我国房地产评估业的现状与发展的趋势分析

1、我国房地产评估业的现状与发展的趋势分析一、前言随着城市房地产管理法的颂布和实施，我国房地产评估作为一个新兴的行应运而生，紧接着国家房地产评估师的考试制度和资格认证制度的颁布，房地产评估业得到了快速发展。但是目前房地产交易错综复杂，房地产估价业方面的不足也越发突显。本文作者结合多年实践经验，对目前我国房地产评估业的问题与发展对策进行了论述，以供同仁参考。二、目前我国房地产评估业的现状分析（1）房地产评估人员的素质参差不齐。一是由于估价师考试限制条件偏宽，尤其是对相关专业工作经历和从事评估业务年限要求过低且没有严格的审核程序， 许多未从事过评估业务的人员通过临时挂靠考入估价师行列，而许多真正多年从

2、事评估工作的业务骨干却因学历不够或其他非业务能力的原因被卡在门外。二是后续教育不足。从我国房地产评估业目前的情况来看， 房地产估价师继续教育在教育体系、形式、内容等方面尚存在一定的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地产估价人员后劲不足。（2）评估方法应用受限。我国采用的评估方法与国际上通行的方法类似，有成本法、市场法、收益法、假设开发法、基准地价修正法、路线价法、房地产价格指数调整法。目前我国评估过程中，成本法中对于利润中利润率的确定、收益法中折现率的确定比较模糊都是由估价作业人员主观确定，导致评估结果会因为不同评估人员而大相径庭。市场法是目前中国房地产评估中应用最普遍的方法。但是应用时，参考的评

3、估案例与评估房地产交易时间的不同，并且，关于房产的政策不断的变化，在评估时，难以预测未来交易日的房产政策趋势，导致评估结果并未被委托方采用。（3）房地产估价行业法制建设滞后。目前虽然我国房地产行政主管部门根据房地产估价发展的要求，相继制定了房地产估价师注册管理办法城市房地产中介服务管理规定房地产估价机构管理办法等规章制度，初步形成以估价机构资质标准和估价师注册为核心的房地产估价法律法规体系。但房地产估价各项法律、法规和规章制度的实施细则仍然缺失，针对企业改制、征税、拍卖等不同用途的房地产评估相关技术标准、技术规范还没有制定。（4）房地产评估执业风险较高。当前比较突出的问题是评估机构受政府干预、

4、开发商利诱等影响，或迎合被拆迁人的不合理要求，评估结果与市场价值严重背离，损害了有关当事人的合法权益；部分估价机构和估价师行为不规范，违反职业道德，给回扣;、假脱钩;、卖牌子;等现象时有发生，使其从事的估价业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道，违背了评估行业的基本原则，从而使房地产评估师的执业风险较高。三、我国房地产评估业的发展对策探析（1）加强对房地产评估市场的监管。房地产评估行业是以估价师提供估价报告向委托单位收取评估费的中介行业。由于各部门和行业存在多种形式的评估机构，评估业务收入主要靠部门和行业垄断，使得评估行业间的竞争处于不平等的环境之中。今后应加速各类评估机构脱钩改制工作，使评估

5、机构真正成为独立的中介机构，在平等竞争的环境中以质取胜，提高房地产评估行业的估价水平，同时保持房地产估价活动和估价师估价成果的独立性。房地产主管部门以及各行业、部门不得通过各种方式干预房地产估价机构和估价师的评估工作，以确保估价结果的完整性、规范性。房地产行政主管部门和行业协会要组织对房地产估价市场的调查研究，制定估价市场运行和监管规则，明确估价的违规性质，制定惩罚机制，追究相关人员的行政或法律责任。（2）健全和完善房地产评估相关的法律法规。借鉴国际上资产评估行业发展完善的国家，我国应该建立房地产评估法律体系。即在城市房地产管理法中提到的关于房地产评估的规定基础之上，专门提出房地产评估法。随着

6、我国市场经济的不断发展，国外房地产评估机构慢慢在我国落户，其法律制度对我国制定房地产评估法有很大的指导作用。同时，在房地产评估法的指导下，各个地区应根据当地的房地产评估行业的具体情况提出一些更加具体、更加实际的规章制度。比如，由于各个地区发展不尽相同，城市化进程不同，导致拆迁补偿的标准大大不同，此时，各个地区急切需要建立适合本土拆迁补偿的房地产评估的规章制度，大大减少拆迁补偿中引发的法律纠纷和社会矛盾。（3）提高房地产评估行业的准入门槛、加强现有从业人员的继续教育。房地产市场的复杂性决定了房地产估价师评估能力急需提高。一方面，提高房地产估价师的准入门槛，学历要求提高。另一方面要积极开展多种形式

7、的再教育。目前估价师们虽然都具备一定的实际经验，且在知识结构方面各有所长，但随着房地产市场的进一步发展和规范，二、三级市场必将日趋活跃等，对估价师的专业要求也将越来越高。估价师不能故步自封，必须更新知识，才能跟上市场发展变化的要求。（4）全力推进房地产评估行业信用体系建设。目前，注册房地产估价师和一级房地产估价机构的信用体系已经在国家和省级房地产估价协会建立和使用，但是二、三级房地产估价机构的信用体系还没有完全建立，在整个信用体系中所占比例较小。只有建立完善的信用体系，才能精确了解整个房地产估价行业的信用状况。对各级估价机构、注册房地产估价师实行诚信预警机制和失信惩戒机制，建立估价行业优秀的信

8、用基础。督促估价行业遵守本行业及相关行业的法律法规和技术规范，营造依法、独立、公正的评估市场氛围。（5）评估方法应用科学化。无论是成本法、市场法还是收益法，其中的指标分析是否科学影响到最终的评估结论。目前，房地产评估中，比较广泛使用的市场法。其应用的核心就是参照房产数据的真实性。对于成本法，其适用房产主要是针对市场上找不到参照案例，又不能通过收益来评估的房产，如公园、学校等。应用该方法的关键是调整房产成本因素，比如依据材料、人工等上涨比例加以调整。（6）遵循评估原则，职业道德，降低执业风险。执业风险的高低与遵循评估原则，职业道德成一定关系。在执业中，房地产估价师在对每个待估项目都按照相应的工作

9、原则和技术原则，即独立、客观、公正，替代、预期收益等原则，不迎合委托方的不合理要求，执行必要的评估程序，那么估价师面临的执业风险是非常低的。相反，房地产估价师违背原则，收取回扣等现象导致评估结论不公允，便会大大增加执业风险。因此，如何提高使估价师具备良好的职业道德，是提高评估质量的关键课题。目前在我国的市场环境中，要求估价师实现自律难度很大。因此，对于评估行业必须加强监督机制，实行评估报告交叉复核制度，使评估结论透明化，加大估价师违约成本，从而推进评估行业的健康发展。四、结语总之，目前我国房地产评估行业运行情况已经逐渐进入良性循环的轨道。随着国内房地产的市场的开放，房地产评估行业面对的国际、国内的竞争和挑战更加严峻。我国房地产评估价行业只有从现在起就直面自身的不足，提高管理优势、专业优势、人才优势，树立行业品牌，迅速提高自己的市场竞争力，