南京及周边旅游度假地产市场研究报告课件

1、南京及周边旅游度假地产市场研究报告,南京别墅市场运行情况,供应和去化方面，2009年至2013年4月份，南京别墅市场（含江宁、江北）整体上市量在8129套，去化10216套，其中2009年去化4979套，主要消化2008年因金融危机而直销的库存别墅产品，整体来看，别墅市场基本处于供销平衡的状态。 受国家对别墅用地控制的影响，别墅产品上市量在逐年减少，年平均上市量在1800套左右。价格也是水涨船高，目前别墅成交均价在18763元，较去年同期上涨20,2013年南京城区及近郊在售别墅项目情况,城镇居民可支配收入,2009年至2012年的四年时间里，南京城镇居民人均可支配收入从25004元增长到36

2、322元，增幅达38%，预计2013年人均可支配收入在40000元左右,居民可支配收入和居民置业衍变,随着城镇居民可支配收入的提高，别墅的客户层面不断扩大，别墅已经从少数财富阶层的专属品转变为中产阶级改变生活方式的途径，并逐渐出现了休闲度假等新的置业需求,南京市2010年城镇居民可支配收入已达4500美元,旅游市场消费情况,2012年，江宁、溧水、高淳、浦口、六合五个郊区共接待旅游者1591.3万人次，其中9成为南京城区居民，较上年增长30.9%，郊区实现旅游总收入207亿元，较上年增长31.3%，郊区旅游总收入占全市旅游总收入的比重达到16.3,郊区旅游经济持续发展,2012年，春节黄金周全

3、市接待旅游者316万人次，较上年增长9.7%，实现旅游总收入28.71亿元，较上年增长13.9%。国庆黄金周全市接待旅游者662万人次，较上年同口径增长18.5%，实现旅游总收入56.84亿元，较上年同口径增长21.7%。节日期间，南京市散客出游、自驾旅游等新型旅游方式的兴起，推动旅游市场日趋多样化，休闲度假与旅游观光相结合的旅游规模逐渐扩大,假日旅游度假经济持续发展,别墅市场供销平衡：从2009年到2013年的别墅走势来看，南京别墅市场基本处于供销平衡的状态。 主动郊区化显现：根据城镇居民可支配收入和置业习惯的关系可以看出，南京从2010年开始，已步入主动郊区化阶段。 休闲度假游规模扩大：南

4、京市散客出游、自驾旅游等新型旅游方式的兴起，推动旅游市场日趋多样化，休闲度假与旅游观光相结合的旅游规模逐渐扩大,市场小结,本案三大条件： 距离南京城区120公里，直线98公里，约100分钟车程。 山体别墅，拥有自然山水景观资源。 旅游度假物业，高尔夫球场资源。 调研楼盘筛选标准： 距离南京主城120公里以内。 定位为度假、旅游、养生，涵盖别墅物业类型。 拥有自然山水景观资源，建有高尔夫球场或高尔夫练习场。 山体别墅，风格鲜明，对本案有明显的借鉴意义。 面向南京客群，处于推广期或销售期。 有一定规模或影响力，具有一定知名度,个案筛选标准,调研区域设定,个案分布情况,分布特点： 1、主要分布在南京

5、南部、东南部，西部、东部，较符合南京人休闲度假出行方向。 2、北部和东北部区域如盱眙方向、扬州方向类似的个案较缺乏。 3、主要沿几条高速分布：沪宁、宁杭（长深）、宁高、沿江（常合）、宁合（沪蓉,个案基本情况,经实地调研及筛选，符合本案可借鉴和可参考性质的个案锁定在中国边城、涵田半岛、高德庄园、如山湖城、神山国际社区、琅琊山冠景国际社区、森湖溪谷、百美山庄、卧龙湖小镇等九个项目。其余项目对本案也有局部或细节的借鉴意义，后期可做专项考察或研究，本报告不再赘述,中国边城位于沪宁高速沿线宁镇山脉最高峰海拔425米的高丽山脚下，十平方公里群山和森林环抱，5500亩清澈水面的仑山湖，生态资源丰富，是江苏省

