宝丰市房地产调报告2010

1、宝丰市调报告2010年6月24日一、区域环境1、行政区划宝丰县位于河南省中西部，属平顶山市辖县。北依汝河，南临沙河。东和东南与平顶山市郊区接壤，南和西南与鲁山县及平顶山 市西区相连，西北与临汝县交界，北和东北与郑县毗邻；东北距省会郑州市134公里，东距平顶山市区30公里，西北距洛阳市141公 里。全县总面积722平方公里，其中耕地面积33126公顷，总人口 48万人，辖8镇5乡1个办事处，320个行政村。边占沟韩庄飞三净肠河S241咼庄王铁庄村石灰窖村三里兰村郭庄吕庄杨楼妇幼斥健院+西萸庄村illS8反贪局 群英新区宝丰一問 r鋅g宝丰宾馆 S仙客來宾馆 An&OiB 市a- 苗庄S329空洼

2、村西彭庄村大温庄石院墙火神庙、 平顶山西站%杨老庄村 、百丰购物#广场-前辛庄三里范+白求恩医院干子孟朽陈兰村占任石洼拊文笔山 林公园奏灣村克庄2. 交通条件宝丰县交通便利，焦枝铁路纵穿南北，潔宝铁路横贯东西，交汇于县城，宝丰火车站为国家二级编组站，为焦枝线上重要枢纽。 全县村村镇镇通油路，公路通车里程上千公里。漂平洛高速、207国道、郑南西线、洛界公路、南石公路穿境而过，与本县公路相连, 形成四通八达的公路网络。它是河南省中西部重要交通枢纽，是全县政治、经济、文化、交通中心。3. 工业农业宝丰县是全国优质烟叶生产基地县之一。年种植面积稳定在3万亩以上，上等烟比例在50%以上。宝丰烟叶驰名中外

3、，已打入国 际市场。宝丰县工业企业发展迅速。现有煤炭、酿造、食品、机械、冶金、建材、制药、陶瓷、造纸、轻纺、电力等17个行业企业，生产 煤炭、水泥、酒、醋、紫砂陶、碳素、葡萄糖、烤烟、高级瓷砖、玻璃瓶、钢圈等百余种产品。其中，宝酒集团生产的宝丰酒于1936 年被确定为河南名酒，1988年被评为“国家名酒”。远销国内外，原酒出口量全国第一。【分析】从以上资料可以看出，宝丰县位于河南省中西部，属平顶山市辖县。其交通环境优越，工业农业发展讯速，这些宏观环境都极大地促进了宝丰县房地产市场的发展；但宝丰县域面积较小，城区人口较少，商品房消费力有限。随着房地产市场竞争的加强，消费者更加理性购房,大部分购房

4、者都选择平顶山、洛阳、郑州等周边城市购房，这一定程度上削落了宝丰县商品房的消费力。二、城市发展现状近年来，宝丰县的城市规划得到了进一步的发展，H前，县城建成区面积17平方公里，规划控制区面积达32平方公里。近儿年 共投资1256万元先后建成生态园、街心花园、玉带河花园、洁石花园等大小花园8个，完成了迎宾大道、人民路、南大街等12条道 路绿化工程，新增绿化面积16万平方米，城市绿化覆盖率达42. 8%,人均绿地7. 13平方米。同时，乂投资545万元完成了人民路、 南大街、龙兴路、西环路的人行道彩砖铺设工程，完成了人民路灯光工程。三. 宝丰房地产市场分析1、宝丰房地产发展现状：宝丰县房地产从20

5、03年的儿万元一套住房，到现在宝丰的房价每年每平方米平均上涨150元，2006年后上涨速度更快,，到现在 的1500至1800多元/就。项U规模也山原来的单体楼发展到现在的规模开发，最大规模也达到了白亩以上的大型楼盘。同时，专业代 理机构进驻宝丰房地产业也为宝丰地产的快速发展注入了新的活力，外地的开发商的进入，一方面提高了宝丰房地产业的发展速度， 另一方面也加大了本地房地产业的竞争力度。但从目前来看，宝丰的房地产业发展相对较慢，成熟度相对较低。人们的消费观念和消 费能力还相对差距较大，对新事物的接受能力较为缓慢。2、调査问卷分析本次共完成问卷100份，其中有效问卷86份。从事职业木次调查对象以

6、企事业单位、教育部门、个体工商户为主。收入情况从上图可以看出，目前宝丰市民的收入水平相对较低，个人月收入在1500元以下的占了68%以上，而1500以上的只占至IJ29%左右， 3000元以上的就更少了，说明普通人群的收入水平相对较低，消费能力也就相对较低。结论：本次调査目的是了解宝丰房产目标人群的购买力，在被调査的人群中月收入主要集中在10002000元，占总体的73%,这一部分人群是目前我项目的主要购买群体，但因采用的是分层抽样方法获区样本，并不代表整个城市整体购买力实际情况。购房需求情况需求而积从以上儿个图形来看，人们对住房的需求还主要是集中在多层住宅上，但对小高层的需求也有相当的比例，

