第六章 入住与装修

1、第六章 入住与装修第一节 入住服务的内容1、简述业主入住和入住的内容？答：入住是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业管理服务单位为业主办理物业管理事务手续的过程。对业主而言，入住的内容包括两个方面：一是物业验收及其相关手续的办理；二是物业管理有关业务的办理。2、简述在房地产开发和物业管理实践中物业入住操作的模式有哪两种形式？答：第一种是以建设单位为主体，由物业服务企业相配合的作业模式。第二种形式是建设单位将入住工作委托给物业服务企业，由物业服务企业代为办理入住手续。从房地产移交的角度而言， 入住的实质均是建设单位向业主交付物业的行为，建设单位应承担相关法律责任和义

2、务，物业服务企业只是具体办理相关手续。入住时限是指入住通知书规定业主办理入住手续的时间期限。3、简述物业服务企业在业主入住的过程中应准备那些资料？答：办理业主入住手续时物业服务企业应准备以下资料：（三书一表一册一须知加约定）（1）住宅质量保证书及住宅使用说明书（2）入住通知书（3）物业验收须知（4）业主入住房屋验收表（5）业主（住户）手册（6）物业管理有关约定4、简述业主办理入住手续时，物业服务企业应当与业主签订的物业管理服务有关约定？答：业主在办理入住手续时，物业管理服务单位要业主签订有关物业管理服务的约定，进一步明晰双方的权利和义务，在协议中应明确：（1）物业管理费收费面积、收费标准及金额

3、；（收费面积标准）（2）物业管理费计费时段和缴交时间；（收费时间时段）（3）物业管理费的收费方式（现金或托收）；（收费方式）（4）滞纳金及其计收比例；（滞纳金）（5）调整管理费的条件或其他情况。（调整条件）5、简述业主入住的流程即入住手续？答：业主入住流程如下：（1）业主持入住通知书、购房合同及身份证登记确认；（业主登记）（2）验收房屋，并填写业主入住房屋验收表，建设单位和业主核对无误后签字确认；（验房）（3）产权代办手续，提供办理产权的相关资料，签订委托协议，缴纳相关费用，一般由建设单位承办；（产权办理）（4）建设单位开具证明，业主持此证明到物业管理服务单位继续办理物业入住手续；（办理物业管

4、理手续）（5）业主和物业管理服务单位签署物业管理服务的相关文件，如物业管理收费协议、车位管理协议、装修管理协议等；（签署物业管理协议）（6）缴纳入住当月物业管理及其他相关费用；（交纳物业管理服务费）（7）领取提供给业主的相关文件资料，如住宅质量保证书、住宅使用说明书、业主手册等；（领取文件资料）（8）领取房屋钥匙（入住过程完结） （领取钥匙）.业主物业验收以及其他手续办理完结之后，物业服务单位应及时将已办理入住手续的房间号码和业主姓名通知门卫，并及时将各项业主、用户资料归档，妥善保管看，不得将信息泄露给无关人员。第二节 入住服务应注意的问题1、简述业主入住的工作准备？答：物业入住准备工作的核心

5、是科学周密的计划。在进行周密计划和进行资料准备及其他准备工作的同时还应注意以下四个方面的工作：第一是人力资源要充足；（人力）第二是资料准备要充分；（资料）第三是分批办理入住手续，避免因为过分集中办理产生的混乱。（分批）第四是紧急情况要有预案。（预案）2、简述入住期间需要注意的问题？答：（1）业主入住实行一站式柜台服务，方便业主办理有关入住手续。（一站式服务）（2）因故未能办理入住手续的，可按照入住通知书中规定的办法另行办理。（另行办理）（3）应合理安排业主入住服务办理时间，适当延长办理时间。（延长办理）（4）办理入住手续的工作现场应张贴入住公告及业主入住流程图，方便业主了解掌握，加快入主进程。