6、自然生态保护区,中国边城,沿沪宁高速至“句容茅山”出口，至边城有一长4公里的自建专用景观通道，交通十分便捷。规划开发1500栋别墅,将仑山湖打造成兼具居住，娱乐，休闲度假的大型区域,中国边城,中国边城,中国边城,涵田半岛,涵田半岛，被誉为“长三角最具魅力的旅游度假胜地”，坐落于风景优美的国家4A风景区天目湖畔。一期规划独占3500亩湖光山色，包括按五星级和白金五星级标准打造的涵田度假村酒店，和国务院特批的中欧经济论坛永久会址 涵田国际会议中心，以及“湖在院中，院在山里”的涵田半岛别墅。 除此之外，还有为之配套的游艇、高尔夫练习场、红酒窖、山顶温泉、中西餐厅等等二十多种高端娱乐度假设施,涵田半岛

7、,涵田半岛别墅占地105亩，由60栋东南亚风格别墅组成，二十六度的坡地式建筑设计将浩渺碧波尽收眼底。逐次散落布局，半山、半岛、湖湾构成别样意境。 半岛别墅由国际设计团队设计，采用东南亚建筑风格，按白金五星级度假酒店标准营建，配有豪华酒店全套设施、有VIP专属私人管家，户均一亩私家花园,涵田半岛,涵田半岛,涵田半岛,涵田半岛,涵田半岛,高德庄园,高德庄园项目位于句容市沿江高速茅山景区出口，是茅山景区内首席山水资源别墅区。位居南京、镇江、常州几何中心，一小时大南京经济圈，沿江高速直达，紧密互动镇江常州。 项目定位为集旅游、休闲、度假、养生、观光为一体的高端墅居区,高德庄园,高德庄园规划分为四期，目

8、前正在开发的一期望园29栋独院别墅，每户赠送半亩庭院。并引入山泉直饮水、温泉以及地暖等配套。内部配套养生型酒店、有机农场、水岸风情商街等，开辟无污染绿色种植基地，并赠送每户业主一分地,高德庄园,高德庄园,如山湖城,碧桂园如山湖城位于安徽省和县，定位在集休闲娱乐、旅游度假、投资居住等功能于一体的复合式开发项目，项目总占地约一万亩，规划建设有五星级标准酒店、交通中心、高尔夫练习场运动馆等高尚生活配套设施,如山湖城,项目物业类型涵盖花园美墅（双拼），亲邻美墅（联排）及度假公寓等多种产品。在售120-140平方米玲珑美墅，一口价88万/套起；在售临湖别墅组团“钻石郡”，面积217-258平方米，约20

9、0万一套,如山湖城,如山湖城,神山国际社区,项目位于安徽滁州全椒神山国家森林公园风景区，整个项目依山傍水，与经济发达的长三角地区山水相连，也是“大滁城”建设的副中心。由安徽政和集团下属全资子公司安徽神山旅游发展有限公司打造的大型休闲、旅游、度假、养生项目。项目距合肥98公里，距南京76公里,神山国际社区,项目建设用地3000余亩。其中涵盖了600多栋山湖别墅，总建面约180000平米；以及20000多平米的五星级假日酒店，5000平米的会议中心；5000平米的温泉和3000平米的高档会所；占地1300亩的体育公园，占地16000多亩的华东国际狩猎场,神山国际社区,琅琊山冠景国际社区,琅琊山国际

10、社区位于安徽滁州，毗邻琅琊山风景名胜区。项目占地约7000亩，主要包括七大精品产业集群：游览观光体验集群、度假会议酒店集群、生态体育运动集群、主题文化商业集群、国际教育培训集群、康体理疗保健集群、山水养生物业集群,琅琊山冠景国际社区,低密度住宅集群部分，40年产权，涵盖独栋、双拼、联排别墅以及花园洋房，在售联排别墅部分，面积180-220平米，内部配套建有建有高球练习场、五星级花园酒店、商业小镇、国际学校、葡萄庄园、温泉SPA、马术、垂钓、射箭场等,琅琊山冠景国际社区,琅琊山冠景国际社区,森湖溪谷,森湖溪谷项目位处于国家AAA级风景旅游区溧水傅家边现代农业园区内，毗邻无想山风景区，自然景观资源

11、丰富，距南京约一小时车程，交通较为便捷,森湖溪谷,项目占地面积800亩，一期规划由104栋独立别墅构成，全部为类独栋别墅，面积在180-252平米之间，目前已基本售罄。但由于物业服务较差，社区处于无人管理状态，杂草丛生，入住率较低,森湖溪谷,百美山庄,百美山庄是由新加坡元立集团开发建设，新加坡元立集团，涉及产业从高尔夫球场、养生到度假休闲和泰生农业等。已拥有并自主经营“太阳岛”品牌系列的五家高尔夫球场。分别是上海太阳岛，昆山太阳岛，苏州太阳岛，南京太阳岛和扬州太阳岛,百美山庄,百美山庄位于溧水天生桥风景区，占地2800多亩的南京太阳岛高尔夫球场内。别墅建筑面积约2万平米，容积率仅为0.32，为

