房地产工程成本精细化管理四大核心环节

1、房地产工程成本精细化管理四大核心环节 (2)合约阶段的成本控制合约阶段的成本管理?主要内容基本管理要求招标过程控制合约要点实施合约阶段的成本管理?合约阶段成本控制目的通过招标，确保以合适的代价获得所需产品及服务；通过合同的顺利履行，最终实现经营意图（从项目到公司）?两大工作内容招标管理合约管理合约阶段的成本管理?四个管理要素(目标)合适的单位合理的价格清晰的标的完备的合同?四项工作任务(前提)市场环境研究产品技术研究合同文件研究管理过程研究合约阶段的成本管理?合约阶段对成本管理的意义成本由虚向实的转折点成本的市场检验环节产品意图的转移和落实?合约阶段对于项目管理的意义获得所需产品及服务范围管理

2、实现甲方产品定位及设计意图质量控制保证销售和交付时间进度控制付出合理偏低的花费费用控制合约阶段的成本管理成本管理的阶段全过程1，阶段?立项策划设计?发包施工竣工维护2，对应成本实现过程-由虚到实?虚拟：估、概、预算?现实：合同价、付款、结算价-从虚到实的转折点就是发包;合约阶段的成本管理11.基本管理要求2.招标过程控制3.合约要点实施基本管理要求：?产品与市场相结合?技术与经济相结合?目标与责任相结合不论是过程还是结果，均需规范化、标准化，精细化合约阶段的成本管理1.基本管理要求主要管理内容2.招标过程控制3.合约要点实施?供方管理?技术管理?计划管理?范围管理?目标管理?责任管理?标准化管

3、理合约阶段的成本管理1.基本管理要求?供方管理?技术管理供方管理?范围管理?考察与调研?计划管理?目标管理?评估与筛选?责任管理?标准化管理?沟通与交流2.招标过程控制3?培训与指导.合约要点实施合约阶段的成本管理?供方考察与调研?对象确：定单档位次，与品适牌用，性技术，价格?方信息式，：考了察解单普个遍对市象场，收集专项?具力（体劳内动容力与：资资质，操作人背景实碑，公司、项目金及）生，产业基绩地；与口考察记录表?作用：双向了解，学习技术;?积累数据：分牌表数据库，考察建报立告供等方（数例据）库，评品合约阶段的成本管理总包单位考察与调研主要内容?基本资质等一般情况情况(工商登记,资质证书,时

4、间)?财务状况(报表,资信证明,垫资能力)?公司组织关系图(承包,挂靠)?技术力量和管理能力(负责人,抢工能力)?人工/材料/机械的拥有和供应情况?近三年已完工程一览表（类型，规模，项目经理，甲方侧面了解,尤其同类项目）?目前在建工程情况(工期,劳动力,资金,机械)?拟派往本工程候选项目经理的情况(社保登记)?以往和当前的诉讼情况(防范风险)合约阶段的成本管理?评估与筛选（表）?入库筛选：可用、不可用?评定等级：不合格，合格，优秀，战略履约评审表?评审机制：定期（入选，年度，履约），不定期(平时的记载)合约阶段的成本管理?沟通与交流：?不同层面（操作层与领导层）?针对项目或合作关系?问题或关键

5、节点上?培训与指导(如中海）?招标方式,特殊要求?-技术方面：新材料或新工艺?织，管现理场与包配装合方面：如施工组-培养和维护健康持久的合作关系合约阶段的成本管理1.基本管理要求?供方管理技术管理?技术管理?基于规范的国家标准?范围管理图纸/设计施工验收规范?计划管理?目标管理?基于市场的产品标准?责任管理部品选用?标准化管理2.招标过程控制?基于客户的品质标准工艺要求3.合约要点实施-最终落实到合约中实现合约阶段的成本管理?技术市场调研内容1.基本原理与理论2.历史沿革3.当前主流发展趋势：市场占有4.应用状况及档次：业绩5.主要品牌与厂商6.各自特征与优缺点7.价格与重要参数指标78.选用

6、建议及注意事项合约阶段的成本管理1.基本管理要求范围管理?供方管理?结合?技术管理项目开发进度?范围管理?结合承包实体范围?计划管理?结合工程分判计划?目标管理?责任管理?结合材料供应方式?标准化管理?结合图纸设计深度2.招标过程控制3?结合工序工艺要求.合约要点实施?结合现场的特殊状况-必须事先界定清晰,减少签证合约阶段的成本管理?结合开发进度：分期?结合承包范围：分标段?结合分判与材料供应项目：合同之间的界限划分，采用通用的划分方式，列入标准合同（做到不重不漏，防止扯皮签证）?图纸内容与合同范围之关系必须有人同时看图纸、合同和现场?工作内容的对应总包、分包、材料（如塞缝、配合费、结算方式）

