房地产基础知识培训9759279570

1、房地产基础知识培训1广告常见词语释义swot分析方法swot分析方法是一种企业内部分析方法，即根据企业自身的既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在。其中，s代表 strength(优势)，w代表weakness(弱势)，o代表opportunity(机会)，t代表threat(威胁)，其中，s、w是内部因素，o、t是外部因素。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。aeae客户主管又称ae，是英语account executive一词的缩写，它是指在广告公司中执行广告业务的具体负责人

2、。“ae”制度在美国和日本等国的广告界较为流行，实行“ae”制度，广告公司就必须深入了解广告客户的情况。在广告公司内部，“ae”其实就是客户代理。他对广告客户的性质、经营方针、政策、营销的商品、顾客、竞争对手、广告预算等情况，都要有比较深入的了解和研究。sohosoho，即small office home office，家居办公，大多指那些专门的自由职业者：自由撰稿人、平面设计师、工艺品设计人员、艺术家、音乐创作、产品销售员、平面设计、广告制作、服装设计、商务代理、做期货、网站等等。tvc特指以电视摄像机为工具拍摄的电视广告影片。与以前的电影胶片广告（cf）不同，tvc通常费用相对较低，操作

3、较易。 tvc和cf都是电视广告片。只不过cf的成本高，需要用胶片，而tvc则制作简单些，直接拿摄像机拍就完了。uspusp，歧义词条，有多个含义，在经济领域上代表独特的销售主张。 brief ?它的意思就是“创意简报”，也可说成“工作简报”、“任务要求”。ps指postscript（备注，又可解释为附言、后记）的缩写 4a广告公司4a一词源于美国，为“美国广告协会”，即：the american association of advertising agencies的缩写。因名称里有四个单词是以a字母开头，故简称缩写为4a。后来世界各地都以此为标准，取其符合资格、从事广告业、有组织的核心说法

4、，再把美国的国家称谓改为各自国家或地区的称谓，就拼成了各地的4a称谓。vivi全称visual identity, 即企业vi视觉设计，是企业vi形象设计的重要组成部分。随着社会的现代化、工业化、自动化的发展，加速了优化组合的进程，其规模不断扩大，组织机构日趋繁杂，产品快速更新，市场竞争也变的更加激烈。另外，各种媒体的急速膨胀，传播途径不一而丛，受众面对大量繁杂的信息，变的无所适从。企业比以往任何时候都需要统一的、集中的vi设计传播，个性和身份的识别因此显得由为重要。cbd即centralbusinessdistrict(中央商务区)。许多国际大都市都形成了相当规模的cbd，如纽约的曼哈顿、东

5、京的新宿、香港的中环。cbd应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。楼书概念电楼书是房地产开发商或销售代理商宣传楼盘、吸引购房者的重要资料，是房地产广告的一种重要形式，它较大众媒体上的房地产广告和销售宣传资料更为翔实和丰富。主要内容一般来说，楼书主要包含以下一些重要信息：（1）楼盘概况。包括占地面积、建筑面积、公共建筑面积、商业建筑面积、建筑覆盖率、容积率、绿化率、物业座数、层数、层高、车位数、物业结构、发展商、投资商、建筑商、物业管理人等。（2）位置交通。包括楼盘所处具

6、体位置示意图、交通路线示意图及位置、交通情况的文字详细介绍等。（3）周边环境。包括自然环境介绍、人文环境介绍、景观介绍等。（4）生活配套设施。包括对周边学校、幼儿园、医院、菜市场、商场、超市、餐饮服务业、娱乐业、邮政电信等配套建设的介绍等。（5）规划设计。包括对楼盘规划人、规划理念、规划特点、楼盘建筑设计者、设计理念、建筑特色、环艺绿化风格特色等的介绍。（6）户型介绍。户型与生活是否方便、舒适有着极大的关系，是影响消费者购买决定的重要因素之一，因此，楼书中对户型的介绍往往不惜余力，以灵活多样的方式将户型特色、户型优点“悉数”展示。（7）会所介绍。作为全新生活方式下的产物，以及能提升楼盘整体品位