12、纯独栋社区。百美山庄共分四期开发，总幢数78幢，面积从215.36470.61平方米。目前一期、二期、三期已基本售罄，主要是在销售四期尾盘,百美山庄,百美山庄,卧龙湖风情小镇位于溧水北，紧邻南京南部最大交通枢纽桂庄立交，由宁杭、沿江、机场高速和宁杭高速二期四条高速公路相交而成。卧龙湖风情小镇环抱整个原生态的卧龙湖主湖面，依山傍湖，分布于湖滨半岛和丘陵山麓之间，社区规划面积230万平方米，建筑面积80万平米，容积率0.35，绿化率70,卧龙湖风情小镇,卧龙湖风情小镇,规划为三大功能系统：南加州圣芭芭拉风情小镇（旅游度假、酒店酒吧、国际名品直销店等），国际乡村俱乐部（GOLF体育公园、马会、游划艇

13、和健身会馆等），高尚居住区（美式别墅、度假公寓等,卧龙湖风情小镇,卧龙湖风情小镇,卧龙湖风情小镇,交通条件对比,从车程距离来看，距离南京城区最近的项目有句容的中国边城、溧水的卧龙湖小镇、百美山庄，车程一般在40-50分钟左右。 距离南京城区较远的项目除溧阳的涵田半岛之外，多集中在安徽，车程一般在90分钟。 为了营造度假的分为以及能够连接交通干道，多数项目或自建数公里景观道，或对原有省道、县道进行绿化处理，凸显整体调性,资源和定位分析,就自然景观资源来说，从南京出发，车程在60分钟左右，山水自然景观资源很多。1个项目配建27洞高尔夫，4个项目配建有18洞高尔夫，3个项目配建有9洞高尔夫或练习场。

14、 定位方面：休闲、度假、旅游、养生等字眼已充斥旅游度假地产市场，“旅游、休闲、度假”等 功能已成为多数项目的定位方向,建筑风格,户型产品分析,户型产品分析,户型产品分析,户型产品分析,户型产品分析,卧龙湖小镇户型A(溧水,一层平面,二层平面,户型建筑面积：237平米，设计为两层，四室两厅三卫。一层为客厅、餐厅、卧室、车库和活动花园，二层为三间卧室。 该户型亮点为灰空间较多，可与庭院结合；客厅挑空且有2个景观面； 缺点：入户过道过长；客卧公共卫生间过多，可调整为套间,销售价格分析,去化速度分析,slogan和销售主张,从各项目的定位语和销售主张来看，多数提到了山水湖等自然景观资源，并由此提炼出度

15、假和养生的概念，进而升华到养心、征服、生活梦想等人生境界，并突出产品性质，明确“墅”的物业类型。这也是当下远郊度假物业销售主张的主流方向,配套情况分析,在售项目中，除金牛湖度假中心主力产品为酒店式公寓和产权式酒店，没有天然气之外，神山国际社区天然气未定，其他项目均为市政水、市政电、天然气入户。 作为远郊度假项目，更应该完善基础配套设施的投入和建设，满足基本生活所需。才能在此基础上，完善和提升其他方面的配套,配套情况分析,客户情况分析,四个项目的客群定位和实际客群情况较为吻合，如山湖城、金牛湖度假中心、森湖溪谷和卧龙湖小镇，全部将目标客群锁定为南京区域,客户情况分析,从类比个案的客户构成可以看出

16、，企业主占据旅游度假物业客群的绝大多数，区域仍以南京或项目周边为主，购买动机则多为度假、养老、兼具投资功能,市场小结,市场小结,类比个案客户构成,从客群分布区域来看，四个项目的客群定位和实际情况较为吻合，如山湖城、金牛湖度假中心、森湖溪谷和卧龙湖小镇，全部将目标客群锁定为南京区域,类比个案客户构成,从类比个案的客户身份中可以看出，企业主成为旅游度假别墅的主力客户，他们拥有一定财富基础，容易接受远距离的旅游度假物业，多作为度假、养老用途，兼具商务额投资,重点个案客户分析,客户观点： 1、距离南京不太远，一个多小时车程，社区班车半小时一班，往返南京都很方便。 2、空气好，环境好，总价不高。 3、日

