铁狮门上海新江湾F地块住宅部分前期定位终稿（77p）

1、二级市场策划品控中心 中原地产中原地产/ /事业三部事业三部/ /二九年十一月二九年十一月 铁狮门铁狮门 新江湾新江湾f f地块住宅部分前期定位地块住宅部分前期定位 逻辑推导图逻辑推导图 土地属性土地属性 项目价值点项目价值点 项目本身具备条件？项目本身具备条件？ 新江湾板块格局？新江湾板块格局？市场需求点在哪里？市场需求点在哪里？ 市场空白点市场空白点 市场特点市场特点 板块格局板块格局 在上海全市格局在上海全市格局 教育吸引教育吸引 消费升级消费升级 交通导入交通导入 中心区挤出中心区挤出 客户从哪里来客户从哪里来/ /特征？特征？ 客户特征客户特征/ /消费升级消费升级 产业导入产业导入

2、 项目位置项目位置 上海上海外中环内外中环内杨浦区西北角杨浦区西北角新江湾城板块新江湾城板块 新江新江 湾城湾城 本案本案 杨浦区杨浦区 内环内环中环中环 外环外环 五角场五角场 新江湾城新江湾城 本案本案 项目把新江湾城与副城市中心连成一体项目把新江湾城与副城市中心连成一体 项目本身项目本身 900,230900,230 f1f1 综合容积率：综合容积率：3.33.3 58%58% 20%20%22%22% f2f2f3f3 525270525270180250180250194710194710 剧院、服务式公寓 少量商业 科技科技园区园区 容积率：容积率：2.32.3 在整体项目中住宅用

3、地占比小，强大的综合体未来催生的需求支撑，凸现住宅用地价值会更大 区域核心价值点区域核心价值点(1/5)(1/5) 区域核心价值点区域核心价值点1 1- - 全新高全新高规划起点，自成一体规划起点，自成一体 9.45平方公里，相当于1.2个静安区，上海城市发展史上的“黄金宝地” 一片处女地，没有拆迁困扰，没有新旧对比，生态环境极佳，名校遍布，而且政府规定都是低密度住宅 总体规划目标总体规划目标“绿色生态港、国际智慧城绿色生态港、国际智慧城”自成一体的生态宜居环境自成一体的生态宜居环境 生态公园生态公园 游艇码头游艇码头 全程教育全程教育 品质社区品质社区 知识商务知识商务 主题公园主题公园 上

4、海十大游艇码头规划中唯一一座集游艇泊位、绿地、 娱乐休闲中心、居住和综合功能于一体的大型游艇码 头 占地137.33万平米，相当于复旦本部1.4倍 占地约17万平方米，其中水体面积约为5万平方米 含全球最大的极限运动主题公园smp滑板公园 50万平方米生态走廊，相当于5.5个复兴公园 将建造中国首个绿色商务社区知识商务广场 安徒生童话乐园、中福会幼儿园、上音小中学 区域核心价值点区域核心价值点(2/5)(2/5) 区域核心价值点区域核心价值点1 1- - 全程名牌教育配套全程名牌教育配套 幼儿园 小中学 高中 大学 童话乐园 安徒生童话乐园安徒生童话乐园 占地81400，一期预计于2010年5

5、月开园 宋庆龄幼儿园宋庆龄幼儿园 复旦科技园小学复旦科技园小学 上海交大附中上海交大附中 复旦大学江湾校区复旦大学江湾校区 同济第一附中同济第一附中 占地81400，一期预计于2010年5月开园 上海音乐学院实验中小学上海音乐学院实验中小学 铁狮门铁狮门 区域核心价值点区域核心价值点(3/5)(3/5) 区域核心价值点区域核心价值点3 3- - 环境，稀缺自然生态湿地环境，稀缺自然生态湿地 9.45平方公里 上海最大一片生态城市湿地 区域核心价值点区域核心价值点(4/5)(4/5) 区域核心价值点区域核心价值点4 4- - 立体交通，立体交通，无缝对接城市核心无缝对接城市核心 中环线/ 地铁1

6、0号线三门站/翔殷路隧道 五角场 四川北路 南京东路 豫园 新天地 淮海路 徐家汇 古北 二期 虹桥枢纽 虹桥机场 西郊宾馆 二期 外高桥保税区 新江湾城 10号线(三门站) 上海最牛南北动脉黄金线路，沿线 遍布高档住宅区、著名商业娱乐圈上海金腰带 上海金腰带上海金腰带 翔殷路隧道翔殷路隧道 区域核心价值点区域核心价值点(5/5)(5/5) 区域核心价值点区域核心价值点5 5- - 产业支撑产业支撑 杨浦区杨浦区 外高桥外高桥 保税区保税区 高教高教 产业产业 创意创意 高科技高科技 传媒传媒 产业产业 创投创投 孵化孵化 贸易贸易 金桥出金桥出 口加工区口加工区 加工贸易加工贸易 高新技术高