7、的重要组成部分，会所在近年的房产市场中受到越来越高的重视，会所功能、会所设计概念、会所服务细则也因此在楼书中有所介绍。（8）物业管理介绍。物业管理即楼盘的售后服务，随着市场的发展，人们对物业管理日益重视，对物业管理的要求也越来越高。物业管理人背景、物业管理内容、物业管理特色也作为吸引购房者的重要内容在楼书中详细介绍。吊旗 吊旗是指悬挂在室内的用于展示企业文化，或用于广告宣传的旗帜画面。一、材质：吊旗多采用软性材质，如布料、纸张等。布料的较多，常使用尼龙布，高档的布料有桃皮绒、贡缎等。二、尺寸：吊旗的尺寸大小不一，一般根据室内的高度来确定，小的有二三十公分的，大的有几米，甚至几十米的，一般竖长的

8、较多。形状上有方有圆，上边多为方正，尾部可根据具体情况来做一些形状。三、工艺：现在多用的工艺为热转印。也有用写真机打印的。吊旗的作用很广泛。舞台上使用吊旗，吊旗随风飘扬，非常富有动感，可以起到烘托现场气氛的作用。商场里面使用吊旗，可以最大限度地扩大广告面积，而且吊旗悬挂的比较高，在琳琅满目的物品和高耸的货物架面前，可以迅速的抓住顾客的眼球。很多售楼部也可见大量吊旗，这些多是为了展示企业品牌，起到塑造品牌形象的效果海报戏剧、电影等演出或球赛等活动的招帖。 海报这一名称，最早起源于上海。旧时，上海的人通常把职业性的戏剧演出称为“海”，而把从事职业性戏剧的表演称为“下海”。作为剧目演出信息的具有宣传

9、性的招徕顾客性的张贴物，也许是因为这个关系的缘故，人们便把它叫做“海报”poppop为多义词，一般为缩写形式，例如：英文point of purchase的缩写，意为“卖点广告”内部认购近年来，许多房地产发展商在尚没有获得商品房预售许可证等有关证件之前，以在小范围内推出一种内部认购的方式销售商品房。内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照开盘价而言的，如果按照目前房地产发展商通行的低开高走的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的最低时段价，购房者应给予谨慎的关注。同时，房地产营销商为了保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如在作好

10、预先准备的前提下果断出手，这样一套房计算下来可能会有数以几万计的便宜。loftloft在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓loft所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”，这个含义诞生于纽约soho区。 loft的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征！ 在二十世纪九十年代以后，loft成为一种席卷全球的艺术时尚哥特哥特(goth)包含多种意思，主要有：1、哥特式建筑的（12至16世纪流行于西欧的建筑风格，以尖拱 拱顶 细长柱等为特点）；2、哥特派的，哥特风格的（18世纪的一种文学风格，通常描述有神秘或恐怖气氛

11、的爱情故事）；3、指字体，哥特字体的；4、指颜色，红与黑2房地产常见词语释义常用系数公摊率公摊系数是一栋建筑的总公摊面积与总套内建筑面积的比例。公摊系数需要注意的是它只针对单一建筑，不是所有建筑的公摊系数都一样的，每栋建筑都有自己的公摊系数。 建筑面积套内建筑面积公摊面积 套内建筑面积套内使用面积套内墙体（柱）面积阳台面积公摊系数的计算公式为：公摊系数公摊面积套内建筑面积。 然后，各套（单元）的套内建筑面积乘以公摊系数，就能得到购房者应合理分摊的分用建筑面积。即：每一户分摊的公用建筑面积公摊系数套内建筑面积容积率在数值上等于所购物业建筑面积。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，

12、房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在l万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为04。绿化率绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。一般对购房者而言，绿化率越高越好。绿地率绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。得房率得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积

13、+阳台建筑面积。套(单元)建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积。实用率实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率=套内建筑面积套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积。低层住宅指一层至三层的住宅。其特点是：层数少、上下联系方便，平面布置紧凑，结构单一，平面组合灵活，既能适应较大、标准较高的要求，又能适应标准较低的居住情况。多层住宅指四层至六层的住宅。多层住宅在我国目前新建或正在建造的城镇住宅中占90以上。它的优点在于：它比低层住宅在占地上要节省，同时又比高层住宅建设工期短，一般开工一年内即可竣工；无需像高层住宅需要增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资；结构设计成熟，通常采用