17、常生活便捷，买菜、洗澡都有班车,如山湖城业主 刘先生,重点个案客户分析,百美山庄业主 黄先生,客户观点： 1、高尔夫球场里面，有档次，环境好； 2、一般作为企业接待会所使用，固定资产，还可以保值； 3、周末、假期自己和家人度假居住,重点个案客户分析,卧龙湖业主 丁先生,客户观点： 1、喜欢山水别墅的干净舒适，安静悠闲，为退休以后养老。 2、距离市区不远，高速交通都很便捷； 3、看好社区以后的规划和配套建设,重点个案客户分析,卧龙湖业主 王先生,客户观点： 1、交通方便，自然环境好，度假养生都可以； 2、总价能承受，450万可以买到近郊山水别墅； 3、看好社区的品质和档次，圆了自己的高端别墅梦,

18、重点个案客户分析,卧龙湖业主 马先生,客户观点： 1、距离企业很近，开车10分钟左右。 2、环境好，空气好，山水景观资源日益稀缺,周边项目客户特征归纳,客户身份：企业主、经商人士成为主力客户，尤以从事地产、金融、制造、医疗、教育等相关行业为主。 区域来源：多以项目所处区域为主，后期可逐渐辐射到周边城市或区域。 置业目的：多以自用为主，如度假、养生、休闲，兼具部分商务活动。 关注重点：看重自然资源、交通条件、配套情况和未来发展潜力,旅游度假地产概念,江浙湖泊岛屿,国内旅游地产发展格局（区域分布）:旅游地产仍处于起步阶段，全国各地争相打出旅游地产概念，东部为热点发展区域，项目发展以依托自然和人文资

19、源为主,海南热带海洋沙滩,高尔夫球运动,文化古镇,沿海发达区域是旅游地产发展的重点，发达区域高收入人群是旅游度假项目的客户基础 自然、人文资源，人工景点是旅游地产依托的主要资源类型,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,成都 度假旅游地产案例研究,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,交通路线：沿成灌高速至“崇义站”出口转彭青路；路程全长（由市区至项目所在）约66.2公里；行驶时间约80分钟,青城山房,项目位置,项目简介：青城山房位于国家5A级旅游景区青城山脚下，距青城山前山山门约1000米。项目占地约251亩，总户数为281户，综合建筑容积率约0.33,青城山房,项目产品信息：主要由“组院别墅”

20、和相对小巧的“叠院公寓”两种建筑类型组成。“组院别墅”为1-2层,位于地块的核心部位,更利于欣赏山景,面积控制在140-220m2;“叠院公寓”为整个项目中相对的小户型,面积控制在50-110m2,位于社区的主要入口附近；整个小区景观打造为东南亚风情,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,叠院产品 底层住户形成院落（前后进）的感觉； 上层住户的户型面积控制到位； 退台式设计可以让更多的自然景观引入，达到户户观山的效果,项目亮点：组院别墅以四合院形式，其中别墅形式却又不同于一般别墅的方式，扩大占地形成动静完全分离；叠院产品与景观融合度较高，也较为巧妙，以自然绿植包裹建筑，既形成大面积的景观，又将户

21、与户形成相对独立的感觉,院墅产品 客厅及休闲区域融合进庭院内部景观； 动静完全分离，互不相扰； 建筑本身的标高较为多变，营造出丰富的室内空间变化，庭院内也具有多变的场地，室外微空间的营造页更为有趣,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,实景图片,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,会所及景观打造,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,售楼处及景观打造营造出了东南亚风情特色，度假的感觉做足； 建筑做法较为朴实，使用的很多建材及景观材料“就地取材”； 别墅做法比较有新意，在户型面积控制较好的情况下，用更多的占地来吸引客户的眼球； 叠院公寓做法比较取巧，用密实的景观来遮挡处理高密度的建筑，至少从观感上来

22、看还是很有效果的,借鉴意义,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,小院青城,交通路线：沿成灌高速至“崇义站”出口转彭青路；路程全长（由市区至项目所在）约65.6公里；行驶时间约80分钟,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,项目简介：龙湖小院青城位于国家5A级旅游景区青城山脚下。项目总占地约315亩，一期总户数为701户，综合建筑容积率约0.5,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,项目产品信息：主要有两个产品线组成，小区核心部分为三层独栋，独院别墅，面积185-340平米，私家庭院环绕，有天有地的广阔空间；东西两侧为叠院产品，地上三层，地下一层，主力户型为85-135平米，分为负一跃一、一跃二、二

