关于全市标准厂房建设与利用情况的调研报告

1、关于全市标准厂房建设与利用情况的调研报告市政府经济研究室调研组（2010年6月）市委、市政府提出了“3年完成500万平方米标准厂房建设”的目标任务，但在全市不同层面、不同部门，有理解支持的，也有怀疑反对的；有积极实施的，也有等待观望的。标准厂房建设要不要强力推进？500万平方米的任务能不能按期完成？建好的标准厂房能不能充分有效利用？带着这些问题，市政府经研室组织调研组，于6月上旬深入宜章、资兴、桂阳、嘉禾等县市和市有色产业园区（郴州出口加工区）进行了实地调研，并收集了其他县区及市经开区的相关情况。现将调研情况报告如下。一、既为大好来势感到鼓舞，又看到成绩仅是初步的，标准厂房建设的推进必须坚定不

2、移、心无旁骛一年多的实践证明，市委、市政府推进标准厂房建设的决策十分正确，大家切身感受到，标准厂房建设符合当前加快承接产业转移发展的大趋势，大力促进了招商引资和产业承接，大大缩短了项目落地到投产的时间，大幅节省了落户企业的成本，很好扭转了“来考察的多、留下投资的少”的状况，标准厂房建设总体来势良好。2009年至今年5月，全市标准厂房建设累计完成投资总额29.29亿元，建成标准厂房249.19万平方米，在建93.9万平方米，其中：政府（园区）投入兴建128.79万平方米，企业建设用于租赁86.64万平方米，企业自建自用33.76万平方米；全市竣工标准厂房出租利用面积 214.59万平方米，出租利

3、用率达87.92 %。全市共引进企业270家，累计完成总产值80.1亿元，实现税收2.8亿元，提供就业岗位3.6万个。据了解，2009年，赣州市、河源市标准厂房建成面积已分别达2000万平方米、1000万平方米；省内的长沙市、永州市建成面积分别达到249.8万平方米、181.89万平方米。与其它标准厂房建设先行地区、邻近市州相比较，我市标准厂房建设尚在起步阶段，不是快了、而是慢了，不是多了、而是少了。特别需要指出的是，在个别地方、个别单位，仍然有个别干部对标准厂房建设的重要性认识不够，担心建成的标准厂房会租不出去，闲着“晒太阳”；对标准厂房建设工作的推进力度不够，推一下动一下，遇到困难不是积极

4、想办法，而是一味地等靠要，甚至埋怨任务太重。借鉴外地的成功经验，总结去年以来我市标准厂房建设的成效，我们必须把标准厂房建设作为加快承接产业转移的重中之重来抓，以“任尔东西南北风，咬定发展不放松”的韧劲和定力，倍加珍惜维护大好形势，切实引导好各地建设标准厂房的热情，一鼓作气，一抓到底。市直相关部门要加大标准厂房建设的扶持、推进力度，力争提前建成500万平方米标准厂房。要注重正面引导、正确引导，加大标准厂房建设工作的宣传报到，建议：由宣传部门牵头、市承接办配合，策划开展标准厂房建设专题宣传活动，推介典型、引导舆论、解疑释惑、坚定信心，把全市上下的思想认识统一到市委、市政府的决策上来，形成全社会理解

5、支持、积极参与、共同推进标准厂房建设的强大合力。二、既感受到先进带来的振奋，又为后进深感担忧，标准厂房建设扶持政策应当作出适当调整、有所倾斜从调研的情况看，县市区的标准厂房建设工作，不论是认识、措施、推进力度，还是实际效果，都明显好于2个市直园区。各县市区不仅仅为完成考核任务抓标准厂房建设，而是将之作为加快推进新型工业化、做大园区经济、促进产业转型升级、带动地方经济快速发展的一项重要工作来抓，在目标任务分解、厂房规划设计、建设资金筹措、优惠政策制定等方面不等不靠、自我加压、各显神通、频出高招，竞相采取超常规措施强力推进。建设方面：宜章、北湖采取多标段招标、多队伍施工，分段切块流水作业，并辅以现

