2010年广西置高生活区规划设计

1、广西置高 生活区,规划设计,Strategic Economic Study, Planning, and Design for,Guangxi Zhigao Habitate District,ZHZ GROUPE,2010.04.15,一 置高生活区开发模式,造 城,从市政府角度,我们为什么要造城,造 城,新城市主义,梧州进口再生资源加工园区是经国家环保部批准成立，经梧州市政府批复，由苍梧县政府牵头，市、县和广西置高投资发展有限公司共建的自治区政府层面统筹推进的重大工业项目。决定了它独特的城镇定位与高度,从业主角度,造 城,广西置高投资发展有限公司基于营造国内最大的进口再生资源综合加工利用

2、工业园的目标，致力于把园区建设成为环境优美、配套齐全，实施“圈区管理”的国家定点示范园区。集聚了先进的管理理念、雄厚的资本以及在再生资源回收利用领域的优势，强强联手将赋予园区建设与运营强有力的资金和管理保证,造 城,造 城,从客户角度,二 置高生活区开发意向,我们建造什么样的城镇,德国鲁尔区,鲁尔工业区（Ruhrg-ebiet）是德国，也是世界重要的工业区。位于德国西部、莱茵河下游支流鲁尔河与利珀河之间的地区。 鲁尔区既是生产中心，又是消费中心。以鲁尔区为核心，方圆100公里内，是德国最大的消费核心，这里集中了5个50100万人和24个1050万人的城市。鲁尔区生产的70以上的煤炭和钢铁在此范

3、围内加工、消费,德国鲁尔区城市风貌,德国鲁尔区城市风貌,街道景观整体风貌,街道景观整体风貌,法国兰斯城市风貌,街道景观整体风貌意向,我们分析了国际上著名的工业园中生活型城区情况和发展历程,德国鲁尔Rhur区,附近具有大规模重工业开发 不具备一流资源条件，地势较为崎岖 项目综合性较强 以第三产业和住宅产业出售为未来主要赢利来源,在选取和分析案例时我们特别关注了具备以下特征的生活区,法国兰斯Lens工业区,规划目标,梧州进口再生资源加工园区 产业服务休闲度假综合新市镇项目,城市的功能格局 欧洲小镇的风貌,产业服务 休闲度假,以产业服务为核心、弘扬企业文化为特色融休闲居住于一体的生态综合新居住区,三

4、 开发方式与步骤,我们如何建造,开发策略,发展定位,规划设计,发开时序与营销策略,开发策略,开发思路,一切开发建设都以生态保护为出发点 在尽量保持原生态的前提下进行开发和保护 开发是为了可持续地保护,开发与产业服务特别是现代企业商务相关的服务项目，与区域内其他地产项目形成差异化竞争优势,将项目打造成梧州地区优质高档的标杆性产业服务和企业文化中心及休闲度假区,拥有较好的景观资源GOLF 自04年始，梧州全市经济持续两位数高速增长，工业化成为核心驱动力量 对外交通便利，可达性高 所依托的梧州进口再生资源加工园具有较高的认知度,政府对加工园区发展的支持 梧州工业的发展迅速，对产业配套服务需求特别是有

5、别于城市居住的综合服务园区需求大 产业文化和企业文化需要高标准的平台建设,梧州周边居住产品可开发潜力大，竞争激烈 工业项目受国际市场影响,区域整体开发水平不高，吸引力逐渐减弱 周边工业项目对居住环境的影响,开发策略,客户定位思路 以广西腹地为背景，面向梧州，辐射珠三角，以高端客户，中高端客户为主，兼顾产业工人白领与蓝领消费群体,客户定位,本项目的需求客户群体,私营业主，本地中高层公务员、置高工业区企业中高管理者以及外地客户是本项目的核心客户,开发战略定位,品质定位生态绿城，创业之园，新锐地标，才智高地,文化定位精英高尔夫，悠然尚品居,风格定位 HYBRID风格 环地中海风格建筑+岭南园林风格,

6、形象定位西江南岸贵胄的门庭，梧州首席高尔夫别墅,开发策略,发展定位,开发定位功能及产品体系构建,产业服务中心,产业信息中心,城市活力区,康体休闲,欧式风情商业街,商务酒店,企业会所,生态居住区,低密度住宅,多层洋房,公寓,三大核心产品,产品类型,容积率确定 产品角度,别墅区（双拼，连排）容积率：0.2-0.7 多层洋房区 容积率：0.8-2.0 公寓区（小高层，高层）容积率：2.0-4.0,产业信息中心：8000平方米展览空间 商务酒店及配套服务中心： 10000平方米 CEO公馆 ：31套 28000平方米,欧式风情商业街： 20000平方米 休闲娱乐中心：10000平方米,本地市场情况,本