6、（办理流程图）（5）指定专人负责办理入住手续时的各类咨询和指导，以便入住工作有秩序地顺利进行。（咨询指导）（6）注意安全保卫以及车辆引导。（注意安全）第三节 装修管理1、简述物业装饰装修管理的流程？答：物业装饰装修的的流程如下：（1)备齐资料；（备齐资料）（2）填写物业装饰装修申报登记表；（填写表格）（3）进行物业装饰装修登记；（进行登记） 物业服务企业在进行装饰装修登记时，要以书面形式将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业，并且督促装修人在装饰装修开工前主动告知邻里。（4）签订装饰装修管理服务协议；（签订协议）（5）办理开工手续；（办理手续）（6）施工；（7）

7、验收。2、简述物业装饰装修管理的内容？答：（1）物业装饰装修范围和时间的管理。（范围和时间）正常时间的装修管理、特殊时间的装修管理，装修期限（一般不超过3个月）（2）物业装饰装修管理的要求。（禁止行为）要重点检查是否存在违反装饰装修中的禁止行为后注意事项。（3）物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理。（管理清洁费）物业装饰装修管理费用和垃圾清运的费用按照物业装饰装修管理协议的约定收取。（4）物业装饰装修现场管理（现场管理）严把出入关，杜绝无序状态；加强巡视，防患于未然；控制作业时间，维护业主合法权益；强化管理，反复核查。3、简述物业装饰装修中各方主体的责任？答：（一）装修人和装修企业的责任：装修

8、人和装饰装修企业在装饰装修中，应当遵重相邻权，建筑物区分所有权，遵守住宅室内装饰装修管理办法的有关规定，不得损害建筑物的安全和其他业主的合法权益。（二）物业服务企业和相关管理部门的责任（告知、制止、报告）物业服务企业应将在装饰装修中的注意事项和禁止行为告知装修人和装饰装修企业，物业服务企业发现装修人或装饰装修企业在物业装饰装修中有违反相关法律、法规规定的行为，应当及时制止并告知有关行政管理部门。有关行政管理部门接到物业服务企业的报告后，应当依法责令限期改正，或者依法处理。4、简述装修管理应注意的问题？答：（1）应处理好装饰装修中服务与控制的问题；（处理服务与控制）（2）应根据装修人提供的资料到

9、现场进行核对；（资料的现场核对）（3）装饰装修项目申报时，物业服务企业应到现场核对装修图纸和装修项目，是否有损害主体安全及其他的违规禁止行为。（申报时的现场核对）（4）办理手续前，确认装修施工的手续是否完备。（确认施工手续）（5）在施工中应注意是有未申报的项目及违反法律法规和损害公共利益的行为。（施工中的巡查核对）（6）严格做好验收工作。如有违章行为，则需在处理了违章后再进行验收工作。（严格验收）（7）对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为，应根据相关法规、管理公约及物业装饰装修管理服务协议进行处理。（违规处理）（8）对装饰装修材料进行整理归档。（整理资料）第六章 入住与装修第一节 入住服务的

10、内容1、简述业主入住和入住的内容？2、简述在房地产开发和物业管理实践中物业入住操作的模式有哪两种形式？3、简述物业服务企业在业主入住的过程中应准备那些资料？4、简述业主入住通知书应包括的主要内容？5、简述物业验收须知的主要内容？6、简述业主入住房屋验收表的主要内容？7、简述业主（住户）手册8、简述业主办理入住手续时，物业服务企业应当与业主签订的物业管理服务有关约定？9、简述业主入住的流程即入住手续？第二节 入住服务应注意的问题1、简述业主入住的工作准备？2、简述入住期间需要注意的问题？第三节 装修管理1、简述物业装饰装修管理的流程？2、简述物业装饰装修管理的内容？3、简述物业装饰装修中各方主体