6、金奖励措施，确保按时按质完成建设任务。桂阳县把任务分解到全县15个县直机关系统、细化落实到县直各单位，实行目标管理。临武制定奖惩办法激励施工队抢抓进度。多个县市区根据发展需要主动增加建设任务，2009年各县市区均超额完成市下达的任务，建成面积最多的嘉禾县达12万平方米，完成年任务的665%。2010年各县市区自行建设计划高出市里下达任务32.5万平方米，其中桂阳、桂东、永兴分别高出市里下达任务14万平方米、7万平方米、3.5万平方米。今年15月，桂阳县已建成标准厂房9.7万平方米，是自行建设计划、建成面积最多的县；汝城、临武2县已经分别完成年度任务的189.52%、155.43%。出租方面：各

7、县市区加大推介和招商引资力度，如嘉禾县以未建先租、立建立租等方式，实现厂房规划设计100%与项目、与企业、与生产线“全对接”；永兴县带着厂房设计方案上门与客商进行对接，促进项目落地。嘉禾县已竣工厂房出租利用率达100%，现还有13家企业签约待建；宜章县产业承接园一期的2万平方米建成即被抢租一空，在建的二期5万平方米也已签订租赁协议；桂阳、资兴、永兴等县市区也呈现“项目等厂房、厂房促项目”的喜人局面。相对各县市区竞相争先的火热场景，2个市直园区的工作就相对滞后，表现为等靠要和观望心理较重、积极性不高、办法措施不多、工作推进不力。与县市区相比：2010年标准厂房建设任务，2个市直园区是105万平方

8、米，11县市区是75万平方米。15月，11个县市区已建成标准厂房66.52万平方米，完成市年度计划的88.7%，完成任务均已过半；竣工厂房出租利用49.96万平方米，出租利用率75.1%。然而，2个市直园区，从他们上报市承接办的数据来看，今年15月共建成标准厂房15.03万平方米，仅完成市年度计划的14.32%；竣工厂房出租利用1.5万平方米，出租利用率10%。分园区来看：市经开区2009年建成面积2.43万平方米，完成年度任务的 20.3%；今年15月只建成标准厂房0.54万平方米、为年度计划25万平方米的2.16%，且去年至今所建全部为企业自建自用，园区主导建设部分自去年9月动工以来，竣工

9、面积至今为0。市有色产业园区（郴州出口加工区）2009年建成52.8万平方米、完成年度任务的105.6%，出租38.3万平方米、当年出租率72.53%；今年15月只建成14.49万平方米，完成市年度计划80万平方米的18.12%，且全部为企业自建自用，园区主导建设的50万平方米还在办理前期手续、尚未动工建设。在市有色产业园区调研时，参与调研座谈的相关负责人还在担心厂房建好后租不出去；实地到围网内查看并经询问，去年园区主导建设已竣工的几栋厂房至今大部分没有出租利用。按标准厂房建设应向园区集中的趋势，2个市直园区理应挑起建设重任，为各县市区起示范带动作用。建议：一是建立健全标准厂房建设与利用跟踪督

10、查机制。市承接办、市委督查室、市政府督查室要定期开展标准厂房建设与利用的跟踪督查，做到“一月一督查、一季一通报”，通报见诸报纸、电视等媒体，对于建设进度慢、出租利用率低的要下达市委、市政府督办令。二是加大奖优罚劣和行政问责力度。由市承接办牵头，按照扶优、扶好、扶快、扶大的指导思想和原则，商市财政局对现有的支持标准厂房建设的相关政策进行调整完善。建议，根据11个县市区和2个市直园区的发展情况和来势，实行有区别的奖扶政策，对标准厂房建设工作推进有力、来势好的实行倾斜性的奖励政策，在现有省市补贴的基础上，对当年出租率超过80%的，再按出租面积每平方米5元的标准给予奖励，且在银行贷款、建设用地指标等方

