土地市场变化与展望研究(60页）

1、 “在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准 占用农民集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过 多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。” “改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐 步缩小征地范围，完善征地补偿机制。 ，按照同地同 价原则及时足额给农村集体和农民合理补偿， 。” 目前饱受非议的“城乡土地产权二 元结构” 问题，并非两种土地产权制度 不平等造成，而是因为集体土地市场化 改革滞后引起。今明年的改革将使集体 土地进入市场，成为土地供应的新类型。 改革的核心是要摒弃改革的核心是要摒弃“所有权情结所有权情结”的纠缠，淡化所有的纠缠，淡化所有 权、强化使用权，权、强化使用

2、权，全力解决使用权的权益、使用主体、 取得方式、流转途径等问题，模仿国有建设用地使用制模仿国有建设用地使用制 度，实行集体建设用地所有权与使用权相分离的有偿使度，实行集体建设用地所有权与使用权相分离的有偿使 用制度。用制度。 总体思路：对集体土地产权制度重新设计，从集体土地从集体土地 所有权实现方式入手，创新集体土地使用权取得、有偿所有权实现方式入手，创新集体土地使用权取得、有偿 使用和流转制度。使用和流转制度。 （1）建立新型的集体建设用地产权体系，构建与 国有土地产权相衔接的集体土地产权制度。 将集体建设用地使用权细分为： 集体划拨土地使用权 集体出让土地使用权 集体作价出资（入股）土地使

3、用权 集体出租土地使用权 对基于集体成员权而实行福利分配的土地设为划拨 土地使用权； 农村宅基地、 免费提供的农村公共设施和公益事业用地， 对集体经营性建设用地，设为出让、出租、作价出 资（入股）土地使用权。 对宅基地、农村公共设施和公益事业用地， 由集体经济组织以划拨方式提供，不实行流 转。 对工业、商业、旅游、娱乐等经营性用地， 以出让、租赁或作价出资（入股）方式提供， 可以转让、出租和抵押。 征地制度改革一方面限制了征地权 的滥用，另一方面也使城镇建设范围外 的集体建设用地可以供给非公益性的项 目使用。改革将使这部分集体土地进入 市场，成为土地供应的新类型。 “逐步建立城乡统一的建设用地

4、市场，对依 法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统 一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地 使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平 等权益。” 经集体建设用地使用制度改革，可以实现两种土地除了 所有权主体不同外，土地的使用权的权益、使用主体、 取得方式、流转途径是完全相同或对应的。 参照国有建设用地市场流转的相关制度，集体建设用地 与国有土地共同遵循相同的流转和管理规则，可以在土 地有形市场中自主交易、流转 两种不同所有权的土地在同一个市场进行配置、 交换、流转，实行同地同价、同地同权，真正实 现“两种所有权，同一市场”要求，也使城乡土 地“二元结构”的现象得以消除。 对于通过划拨

5、方式确定给用地者使用的集体建设用地使用权， 不得入市进行转让、出租、抵押。 集体建设用地用于工业、商业、旅游、娱乐等经营性用地的， 应当采用招标、拍卖或挂牌方式，通过市场公开确定用地者 和地价、租金。 集体建设用地使用权用于入股、基础设施及非招拍挂用途、 划拨土地补办出让手续的，可以协议出让，但不得低于协议 出让最低价，并要公开出让过程，公布出让结果。 通过出让、租赁等方式取得的集体经营性建设用地使用权， 在符合规划的前提下，可以通过转让、出租和抵押等方式入 市交易。 1）统一国有和集体的土地收益名称，以出让或出租方式提供 集体土地使用权所获得的土地收益，参照国有土地收益的管 理规则，也称为“

6、土地出让金”或“土地租金”。 2）按照“初次分配基于产权”的原则，凡出让、出租集体土 地的，土地出让金或租金由集体土地所有权人收取；转让集 体土地使用权的，转让收益由集体土地使用权人收取。 3）为了维护社会公平，保障全社会应分享的土地增值收益， 国家可以按比例对集体土地的出让金收取土地增值税 通过土地增值税将属于全社会的土地增值收益大部分回收。 1）在土地利用总体规划划定的城镇建设用地规模范围之外城镇建设用地规模范围之外，按 照明确产权的要求，逐一界定各集体经济组织的集体建设用 地范围，明晰在规划期内集体建设用地的最终规模，统一确 定需要征收和无需征收的集体土地比例，从规划上保障集体 经济组织

7、土地权益的实现空间。（广东8-10%） 2）在后期办理农用地征收和转用的同时，按比例、同步落实集 体建设用地，并且在无需征收的集体建设用地范围内，实施 留地安置、土地入股等多种征地安置措施。 “三界四区” 现状城镇用地 现状边界现状边界 规模边界规模边界规模边界规模边界 允许建设区允许建设区 净增量 有条件建设区有条件建设区 有条件建设区有条件建设区 扩展边界扩展边界 禁止建设区 禁止建设区 禁止建设区 规划范围内 除允许建设区、 有条件建设区、 禁止建设区外 的其他区域为 限制建设区 自然保护区核心区、森 林公园、列入省级以上 保护名录的野生动植物 自然栖息地、水源保护 区的核心区、主要河湖 的蓄滞洪区、地质灾害 高危险地区等，应划入 禁止建设区。区内土地 的主导用途：生态建设、 环境保护和自然与文化 遗产保护空间，严格禁 止与主导功能不相符的 各项建设。禁止建设用 地边界不得调整。 限制建设内土地主导 用途为农业生产空间， 是开展土地整理复垦 开发和基本农田建设 的主要区域。禁止城、 镇、村建设，严格控 制线型基础设施和独 立建设项目建设。 强化建设用地空间引导 现状城镇用地 1 2 1 1 1 2 2 2 因农村居民