11、的责任？4、简述装修管理应注意的问题？案例题案例一陈女士与杨先生同住在一楼，陈女士在杨先生楼下。2010年7月，杨先生对自己的住房进行装修，并对厕所地面和厕所墙面均用面砖进行了装修。此时，楼下的陈女士家正好无人居住。2011年10月，陈女士回家居住。同年12月，陈女士家的厕所顶部自上而下开始出现漏水现象，她找到了杨先生，并要求其查明原因，进行修缮，杨先生未予理睬，双方由此产生矛盾。此后，陈女士家厕所顶部漏水更加严重，墙体表皮因漏水而脱落，不仅影响使用，也给其造成了损失。陈、杨二人到物业管理公司请求协调，陈女士要求杨先生停止侵害、立即维修，并赔偿损失1500元。杨先生不承认自己有过错，因为从他的

12、厕所看不出漏水现象，认为陈女士所说的漏水现象不确定，因此不同意陈女士的请求。问题：假如你是物业管理公司的工作人员，你应该如何协调处理此事？案例二小李2012年3月购买了某小区扩层住宅三楼301，在装修的时候，小李在未经物业公司装修部同意的情况下，按自己的意识安装了一张水床。结果因水床的安装改变了上下水管道的结构，且水床水流量大增，使五层、六层住户供水问题严重不足。管理处对此事很不满意，再三向小李协调处理，小李坚持房子是自己的，产权归自己所有，室内安装属私人权利，至于供水不足问题，他要求管理处作二次加压或管道改造，管理处对此事再三协调，他均不听劝告，物业公司只得临时采取加压措施。事后，物业公司向

13、法院提出诉讼。法院经过审理，作出以下判决：（1）小李在裁决生效之日起2天内拆除水床，将室内管道恢复原状。（2）物业公司在调解此事过程中发生的一切有效费用由小李承担。（3）小李对物业公司写出书面检查。问题：请问小李在此事中有哪些过错？案例三小伟在某小区刚买了一套住宅、准备了于2012年5月12如办理入住手续，当天上午，小伟直接找到物业服务企业的经理自我介绍说：“我接到入住通知书已经半年多了，由于工作忙，一直没来办理手续，今天特抽空来办理”。工作人员说：“没关系，我们一切为用户服务，不论拖多长时间，我们都一样办理。”工作人员说：“您的材料是否都办齐了？”小伟逐拿出买房合同、入住手续书及付款收据。工

14、作人员说：“可以了”。小伟说：“你们公司的收费标准有批文吗？”工作人员说：“有，您看，这是房地产开发公司的批文”。小伟说：“我最近资金比较紧张，维修基金这一部分我能不能缓交，等到发生大修士，我一定补齐。”经理说：“可以，不过您必须写一个保证。”小伟问：“装修是否要办理手续？”工作人员说：“只要您不破坏承重墙，就不用办理任何手续了。”小伟问：“装修前是否要交一些费用？”工作人员说：“您自己找人装修就不用交任何费用了。”小伟又问：“我是否可以一次缴纳10年的管理费？”工作人员说：“那太好了，都像您这样我们的服务就有保障了。”办完手续保安部派人来送钥匙。小伟接过钥匙说：“行了，还要办理什么手续吗？”

15、工作人员说：“没有了，您装修完就可以入住了，欢迎您成为我们的新业主。”问题：请指出并改正本案例中存在的错误与不妥之处。案例四罗某住宅某小区3栋602房间，在装修时，为了方便使用，他在自家房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下502业主陆某储藏室内的储柜及物品受损。物业服务部门两次向罗某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。问题：1、罗某能否在自己的房屋内随意添装卫生设备？为什么？2、如果你是该小区的项目经理，物业服务企业是否有权责令其拆除私装物，为什么？罗某是否应当对楼下502住户承担责任？3、如果你是负责物业装饰装修管理工作，请说明物业装饰装修管理的内

16、容包括哪些？并指出在巡查装饰装修现场时应重点核查那些内容？案例五A物业服务企业通过招投标方式承担了某住宅小区的物业管理工作。假如你是A物业服务企业的客服经理，公司决定由你负责组织该新接管的项目入驻工作。问题：1、请说明物业入住的流程？2、在组织入住过程中应注意哪些问题？案例六小高在某小区新购一套住房，在办理了入住手续并领了新房钥匙后，小区物业服务企业员工的陪同小高对新房进行了验收。验收过程中，小高发现了好几处质量问题，物业服务企业员工将其一一记录在验房单上。验收完毕，小高退回了钥匙，要求等提出的质量问题解决后再来收房。2个月后，物业服务企业通知小高，质量问题已经彻底修好，可以收房了。一周后，小