11、面给予倾斜。同时，将标准厂房建设考核情况作为领导干部奖惩和选拔任用的重要依据之一，对因工作不力、没有按时完成厂房建设任务单位的第一责任人和直接责任人实行行政问责和经济处罚。三、既要瞄准加快承接沿海产业转移，更要注重推进产业结构调整，标准厂房建设应当更加科学设计、合理布局调研情况表明，各县市区、各园区大都能立足本地本园区产业特色，坚持“标准厂房规划建设向园区集中、向重点产业集中、向重点企业集中”和“在标准厂房建设中承接产业转移，在承接产业转移中促进产业转型升级”的思路，承接产业转移取得明显成效。全市引进入驻标准厂房的企业，大多来自珠三角、长三角等沿海发达地区，行业涉及有色金属深加工、机械制造、电

12、子信息、轻纺、医药食品、仓储物流，较好地促进了当地产业结构的优化。如嘉禾县围绕打造“泛珠三角”先进制造工业配套协作基地和“江南铸都”的战略目标，按照铸造和机械装备制造产业行业技术标准规划、设计、兴建标准厂房，重点承接铸锻造业和整机装备、机械加工精密铸造产业转移，全县95%的标准厂房集中在铸造产业，100%集中在“一园五区”。宜章县引进的中国工作用鞋龙头企业欣錩鞋业和富士电梯已决定将总部迁驻宜章，并带来上下游19家企业来宜落户。当前，各县市区反映标准厂房建好后，招商引资好了、落户企业多了，优化了产业结构，带来了大量的就业，扩大了经济和税收总量。但由于我市标准厂房建设尚在起步摸索阶段，还存在与企业

13、、产业发展不适应的问题。主要表现在三个方面：第一，标准厂房不标准。一些厂房特别是2009 年首批建设的厂房存在不同程度的盲目性，与租赁企业生产需要存在不同程度的不适应、不匹配。如，有的企业租赁后需要进行较大的改进，延缓了企业的生产；有的企业对厂房的层高、面积大小、单位载荷等，已建成的厂房难以满足或远远超出，或导致企业项目一时无法进驻，或为留住项目不得不浪费。造成这一尴尬境况的主要原因，一是目前国家在标准厂房的面积、层高、跨度、单位载荷等方面没有统一建设标准；二是首批建设的标准厂房考虑建设体量的因素多，且建设在先、出租在后，无法量身定做，而不同的企业有不同的生产方式和对厂房的不同需求。第二，规划

14、布局不规划。部分县市区存在部分厂区布局偏散、规模偏小的问题。有的县市区标准厂房建设与产业调整未形成合力，对厂房出租利用缺乏有效的调控和引导，引进项目存在“抓到篮子里的都是菜”的现象，没有按照功能定位、产业分区来规划布局和建设，有的一栋标准厂房内混杂不同行业，更不利于产业结构调整和优化升级。一些县市区常常冠以的“一区几园”或“一园几区”，实际上一些园或区只有十几亩土地，几幢厂房，引进企业不过23家，给人以“散乱小”的感觉。如桂东县因无工业园区，现已建好的4.98万平方米标准厂房分布在大塘、沙田6个项目区，建成厂房最多的城关项目区才1.6万平方米，最少的增口项目区只有0.3万平方米，难以形成规模集

15、聚效应。第三，配套设施不配套。各县市区、各园区都不同程度存在为了完成考核任务，在全力加快建设标准厂房的同时，限于用地和资金压力，企业办公、生活等配套设施建设没有及时跟进。有的企业只能在厂房内搭建办公室，有的限于员工食宿的制约无法招录更多员工扩大产能。比如，宜章县产业承接园二期5万平方米标准厂房主体工程将于今年7月底全部完工，但其配套设施，如职工食宿、澡堂、开水房、购物场所、休闲场所等都尚未规划建设。当前，我市已竣工未出租厂房，大部分是因为厂区配套设施尚未完工或未规划建设，导致企业无法进驻。另需引起关注的是，各地、各园区标准厂房的配套服务大多尚停留在通水、电路讯、排污、企业办公、生活等“硬件”设