14、砖混结构，建材可就地生产，可大量工业化、标准化生产。因此，多层住宅造价较低，价格适中，易于被普通消费者接受。中高层住宅指七层至九层的住宅。其特点界乎于多层住宅和高层住宅之间。高层住宅指七层至九层以上的住宅。高层住宅是城市化、工业现代化的产物，按它的外部体形可分为塔式、板式和墙式；按它的内部空间组合可分为单元式和走廊式。高层住宅一般设有电梯作为垂直交通工具，为此国家还明确规定：12层及12层以上的高层住宅，每幢楼设置电梯不少于两部。高层住宅的优点是可以节约土地，增加住房和居住人口。建造和使用高层住宅也有不足之处，如：投资大，高层建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层建筑，加上要配置电梯、高压水泵，增

15、加公共走道和门窗，一次性投入很大。另外，投入使用后还要为电梯、泵站修缮养护付出一笔经常性费用等等。超高层住宅一般指100米以上高度的住宅。点式住宅点式楼一般是高层，以电梯为中心，围绕着很多户型，朝北、朝南、朝东、朝西的都有，所以有部分户型终年不见太阳，俗称桶子楼。板式楼一般是多层和小高层，每户的朝向都一样，有很多单元组成，每个单元有单独的楼梯，每户都并列排列的，户型通透，通风采光好，得房率也较高，俗称条形楼。也称塔楼。 点式楼一般一个单元有三到四户，呈圆周状分布，所以每户都不会是正南正北，而且房间朝向一般都不会太好，房子前后也不通透，空气流通不好，一般高层楼房都是这样的。点式楼优点 1节约土地

16、资源，房价较低。 2.空间结构灵活，宜于改造。 多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改。 3.结构强度高，抗震性好。 高耸的点式楼由于采用了框架结构，现场浇筑楼板，因而其结构强度比板楼高，抗震性与安全性很好。 4.居高望远，视野开阔。 点式楼缺点 1.居住密度高 每层的住户多为6户以上，甚至高达12户。居住环境当然不如板楼优越。每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后，且不可改变。 2.面积使用率不高，存在灰色空间 点式楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”塔式高层住宅以共用

17、楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。单元式高层住宅由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。通廊式高层住宅由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。跃层式住宅跃层式住宅是一种借鉴了欧美小二楼独院住宅设计手法的较为新型的住宅类型，它占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。跃层式住宅有如下优点：每户都有较大的采光面，通风较好；户内居住面积和辅助面积较大；布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。复式住宅复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间。一般的复式住宅是在层高较高的一层楼

18、中增建一个12米左右的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为33米左右，而一般跃层式为56米左右)，其下层供起居用，上层供休息和贮藏用，一般人可坐起但无法直立。复式住宅有如下优点：平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高5070；户内隔层多为木结构，将隔断家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价；上部层多采用推拉窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，悦目的自然风光，社区内外要讲究合二为一，使社区内景与天然外景浑然一体，达到借外景造内景的效果。剪力墙 分平面剪力墙和筒体剪力墙。平面剪力墙用于钢筋混凝土框架结构、升板结构、无梁楼盖体系中。为剪

19、力墙增加结构的刚度、强度及抗倒塌能力，在某些部位可现浇或预制装配钢筋混凝土剪力墙。现浇剪力墙与周边梁、柱同时浇筑，整体性好。筒体剪力墙用于高层建筑、高耸结构和悬吊结构中 ，由电梯间、楼梯间、设备及辅助用房的间隔墙围成1，筒壁均为现浇钢筋混凝土墙体，其刚度和强度较平面剪力墙高可承受较大的水平荷载。墙根据受力特点可以分为承重墙和剪力墙，前者以承受竖向荷载为主，如砌体墙；后者以承受水平荷载为主。在抗震设防区，水平荷载主要由水平地震作用产生，因此剪力墙有时也称为抗震墙。剪力墙按结构材料可以分为钢筋混凝土剪力墙、钢板剪力墙、型钢混凝土剪力墙和配筋砌块剪力墙。其中以钢筋混凝土剪力墙最为常用。砖木结构是指承