17、高再次前往收房。经过验房确认：房屋质量问题已基本得到解决。于是小高收下了新房钥匙，但是物业服务企业要求小高交齐第一次验房到现在的物业管理费。小高认为，物业费应该从自己验收房子合格之日起才能收取，最终，两者各持己见，争论不休，也没能协商出一致的结果。问题：1、小高第一次验收时退回了钥匙，入住是否办理完毕？2、小高是否需要交纳这段时间的物业服务费用？3、如果物业服务企业不向小高收取这段时间的物业管理费则应该向谁收取？为什么？案例七郑某于2011年11月份购得某小区住宅一套，并于2012年9月办理完入住。同年国庆长假期间每天上午7:0012:00，下午13:0018:00实施装修，并且擅自将厚厚的外

18、墙打穿，在自己物业内卫生间的东墙开窗。同时物业管理人员还发现有未佩戴标识（工牌）的施工人员在小区进行装修作业。经询问，其称未来得及办理相关手续。问题：上述问题存在哪些问题，并说明理由？案例八某小区5号楼601是业主在2012年5月办理完入住手续，同年 7月，在申请装饰装修并经过小区物业管理处的同意后，该业主开始进行装修工作。后601业主在装修厕所时擅自改动供暖管道位置，被物业服务企业检查时及时发现，责令其停止施工、限期恢复。601业主则认为这并不影响物业使用，因此，迟迟不予理睬。于是物业服务企业向主管部门报告，但主管部门迟迟不予处理。无奈，物业服务企业要求601业主写出一份“出现安全事故责任自

19、负”的保证书，并向其收取3000元的罚款之后，就此作罢，并未作其他处理。问题：1、业主装修是否需要物业服务企业的审查？2、601业主是否可以改动供暖管道位置？3、物业服务企业是否可以向业主收取罚款？案例九2012年7月的一天下午，某住宅小区保安员小李在巡视时，发现8栋501实正热火朝天的进行装修，并且房间里除了各种装修材料外，某个角落还在烧电焊。之后，小李仔细看了看，发现门上并没有贴“施工许可证”。于是他礼貌地询问了正在装修的工人，装修工人告诉他，因为时间紧，要赶工期，所以没有来得及办理装修手续，待会他们负责人马上去物业服务中心办理。问题：1、该装修施工队有哪些违规装修行为？2、物业的装修程序

20、有哪些？3、对装修队的违规装修，物业服务企业处理的办法有哪些？案例十姜女士于2012年3月购买某高档小区房屋一套，5月看，姜女士在办理入住手续并进行验房时发现，房屋内部有不少细部质量问题。于是，姜女士认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，姜女士回国发现，有关的细部问题未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。姜女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这多物业管理费？问题1、请问你认为姜女士是否应该缴纳出国期间的物业管理费吗？为什么？2、假如你是该物业公司的客服经理，会如何处理？案例十一范某居住

21、在某小区20层2001室，他于今年年初购买了一只占地面积约8.5平方米，可放水约3.7吨的巨型浴缸，准备安装在自己的物业内。但是，此举却遭到了周围业主的强力反对，并且这些业主们还联名向小区物业管理处反映了情况。随即，物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止范某吊装巨型浴缸。范某则将物业管理公司告到法庭，要求排除妨碍，将巨型浴缸安装在自己物业内。问题：请问你认为物业管理公司有权制止范某安装巨型浴缸的行为吗？范某的诉讼请求能否得到法院的支持？为什么？案例题案例一陈女士与杨先生同住在一楼，陈女士在杨先生楼下。2010年7月，杨先生对自己的住房进行装修，并对厕所地