23、跃三 三种户型，其中负一跃一户型，三个庭院环绕其间，独立的私家下沉庭院；一跃二户型独立的入户庭院，厨房餐厅与卧室客厅分离；二跃三户型，宽阔的餐厅，客厅设计，超大露台花园,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,实景图片,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,展示区图片,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,售楼处及景观展示东南亚风情，景观以庞大的气势震撼人心； 产品确保容积率做足的基础上，打造类别墅产品； 有别于普通别墅的打造，别墅较高的赠送面积会吸引客户的眼光； 面积段、总价段的控制比较精准； 高密植的景观融合建筑，打造出曲径通幽的感觉,借鉴意义,南京及周边旅游度

24、假地产市场研究报告,交通路线：沿成灌高速至“崇义站”出口转彭青路；路程全长（由市区至项目所在）约65.2公里；行驶时间约80分钟,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,上善栖,项目简介：上善栖位于国家5A级旅游景区青城山脚下。项目总占地约227亩，一期总户数为784户，综合建筑容积率约0.5,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,项目产品信息：由独具特色的12个院落围合而成，打造出一方掩映在青山绿水之间，简洁、明快的现代中式风格的山居庭院；12个院落景观文化均源自青城山的景致，青城山的一位隐士，把青城山的玄妙归结为：云、山、竹、石、墨、风、月、松、绿、檐、峰、莲，各院落也因此而得名,南京及周边旅游

25、度假地产市场研究报告,项目亮点：将花园、天井、青砖、黛瓦、白墙等中国传统建筑符号与现代住宅设计手法完美结合，演绎出一方掩映在青山绿水间的现代中式风格的山居庭院，在户型设计上将户内和户外有机地联动起来，保证户户有花园（露台），部分户型还拥有内院天井，并采用因地制宜的选材，在小区外墙装饰材料、景观营造、植物配置、园艺小品等各个方面都体现出项目的品质追求和文化内涵,叠拼产品 底层户型实得面积做到了93平米，二层户型面积为91平米，面积控制比较合理； 户型大客厅设计让人舒适，虽然户型面积较小，但给人感觉较为舒适,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,实景图片,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,实景图片

26、,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,建筑与景观的结合较为到位，度假、养老的气氛很足； 中式的建筑风格和院落式的组团设计让人感觉非常舒服； 叠拼的低层建筑虽然不是独门独院，但是小面积的户型设计，却设计出了大气舒服的尺度和舒适感； 每个组团不同的中式园林景观，与整个小区的景观融合及衔接的非常到位,借鉴意义,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,保利石象湖,项目简介：保利石象湖位于成都蒲江成雅高速86公里出口处，从成都市区到项目约91公里，用时90分钟；是保利地产斥资百亿打造亚洲商务旅游度假目的地,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,景区总占地约1.8万亩，总建筑面积2023505平方米，综合建筑容

27、积率约0.03。 15000亩原始森林，2000亩浩瀚湖面，1000亩花海，PGA公园两个，温泉度假酒店集群，国际马术俱乐部，国际游艇俱乐部，花卉公园，花溪商业小镇，健康体检中心,规划馆,象泉度假酒店,舒伯特庄园（展示区）改酒店,贝多芬庄园（售罄,莫扎特庄园,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,项目产品信息：二期在售莫扎特庄园，120平米独栋、90平米独院全系精装，售价18000元/平米,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,项目亮点：90独院，为度假别墅创立“黄金空间”标准 120精装独栋，中国度假别墅的最佳原创设计 300私家花园，不可思议的超级私密环境配置 除了原生态的自然资源之外，保利石

28、象湖还会每年在景区内举办3大花节3月郁金香花节，6月向日葵花节，9月百合花节，吸引超过上百万的游客前来参观，拥有极大人气,独栋、独院产品 独院产品设计最小面积为90平米，拥有200多平米的私家花园； 独栋产品拥有500-1000平米私家花园； 独院产品面积虽然偏小，但是居住舒适度却没有丝毫降低,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,实景图片,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,实景图片,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,先做旅游与整体景观（5年），后地产开发； 全小面积段别墅，大景观，与景区结合紧密； 90平米联排设计出了独栋的感觉； 别墅面积虽然小，但是室内空间设计却不拥堵，较为舒适； 成本