20、重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。砖混结构砖混结构即用砖墙或砖柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构的建筑。砖混结构中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖做的承重墙相结合。砖混结构是目前在住宅建设中建造量最大、采光最普遍的结构类型，在我国大部分中小城市和大城市的边缘地带最为多见。由于受抗震性能的影响，这种住宅通常不超过6层。采用砖混结构的住宅由于南北通风，往往户型都比较好；加之没有电梯，少了电梯

21、井、候梯厅等公用建筑面积，房间利用率高，且物业管理费用低。但因其墙体是承重构件，不能任意乱拆和打洞，所以在装修时受的限制较多。钢结构钢结构指主要承重构件全部采用钢材制作，其自重轻，能建超高摩天大楼，又能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。其主要特点：轻，可减轻建筑物的重量约30，有利于建设高层。特别是在地质承载能力低的地方和地震烈度较高的地方，其综合经济效益优于一般住宅建筑体系；开间大，使房型丰富，约可提高建筑面积3一5：更容易实现工业化、定型化、批量化生产。施工期可缩短一半，并且其节能指标可达50，属环保型绿色建筑体系。正因为如此，近年来继砖混结构、框架结构之后，配合国家有关限制

22、使用黏土砖及鼓励建筑业多用钢材的政策，新型钢结构住宅正引起建筑业内人士的广泛关注。目前天津、北京、上海、长沙等地正在进行相关试点工作，有望在住宅领域内较大范围采用钢结构建筑。混凝土结构素混凝土结构、钢筋混凝土结构、预应力混凝土结构等以混凝土为主制成的结构统称为混凝土结构。混凝土结构是工业和民用建筑、桥梁、隧道、矿井以及水利、海港等工程中广泛使用的结构形式。钢筋混凝土结构是由配置受力的普通钢筋、钢筋网或钢筋骨架的混凝土制成的结构。预应力混凝土结构是由配置受力的预应力钢筋通过张拉或其他方法建立预加应力的混凝土制成的结构，由于其有效提高混凝土构件的抗裂性能和构件的刚度，因此在实际工程得到了广泛应用。

23、素混凝土结构是由无筋或不配置受力钢筋的混凝土制成的结构。框架结构即钢筋混凝土结构。建筑密度建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率()，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑面积指建筑物的水平面积，其计算公式为：建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积。套内建筑面积=套内的使用面积(厅、卧、厨、卫、储的净面积+墙体面积+阳台建筑面积)。套内墙体面积=l2共用墙墙体投影面积或=非共用墙墙体水平投影面积。公共分摊面积=公用建筑面积分摊系数套内建筑面积。公用建筑面积分摊系数=整幢建筑物的公用建筑面积/整幢建筑物的各套套内建筑面积之和。说明：整幢建筑物的公用

24、建筑面积，应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、地下室面积总和。居住面积指住宅建筑各层平面中直接供住户休息生活使用的居室净面积。居住面积与建筑面积不同，其换算公式为：居住面积=房屋的建筑面积 / 建筑面积的换算系数(独立式住宅的换算系数为：183)。销售面积销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。（销售面积这一说法只是一种开发企业或购房者的习惯叫法，在合同用语中并无此一词）开间住宅设计中，住宅的宽度是指一问房屋内一面墙皮到另一面墙

25、皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过30米39米，砖混结构住宅开间一般不超过33米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个4050平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2，便于灵活隔断、装修改造。进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住

26、宅房间的进深限定在5米左右，不能任意扩大。在层高和宽度(开间)确定的前提下，住宅进深过大，就会使住房变成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进深，有时候也是评价住宅是否优良的标准之一。层高层高是指住宅高度以“层”为单位计量，在设计上国家对每一层的高度都有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值标准层标准层是指平面布置相同的住宅楼层商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是20世纪80年代以后才在我国出现的。私房私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个

27、人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。经济适用房1.是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免监土地出让金，各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政

28、府指导价，按保本微利的原则确定。2.是指具有社会保障性质的商品住宅，其成本略低于普通商品房，具有经济性和适用性的特点，故又称为经济实用房。集资房是改住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港

29、澳地区称为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。内销房内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。廉租房廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收人者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。烂尾房烂尾房又称烂尾楼，是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时