22、面和厕所墙面均用面砖进行了装修。此时，楼下的陈女士家正好无人居住。2011年10月，陈女士回家居住。同年12月，陈女士家的厕所顶部自上而下开始出现漏水现象，她找到了杨先生，并要求其查明原因，进行修缮，杨先生未予理睬，双方由此产生矛盾。此后，陈女士家厕所顶部漏水更加严重，墙体表皮因漏水而脱落，不仅影响使用，也给其造成了损失。陈、杨二人到物业管理公司请求协调，陈女士要求杨先生停止侵害、立即维修，并赔偿损失1500元。杨先生不承认自己有过错，因为从他的厕所看不出漏水现象，认为陈女士所说的漏水现象不确定，因此不同意陈女士的请求。问题：假如你是物业管理公司的工作人员，你应该如何协调处理此事？答：作为物业

23、管理公司的工作人员，我会从以下几点着手处理此事：（1）聘请专业机构或专业人员对漏水部位进行现场查勘，判明漏水原因并开出相关证明文件；（2）与杨先生进行沟通，向其说明情况并说服杨先生为现场查勘提供便利与支持；（3）经查明，若漏水不是因杨先生装修所致，则杨先生不承担损害赔偿责任；若漏水不是因杨先生装修所致，且在查明漏水原因时给杨先生造成损失，陈女士应承担相应赔偿责任；若漏水确系杨先生装修所致，则杨先生应承担损害赔偿责任。案例二小李2012年3月购买了某小区扩层住宅三楼301，在装修的时候，小李在未经物业公司装修部同意的情况下，按自己的意识安装了一张水床。结果因水床的安装改变了上下水管道的结构，且水

24、床水流量大增，使五层、六层住户供水问题严重不足。管理处对此事很不满意，再三向小李协调处理，小李坚持房子是自己的，产权归自己所有，室内安装属私人权利，至于供水不足问题，他要求管理处作二次加压或管道改造，管理处对此事再三协调，他均不听劝告，物业公司只得临时采取加压措施。事后，物业公司向法院提出诉讼。法院经过审理，作出以下判决：（1）小李在裁决生效之日起2天内拆除水床，将室内管道恢复原状。（2）物业公司在调解此事过程中发生的一切有效费用由小李承担。（3）小李对物业公司写出书面检查。问题：请问小李在此事中有哪些过错？答：本案涉及装修中能否改变上、下水管道的问题。小李在此事件中主要由以下几方面的过错：（

25、1）小李作为小区业主，应自觉遵守国家物业管理的法律、法规和规章制度，遵守小区物业管理的各项规章。不应未经物业公司批准，私自请人安装、改造上、下水管道，损坏公共设施设备，违反物业装修管理规定，因此，理应拆除水床。（2）小李只考虑自己的利益而不兼顾高层住户用水问题，损害了邻里关系，违反民法通则中关于相邻关系的有关规定。（3）在物业公司协调此事时，小李不予配合，一意孤行，不听劝解，从而造成物业公司只得为五、六层住户提供二次加压措施，由此产生了额外费用，这种做法是不对的，违反了物业管理条例的规定。案例三小伟在某小区刚买了一套住宅、准备了于2012年5月12如办理入住手续，当天上午，小伟直接找到物业服务

26、企业的经理自我介绍说：“我接到入住通知书已经半年多了，由于工作忙，一直没来办理手续，今天特抽空来办理”。工作人员说：“没关系，我们一切为用户服务，不论拖多长时间，我们都一样办理。”工作人员说：“您的材料是否都办齐了？”小伟逐拿出买房合同、入住手续书及付款收据。工作人员说：“可以了”。小伟说：“你们公司的收费标准有批文吗？”工作人员说：“有，您看，这是房地产开发公司的批文”。小伟说：“我最近资金比较紧张，维修基金这一部分我能不能缓交，等到发生大修士，我一定补齐。”经理说：“可以，不过您必须写一个保证。”小伟问：“装修是否要办理手续？”工作人员说：“只要您不破坏承重墙，就不用办理任何手续了。”小伟