7、新技术 张江高张江高 科园区科园区 it/创意创意 半导体半导体 生物生物/医药医药 北外滩北外滩 陆家嘴陆家嘴 航运航运 金融金融 物流物流制造业制造业 100万创 智天地园区 复旦/同济/ 财大/上外 等20余所知 名高校及大 批科研院所 国家级孵化基地，已拥科技企业148家,孵化163项 首个风险投资服务园区，集聚 国内40多家风险投资体系机构 百度/甲骨文 联合国南全 球技术交易 全球创投典范美国硅谷银行入住 美国svb金融集团风险投 资合作 高教、科研、孵化、转化、产业化在杨浦成为一条完整知识产业链集聚 已注册3500多家科技型企业 复旦新闻学院 国际传媒产业 复旦大学设立文 化传媒

8、产业孵化 第一梯队产业辐射第一梯队产业辐射 第二梯队产业辐射第二梯队产业辐射 新江湾城地处中环旁，坐享杨浦、外高桥以及北外滩新江湾城地处中环旁，坐享杨浦、外高桥以及北外滩/ /陆家嘴等强大高附值产业辐射支撑陆家嘴等强大高附值产业辐射支撑 古北古北 国际社区国际社区 联洋联洋/ /碧云碧云 国际社区 虹桥开发区 徐家汇商业区 松江 工业区 陆家嘴 金融贸易区 张江 高科技 外高桥 金桥 五角场 商圈 北外滩航运 古北国际社区古北国际社区 上海第一个国际化社区上海第一个国际化社区 联洋碧云国际社区联洋碧云国际社区 上海第二个国际化社区上海第二个国际化社区 新江湾城国际城区新江湾城国际城区 联洋碧云

9、升级版联洋碧云升级版 生态人居生态人居/ /国际化国际化 更具国际化更具国际化 区域价值产业支撑区域价值产业支撑( (5 5/ /5 5) ) 纵观上海古北，联洋碧云，新江湾城在强大产业支撑下最有前景成为下一个版国际化城区纵观上海古北，联洋碧云，新江湾城在强大产业支撑下最有前景成为下一个版国际化城区 大学城 杨浦知识产业 市中心市中心 生态高规划交通 产业 高品质土地属性高品质土地属性+location+location 上海第三个国际化城区上海第三个国际化城区 强大产业支撑强大产业支撑 新江湾城新江湾城 区域前景区域前景- -上海第三个高级国际化城区上海第三个高级国际化城区 教育 上海唯一上

10、海唯一 新江湾城新江湾城 - - 生态型国际化高级城区生态型国际化高级城区五角场五角场商圈商圈- -副城市中心副城市中心 “双升级双升级” 项目项目locationlocation决定了其坐享决定了其坐享“双升级双升级”，价值前景无限，价值前景无限 项目价值兑现项目价值兑现- -坐享坐享 “双升级双升级”前景前景 项目价值项目价值核心关键：区域价值双升级区域价值双升级+ +综合体属性综合体属性； 项目属于区域最大规模综合体，涵盖商办酒店零售娱乐住 宅，将成为区域的发展引擎；而住宅将同时兑现项目综合 体与区域价值带来的溢价收益。 小结小结 区域层面 项目层面 新江湾城新江湾城，高规划/生态/教育

11、/交通综合优势凸现其 在上海唯一性，并且区域相对独立，自成一体，完全超相对独立，自成一体，完全超 越地理行政属性归属越地理行政属性归属，有望成为上海第三极国际化大社区 。 part2 part2 市场分析市场分析 上海房地产市场上海房地产市场 杨浦房地产市场杨浦房地产市场 新江湾房地产市场新江湾房地产市场 新江湾板块格局新江湾板块格局 细分市场监测细分市场监测 数据来源：上海市房地产交易中心 上海市新建商品住宅（不含配动迁）供求价走势上海市新建商品住宅（不含配动迁）供求价走势 2006年年-2009年年(1-10月月)（单位：万（单位：万m2，元，元/m2） 近年上海住宅需求增长速度超过供应，

12、除近年上海住宅需求增长速度超过供应，除0808年外，市场呈供不应求态势；年外，市场呈供不应求态势； 0909年成交价格较年成交价格较0606年增长年增长60%60%； 长期趋势供不应求，长期趋势供不应求， 除了除了0808年受宏观形势影响年受宏观形势影响 part2 part2 市场分析市场分析 上海房地产市场上海房地产市场 杨浦房地产市场杨浦房地产市场 新江湾房地产市场新江湾房地产市场 新江湾板块格局新江湾板块格局 细分市场监测细分市场监测 杨浦区新建商品住宅（不含配动迁）供求价走势杨浦区新建商品住宅（不含配动迁）供求价走势 2006年年-2009年年(1-10月月)（单位：万（单位：万，元