30、候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。价格及付款基价基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向、差价后而得出起价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼作为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中“平方米起售”是以较低的起价来引起消费者的注意。均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，

31、以2800形平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。预售价预售价也是商品房预(销)售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。按揭按揭是英文“mortgage”(抵押)的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。分期付款分期付款又分免息分期付款和低息分期付款，对客户来说免息分期付款是最合心意，而且越长越好，但对发展商来说却很不利，损点利息倒是咬咬牙能挺得过来，只是那资金回笼就不知要到哪年哪月了。这是在淡市比较吸引人的销售方式。一

32、次性付款这是在卖方市场时最为常见的销售方式，在买方市场时一般多见于那些低价位小单位的楼盘销售，通常一次性付款都有优惠，对发展商来说一次性付款是解决资金危机的灵丹妙药。3房地产常用知识问答1什么是房地产业?答：是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。2什么是房地产开发?答：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动3什么是“五证”和“两书”?答：房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是

33、最为重要的条件。国有土地使用证，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。建设用地规划许可证，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地。前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建设工程规划许可证，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程施工许可证。商品房销售(预售)许可证。住宅质量保证书。住宅使用说明书。4什么是生地?答：生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。5什么是飞地?答：又称插花地，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。6.什么是毛地?答：毛地

34、主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地7什么是土地开发?答：是将“生地”开发成可供使用的土地。8什么是工程进度管理?答：工程进度可分为主要形象进度和销售区域形象进度。对进度的划分有利于建设工程及项目营销的有效管理。工程主要形象进度为：基础完成、预售形象进度、封顶、外立面完成、工程竣工；销售区域形象进度为：售楼部、样板房、销售通道。9什么是房屋产权?答：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。10什么是房屋的使用权?答：房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使

35、用权，例如房主将房屋租给他人使用。11什么是住房公积金?答：指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。12住房公积金归谁所有?答：职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于可向单位提出申请，填表后经住房公积金管理中心审批，通过担保公司调查后，由所在单位财务人员或自己直接办理。要注意的是，一个人不能同时办理两笔住房公积金贷款，并且贷款者在两年内不得提取公积金存储余额。13购买商品房需提供什么材料?答：贷款人单位公积金账号及个人序号证明，贷款人身份证明(包括身份证及户口簿原

36、件)、商品房购销合同原件、首付款正式发票。14.什么是印花税？答：对房屋买卖双方要缴纳印花税，印花税要帖在房屋买卖契约正本上，按照昂务买卖成交价的3缴纳。15什么是房产税?答：房产税是对坐落在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产征收的一种税收。房产税的计税依据分为房产余值和租金收人两种：企、事业单位的房产不论自用还是出租均以房产评估值(没有房产评估值的按房产原值)一次扣除30后的余值计算缴纳房产税。其他单位(免税单位或房产管理部门)和个人出租的房产以租金收入为房产税的计税依据。16什么是物业管理?答：物业管理是物业管理企业接受房屋产权人、使用人的委托，对其所有和居住的房屋、设备和相关环境进行

37、管理、养护、服务，并为全体产权人、使用人提供多层次、全方位的服务活动。17物业管理的角色是什么?答：作为物业管理，最重要的是弄清楚自己的角色是全体业主聘请的“管家”，是受业主的委托，帮助业主管理小区、维护小区的服务机构。而不是那种“反客为主”，要让业主看“脸色”的“大爷”，更不是什么“上级单位”。简单说，根据有关规定，对建设单位聘请的物业管理机构或者其他管理人，业主是有权更换的。因此，物业管理根本没有什么“终身制”的铁饭碗保障，物业管理机构如果不能认清自身角色，努力在专业上、服务水平上提升自己，将面临被市场无情淘汰的命运。18什么是物业管理服务费?答：物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物

38、业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、整治及提供与居民生活相关的服务所收取的费用。19什么是房地产的一二三级市场?答：房地产的一级市场是指国有土地交易市场，全国所有土地都归国家所有。国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权按土地的交易价格出让或转让(批租)给土地使用者，并主要由市、县政府部门垄断执行，其他部门无权出让或批租。一般土地使用权确定为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。房地产的二级市场主要是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业(房地产开发公司)，在该地块的土地上建造好的建筑物