27、问：“装修前是否要交一些费用？”工作人员说：“您自己找人装修就不用交任何费用了。”小伟又问：“我是否可以一次缴纳10年的管理费？”工作人员说：“那太好了，都像您这样我们的服务就有保障了。”办完手续保安部派人来送钥匙。小伟接过钥匙说：“行了，还要办理什么手续吗？”工作人员说：“没有了，您装修完就可以入住了，欢迎您成为我们的新业主。”问题：请指出并改正本案例中存在的错误与不妥之处。答：本地本案例中存在的错误与不妥之处具体分析如下：（1）错误之处：业主办理入住手续直接找经理。正却做法：应有专人负责办理入住手续。（2）错误之处：业主办理入住手续的时间。正却做法：业主应在接到入住通知书3个月内办理。（3

28、）错误之处：业主办理入住手续不齐。正却做法：应验证业主本人身份证原件。（4）错误之处：收费标准的批准机关。正却做法：收费标准应由物价部门批准。（5）错误之处：维修基金可以缓交。正却做法：国家明文规定，业主入住时应缴清公共维修基金。（6）错误之处：装修不办理手续。正却做法：业主在装修前应向物业服务企业提出申请。（7）错误之处：装修前业主不交任何费用。正却做法：业主在装修前必须交装修押金，装修完按规定退回。（8）错误之处：业主一次缴纳10年的管理费。正却做法：国家规定，制止一次性收取多年的物业服务费。（9）错误之处：保安部派人来送钥匙。正却做法：应由管理处人员把钥匙交给业主。（10）错误之处：业主

29、拿到钥匙没办理手续。正却做法：业主在收楼验收后，双方签字盖章方交钥匙。案例四罗某住宅某小区3栋602房间，在装修时，为了方便使用，他在自家房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下502业主陆某储藏室内的储柜及物品受损。物业服务部门两次向罗某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。问题：1、罗某能否在自己的房屋内随意添装卫生设备？为什么？答：（10罗某不能在自己的房屋内随意添装卫生设备。（2）理由：因为住宅室内装饰装修管理办法明文规定，住宅室内装饰装修活动禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。2、如果你是该小区的项目经理，物业服务企业是否有权责令

30、其拆除私装物，为什么？罗某是否应当对楼下502住户承担责任？答：（1）物业管理部门有权要求罗某拆除私装物。因为按照住宅室内装饰装修管理办法规定：装修人，或者装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。（2）罗某应对楼下业主502住户的房屋渗水的损失承担赔偿责任。住宅室内装饰装修管理办法规定：因住宅装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装

31、饰装修企业责任的装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。本案例中，罗某擅自在没有防水要求的储藏室内安装抽水马桶和洗脸盆，改版废水立管的下水三通的做法损害了楼下业主陆某的利益，给陆某造成了损失。依法理应承担赔偿责任。3、如果你是负责物业装饰装修管理工作，请说明物业装饰装修管理的内容包括哪些？并指出在巡查装饰装修现场时应重点核查那些内容？答：（1）物业装饰装修管理内容包括有：物业装饰装修的范围和时间管理；物业装饰装修管理的要求；物业装饰装修管理费用和垃圾清运管理；物业装饰装修现场的管理。（2）在巡查装饰装修现场时应重点核查以下内容：要检查装饰装

32、修项目是否为已登记项目：检查装饰装修项目是否申报；检查装饰装修物业的内容、项目有无私自增加，在巡视过程中发现新增装修、装饰项目的，须指导用户及时申报，办理相关手续。要检查施工人员的现场操作是否符合相关要求，如埋入墙体的电线是否穿管、是否套合格的套管，施工现场的防火设备是否配备，操作是否保持清洁卫生等。案例五A物业服务企业通过招投标方式承担了某住宅小区的物业管理工作。假如你是A物业服务企业的客服经理，公司决定由你负责组织该新接管的项目入驻工作。问题：1、请说明物业入住的流程？答：物业入住的流程主要包括：答：业主入住流程如下：（1）业主持入住通知书、购房合同及身份证登记确认；（2）验收房屋，并填写