7、地市场情况,外地市场情况,容积率确定 市场角度,广东省清远市笔架山前板块大盘情况调查,结论：容积率适宜范围1.0-1.5，本方案取中低值1.1,三大产品类型,核心产品：生态居住区,关键产品：城市活力区,特色产品：产业服务中心,创新小高层,连排别墅,CEO公馆,梧州市场别墅产品供应量少，有一定的稀缺性,创新性小复式单位，空中别墅单位,标杆建立,市场引爆 ，建立地位，树立标杆，创建品牌,原则： 1、制造稀缺性 2、多产品有机组合。扩大客户层面。打造清新和谐、温馨的社区居住环境。 3、高姿态入市。树立形象，制造价格标杆,住宅产品构成,假日赛维纳（GOLF公寓） 位于观澜湖GOLF内 总建筑面积：34

8、216m2 基本单元58m2 可拼合最大面积为230m2,外墙微倾，与下部退台照应，立面处理参考下图,产品意象,创新小高层,产品意象,花园洋房 特色复式,改房,改房,改房,改房,改房,小复式附加值高，入户花园赠送8-14个平米，可改一间房,270度景观阳台，120平米左右的小复式,双拼SOHO别墅,可借鉴点： 餐厅、客厅间完美利用内庭院景观，客厅南北通 利用次卧与主卧间的跃式设计，使客厅层高达到3.9m,内庭院,解决了采光问题,产品意象,联排TOWNHOUSE别墅,可借鉴点： 餐厅两层通高，并利用天窗采光 利用客厅与餐厅的跃式设计，使客厅层高稍高 楼上独立主卧空间+南向大露台,餐厅两层通高,三

9、层为独立主卧,南向大露台,产品意象,产品定位,核心产品：生态居住区,关键产品：城市活力区,特色产品：产业服务中心,产品定位,关键产品：城市活力区CAZ,打造聚集型商业中心与分散商业网点结合的欧式风情商业街，社区广场，相关教育配套。建筑面积共约50000平方米，物业组成包括超市、茶道、餐厅、酒吧、书吧、美容SPA、音像、银行、诊所、邮电等,城市活力区CAZ,产品意向,对未来的市场的发展有一定的预先性，在规划中保证相关功能的预留与弹性,原则： 1、“以点带面”的模式，配套，形象先行，强势牵引。 2、人气聚集和轰动效应，先期展示提升价值,社区生活广场,会所中泳池,欧式风情商业街,产品定位,核心产品：

10、生态居住区,关键产品：城市活力区,特色产品：产业服务中心,产品定位,特色产品：产业服务中心,企业会所，CEO公馆 信息中心 商务酒店,企业会所CEO公馆,独立冠名权，品味无限 功能：为行业和企业量身定做具有行业特征的独栋办公场所，提供个性化的服务，助推企业文化的传播 企业休闲商务接待中心 企业文化传播 企业高层会议 企业小型会议 企业精英员工培训 企业高层度假 特点 定向(封闭)、半开放的商务活动 完全私人化空间，包含了商务、娱乐、休闲、沙龙、接待、会议、收藏等功能,信息中心,行业协会的整合和交流，充分发挥行业协会对企业的支持，提供专业的服务和技术支持 建立城市级别的信息系统，将梧州的产业以及

11、企业的信息组合成一个整体，向全世界推广，加强企业与客商之间的相互交流 提供各种投资招商信息，直接为投资者提供参观的平台，配置8000平方米展厅,商务酒店,设置目的 为企业或行业提供高品位的文化和产品对外交流和传播的平台 主要功能设置 会议中心 主要满足开展论坛、商务会展、大型企业年会等大规模会议的需求。 行业接待与推介 产业文化展示中心 提供集中展示企业或行业文化的场所 品牌发布中心 品牌发布中心除了加强工业区内各厂家的联系外，可以更好的通过发布仪式的活动举办和新闻发布，扩大企业的知名度和影响力,商务酒店规模建议,酒店客房数约200300间，散布在产业服务中心景观资源最好的地方 设定依据： 能

12、够满足大、中型会议或活动对酒店住宿规模的需求 星级度假酒店的规模经济体量,开发策略,发展定位,规划设计,项目综述 经济技术指标,建筑规模清单,区位分析,1区位位置 规划用地位于梧州市苍梧县南部新地镇,2. 交通位置： 规划用地紧临苍岑二级公路，距广梧高速公路、南梧高速公路及桂梧高速公路的进出口5公里，距苍梧县城10公里，距在建的梧州深水港码头约10公里,规划面积：1600亩,基地分析,基地分析,规划理念,1. 规划依据 （1）中华人民共和国城乡规划法（2007.10） （2）城市规划编制办法 （3） 国家标准城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002版） （4）梧州市城市总体规划

13、 （5）梧州进出口再生资源加工园区控制性详细规划 （6） 国家相关设计规范，标准和地方相关法规。 （7） 甲方提供的地形图电子数据,规划理念,2. 规划原则 （1）根据规划设计技术规范及其它相关要求，在现状调查分析的基础上，合理规划用地功能布局及道路结构，加强其为工业区整体服务功能，坚持高标准、高起点规划以适应生态综合居住区的要求。 （2）以人为本，合理规划，功能划分及其物质设施布局合理体现现代居住特征、人文特征和生态特征。 （3）本住宅区规划响应社会的呼唤，推陈出新、精益求精，向社会和市场贡献富有创意的佳作新品，创造出高标准高质量的生态住宅区。 （4）在加强规划设计市场的适应性，开发性和公众