13、，元/） 供小于求趋势明显，量价齐升供小于求趋势明显，量价齐升 杨浦区供应量呈现逐年下降走势，而需求量的增长超过供应量，因此成交杨浦区供应量呈现逐年下降走势，而需求量的增长超过供应量，因此成交 价格快速增长，价格快速增长，20092009年较年较20062006年增长一倍；年增长一倍； 数据来源：上海市房地产交易中心 杨浦区、上海市新建商品住宅（不含配动迁）供求占比杨浦区、上海市新建商品住宅（不含配动迁）供求占比 2006年年-2009年年(1-10月月) 供求占比双降，但成交占比高于供应占比供求占比双降，但成交占比高于供应占比0 0.6%.6% 数据来源：上海市房地产交易中心 杨浦区供求量占

14、上海比例不足杨浦区供求量占上海比例不足5%5%，同时逐年保持下降，但，同时逐年保持下降，但0909年，需求占年，需求占 比高于供应占比比高于供应占比0.6%0.6%； 数据来源：上海市房地产交易中心 杨浦区二手商品住宅（不含配动迁）需求价格走势杨浦区二手商品住宅（不含配动迁）需求价格走势 2007年年-2009年年(1-10月月)（单位：万（单位：万，元，元/） 二手住宅需求增长缓慢，但二手住宅需求增长缓慢，但0909年成交价格比年成交价格比0707年高年高5353% % 杨浦区二手住宅成交杨浦区二手住宅成交0909年比年比0707年增长年增长9%9%，但价格增长了，但价格增长了53%53%；

15、 数据来源：上海市房地产交易中心 杨浦区土地市场住宅用地招拍挂供求走势杨浦区土地市场住宅用地招拍挂供求走势 2005年年-2009年年(1-10月月)（单位：万（单位：万） 杨浦区土地市场供不应求，杨浦区土地市场供不应求，0606年是土地出让高峰，年是土地出让高峰，0909年供求量仅为年供求量仅为1.41.4万万 mm2 2，年度需求超过供应，年度需求超过供应5.75.7万万mm2 2； 杨浦区土地招拍挂市场处于供不应求状态杨浦区土地招拍挂市场处于供不应求状态 数据来源：上海市房地产交易中心 杨浦区新建商品住宅（不含配动迁）成交户型结构趋势杨浦区新建商品住宅（不含配动迁）成交户型结构趋势 20

16、06年年-2009年年(1-10月月)（单位：万（单位：万） 0909年年4 4房成交比例比房成交比例比0606年增长年增长7474% % 近年杨浦区成交户型结构，近年杨浦区成交户型结构，1 1房及房及2 2房所占比例变化不大，但房所占比例变化不大，但0909年年4 4房成交房成交 比例较比例较0606年增长年增长74%74%； 数据来源：上海市房地产交易中心 杨浦区新建商品住宅（不含配动迁）成交面积趋势杨浦区新建商品住宅（不含配动迁）成交面积趋势 2006年年-2009年年(1-10月月)（单位：万（单位：万） 20092009年年180180以上大面积产品增长超过以上大面积产品增长超过20

17、062006年年1 1倍倍 近年杨浦产品成交面积变化明显，近年杨浦产品成交面积变化明显，110110以下产品逐步减少，以下产品逐步减少，140140以上产以上产 品成交占比增加迅速，其中成交面积品成交占比增加迅速，其中成交面积180180以上增长超过以上增长超过0606年年1 1倍；倍； 数据来源：上海市房地产交易中心 杨浦区二手商品住宅（不含配动迁）成交面积趋势杨浦区二手商品住宅（不含配动迁）成交面积趋势 2007年年-2009年年(1-10月月)（单位：万（单位：万） 历年二手住宅成交面积在历年二手住宅成交面积在9090以下的占比达到以下的占比达到60%60% 杨浦二手住宅成交成交以杨浦二

18、手住宅成交成交以9090以下为主，以下为主，140140以上大面积商品住宅成交以上大面积商品住宅成交 不活跃；不活跃； 数据来源：上海市房地产交易中心 0909年年400400万以上产品成交较万以上产品成交较0606年增长年增长1212倍倍 杨浦区新建商品住宅（不含配动迁）成交总价趋势杨浦区新建商品住宅（不含配动迁）成交总价趋势 2006年年-2009年年(1-10月月)（单位：万（单位：万、万元）、万元） 数据来源：上海市房地产交易中心 近年杨浦成交总价结构两极化趋势比较明显，近年杨浦成交总价结构两极化趋势比较明显，150150万以下产品比例逐渐减万以下产品比例逐渐减 少，少，400400万

19、以上产品成交较万以上产品成交较0606年增长年增长1212倍；倍； 数据来源：上海市房地产交易中心 数据来源：上海市房地产交易中心 杨浦区二手商品住宅（不含配动迁）成交总价趋势杨浦区二手商品住宅（不含配动迁）成交总价趋势 2007年年-2009年年(1-10月月)（单位：万（单位：万、万元）万元） 二手住宅成交总价在二手住宅成交总价在100100万以下比例达到万以下比例达到6060% % 杨浦二手商品房成交价格基本维持在杨浦二手商品房成交价格基本维持在400400万以下，其中万以下，其中100100万以下比例最大，万以下比例最大， 达到达到60%60%以上；以上； 从趋势分析，杨浦一手市场处于