7、;综合单价与材料价的内涵合约阶段的成本管理1.基本管理要求?供方管理?技术管理计划管理?范围管理?项目发展计划?计划管理?目标管理?组织运营计划?责任管理?标准化管理?工程进度计划2.招标过程控制3.合约要点实施-不打乱仗,保证各环节的工作质量和无缝连接合约阶段的成本管理?一级计划：项目发展计划总纲领?二级计划：组织运作计划内部控制设计管理：出图计划、定样计划合约管理：考察计划、招标、签约计划分判计划项目管理：队伍、材料进场计划成本管理：目标、标底、结算编制计划?三级计划：施工进度计划实施-将倒排过程提前到事前而不是过程中合约阶段的成本管理1.基本管理要求?供方管理?技术管理目标管理?范围管理

8、?目标的制定?计划管理?目标管理?目标的分解?责任管理?标准化管理?目标的跟踪2.招标过程控制3?目标的调整.合约要点实施合约阶段的成本管理?目标制定：多次渐进,正算倒逼?分解内容：按合同分解总目标分解为每个合同项的目标?目标跟踪每月动态报表?目标调整调整目标或做法,内部平衡月报表合约阶段的成本管理1.基本管理要求?供方管理?技术管理责任管理?范围管理?职责划分?计划管理?目标管理?指标下达?责任管理?标准化管理?绩效评价2.招标过程控制3?落实奖罚.合约要点实施包括内部与外部合约阶段的成本管理1标准化管理.基本管理要求?供方管理?外部资源标准?技术管理?产品与技术标准?范围管理?计划管理?成

9、本控制标准?目标管理?工作绩效标准?责任管理?标准化管理?标准合同文本2.招标过程控制?标准操作流程及文件3.合约要点实施标准合同合约阶段的成本管理招标过程控制1.基本管理要求2?招标方式.招标过程控制3.合约要点实施?招标准备工作?招标文件及要求?发标及回标?评标及定标?签约及后续工作?重点关注问题结合主体总包工程招；目的：以合理的价格找到合适的资源合约阶段的成本管理1招标方式.基本管理要求2.招标过程控制?直接委托，邀请招标，公开招?招标方式标?准备工作?招标文件?影响合约与价格的几个因素?发标及回标有图纸与无图纸?评标及定标?签约及后续清单招标与费率招标?关注问题总价包干与单价包干3.合

10、约要点实施 理想的招标和承包方式：竞争性招标，清单加图纸总价包干合约阶段的成本管理1.基本管理要求不招标的几种情况2.招标过程控制?招标方式?战略合作?准备工作?垄断市场?招标文件?零星工程?发标及回标?评标及定标?紧急工程?签约及后续?价格把握近期类似?关注问题可靠数据3.合约要点实施-情况认定与审批权限合约阶段的成本管理1招标准备工作.基本管理要求2.招标过程控制组织建立与责任明确?招标方式?准备工作资格预审：掌握真实情况，保?招标文件持与产品和资源之间的同档次?发标及回标及竞争性；?评标及定标?签约及后续标前沟通会：明确招标条件（图纸和现场），标段划分，?关注问题3.合约要点实施评定标方

11、法，过程计划，准备工作落实，特殊要求；准备相关文件合约阶段的成本管理招标文件组成及要求1.基本管理要求?招标邀请2.招标过程控制?投标须知：说明招投标过程及相?招标方式关要求?准备工作?合同条件：通用及专用条款?招标文件?技术规范?发标及回标?评标及定标?工程量清单：编制要点说明?签约及后续?图纸及样板?关注问题?其他文件：有关格式文件模板，3.合约要点实施如资质文件，投标报价文件，各类保函，合同及中标通知体现招标签约过程，标的物，格式合约阶段的成本管理1.基本管理要求发标及回标2.招标过程控制?招标方式?发标：保证金收取，书面放弃?踏勘：签到?准备工作?招标文件?答疑：保持一致?发标及回标?

12、回标：符合性审查?评标及定标?开标：内部还是外部?签约及后续?关注问题3.合约要点实施重点关注如何防止串标，每个环节的方式合约阶段的成本管理1.基本管理要求评标及定标2.招标过程控制?招标方式?评标：技术标、经济标、资质?澄清及补报：当场，书面，密封?准备工作（技术，报价空缺或偏离）?招标文件?发标及回标?定标：开会和审批，机构和权限?评标及定标?发中标通知：注意时间，防范风险?签约及后续?退还保证金,资料押金?关注问题3.合约要点实施重点关注如何判定合理低价合约阶段的成本管理1.基本管理要求签约及后续工作2.招标过程控制合约洽谈?招标方式?准备工作合同会签及审批/盖章过程?招标文件有关保证手

