2010年顶级城市豪宅红玺台市场案例研究系列分享-北京银河湾

1、顶级城市豪宅市场案例研究系列分享 北京 银河湾,银河湾,官方网站：http:,项目基本信息,银河湾位于东四环银河湾位于东四环丽都商圈。凭借其全玉石产品打造，以及继承历代皇家传统的风水园林，在高端市场赢得一席之地,区位：东四环 丽都商圈 规模：总占地14万平米 交通：城市主干道三、四环、机场高速、京承高速、多条公交路线421、976、656、402、401、813、988、405、909、942支、大山子站下车。 产品指标：容积率2.7，共900余户，1梯2户，面积区间50m220m，现代简约风格,项目基本信息核心卖点,产品价值： 玉石打造：项目总建筑面积地上约14万平方米，规划二期7栋5-20

2、层板式新古典建筑，五大洲选材，博采历代皇族专用木材、世界名贵石材精工雕琢 风水园林：继承了我国历代皇家园林之传统，最大限度地保留原生树与原生土，以“人本纯生态并服务于人”的规划理念将中国皇家园林文化植入寻常生活,商圈、配套价值： 银河湾位居东四环全北京肤色最斑斓的丽都商圈，属北京的富人区，区域涉外氛围浓厚，高档饭店、公寓云集，生活配套设施齐全,项目背景:地处北京东四环丽都商圈，区域发展前景看好，且凭借其独特的玉石打造产品及风水园林等，在高端市场中有一定竞争力。但项目周边居住环境不佳，生活配套仍显不足,项目总平及楼座分布,项目由由7栋5-20层围合式板楼组成 一居 50平米、二居 100-120

3、平米、三居 200平米、四居 300平米 其中： 一期推出3栋楼，674套房源，基本售罄。 二期共推出4栋楼，526套房源,幼儿园,园林分五园：龙泽园为园林水系龙头，其他四园均有水系，风水园林是银河湾项目重要卖点之一,4号楼、5号楼、6号楼和7号楼为半围合式布局，仅7号楼为正南正北朝向，5号楼和6号楼是东北西南朝向，4号楼有一部分为正南正北朝向，其他为东北西南朝向,项目二期在售楼栋50%为东北西南朝向，户型采光不足；风水园林的设置得到了客户的认可。另外社区户型从50平米一居至330平米四居，居住人群杂乱，影响整体社区品质与圈层感受,外立面,黄金麻：稀贵石材，奢华的外表 劈开砖：透气导热，不易褪

4、色,选取皇族专用木材、名贵石材雕琢而成，打造皇家园林风格，保留原生树与原生土，以“人本纯生态并服务于人”的规划理念将中国皇家园林文化植入生活。 广州的黄蜡石、泰山的泰山石、上百年的紫薇古树等树种，分布于园林当中，将中西文化与南北文化相融合,园林,走进社区正门，便可见龟鹤双岛后掩映着泰山龙石，此为龙影双泉，桃园小筑倒映潭中。整个景观由山石涌泉、龙影景石、观景木平台、花架、敞厅、观景亭等构成，为整个院落营造出“步步有景、曲径通幽” 共五园组成： 养生园 养生园是整个社区的活力空间，在绿荫夹径和树影花萌的景观中，慢跑、散步、嬉戏。 银河园 整个社区的中心所在，由银河映月、丛台邀月、玉缸鱼跃组成,园林

5、,竹漪园 竹漪园以竹为主题，融中国人文精髓于景致之中。竹荫满庭的景观主题，由蓊郁的竹林、清奇的山石叠泉、开阔的观景平台组成，一方静雅天地，可供良朋闲谈、赏竹、品茶 玉棠园 由玉堂春雨和海棠花溪两景组成，密植的玉兰和海棠使得整个院落“春有花、夏有荫、秋有果”，动人景致随着季节更迭；海棠花溪，则为整个院落营造出“疏影横斜水清浅、暗香浮动月黄昏”的古典意境,龙泽园 走进社区正门，便可见龟鹤双岛后掩映着泰山龙石，此为龙影双泉，桃园小筑倒映潭中。整个景观由山石涌泉、龙影景石、观景木平台、花架、敞厅、观景亭等构成，为整个院落营造出“步步有景、曲径通幽”之感,样板间七种玉石打造,大堂：山水玉,客厅： 黄龙玉

6、：黄龙玉最初人称黄蜡石。在当地人看来，它有着田黄般的颜色、翡翠的硬度，与和田玉等软玉相比，硬度更好、透度更高、色彩更鲜艳丰富。由于其产在龙陵，又以黄色为主色，故最终得名为黄龙玉,样板间,玄关：红龙玉,玄关通道：彩虹玉,卫/浴间： 琥珀玉 五彩玉,入户： 古青玉 松香玉,银河湾推售,售罄,在售,推售单位户型配比：二期共推出526套房源，以大户型160平米-330平米为主，占比75.8%。 户型面积：160平米以上户型为主，占比约86%。 二期销售：截止11月5日，换签18套，其中154以上房源52套，120平米以下房源16套,1号楼、2号楼和3号楼基本售罄，5-14层的小高层，户型面积从56-7

7、7平方米一居、90-110平方米两居和138平方米至190平方米三居，主力户型为90-110平方米二居。精装修标准5000元，目前1期3栋楼已交房入住,二期开盘以来销售,银河湾销售,银河湾二期于6月份开盘，共销售68套，总金额4.8亿元。开盘月并未取得较好销售结果，共换签9套。 9月10月核心销售驱动力： 玉石打造产品：银河湾二期推出的所有楼栋每户均由7种玉石打造，精装修报价2万元/平米。 风水园林：园林作为重要卖点，灌输客户风水问题，入口龙头，水系作为龙身，经过每栋楼。 高额佣金：银河湾佣金+奖金为2.5%，一套160平米以上户型佣金在20多万到30万。其佣金也吸引了部分SOHO被裁员工，带来部分客户,在售房源情况,4#楼销控表,在售房源情况,5、6#楼销控,在售房源情况,7#楼销控,户型（C16户型168平米,户型价值点 格局方正 客厅大开间、短进深 360度落地弧形观景阳台书房 独立厨房 户型不足点 朝向不是正南