20、供不应求态势，一、二手成从趋势分析，杨浦一手市场处于供不应求态势，一、二手成 交价格上涨迅速；交价格上涨迅速； 整体市场整体市场 一手：一手：4 4房成交占比增长明显，房成交占比增长明显，180180以上产品需求逐渐放量，以上产品需求逐渐放量， 400400万以上产品成交较万以上产品成交较0606年增长年增长1212倍倍； 二手：以二手：以9090住宅产品为主，总价在住宅产品为主，总价在150150万以下占万以下占60%60% 结构市场结构市场 杨浦区招派挂土地年度供应量在杨浦区招派挂土地年度供应量在1818万万左右，而需求量则为左右，而需求量则为 2323万万，明显供不应求；，明显供不应求；

21、 土地市场土地市场 part2 part2 市场分析市场分析 上海房地产市场上海房地产市场 杨浦房地产市场杨浦房地产市场 新江湾房地产市场新江湾房地产市场 新江湾板块格局新江湾板块格局 细分市场监测细分市场监测 近年新江湾板块的需求高于增长，除了近年新江湾板块的需求高于增长，除了0606年出现供过于求情况；年出现供过于求情况； 成交价格整体呈现大幅上升趋势，成交价格整体呈现大幅上升趋势，4 4年翻了一倍；年翻了一倍； 新江湾板块新建商品住宅（不含配动迁）供求价走势新江湾板块新建商品住宅（不含配动迁）供求价走势 2006年年-2009年年(1-10月月)（单位：万（单位：万、元元/） 供求趋势不

22、平衡，需求增长高于供应，房价上涨迅速供求趋势不平衡，需求增长高于供应，房价上涨迅速 数据来源：上海市房地产交易中心 近年新江湾板块土地供应逐步减少，预计未来近年新江湾板块土地供应逐步减少，预计未来2 2年，年均入市的住宅总建年，年均入市的住宅总建 筑面积在筑面积在16-3616-36万；万； 新江湾板块土地（含招拍挂）供应走势新江湾板块土地（含招拍挂）供应走势 2005年年-2009年年(1-10月月)（单位：万）（单位：万） 新江湾土地供应逐步减少新江湾土地供应逐步减少 数据来源：上海市房地产交易中心 备注： 05年供应的a1-a4土地为非招 拍挂土地； 09年供应的土地包括27万m2 经济

23、适用房以及推介土地； 后续土地供应不足后续土地供应不足 新江湾城（一期）规划建筑规模新江湾城（一期）规划建筑规模266266万万，已推出已推出179179万万, ,占比占比67%67%；剩余；剩余37%37%，约，约8787万万 4 4房成交比例增大房成交比例增大 近年新江湾板块产品户型逐渐放大，其中四房成交占比从近年新江湾板块产品户型逐渐放大，其中四房成交占比从0606年的年的6%6%增长到增长到 22%22%，表明该类需求逐步释放；，表明该类需求逐步释放； 新江湾城新建商品住宅（不含配动迁）成交户型结构趋势新江湾城新建商品住宅（不含配动迁）成交户型结构趋势 2006年年-2009年年(1-

24、10月月)（单位：万）（单位：万） 数据来源：上海市房地产交易中心 近年新江湾板块产品面积逐步放大，近年新江湾板块产品面积逐步放大，0909年年110110以上的户型占比达以上的户型占比达72%72%， 其中其中180180以上户型需求增长较快；以上户型需求增长较快； 新江湾城新建商品住宅（不含配动迁）成交面积趋势新江湾城新建商品住宅（不含配动迁）成交面积趋势 2006年年-2009年年(1-10月月)（单位：万（单位：万） 180180以上产品需求增长迅速以上产品需求增长迅速 数据来源：上海市房地产交易中心 近年新江湾板块成交总价稳步放大，进入近年新江湾板块成交总价稳步放大，进入0909年年

25、300300万以上的高总价产品占万以上的高总价产品占 成交达到成交达到40%40%； 新江湾城新建商品住宅（不含配动迁）成交总价趋势新江湾城新建商品住宅（不含配动迁）成交总价趋势 2006年年-2009年年(1-10月月)（单位：万元、万（单位：万元、万） 进入进入0909年，年，300300万以上产品占比达万以上产品占比达40%40% 数据来源：上海市房地产交易中心 从趋势分析，一手市场需求高于攻击，价格上涨快速；从趋势分析，一手市场需求高于攻击，价格上涨快速；整体市场整体市场 20092009年，年， 4 4房成交占比增长明显，房成交占比增长明显，180180以上产品成交占比以上产品成交占