33、业主入住房屋验收表，建设单位和业主核对无误后签字确认；（3）产权代办手续，提供办理产权的相关资料，签订委托协议，缴纳相关费用；（4）建设单位开具证明，业主持此证明到物业管理服务单位继续办理物业入住手续；（5）业主和物业管理服务单位签署物业管理服务的相关文件，如物业管理收费协议、车位管理协议、装修管理协议等；（6）缴纳入住当月物业管理及其他相关费用；（7）领取提供给业主的相关文件资料，如住宅质量保证书、住宅使用说明书、业主手册等；（8）领取房屋钥匙（入住过程完结） .业主物业验收以及其他手续办理完结之后，物业服务单位应及时将已办理入住手续的房间号码和业主姓名通知门卫，并及时将各项业主、用户资料归

34、档，妥善保管看，不得将信息泄露给无关人员。2、在组织入住过程中应注意哪些问题？答：在组织入住过程中应注意以下问题：（1）业主入住实行一站式柜台服务，方便业主办理有关入住手续。（2）因故未能办理入住手续的，可按照入住通知书中规定的办法另行办理。（3）应合理安排业主入住服务办理时间，适当延长办理时间。（4）办理入住手续的工作现场应张贴入住公告及业主入住流程图，方便业主了解掌握，加快入主进程。（5）指定专人负责办理入住手续时的各类咨询和指导，以便入住工作有秩序地顺利进行。（6）注意安全保卫以及车辆引导。案例六小高在某小区新购一套住房，在办理了入住手续并领了新房钥匙后，小区物业服务企业员工的陪同小高对

35、新房进行了验收。验收过程中，小高发现了好几处质量问题，物业服务企业员工将其一一记录在验房单上。验收完毕，小高退回了钥匙，要求等提出的质量问题解决后再来收房。2个月后，物业服务企业通知小高，质量问题已经彻底修好，可以收房了。一周后，小高再次前往收房。经过验房确认：房屋质量问题已基本得到解决。于是小高收下了新房钥匙，但是物业服务企业要求小高交齐第一次验房到现在的物业管理费。小高认为，物业费应该从自己验收房子合格之日起才能收取，最终，两者各持己见，争论不休，也没能协商出一致的结果。问题：1、小高第一次验收时退回了钥匙，入住是否办理完毕？答：入住手续未办理完毕。小高第一次交房验收时因质量有问题退回了钥

36、匙，应视为商品房不符合交付条件，开发商未向其交房。经整改后，验收双方确认商品房符合交付条件，小高这才收了新房，此时才是为法律意义上开发商正式向小高交付了商品房。2、小高是否需要交纳这段时间的物业服务费用？答：小高尚未入住，物业服务企业不应该收取小高这段时间的物业管理费。3、如果物业服务企业不向小高收取这段时间的物业管理费则应该向谁收取？为什么？答：根据物业管理条例规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，商品房整改期间的物业管理费属商品房尚未交付给业主期间的物业管理费，因此，物业服务企业应向开发商收取，而不应由业主承担。案例七郑某于2011年11月份购得某

37、小区住宅一套，并于2012年9月办理完入住。同年国庆长假期间每天上午7:0012:00，下午13:0018:00实施装修，并且擅自将厚厚的外墙打穿，在自己物业内卫生间的东墙开窗。同时物业管理人员还发现有未佩戴标识（工牌）的施工人员在小区进行装修作业。经询问，其称未来得及办理相关手续。问题：上述问题存在哪些问题，并说明理由？答：以上案例中出现的问题及其原因主要包括：（1）郑某无权在东墙上开窗户。作为一个业主，应当遵守有关法律、法规及小区物业管理规约。郑某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗，并由此造成外墙的污染，严重损坏了房屋的承重结构，破坏了大楼的外貌，影响了周边的环境。（2）郑某国庆节进行装修存在错

