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【万科】房地产成本管理分析(共70页)

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1、房地产成本管理分析,一、万科成本管理的实践 二、房地产成本核算 三、房地产成本信息化管理 四、房地产成本管理的几个观点,主 要 内 容,一、万科成本管理的实践,南京,南昌,深圳,北京,天津,长春,沈阳,武汉,成都,上海,佛山,万科 企业股份有限公司简介,1984年成立于深圳,1991年开展房地产业务; 1988年公开发行股票,1990年深交所上市,在全国15个城市开发房地产; 以住宅开发为主; 累计竣工600万平米; 目前年开发量150万平米,目前总资产: 110亿元人民币,目前净资产: 45亿元人民币,广州,中山,鞍山,大连,1、成本管理的重要性,企业竞争策略: 成本领导策略 产品差异化策略。

2、 重点集中策略 成本管理的目的不仅在于降低成本,更重要的是为了建立和保持企业的长期竞争优势。 企业必须探求提高(或不损坏)其竞争地位的成本降低途径。 例:Dell;沃尔玛;格兰仕 Sony;Panasonic,2、成本的基本认识,成本是企业在产品生产经营过程中,为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。 A、成本是生产过程中所有发生的各种耗费之和; B、成本是经营过程中所有经济利益流出的迭加,成本的定义,建造成本:指项目的建筑安装成本。包括:开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。 开发成本:指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+。

3、建造成本+开发间接费 完全成本:完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。 项目成本:在未特别说明时,一般指项目的“开发成本,几个基本成本概念,3、房地产成本的特性,成本构成的复杂性;(由项目特性决定) 成本计算的多次性;(估算、预算、结算) 成本个性较强,不同项目的成本差异性明显; 房地产成本投入的巨额性; 成本核算的难度较大; 成本发生的长期性,资金成本是影响成本高低 的重要因素; 房地产使用寿命周期长,质量维护、物业管理 等售后成本是成本控制不容忽视的重要内容,4、房地产成本管理的常见问题,无效成本时常发生; 设计变更引发成本大量增加; 存在超合同付款; 结算成本不准确; 。

4、结算后成本的发生; 质量不足成本和质量过剩成本同时存在,企业成本管理方法的发展,责任成本法,成本管理的方向,责任成本管理,目标成本管理,作业过程管理,成本管理软件,公司总经理层,控制系统,信息系统,组织系统,万科成本管理模式基本构架,领导机构,管理工具,管理制度,成本、工程文件,责任成本体系通过确定责任主体和评价部门,通过技术经济指标的目标设定、执行和考核,来保证整体成本的合理性和先进性,责任成本管理体系要素: (1)责任范围; (2)责任人 (3)评价标准; (4)评价人 责任成本体系建立目的: 令全员实施自觉的成本管理行为,责任成本管理,项目经理部:工程进度、质量; 工程管理部: 供应商管。

5、理与技术方案; 规划设计部: 设计图纸,合理的架构分工责任成本前提,成本管理部:工作性质:财权的控制活动多过业务活动; 制造成本范畴而非建安成本; 组织型成本管理而非审价算帐型,主要内容(1)要素概括,主要内容(2)反馈指标,实施要点,总经理,成本部,配合部门,主体部门,责任成本考核报告,责任成本管理办法,成本阶段性目标,责任成本管理办法,牵头,组织,讨论,形成,普及,执行,实现,制定,定期考核,公布,管理原则:体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性(纳入绩效考核,目标成本:目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标;是项目成 本的控制线。 动态成本:是项目实施过程中。

6、各个时期体现的预期成本 结果,基本概念,管理工具:动态成本反映系统平台 成本指标数据库,目标成本管理,实施过程,新项目发展,规划设计,扩初设计,施工图设计,施工组织与 材料采购,竣工结算,成本估算,目标成本测算 一,目标成本测算 二,目 标 成 本,动态成本,结算成本分析,目标成本形成,动态成本控制,作业过程管理,项目发展,施工,规划设计,招标,竣工结算,签约,销售及物业管理,总目标,是通过对房地产各个作业过程进行成本控制,实现降低成本的目的,房地产成本作业过程,3.1 新项目发展成本控制,控制要点:稳健性 合理确定估算基础,合理预计工程量和工 程综合单价。 控制原则:准确、客观、全面、谨慎预。