26、比 达到达到20%20%，300300万以上高总价产品成交占比达到万以上高总价产品成交占比达到40%40%； 结构市场结构市场 土地年度供应规模在土地年度供应规模在16-3616-36万之间，未来潜在竞争比较集中；万之间，未来潜在竞争比较集中；土地市场土地市场 part2 part2 市场分析市场分析 上海房地产市场上海房地产市场 杨浦房地产市场杨浦房地产市场 新江湾房地产市场新江湾房地产市场 新江湾板块格局新江湾板块格局 细分市场监测细分市场监测 最高价格最高价格 平均价格平均价格 最高总价最高总价 单单 价价 水水 平平 总总 价价 水水 平平 新江湾板块价格水平演变新江湾板块价格水平演变

27、 新江湾板块：单价水平进入新江湾板块：单价水平进入4 4万元时代，其中公寓已进入万元时代，其中公寓已进入3 3万元时代万元时代 总价进入接近千万级别时代，其中公寓总价已进入总价进入接近千万级别时代，其中公寓总价已进入924924万水平万水平 新江湾板块价格水平演变图新江湾板块价格水平演变图 数据来源：上海市房地产交易中心 924924 合生合生 汉斯汉斯 华润华润 仁恒仁恒 九龙仓九龙仓 20102010，20112011年开发商集中推售，预计分别达到年开发商集中推售，预计分别达到32.332.3万万和和25.625.6万万，市场竞争激烈，市场竞争激烈 拿地情况已推售情况预计新推量 2005

28、2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 32.332.3万万25.625.6万万 住宅、商铺28万 共47万，住宅用地26.8万 住宅用地6.5万 9.5万3.9万3.5万剩余剩余6.76.7万万 8.43万 每年每年9.29.2万万 2.2万4.6万 每年每年3.33.3万万 每年每年5 5万万 每年每年8.18.1万万住宅用地23万 住宅用地10万 9.59.5万万3.93.9万万6.76.7万万 16.516.5万万 4.5万 新江湾板块未来两年供应放大新江湾板块未来两年供应放大

29、/ /竞争激烈竞争激烈 part2 part2 市场分析市场分析 上海房地产市场上海房地产市场 杨浦房地产市场杨浦房地产市场 新江湾房地产市场新江湾房地产市场 新江湾板块格局新江湾板块格局 细分市场监测细分市场监测 星河湾 一期一期322322套套 纯超大户型纯超大户型 64.6%64.6% 12.7%12.7%0.3%0.3% 41套208套 1套 240-316240-316 22.4%22.4% 72套 219-220219-220486-592486-592829829 三房四房五房复式 四房占四房占65%65%主力主力1000-30001000-3000万万 截至目前1期基本售罄，签

30、约312套，占97%，整体均价5.2万元/； 该项目住宅总建筑面积29万，分3期开发，1期9.5万，占整体比例33%。 开盘去化开盘去化82%82%，总销，总销4040多亿，多亿，3 3房房/4/4房房深受市场追捧深受市场追捧 大房型受市场欢迎大房型受市场欢迎- -典型个案典型个案 大房型受市场欢迎大房型受市场欢迎- -典型个案典型个案 4 4房房322-324322-324、 3 3房房181235181235大型成交快，而小面积去化教难大型成交快，而小面积去化教难 翠湖天地翠湖天地嘉苑嘉苑 华山夏都苑华山夏都苑 摩根持有摩根持有2 2号楼纯号楼纯3 3房大宅房大宅 209-221 209-

31、221 ，4 4月推出月推出6060套，套，3 3个多月售罄个多月售罄 大房型受市场欢迎大房型受市场欢迎- -典型案例典型案例 23.5% 163-181163-181 200-245200-245 294-351 47.3%47.3% 28.4%28.4% 0.80% 113-123 1 1期期486486套，主力总价套，主力总价400-600400-600万，开盘去化万，开盘去化91%91%！ 110-112 136-154136-154 194-270194-270 76-89 (主力) 183183 207-222(联庭) - - 96-110 （64%） 130-140130-140

32、 （31%31%） - - 235-250 - 户型面积大，超越板块合生户型面积大，超越板块合生/ /华润项目，大于仁河滨城华润项目，大于仁河滨城3 3期面积期面积 汉斯国际公寓汉斯国际公寓 汉斯项目热销，印证了高端客户大户面积需求及对新江湾板块的认同汉斯项目热销，印证了高端客户大户面积需求及对新江湾板块的认同 3 3房房/4/4房比例大房比例大 part3 part3 客户客户 板块价值凸显板块价值凸显/ /吸引置业升级客户吸引置业升级客户 自然环境：原生态湿地自然环境：原生态湿地 交通：中环路、翔殷路重要干道交通：中环路、翔殷路重要干道 教育：复旦大学等名校教育：复旦大学等名校 生活商业配

33、套：主要依靠五角场板块配套生活商业配套：主要依靠五角场板块配套 房地产市场：部分品牌开发商项目面市，但真正的高端房地产市场：部分品牌开发商项目面市，但真正的高端 住宅项目仍有限住宅项目仍有限 现状 未来未来 整体规划逐步实现，自身教育整体规划逐步实现，自身教育/ /生活生活/ /商业配套日趋完善商业配套日趋完善 轨道交通轨道交通1010号线贯通号线贯通 创投孵化等高技术产业发展成熟，产业进一步升级创投孵化等高技术产业发展成熟，产业进一步升级 受辐射板块五角场城市副中心建设完善受辐射板块五角场城市副中心建设完善 更多品牌开发商进驻，高端项目云集，形成高档住宅区更多品牌开发商进驻，高端项目云集，形