38、误，并且每天的装修时间也存在错误。为了保障其他业主的休息和正常生产生活秩序，原则上一般不允许在节假日进行装修。因特殊情况需要装修，应视具体情况相应缩短装修时间。另外，一般装修时间是指除节假日之外的正常时间。一般装修时间因地域和季节的差异而有所不同，如南方某些地区规定作业的时间为：作业时间：8:0012:00 14:0018:00拆打时间：8:3011:30 14:3017:00（3）装修人员为办理相关手续进入物业区域施工，该行为属于明显的违规行为。由于装饰装修工人的来源控制有极大的不确定性，施工过程中的自我约束不足，施工单位管理不力，物业装饰装修期间，物业管理单位应严格进行物业区域的出入口（包

39、括电梯）人员管理和材料管理。凡未佩戴物业装饰装修施工标识的施工人员和闲杂人员，一律禁止入内，使装饰装修人员管理有序化、规范化。案例八某小区5号楼601是业主在2012年5月办理完入住手续，同年 7月，在申请装饰装修并经过小区物业管理处的同意后，该业主开始进行装修工作。后601业主在装修厕所时擅自改动供暖管道位置，被物业服务企业检查时及时发现，责令其停止施工、限期恢复。601业主则认为这并不影响物业使用，因此，迟迟不予理睬。于是物业服务企业向主管部门报告，但主管部门迟迟不予处理。无奈，物业服务企业要求601业主写出一份“出现安全事故责任自负”的保证书，并向其收取3000元的罚款之后，就此作罢，并

40、未作其他处理。问题：1、业主装修是否需要物业服务企业的审查？答：业主装饰装修需要物业服务企业的审查。物业管理条例和住宅室内装饰装修管理办法的有关规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，开工前应当向物业服务企业申请登记。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，装修人不得拒绝和阻碍物业服务企业依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定,对住宅室内装饰装修活动的监督检查。(物业管理条例第五十三条规定：“业主需要装饰装修房屋的

41、，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”住宅室内装饰装修管理办法有关规定：第十三条装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业或者房屋管理机构(以下简称物业管理单位)申报登记。非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。第十五条物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和

42、注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。第十六条装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。第十七条物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的,或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的,追究违约责任。第十八条有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装饰装修企业

43、有违反本办法行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理第二十条装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定,对住宅室内装饰装修活动的监督检查。)2、601业主是否可以改动供暖管道位置？答：601业主可以改动供暖管道的位置。但601业主需提交供暖管理单位的批准文件方可改动供暖管道位置。601业主不能提交供暖管理单位的批准文件，物业服务企业应当制止装修行为继续进行，向主管部门报告，并按装修管理协议追究601业主违约责任。（第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：(一)搭建建筑物、构筑物；(二)改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗；(三)拆改供

44、暖管道和设施；(四)拆改燃气管道和设施。本条所列第(一)项、第(二)项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第(三)项行为，应当经供暖管理单位批准；第(四)项行为应当经燃气管理单位批准。）3、物业服务企业是否可以向业主收取罚款？答：物业服务企业不可以向业主收取罚款。物业服务企业的装修管理不是行政管理，不能向业主收取罚款，本案物业服企业的做法是错误的。物业服务企业向主管部门报告后，主管部门迟迟不做处理，其他业主和物业服务企业可以催促或者告政府主管部门不作为。案例九2012年7月的一天下午，某住宅小区保安员小李在巡视时，发现8栋501实正热火朝天的进行装修，并且房间里除了各种装修材料外，某个角落还在烧电焊。之后，小李仔细看了看，发现门上并没有贴“施工许可证”。于是他礼貌地询问了正在装修的工人，装修工人告诉他，因为时间紧，要赶工期，所以没有来得及办理装修手续，待会他们负责人马上去物业服务中心办理。问题：1、该装修施工队有哪些违规装修行为？答：装修施工队存在以下违规行为： （1）为办理手续，擅自施工；（2）动火手续未办理动火作业