14、参与性的同时，坚持规划设计的社会效益和环境效益的统一，营造出高质量的生态环境。 （5）坚持可持续发展的战略原则，在住宅区的生态环境、服务设施项目、规模配套、静态交通组织几大方面着重优化。 （6）注重人文关怀，加强工业区中员工的生活、活动场所的设计。 （7）注重生态设计，加强环境景观规划。 （8）建设多功能复合型社区，集商业、酒店、会议、工业品展销、企业会所、CEO公馆，高档住宅、员工生活活动场所于一体的复合型大社区,规划理念,3. 规划目的 （1）协调自然环境与居住空间的关系，将人与自然最好的结合在一起，充分利用山地地形的特色创造优美宜人的人居环境，在地形复杂情况下合理组织人车交通系统，在尊重

15、地形的前提下，充分利用现有山体景观，创造高品质的居住精品，是我们在规划设计中始终如一的目标。 （2）创造可以满足住区未来几十年发展需要的可持续发展社区 （3）创造适应多样化生活方式的大型复合社区； （4）提供生态亲和的居住环境； （5）构筑聚集人气的商业街区； （6）提供为整个工业区服务的商务酒店、高档会所及展销中心； （7）提供“绿岛”式的居住组团； （8）创造中国优秀居住社区和适应未来需要的生活方式，构建五星级原生态的理想家园,规划总图,鸟瞰图,总体结构,竖向设计,高差处理,土方平衡,交通分析,景观分析,重要节点与组团,公共设施,着力打造欧式风情小镇,形象关键词： 现代感 欧式风格 浪漫风

16、情 丰富明快的色彩 细节 山水生态,置高地产人居典范,建筑意向,形象意象,造型,形象意象,外立面、色彩,形象意象,细节点滴之中成就精品,园林设计,元素一：林荫环道,园林设计,元素二：景观节点,园林设计,山水建筑山水成为建筑设计的必要元素,园林设计,山水建筑建筑与水系最大限度的融合,园林设计,山水社区立体山水园林设计,园林设计,山水庭院精巧别致的小品配合园林山水，营造“日子缓缓，生活悠悠”之氛围,基地分析,开发策略,发展定位,规划设计,发开时序与营销策略,启动区位及规模,原则： 1、进入性、昭示性优先 2、控制规模，制造稀缺，不大于10万平米建面,2002.10,6万M2,9万M2,9万M2,2

17、005.5,第一期,第二期,10万M2,2003.5,2003.10,2004.5,2004.10,第三期,第四期,8万M2,5万M2,确定项目东部蓝领公寓及其配套设施，会所及其周边区域为启动区,案例 广州雅居乐,注：启动区要结合最终的规划局通过的方案后再确定,分期开发图,大盘启动模式1,时间轴,1999.112000.4,第一期,第二期,第三期,价格走势,20.3,25.9,分期规模,8.4,万M2,2000.52002.12,2002.52003.4,主力户型,70-120的2-3房,100-150的3-4房,100-200的3-5房,6400,6500,5300,首期缺乏配置 居住氛围不

18、浓,项目总建55万，首期周边居住气氛不浓，缺乏配套，开发8.4万，仅为总体1/7，一期建成，社区氛围及配套到位，二期开始启动，迅速放量,蔚蓝海岸的开发策略,蔚蓝海岸,每期套数均价值：1667套,画饼”模式：描绘宏伟蓝图,启动模式,启动配置：缺乏,每期开发均值：18.3万m2,启动规模：8.4万m2,适用范围： 1、价格低开高走，有充分的上扬空间（郊区物业或市政规划有重大利好） 2、存在前提：早期地产营销不充分,大盘启动模式1,画饼”模式，描绘宏伟蓝图,大盘启动模式2,3-4,19,分期规模,物业类型,时间轴,2002.1,2002.9,2002.7,2004上半年,第一期,6-7,2003-1

19、1,7.64,2.7,1.6,高层,25000,15000,12000,9000,8500,9000,高层豪宅、多层花远洋房、townhouse、house,首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。随着一期社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍,万M2,第二期,多层,House,天鹅堡,纯水岸,天鹅堡,纯水岸,首期配置：会所,波托菲诺的开发策略,华侨城波托菲诺,每期套数均价值：1667套,以点带面”模式：形象配套先行,启动模式,启动配置：会所（售楼部,每期开发均值：11.98万m2,启动规模：7.1万m2,理论基础： 心理学观点：当一个人在某方面具有突出的表现时，会被大多数人认为此人在各方面都具有超凡的能力 新经济学观点：消费者是有限理性的,以点带面”模式，形象、配套先行,8.84,4.25,分期规模,物业类型,时间轴,1999年,2000初,2000-10,2001-10,第一期,第二期,第三期,第四期,第五期,第七期,第六期,9.16,2002-5,2002-9,2001-5,7.64,9.13,8.39,5.58,价格走势,4100,3900,3800,3950,3900,3300,3600,多层普