34、成高档住宅区 板块价值凸显板块价值凸显 新江湾板块新江湾板块 价值体现价值体现 住宅软硬件品质、身份标签住宅软硬件品质、身份标签 高端客户置业价值观特征高端客户置业价值观特征 富豪购房时重视什么？富豪购房时重视什么？ 子女教育子女教育 家人健康家人健康 居住氛围居住氛围 生活商业配套生活商业配套 新江湾板块特征新江湾板块特征 根据上海中原最近对高端住宅客户访谈，总结分析得出富豪阶层置业时的关注点，结合新 江湾板块状态可以得出板块内可以发现新江湾板块具备成为“第一居所”的条件。 新江湾的高端住宅新江湾的高端住宅 第一居所第一居所 全程名牌教育配套全程名牌教育配套 宜居湿地生态环境宜居湿地生态环境

35、 未来国际社区未来国际社区 五角场及未来板块成熟生活商业配五角场及未来板块成熟生活商业配 套套 潜在客户产品需求特征潜在客户产品需求特征 大面积、舒适型、大面积、舒适型、 高端公寓高端公寓 舒适型 房型 功能齐 备 品牌品牌 开发商开发商 大尺度大尺度 高品质高品质 优质优质 物业服务物业服务 舒适舒适 第二类第二类 第一类第一类 第三类第三类 中心区中心区“挤出挤出” ” ： 市中心豪宅价格不断抬高，使得部分改善性客 户转向各项配套完善的次中心区域 消费升级：消费升级： 杨浦、虹口、浦东金桥、外高桥等区域置业消 费升级客户 教育吸引：教育吸引： 全市范围内注重下一代教育的客户全市范围内注重下

36、一代教育的客户 项目未来客源主要类型项目未来客源主要类型 交通导入：交通导入： 贯通全市的中环路以及连接杨浦和浦东的翔殷 路隧道导入的客户 第四类第四类 part4 part4 项目定位及策略项目定位及策略 项目总体定位项目总体定位 土地属性土地属性 综合体综合体 高规划高规划/ /生态环境生态环境 品牌教育品牌教育/ /中环交通中环交通 重视家庭重视家庭/ /子女教育子女教育 追求健康追求健康/ /品质生活品质生活 客户客户 市场市场 大房稀缺大房稀缺/ /改善需求强劲改善需求强劲 铁狮门品牌铁狮门品牌 美国住宅理念美国住宅理念& &产品产品 江湾独立成板块，受市场认同江湾独立成板块，受市场

37、认同 格局格局 市中心挤出效应，新江湾收益市中心挤出效应，新江湾收益 整体定位 自然与都市的交融自然与都市的交融 生态建筑生态建筑/ /美式大宅美式大宅 整体开发策略整体开发策略 整体开发策略：整体开发策略： 滚动协同发展，自成体系循环，最大化综合体价值滚动协同发展，自成体系循环，最大化综合体价值 商/办/住/零售/娱乐，滚动开发协同发展，共同提升项目价值； 通过商办娱零售的运营提升项目整体项目品质与整体价、并获得持续的现 金，而住宅实现综合体价值溢价并提供强大的现金流。商、办、住可自成 体系，形成良性循环。 住宅商业住宅商办住宅商办 住宅开发策略建议住宅开发策略建议 n分期安排建议：分期安排

38、建议：1616万纯住宅分万纯住宅分3 3期滚动开发，实现收益与品牌期滚动开发，实现收益与品牌 1 1期期 2 2期期3 3期期 n开发分期策略：分期滚动开发，控制风险，最大化收益开发分期策略：分期滚动开发，控制风险，最大化收益 首次进入上海市场，分期可控制市场风险首次进入上海市场，分期可控制市场风险 充分挖掘项目综合体对住宅价值的兑现，并坐享板块价值提升的溢价充分挖掘项目综合体对住宅价值的兑现，并坐享板块价值提升的溢价 资金回笼品牌提升巅峰作品 时间节点策略建议时间节点策略建议 市中心豪宅市中心豪宅 新鸿基滨江凯旋门新鸿基滨江凯旋门翠湖天地翠湖天地4期期 中环线全通车中环线全通车 九龙仓仁恒华

39、润汉斯合生 5 5盘同台上演，江湾将成热点盘同台上演，江湾将成热点 10号线通车号线通车 重大事件发展重大事件发展 20072008200620052009201020102011201220132001 合生江湾1号作品上市华润橡树湾一期开盘 五角场 汉斯 国际公寓上市 里程碑 解决交通、商业配套 汉斯商业广产开业汉斯商业广产开业 形象 人口 成熟阶段成熟阶段成长阶段成长阶段启动阶段启动阶段 根据板块开发进程及重要交通中环线/10号线通车等因素考虑：1期入世时间2010年底或2011年初； 世博会召开世博会召开 2期入世时间考虑项目商业开发节奏以及市中豪宅推售时机，以及汉斯商业开业，预计20