29、上面配置和控制较为到位,借鉴意义,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,深圳 度假旅游地产案例研究,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,华侨城旅游+地产的开发模式，通过打造主题公园营造度假氛围，实现旅游地产项目开发,东部华侨城是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区（中国国家旅游局和国家环境保护部联合授予），体现了人与自然的和谐共处,地理位置：中国深圳大梅沙 占地面积：9平方公里 投资资金：35亿元 开发时间：2004年12月30日动工建设，2007年7月28日项目一期开放 ，耗时938天 主要板块:大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云

30、海谷体育公园、华兴寺、主题酒店群落、天麓大宅等六大板块,东部华侨城,三大谷,大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云海谷体育公园,三大山地主题小镇,茶翁古镇”、“茵特拉根温泉小镇“和”海菲德小镇“，主题酒店群落大多建在此。其中“茵特拉根温泉小镇“建有高星级酒店,独栋别墅,天麓一、二、六、七、八、九区目前在售 。是总建筑面积约20万平方米的纯独栋别墅,东部华侨城规划原则:一、尽量少扰动或者不扰动山、水、植被；二、项目建成后，加强对山、水、植被的保护；三、充分利用无污染、可循环的能源进行产品设置和开发,华兴寺,座落在东部华侨城的观音座莲山，体现佛教旅游文化。包括：观音座莲宝像、华兴寺檀越酒店、妙相禅境、

31、天音梵乐、大雄宝殿、众香界、香积斋、归一阁、云水堂等,华兴寺,先规划后开发，先旅游后地产，深入挖掘项目文化和自然资源价值，投资打造旅游度假公园、寺庙等，提升区域旅游价值,大侠谷探险乐园 茶溪谷度假公园 茵特拉根小镇 海菲德小镇 茶翁古镇 大华兴寺,茵特拉根酒店 东部华侨城瀑布酒店 东部华侨城房车酒店 天麓独栋别墅,大华兴寺菩提宾舍 云海谷高尔夫会员球场 公众球场,特 色 酒 店,休 闲 娱 乐,体 育 健 身,金融街巽寮湾,沿沈海高速到达惠州；路程全长（由深圳市区至项目所在）约130公里，行驶时间约90分钟；国家4A级景区，规划用地29平方公里，拥有16公里原生态海岸线，11公里白金沙滩，60

32、亩红树林，7山8湾18景，99个大大小小的洲岛等自然景观,世界级都市圈 滨海旅游度假区,巽寮海滨度假区项目定位为国际一流，集旅游度假、体育休闲、商务会议、游艇港湾、海滨浴场、高档居住于一体的高品位的旅游度假胜地，按照国家5A级旅游区标准规划，斥资200亿，打造顶级滨海旅游度假目的地,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,北区“绿之海洋” ：度假区的自然门户。山地体育公园、60亩葱绿茂密的红树林保护基地、“美女照镜”景点等丰富的山海立体旅游资源。为游客打造风光旖旎的健康生态之旅,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,中区“深蓝小镇”度假区旅游集散中心。 滨海风光银滩路（已经建成） 公众滨海浴场（已经

33、建成） 水上娱乐运动中心（已经建成） 天后宫岭南民俗文化商业街（已经建成） 滨河风情酒吧街（已经建成） 滨海星级酒店公寓群（ 已经建成凤池岛酒店公寓、海尚湾畔海景公寓等） 国际会展中心（规划中） 保健医院和养生康复中心（在建） 养生公寓、海公园（在建） 国际学校（规划中,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,南区“世外桃源”度假区的高端滨海领地 由5座以上五星级酒店组成的滨海五星级酒店群 山海体育休闲公园、游艇会 山海别墅、游艇别墅、高端商业中心,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,观澜湖高尔夫国际社区,中国“高尔夫+地产”标杆,国家5A级旅游景区，占地二十平方公里的高尔夫球综合产业群； 199

34、5年开启至今，已发展成为国际一流水准、世界最大（216洞）的高尔夫社区 观澜湖高尔夫球会地理位置优越； 位于梅观高速、莞深高速和机荷高速交汇处； 1小时车程范围覆盖着珠三角的核心城市群,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,借助高尔夫这一最具贵族气质的休闲运动作为载体，通过酒店、球场、会所、宅邸和一系列休闲娱乐项目和服务，形成自身完整的产业链条，成功营造了一个国际化高端时尚生活圈层,链式”服务,1997年，观澜湖晓峰居别墅正式入市，赢得市场积极追捧。 2002年，观澜湖获 “中国深圳地产高档楼盘成功开发典范”。 2003年，高尔夫大宅入市，成为国内最受瞩目的别墅住区之一。 2004年12月，高尔