7、测新项目成本。 需求文件:新项目发展可行性评审体系,3.2 设计成本控制,控制要点:合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。 控制原则:经济合理性最大。 需求文件: 规划设计工作流程与评审制度,3.2 设计成本控制,70%的成本由设计阶段确定,建筑专业:准确的定位、合理的经济技术指标 结构专业:设计人员的经济意识、合理的安全系数 设备专业:材料设备的性价比、兼顾长期使用成本,3.2 设计阶段的主要经济指标,容积率 建筑占地面积 单方钢筯含量 单方砼含量 窗地比 建筑周长面积比,3.3 招标成本控制,控制要点:获取竞争性低价成本 尽量采用工程量清单方式 集中采购 控制原则:全面招标原则 合理。

8、低价中标原则 透明公正原则 需求文件:工程及材料招标管理办法,3.3.1 费率招标的弊端,总价不确定,对于项目最终成本没有清晰的标准; 结算核对工程量时易发生纠纷,核对时间冗长; 变更签证的单价未确定,施工方以难度高、时间紧为由要求提高单价; 匆忙开工、审图不细导致施工过程变更多,增加成本; 对于不合理的技术指标(如钢筯含量、砼含量)不能及时发现,发现后已没有整改的可能; 对成本人员的个人水平依赖性较大,3.3.2 工程量清单招标的优点,总价和单价两方面的充分竞争 ; 降低职业风险 ,对成本人员的个人水平的依赖性降低; 提高工作效率 ,尤其是能大大缩短结算核对时间; 便于成本数据积累,建立成本。

9、数据库: 工程总价准确,可提高进度款的支付比例,发挥资金优势 有更合理的时间办开工手续;发现设计失误,减少变更 及时评估出造价咨询公司的工作质量,3.4 签约成本控制,控制要点:合同谈判 合同审批 控制原则:合法性原则、合同书原则、事前签订 原则、招标原则、利益明晰原则 需求文件:工程合同管理办法,3.4 .1 合同的主要经济条款,合同造价:总价合同、单价合同、费率合同 付款进度:按月付款、按形象进度付款 总包管理配合费:2% 采购保管费:1.53%(其中采购70%、保管30%) 保修金:35% 材料供应方式:甲供、甲控乙供、乙供 变更与签证:按合同单价、按定额下浮 竣工验收与结算:结算方法、。

10、核对时间要求等,3.5 施工成本控制,控制要点:变更与签证的控制 工程质量的控制 工期控制 控制原则:权力限制原则、时间限制原则 多级审核原则、完工确认原则 需求文件:设计变更、现场签证管理办法,3.6 结算成本控制,控制要点:严格审核结算工程量 合理确定结算单价 控制原则:廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则 需求文件:工程预结算管理办法,3.7 销售承诺及物业管理成本控制,控制要点:销售承诺(销售合同、广告、售楼书) 物业管理亏损 控制原则:独立、健康运营,不产生经营负担。 需求文件:销售管理制度 物业管理制度,三、房地产成本核算,概念: 成本核算是根据产品成本计算对象,。

11、采用适当的成本计算方法,按规定的成本项目,汇集和分配生产费用,从而计算出产品的实际总成本和实际单位成本。 成本核算既是对产品的实际生产耗费进行如实反映的过程,也是对生产费用实际支出的控制过程,1、成本核算的概念、任务、原则和步骤,任务: 建立和完善成本核算基础工作,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,以便及时发现成本管理中存在的问题,寻求降低成本的途径。 原则: 实际成本原则 配比原则 权责发生制原则,步骤: 第一步:确定成本核算对象; 第二步:设置成本核算科目,核算和归集成本费用; 第三步:在各成本核算对象之间分摊成本费用; 第四步:计算产。

12、品单位成本,进行成本结转,房地产成本核算对象的确定原则: 应满足成本计算的需要;便于成本费用的归集;利于成本的及时结算;适应成本监控的要求。 平均销售价格不同的产品,如住宅和商业; 产品差异性大,成本不同的产品,如别墅和多层住宅,2、成本核算对象的确定和计算方法,成本计算方法: 成本计算方法是计算各种产品总成本和单位成本的方法,包括: 品种法 分批法 分步法 根据房地产成本核算对象的特点,房地产成本计算采取分批法,总成本和单位成本: 成本计算的目的是最终确定可售产品的总成本和单位成本; 成本核算主要是确定可售面积的单位成本; 按建筑面积计算的单位成本可应用于产品成本的对比分析,房地产开发成本项。