39、，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者。二级市场也指新建造好的第一次上市出售的房屋，就是房产增量市场。20什么是城市居住区?答：城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模3000050000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。21什么是居住小区?答：居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

40、22什么是“楼花”?答：“楼花”一词最早源自香港，是指还没完工的在建物。一般指销售没竣工的建筑为“卖楼花”；反之，消费者买没竣工的建筑则为“买楼花”。23什么是居住户数?答：是指与居住人口数相应的户数。“户”以公安派出所核发的户口簿为准，一个户簿即一户。24.什么是人均住宅建筑面积?答：是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅使用面积。计算公式：人均住宅使用面积(平方米人)=住宅使用面积居住人口。 羇莂薆蚅羆薄螂肄羅芄蚄羀羄莆袀袆羃葿蚃螂羃薁蒆肁羂芁蚁羇肁莃蒄袃肀蒅虿蝿聿膅蒂螅肈莇螈肃肇蒀薀罿肇薂螆袅肆节蕿螁肅莄螄蚇膄蒆薇羆膃膆螂袂膂莈薅袈膁蒀袁螄膁薃蚄肂膀节蒆羈腿莅蚂袄芈蒇蒅螀芇膇蚀蚆芆艿蒃羅

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51、节蚄螅膄芁螆羁肀芀蒆螃羆莀薈罿芄荿蚁螂膀莈袃羇膆莇薃袀肂莆蚅肅羈莅螇袈芇莄蒇肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄蚈艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羁羇蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿肆艿薂袁衿膅薂薁肅肁膈蚃袇羇膇螆肃芅芆蒅袆膁芆薈肁肇芅螀袄肃芄袂蚇莂芃薂羂芈节蚄螅膄芁螆羁肀芀蒆螃羆莀薈罿芄荿蚁螂膀莈袃羇膆莇薃袀肂莆蚅肅羈莅螇袈芇莄蒇肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄蚈艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羁羇蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿肆艿薂袁衿膅薂薁肅肁膈蚃袇羇膇螆肃芅芆蒅袆膁芆薈肁肇芅螀袄肃芄袂蚇莂芃薂羂芈节蚄螅膄芁螆羁肀芀蒆螃羆莀薈罿芄荿蚁螂膀莈袃羇膆莇薃袀肂莆蚅肅羈莅螇袈芇莄蒇肄膃莄蕿袇聿

52、蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄蚈艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羁羇蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿肆艿薂袁衿膅薂薁肅肁膈蚃袇羇膇螆肃芅芆蒅袆膁芆薈肁肇芅螀袄肃芄袂蚇莂芃薂羂芈节蚄螅膄芁螆羁肀芀蒆螃羆莀薈罿芄荿蚁螂膀莈袃羇膆莇薃袀肂莆蚅肅羈莅螇袈芇莄蒇肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄蚈艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羁羇蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿肆艿薂袁衿膅薂薁肅肁膈蚃袇羇膇螆肃芅芆蒅袆膁芆薈肁肇芅螀袄肃芄袂蚇莂芃薂羂芈节蚄螅膄芁螆羁肀芀蒆螃羆莀薈罿芄荿蚁螂膀莈袃羇膆莇薃袀肂莆蚅肅羈莅螇袈芇莄蒇肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄蚈艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羁羇蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃

53、薃蝿肆艿薂袁衿膅薂薁肅肁膈蚃袇羇膇螆肃芅芆蒅袆膁芆薈肁肇芅螀袄肃芄袂蚇莂芃薂羂芈节蚄螅膄芁螆羁肀芀蒆螃羆莀薈罿芄荿蚁螂膀莈袃羇膆莇薃袀肂莆蚅肅羈莅螇袈芇莄蒇肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄蚈艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羁羇蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿肆艿薂袁衿膅薂薁肅肁膈蚃袇羇膇螆肃芅芆蒅袆膁芆薈肁肇芅螀袄肃芄袂蚇莂芃薂羂芈节蚄螅膄芁螆羁肀芀蒆螃羆莀薈罿芄荿蚁螂膀莈袃羇膆莇薃袀肂莆蚅肅羈莅螇袈芇莄蒇肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄蚈艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羁羇蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿肆艿薂袁衿膅薂薁肅肁膈蚃袇羇膇螆肃芅芆蒅袆膁芆薈肁肇芅螀袄肃芄袂蚇莂芃薂羂芈节蚄螅膄