35、夫大宅荣登“中国十大超级豪宅”。 2005年9月，观澜湖黄金岭别墅入市后迅速售罄。 2005年11月，在“宾利国际地产奖”中荣获两项五星级大奖。 2006年4月，观澜湖翡翠湾103栋别墅一日售罄。 2007年1月，观澜湖赢得20072018连续12届高尔夫世界杯举办 2007年7月，224套观澜湖上堤在1.5小时内全部售罄,观澜湖大事记,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,项目引擎物导入分析,高尔夫+优质自然景观 项目选取了高尔夫球这个最具贵族气质、最绿色、最阳光的项目作为出发点和承载整个模式的平台，从而突出了尊贵、高雅、时尚、健康、精彩、世界一流的理念和特质。 该项目市场定位于最高端的国际时

36、尚生活圈层。明确是为社会财富精英、成功人士准备的，从而成为一种成功的象征、身份的象征。从而最大限度里利用了高尔夫以及优良的自然景观这两大引擎,项目引擎物导入分析,物业配比分析,观澜湖高尔夫项目的引擎物是高尔夫+优质自然景观。项目围绕高尔夫主题配置了多个高档次且别具特色的项目，形成了一个完整的高尔夫旅游休闲产业链,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,观澜湖土地运营策略,观澜湖土地运营的目标是通过与旅游产业、休闲产业的结合参与城市运营。 整体思路是通过科学的规划，先造环境再造城，以此提升并发挥土地的最佳状态，使环境成为整个社会发展的有力承载者,观澜湖项目运营策略,策略一：首发造景,策略二：先做配套

37、后造城,策略三：依托旅游休闲资源打造旅游住宅项目,策略四：利用文化价值做营销,观澜湖模式采用先造环境再地产，先造配套再造项目的模式，通过休闲度假产业的打造和运营提升项目土地价值,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,观澜湖模式”融体育经济、赛事经济、商务经济、休闲经济及房地产开发于一体，最终令观澜湖豪宅物业具备了普通楼盘无法企及的独特优势,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,项目简介：位于观谰高尔夫球会东莞球场东侧。项目总占地约60万平米，建筑面积40万平米，一期综合建筑容积率约0.8，共500户，二期为0.5,万科棠樾,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,项目产品信息：北面是仙女湖、大屏障森林

38、公园和虾公岩水库；西面和南面是观谰高尔夫球会东莞球场和企洞水库；东面与绿地森林景观相邻；08年推出少量联排别墅、户户邻水、以水元素为主题；总占地60万平米,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,项目亮点：同时拥有湖泊、山岭、岛屿3种稀缺资源；世界第一大观澜湖高尔夫球会仅一墙之隔；完善的社区规划3大主题会所，兼顾商务、运动、家庭休闲功能；1座近8000平米山谷公园、1个近5万平米私家内湖、1座近2000平米私家湖心岛屿,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,实景图片,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,实景图片,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,新中式风格的打造趋近完美，处处有细节，精心雕琢； 从

39、建筑到室内，到景观，虽然没有特别突出的亮点，但是每时每刻都能让人感觉有小惊喜，感觉到浓重的中国文化气息； 产品根据市场不断调整，不断更新技术,借鉴意义,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,通过对国内知名项目的研究，我们认识和梳理旅游度假地产,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,旅游地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。通常意义上，旅游地产划分为四个大类,特点,盈利点,风险类型,旅游区域开发 旅游综合体开发 旅游物业开发,旅游度假地产三大层级分类,依托一个以上资源优势，通过系统整合，重新建立区域价值

40、体系。通常进行区域性的基础建设，掌握部分核心经营性物业的开发，实现大规模土地资源的控制，主要目的以提升土地价值进而影响核心物业价值为主,系统性风险,基础建设收益、土地转让收益、物业销售收益、物业租赁收益、物业经营收益,依托一个强势旅游资源，运用整合、创新等方式进行深度开发。通过部分经营性物业开发，提升房地产住宅类物业价值,物业销售收入、物业租赁收入、物业经营收入,度假项目经营性风险和陌生区物业销售风险,依托成熟资源进行以单纯房地产住宅类物业为主的地产类开发,物业销售收入,度假居住产品竞争风险,青城山区域 惠东巽寮湾,东部华侨城 金融街巽寮湾 保利石象湖,青城山房 龙湖小院青城 万科棠樾,旅游区