13、目一般分为:土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费、建筑安装工程费、开发间接费六类。 万科根据自身的特点,将成本项目分为八类,3、成本核算科目的设置,土地成本 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 园区管网工程费 园林环境建设费 配套设施费 开发间接费,主体造价,园区造价,楼面地价,费用及资金成本,万科的成本科目设置,成本科目设置,按受益原则,在成本对象之间分配成本费用; 房地产成本分配的方法: 按土地面积分摊 按建筑面积分摊 按可售面积分摊 最终按可售面积确定各产品的单位成本,成本费用的分配,成本结算,成本结算应尽量按实际成本结算; 如结算成本低于实际成本、将虚增本期利润,产。

14、生遗留问题,实际成本的来源由成本部提供,开发成本(销售成本)计算,三、房地产成本信息化管理,1、成本信息的意义,信息是企业科学管理、有效决策的依据; 信息是现代企业的重要资源,是成本控制的 基础; 企业成本经营控制的过程实质是信息过程, 信息是现代成本控制的基础; 信息处理包括:信息的收集、反馈、加工整理、分析、传递、存储和利用,2、成本信息管理的基本原则,成本信息的真实性:原始资料的真实,信息的处理、加工和传递过程保持真实; 成本信息的及时性:及时整理、及时加工、及时处理和传递; 成本信息的完整性:信息内容完整,不漏项、漏填、漏列,不完整的信息可能导致决策作出错误的判断,万科成本管理软件目标。

15、成本管理 A-housing网站招投标管理 万科成本数据库成本数据管理,3、目前万科的成本信息管理,万科成本管理软件,是万科集团成本管理的主要数据平台,是成本管理的重要信息工具,成本管理软件系统模块结构图,项目动态成本的构成,动态成本= 合同性成本 + 非合同性成本 + 待发生成本,各产品类型动态成本的形成,项目动态成本,合同性成本,非合同性成本,各类产品动态成本,拆分,指定分摊,引入,录入,分摊,公式:各产品的动态成本= 已发生指定分摊+ 待发生指定分摊+ (本科目总成本-已发生指定分摊-待发生指定分摊)比例,待发生成本,指定分摊,调整,7个子功能模块,38个明细功能模块,软件演示,成本管理。

16、软件功能演示,A-housing网站,采购商发布招标预告 供应商产品展示 发布招标书 投标书的编制 合同的撰写 数据仓库 供应商管理,是万科集团的采购平台,是招投标工作重要 的管理工具,发布招标预告,为供应商提供更多的投标机会,使采购商对供应商有更多的选择余地,市场竞争充分,供应商可以随时展示产品,录入产品的详细信息,使采购商能及时了解市场产品情况,供应商在网上直接编制招标书,并可上传附件,设定审核程序,审核通过后将直接网上发标,供应商在网上直接按设定表格编制投标书,并可上传报价等附件,定标后,供应商在网上按合同向导生成合同,并上传报价清单,数据仓库,供应商进行产品信息查询及合同信息查询,供应。

17、商管理,由供应商对其进行资格审核(合格、不合格、集团不合格),可以查询各供应商发布的产品及历史交易记录,成本数据库系统,成本指标数据 项目成本数据 材料设备数据,是万科集团的成本数据平台,是新项目估算和结算分析的重要参考依据,分为规划指标、建筑指标和结构指标,可以对不同项目间的同类指标进行比较分析,记录各项目及其各产品类型的结算成本,可以对不同项目间的同类产品指标进行比较分析,四、房地产成本管理的几点思考,省钱等于赚钱,成本管理不等于省钱,1、有关成本管理几个观点,应正确确立 成本管理的目的: 健康、合理、有序,要求全过程、全员、全方位的成本管理,成本水平是专业水平的反映,成本控制的重心尽量前移,2、有关成本管理几个观点,重要提示: 成本管理要高度重视基础工作、组织工作,其次才是方案优化、审价结算的技术水平,未能正确区分财务管理与成本管理,未能正确区分成本管理与工程管理,未能正确区分建安造价管理与项目成本管理,3、中国房地产企业成本管理的几个误区,问题根源: 受建筑企业项目成本承包责任制影响,尚未完全脱胎,统一成本分类的信息口径,统一成本管理的基本理论,4、应建立中国房地产企业成本管理理论,现有的造价工程师考试知识结构有重大缺陷,只能满足建筑企业预算管理的需要,提供过程控制的基本方法,多谢聆听,欢迎指导,版权所有、请勿翻印。

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