54、芁螆羁肀芀蒆螃羆莀薈罿芄荿蚁螂膀莈袃羇膆莇薃袀肂莆蚅肅羈莅螇袈芇莄蒇肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄蚈艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羁羇蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿肆艿薂袁衿膅薂薁肅肁膈蚃袇羇膇螆肃芅芆蒅袆膁芆薈肁肇芅螀袄肃芄袂蚇莂芃薂羂芈节蚄螅膄芁螆羁肀芀蒆螃羆莀薈罿芄荿蚁螂膀莈袃羇膆莇薃袀肂莆蚅肅羈莅螇袈芇莄蒇肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄蚈艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羁羇蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿肆艿薂袁衿膅薂薁肅肁膈蚃袇羇膇螆肃芅芆蒅袆膁芆薈肁肇芅螀袄肃芄袂蚇莂芃薂羂芈节蚄螅膄芁螆羁肀芀蒆螃羆莀薈罿芄荿蚁螂膀莈袃羇膆莇薃袀肂莆蚅肅羈莅螇袈芇莄蒇肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅

55、蒂螄袅芄蒁蒄蚈艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羁羇蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿肆艿薂袁衿膅薂薁肅肁膈蚃袇羇膇螆肃芅芆蒅袆膁芆薈肁肇芅螀袄肃芄袂蚇莂芃薂羂芈节蚄螅膄芁螆羁肀芀蒆螃羆莀薈罿芄荿蚁螂膀莈袃羇膆莇薃袀肂莆蚅肅羈莅螇袈芇莄蒇肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄蚈艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羁羇蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿肆艿薂袁衿膅薂薁肅肁膈蚃袇羇膇螆肃芅芆蒅袆膁芆薈肁肇芅螀袄肃芄袂蚇莂芃薂羂芈节蚄螅膄芁螆羁肀芀蒆螃羆莀薈罿芄荿蚁螂膀莈袃羇膆莇薃袀肂莆蚅肅羈莅螇袈芇莄蒇肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄蚈艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羁羇蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿肆艿

56、薂袁衿膅薂薁肅肁膈蚃袇羇膇螆肃芅芆蒅袆膁芆薈肁肇芅螀袄肃芄袂蚇莂芃薂羂芈节蚄螅膄芁螆羁肀芀蒆螃羆莀薈罿芄荿蚁螂膀莈袃羇膆莇薃袀肂莆蚅肅羈莅螇袈芇莄蒇肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄蚈艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羁羇蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿肆艿薂袁衿膅薂薁肅肁膈蚃袇羇膇螆肃芅芆蒅袆膁芆薈肁肇芅螀袄肃芄袂蚇莂芃薂羂芈节蚄螅膄芁螆羁肀芀蒆螃羆莀薈罿芄荿蚁螂膀莈袃羇膆莇薃袀肂莆蚅肅羈莅螇袈芇莄蒇肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄蚈艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羁羇蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿肆艿薂袁衿膅薂薁肅肁膈蚃袇羇膇螆肃芅芆蒅袆膁芆薈肁肇芅螀袄肃芄袂蚇莂芃薂羂芈节蚄螅膄芁螆羁肀芀蒆螃羆莀薈罿芄荿蚁螂膀莈袃羇膆莇薃袀肂莆蚅肅羈莅螇袈芇莄蒇肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄蚈艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羁羇蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿肆艿薂袁衿膅薂薁肅肁膈蚃袇羇膇螆肃芅芆蒅袆膁芆薈肁肇芅螀袄肃芄袂蚇莂芃薂羂芈节蚄螅膄芁螆羁肀芀蒆螃羆莀薈罿芄荿蚁螂膀莈袃羇膆莇薃袀肂莆蚅肅羈莅螇袈芇莄蒇肄膃莄蕿袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄蚈艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羁羇蒈薀螄芆蒇蚂羀膂薆螅螃肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿肆艿薂袁衿