13、续落实?发标及回标?评标及定标合同交底及信息录入?签约及后续资料归档及样板移交?关注问题3.合约要点实施督促及时履约：预付款，提交资料（施工组织，场地，报建手续）合约阶段的成本管理?合同交底内容?最主要是范围界定已定和未定?施工组织设计内容如施工管理人员?有些特殊费用处理暂定价?有些需要现场核量暂定量?材料品牌/样板管理要求?节点工期控制重点?其他:签证,结算时限等合约阶段的成本管理1.基本管理要求重点关注问题2.招标过程控制?招标方式?如何保证竞争性?准备工作?“三边工程”的操作：关键是?招标文件如何最大限度地明确标的物?发标及回标?评标及定标和甲方意图?签约及后续?过程记录及资料管理?关注

14、问题3.合约要点实施资料目录单合约阶段的成本管理1.基本管理要求例:总包招标2.招标过程控制?招标方式?尽量采用清单招标?准备工作?注意不平衡报价?招标文件?施工方案及措施费的处理?发标及回标?评标及定标?明确配合费/水电费?签约及后续?明确采保费/损耗率?关注问题3.合约要点实施合约阶段的成本管理1.基本管理要求合约要点与实施2.招标过程控制体现项目管理的基本内容3.合约要点实施?承包范围与责任的描述?质量控制：工作、材料与服务质量?进度控制：总工期与节点工期?费用控制：包干与计价方式，支付与结算，变更与调价?采购管理：几种材料采购方式和要求?沟通管理?风险管理?后评估管理合约阶段的成本管理

15、合同承包范围与责任的1.基本管理要求2.招标过程控制描述3.合约要点实施承包范围包括：广度（空间或实体?范围管理范围）与深度（工作要求）?质量控制标的物必须清晰：合同范围与图纸?进度控制范围的一致，与现场情况吻合?费用控制与分包工程的清单及交叉工作说明?采购管理承包责任包括：工程质量、进度、?沟通管理安全、验收合格、维护及特殊要求?风险管理(如报建)等?后评估管理文明措施、材料管理、检测检验，报建验收、分包配合等工作甲方的责任与工作合约阶段的成本管理1.基本管理要求2合同质量控.招标过程控制制3.合约要点实施?验收标准：国家标准和客户标准?范围管理?质量控制要求：合同技术标准与品?质量控制牌要

16、求的落实?进度控制?工程样板的利用?费用控制?控制重点：质量通病，如防水渗漏?采购管理?沟通管理?保修条款的约定：注意与销售合同?风险管理一致?后评估管理合约阶段的成本管理1.基本管理要求2.招标过程控制合同进度控制3.合约要点实施?施工总体进度要求：要符合现场?范围管理情况?质量控制?阶段性工期要求：配合销售需要?进度控制?实际工期节点记录?费用控制?采购管理?工期索赔与顺延：注意相关费用?沟通管理的处理,避免甲方责任?风险管理?后评估管理合约阶段的成本管理费用控制1.基本管理要求2.招标过程控制?合同金额和计价方式3.合约要点实施 总包干价或暂定总价、综合单价或?范围管理定额单价?质量控制

17、 承包价格应包含的内容：人材机，?进度控制利管税，规费，总包配合费等；?费用控制 计价方式：清单或定额，材料价格?采购管理的确定?沟通管理 可调价范围和方式?风险管理?后评估管理 几种费用的约定：措施有关费，材料有关费用，签证费，水电费 暂定量、暂定价的处理合约阶段的成本管理1.基本管理要求费用控制2.招标过程控制?变更和调价的管理3.合约要点实施?范围管理变更内容范围与合同的对应?质量控制?进度控制图纸会审与施工组织设计?费用控制的审查(变更的界定与责任?采购管理分担)?沟通管理量的调整、价的调整原?风险管理?后评估管理则参照FIDIC合同合约阶段的成本管理费用控制1.基本管理要求2?支付管

18、理.招标过程控制3.合约要点实施付款方式的选择：按节点与按?范围管理进度支付；?质量控制预付款：配合现金流，现值计?进度控制算；?费用控制进度款及其他往来款?采购管理甲供材付款的控制?沟通管理?风险管理付款对比图支付手续和要求，避免扯皮和?后评估管理索赔防止超付的要点结算款与保修金的支付合约阶段的成本管理1.基本管理要求费用控制2.招标过程控制?结算管理3.合约要点实施?范围管理结算方式：按实结算、合?质量控制同加变更结算?进度控制结算价格的构成?费用控制?采购管理结算资料构成及要求?沟通管理总包、分包、甲供材结算?风险管理?后评估管理结算协议书内容结算成本对比分析合约阶段的成本管理1.基本管理要求采购管理2.招标过程控制甲供材料：清单及管理方式3.合约要点实施（计量，损耗，计划，卸车、?范围管理保管、退货责任等）?质量控制甲供材料：品牌和价格规定?进度控制乙供材料：检验方法及要求，?