41、域开发 旅游综合体开发 旅游物业开发,旅游度假地产开发层级关系,旅游度假地产一般组成元素,A 特色 主题,B 高端酒店,C 主题商业,E 高档公寓,D 精品别墅,旅游地产 常用引擎资源,滨湖,地文景观,高尔夫,文化古镇,会展商务,主题公园,滨海,温泉,旅游地产主题资源类型,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,高尔夫旅游 高尔夫与旅游的结合以休闲、运动和体验为目的的旅游 特点 休闲性、体验性、趣味性、挑战性 需求产生原因 球场环境和景观的诱惑 南北气候条件互补 不同风格球场的魅力 高端商务活动的需要，“球道是沟通的桥梁，果岭是签约的会场,高尔夫地产 产生的原因 与运动的高档化、客户层面的特殊性有

42、直接关系 特点 客户多为远距离参与运动； 客户对于居家之外的休闲空间的需求； 都市优美绿色环境较为稀缺，高尔夫球场成为高尚景观的代表； 回归大自然的趋势使高尔夫物业的居住功能得到重视； 开发方充分挖掘项目附加值。 高尔夫与房地产的关系 高尔夫物业为高尔夫附属产物； 能大大提高高尔夫项目的经济价值 ； 高尔夫物业的销售总额可接近和超过会员卡销售总额，且比重有逐渐增大的趋势，因此房地产在项目操作中占有举足轻重的作用,绝大多数GOLF盈利模式：与房地产联动发展，在球场周边建设别墅和酒店，以房地产进行盈利,我国目前高尔夫项目主要结合旅游和房地产两个方面进行开发,高尔夫主题,南京及周边旅游度假地产市场研

43、究报告,高尔夫与地产衔接： 内切 球场本身提升别墅的附加值，打造稀缺性与尊贵型并重的高尔夫高端物业，总价较高，产品线比较单一，受众面小。 外切 此类产品伴随着一定体量的区域开发功能，高尔夫在整体功能上偏重于成为社区优势的配套，而社区内的产品线一般从度假公寓到别墅等，拥有较长的产品线与丰富的配套环境。 相离 别墅项目完全位于高尔夫项目之外，甚至与高尔夫具有一定距离，仅在社区小品、园林景观上体现高尔夫元素,南京百美山庄,句容高德庄园,保利国际高尔夫花园,高尔夫主题,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,别墅： 根据客户定位的不同，决定别墅的户型、面积、功能、管理方式与盈利模式，创新余地相对较大，形式

44、灵活,酒店： 主要分为度假需求酒店与会议需求酒店，在表现形式上可与别墅有一定程度的重合,配套： 高尔夫客户定位差异化最大的部分，如商务型客户配备的会务型酒店、SPA会所；家庭型客户配备的托儿所、小型游乐场、野战营等设施,高尔夫项目产品选择：以高端客户为切入点，打造别墅+酒店+配套关联性开发，提高综合服务水平，提升高尔夫项目吸引力,高尔夫主题,南京及周边旅游度假地产市场研究报告,品牌选择,功能定位,品牌功能,配套功能,盈利功能,酒店是最基本的度假产品，是旅游地产项目中不可或缺的产品，酒店是旅游度假功能重要提供者，也是项目价值和品牌的重要体现者,度假酒店,绿城千岛湖度假公寓，引入喜来登酒店，五星级

45、，套房数250，标准间1600元/天,旅游渡假区酒店入住率受季节性影响较大，整体保持较高入住率，以三亚为例，2010年前三季度酒店入住率61.83%同比增长2%，2009年旅游饭店客房开房率62.3%，整体入住率较高，并表现为一、四季度入住率高于二、三季度,千岛湖开元度假村，五星级227套房，标准间700元/天,陵水香水湾君澜度假酒店，别墅型，65套房，标准间2990元/天,三亚半山半岛洲际度假酒店，五星级343套房，标准间2600元/天,三亚万豪度假酒店，五星级452套房，标准间2200元/天,目前酒店品质星级呈逐渐升高趋势，高星级、高价格酒店大量出现在旅游景区，成为项目档次的标志，旅游区酒店入住率整体较高,度假酒店,与普通会所相比，旅游度假项目会所对商务设施和服务要求较高，常有多功能会议厅及相应服务，此外可能有休闲茶座、多功能室、商务中心等,旅游度假类会所的运营通