40、12年下半为佳。 分期开发分期开发时间计划时间计划 一期产品：2009年底动工开发，2011年初上市销售 二期产品：2011年动工开发，2012年下半年上市销售 三期产品：2012年动工开发，2013年年底上市销售(3期适当考虑项目商办开发节奏) 开发计划建议开发计划建议 住宅开发计划建议住宅开发计划建议 2009年 2010年2011年 2012年 2013年 一期产品 动工开发上市销售 动工开发 上市销售 动工开发上市销售 二期产品 三期产品 2014年 住宅启动期策略住宅启动期策略 启动期市场跟随策略启动期市场跟随策略 地块条件：项目地理位置在板块内相对不是最佳、周边零乱地块条件：项目地

41、理位置在板块内相对不是最佳、周边零乱 市场竞争：面对仁恒、九龙仓、华润开发商均有丰富豪宅开市场竞争：面对仁恒、九龙仓、华润开发商均有丰富豪宅开 发经验与客户口碑。仁恒即将上市领跑江湾。发经验与客户口碑。仁恒即将上市领跑江湾。 自身原因：新进入上海市场，缺乏客户积累及品牌认可度。自身原因：新进入上海市场，缺乏客户积累及品牌认可度。 跟随市场领导者跟随市场领导者- -仁恒，超越汉斯仁恒，超越汉斯/ /华润华润/ /九龙仓九龙仓 仁恒仁恒 合合 生生 华润华润/ /汉斯汉斯/ /九龙仓九龙仓 铁狮门铁狮门 户型种类户型种类建筑面积（建筑面积（）配比比例配比比例 三房二厅二卫三房二厅二卫1801801

42、0%10% 三房三厅二卫三房三厅二卫220-250220-25030%30% 四房三厅二卫四房三厅二卫280-300280-30055%55% 五房三厅二卫五房三厅二卫4004005%5% 一期房型配比一期房型配比 新江湾历经几年的开发，已得到高端市场客户认可，项目目标客户定位杨浦区以及外区 高端豪富客层，打造舒适性美式大尺度空间豪宅。定位高于汉斯国际公寓，借鉴浦东星 河湾典型成功案例，整体房型纯大户，加大房型面积，加大整体房型纯大户，加大房型面积，加大3房、房、4房配比比例。房配比比例。 启动期户型配比建议启动期户型配比建议 四房参考四房参考- -典型项目案例典型项目案例 四房两厅四房两厅

43、面积面积322-324322-324平方米平方米 四房参考四房参考- -典型项目案例典型项目案例 新华路号房厅新华路号房厅334334 嘉里华庭房厅嘉里华庭房厅245245 报告总结报告总结 项目价值项目价值核心关键：区域价值双升级区域价值双升级+ +综合体属性综合体属性； 项目属于区域最大规模综合体，涵盖商办酒店零售娱乐住 宅，将成为区域的发展引擎；而住宅将同时兑现项目综合 体与区域价值带来的溢价收益。 区域 项目 新江湾城新江湾城，高规划/生态/教育/交通综合优势凸现其 在上海唯一性，并且区域相对独立，自成一体，完全超相对独立，自成一体，完全超 越地理行政属性归属越地理行政属性归属，有望成

44、为上海第三极国际化大社区 。 总结总结(1/3)(1/3) 大面积户型热销，大面积户型热销，上海近几年历经房地产市场的繁荣， 随着消费升级换代，大面积房型特别是4房集中在220-330，深 受市场追捧，如星河湾、翠湖天地嘉苑等典型案例； 市中心挤出效应，市中心挤出效应，在市中心房价不断走高，高端市场挤 出效应，新江湾城板块或成最佳的承接区域。 市场 趋势 新江湾城，新江湾城， 呈现供不应求，供应占杨浦70%，成交占杨浦区63%，已成为杨浦区标 杆住宅板块； 单价水平，公寓目前已到2.6-3.3万元/，华润联庭4.4-5.0万元/； 总价水平，公寓总价水平达到942万，华润橡树湾联庭总价973万

45、； 新江湾城板块，未来将成为杨浦区住宅标杆区域。 总结总结(2/3)(2/3) 总体开发策略：总体开发策略：商/办/住/零售/娱乐滚动协同发展，自成体系循滚动协同发展，自成体系循 环，最大化综合体价值环，最大化综合体价值；通过商办娱零售的运营提升项目整体项 目品质与整体价、并获得持续的现金，而住宅实现综合体价值溢 价并提供强大的现金流； 住宅开发策略：住宅开发策略： 16万纯住宅分3期滚动开发，1期6万，2、3 期分别5万；1期建议2011年初上市； 住宅启动期策略：住宅启动期策略：市场跟随策略，跟随市场领导者-仁恒，超越 汉斯/华润/九龙仓；1期房型配比55%4房280-300，30%大3房