7、说明小高层项也有一 定的市场，只要抓住LI标客户进行针对性推广小高层项LI也是有较大的潜力的。同时也有部分人喜欢别墅和高层住宅。人们对户型的需求还是以三房为主，占总比例的79%,三房两厅两卫需求较高，三房两厅一卫需求次之，二房的需求占10%,说明 两房也有一定的需求客户。四房和复式的需求相对较少。相对住房面积，客户对120139 m2左右的喜爱度最高，其次是100119叭 再次是8099 m2的小户型，基本与户型需求相符。价格承受能力对消费者对住房价格的承受能力则主要从能承受的单价和总价两方面来考虑，这样有利于了解他们的消费能力、支付能力和对未根据上图所示，购买者希望房价在1200 7C/ms

8、左右的占多数，但有28%左右的人能承受1400-1600元/itf的价格，说明人们对未来 房价上涨已有了预期，同时对于购买者来说都希望价格是越低越好，选择1200元左右的对1400-1600元/flf的也会有一定的接受度， 同时对于1400-1600元/耐的价格能够接受的客户，他们的消费水平已达到了相当的水平，而少部分可接受1800元/耐及2000元/耐以 上的客户则是相对高端的用户，只要设计出合理的户型，他们就有可能成为我们的LI标客户。对于总价格的承受能力来说15万元左右的最多，说明人们对现在房价的情况比较了解，宝丰房价已从前儿年的每平方米900、1000 元上涨到现在的每平房1500元左

9、右，15万以内购房是他们的愿望，总房款在21万以下，他们也将会考虑的。这说明当地人在房价上 的接受能力21万以下占有相当的比重，而超过25万的比重则相对较少。购房考虑因素建筑风格喜好系列1居住区域选择系列1购房目的购房目的影响购房因素影响购房因素从以上图表可以看出，在建筑风格方面，多数被调査者倾向于接受现代风格的建筑。宝丰口前城市向东扩展，引发了市民对东区住宅的关注，大部分被调査者倾向于在东区购房；由于县城中心成熟的配套和调査进 行区域的因素，选择县城中心的也比较多。宝丰人购房U的主要是为了自住，进行投资的客户相对较少。而在购房时考虑的因素则主要有户型、环境、价位三项，交通和配 套以及升值潜力

10、情况也有考虑。结论：宝丰人目前的居住喜好以三房两厅的户型为主，不喜欢居住相对较高的楼层。同时他们对小高层的认识也达到了一定的程度。宝丰人目前的个人收入水平相对较低，大多集中在1000-1500元/月，人们的消费水平相 对较低。太高端的住宅项目将会很难在宝丰受到追捧。3、宝丰部分在售楼盘调查项目名称区域位置规模形态价格户型面积备注良基王朝二期东二环与迎宾路交叉口西北多层、小高层小高层均价1750兀叶108125 nf 三房140 nf四房一期多层卖完二期两栋小高层在售福星花苑二期东二环路北段路东多层均价1600元/耐左右101 nf两房124137 nf 三房160230 nV复式二期2011年

11、元月十日交房盛世嘉园东二环与平宝路交汇处占地105亩6栋8层电梯房均价1500元/nV左右90 nf两房119152 nV三房二层、八层价格1400元/nf,每层价 格相差45元左右。文笔山庄南二环与东三环交汇处叠拼、小咼层小高层均价2000元/m：左右叠拼65万一套96 nV两房150 m1三房、四房280304时叠拼博文世家迎宾路与中兴路交汇处多层均价1450元/m咗右108142 nf两房、三房,160180 nf 复式07年开工，目前现房清盘玉带丽景东二环中段路东三栋多层、多层 1700 7t/m94100 nT两房5月29日开盘，2011年5月交房目栋小高层小高层1900元/nf左右128149 m2三房、四房前销售有60套左右。顶层均为150220 nf复式。领世华府人民路与东二环交汇处北6栋多层，一 栋小高层均价1900元/nV左右100140 m两房、三房4、5、6号楼为电梯房。新城名郡人民路与东二环交汇处北路西多层1400元/nf左右拆迁安置项目盈瑞之家东二环中段多层、小高层多层 1600 7t/m 小高层2000元/nV左右139-154 m2三房、四房多层基本售完，小高层尚未开始销售金玉蓝湾一期为民路北段路东4栋多层、 两栋小高层、1栋高层未定多层109125 nT两房、三房高层140 nf三房预计7月份开盘，2011年7月交房大驰首府东二环南