46、 220-250，10%小3房180，5%5房400。 定位 策略 根据项目土地属性高端，区域集高规划、教育、生态、交根据项目土地属性高端，区域集高规划、教育、生态、交 通等高质素在上海稀缺而唯一，非常契合豪宅客群居住需通等高质素在上海稀缺而唯一，非常契合豪宅客群居住需 求，综合考虑市场大房型稀缺而受欢迎的以及市中心挤出求，综合考虑市场大房型稀缺而受欢迎的以及市中心挤出 效应的态势，项目总体定位：生态建筑效应的态势，项目总体定位：生态建筑/ /美式大宅。美式大宅。 总结总结(3/3)(3/3) ( (二二) )中原优势中原优势 1 1、30 30 年专业服务经验年专业服务经验 2 2、大陆、大

47、陆2222家分公司，项目覆盖家分公司，项目覆盖3030余城市余城市 3 3、560560间地铺（中间地铺（中/ /港港/ /澳）澳） 4 4、第二品牌、第二品牌 专注高端物业专注高端物业 n 公开资讯公开资讯 公平交易公平交易 n 不炒楼不炒楼 不食价不食价 n 皇牌代理皇牌代理 信心标记信心标记 n 为您为您 我做到我做到 20052005 内地内地 20012001 香港香港 19901990 内地内地 1978 1978 香港香港 “中原地产代理” 1998 “中原(中国)物业顾 问有限公司” 收购“利嘉阁”成 立“森拓普” 1992年 上海 1994年 广州 北京 1997年 深圳 华

48、南/华东/环渤海22 个城市 三十年三十年/ /遍布全国遍布全国/ /专业服务专业服务/ /经验丰富经验丰富 n具有丰富的高端物业代理经验，服务大型品牌开发商具有丰富的高端物业代理经验，服务大型品牌开发商 1.香港：新世界、新鸿基、嘉里。 2.上海/北京/深圳/广州：万科、中海、华润、招商。 n具有二三级联动成功经验，运作模式已趋成熟具有二三级联动成功经验，运作模式已趋成熟 n中原（中国）网络覆盖广，二、三级市场发展比较均衡中原（中国）网络覆盖广，二、三级市场发展比较均衡 1.2008年度代理服务费收入15.74亿元，销售金额接近160亿元，交易宗数20.8万宗 2.二级：2008年全年在中国

49、大陆策划代理项目500个 3.三级：至今，全部为直营，达560间(上海180180家分行，1010个豪宅部) 擅长于高端物业擅长于高端物业/ /大型品牌开发商大型品牌开发商 中原代理项目近中原代理项目近2 2年荣获奖项（上海）年荣获奖项（上海） 盛高盛高康桥名郡康桥名郡 0707年年8 8月全市别墅销售冠军月全市别墅销售冠军 盛高盛高东方庭院东方庭院 0707年年9 9月全市别墅销售冠军月全市别墅销售冠军 万科万科燕南园燕南园 0808年年9 9月全市别墅销售亚军月全市别墅销售亚军 华润华润上海滩花园上海滩花园 0808年年1010月市中心高端公寓销售双冠月市中心高端公寓销售双冠 0808年年

50、11/1211/12月市中心高端公寓销售亚军月市中心高端公寓销售亚军 金地金地格林世界格林世界 0808年度住宅销售面积冠军年度住宅销售面积冠军 金地金地未未来未未来 0808年度住宅销售套数亚军年度住宅销售套数亚军 业绩奖 合作奖 20082008年，获华润年，获华润 最佳合作伙伴奖励！最佳合作伙伴奖励！ 20082008年年-2009-2009年，年，4 4度获上海万科度获上海万科- -营销合作感谢函！营销合作感谢函！ 位于华山路板块位于华山路板块 单价单价6-76-7万元万元/ / 位于南外滩位于南外滩 单价单价5.7-85.7-8万元万元/ / 4 4月进场月进场-11-11月月 30

51、30套，套，4.24.2亿亿 套均套均14001400万万 1010月月1 1个月个月 2222套，套，2.92.9亿亿 套均套均13001300万万 4.184.18进场进场-9-9月月 3434套，套，4.44.4亿亿 套均套均13001300万万 位于新天地位于新天地 单价单价7-127-12万元万元/ / 翠湖天地翠湖天地嘉苑嘉苑华山夏都苑华山夏都苑华润外滩九里华润外滩九里 20092009年上海高端物业销售业绩突出年上海高端物业销售业绩突出 1 1个月不到个月不到 4 4套，套，1.4 1.4 亿亿 套均套均35003500万万 陆家嘴滨江陆家嘴滨江 单价单价7-147-14万元万元/ / 汤臣一品汤臣一品 位于浦东滨江位于浦东滨江 单价单价3.5-53.5-5万元万元/ / 5 5月进场月进场/1/1个半月个半月 1515套，套，1