16、施的建设，物业管理、创业辅导、融资、信息和培训等“软件”配套服务还未提上议事日程。下阶段的标准厂房建设，要坚持“向园区集中、向重点产业集中、向重点企业集中的”指导思想，紧贴产业、企业发展要求，规范设计建设、合理规划布局、注重产业定位、加快跟进配套。一是更加注重科学建设。按照先行先试的理念，建议：由市承接办牵头，市规划局、市建设局、市经委、市质量技术监督局等部门参与，参照外地标准厂房经验，特别是要主动了解产业转出地企业对标准厂房设计的要求，分产业、行业对厂房建设的楼层、层高、跨度、单位载荷等方面制定统一标准，使各地各园区标准厂房建设有标准可循，为全省乃至全国创造经验。二是更加注重合理布局。推广“

17、统一规划、统一征地、统一标准，分期实施”模式。全市标准厂房建设重点布局在国家级出口加工区（郴州有色金属产业园区）、9个省级承接园区、2个省级承接示范县以及一批特色工业小区，增强园区承接产业转移、吸引企业集聚发展的能力。没有工业园区的要重点在工业集中区和部分财力相对充裕、区位优势比较明显、有一定特色产业基础的重点乡镇集中成片开发建设标准厂房，或“飞地”建设厂房。建议：从2011年起，标准厂房集中连片建设区总体规划不得小于100亩，否则在该片区建设的标准厂房不予享受省市贷款贴息及奖励优惠政策。三是更加注重产业结构。建议：由市承接办对全市入驻标准厂房项目进行把关，根据各地各园区现有优势、产业基础和布

18、局，在全市范围科学调剂确定合适的落户园区，使各地各园区的主导产业结构更加优化、优势更加突出；尽快会同财政部门研究建立标准厂房项目入驻协调机制，对引进的单位给予招商引资激励和税收共享分成。在此基础上，指导各地各园区要充分依据自身主导优势产业特点、发展方向建设标准厂房，使厂房的结构功能更加贴近入驻企业发展需要。四是更加注重配套服务。突破“厂房、厂区”概念的束缚，充分考虑进入标准厂房的产业大多为劳动密集型产业的特点，将整个区域按照功能不同，合理布局建设办公区、生产区和生活区等，同时大力发展物业管理、创业辅导、融资、信息和培训等厂区配套服务。力争标准厂房集中连片建设区要达到“六有”：即有标准生产车间、

19、有企业配套设施、有集中餐厅宿舍、有娱乐休养场所、有安全卫生环境、有封闭管理措施。建议：对标准厂房集中连片建设区内的企业办公、生活配套设施也予以适当的贷款贴息及奖励，具体补贴标准为标准厂房贷款贴息及奖励的50%。大力推广将标准厂房建设（外来工公寓）与廉租房、专业产业园区、职业教育实训基地等基础设施建设相结合，认真研究上级各项扶持政策，积极争取资金支持，加快推进标准厂房建设。四、既有诸多利好因素，又有要素瓶颈需创新破解，标准厂房建设更应鼓励支持解放思想、先行先试当前，我市标准厂房建设有着诸多利好因素：一方面，现有的政策优势和机遇。省委、省政府支持和要求郴州争当湘粤赣省际区域发展的“领头羊”，已给予

20、郴州“34条”政策还有进一步扩大、拓展的空间；沿海产业梯度转移进一步加快，且成抱团转移趋势，只要我们解放思想、抢抓机遇、敢闯敢试，完全可以在承接沿海产业转移上有更大的作为。另一方面，已有的好做法和经验。如资兴市采取市财政兜底溢价优惠回报方式和税收分成优惠回报方式，鼓励企业和社会投资建设标准厂房。嘉禾县每年从县财政安排1000万元作为标准厂房建设专项奖励资金，2009年兑现标准厂房奖励资金861.8万元，今年已兑现奖励资金215.56万元；同时积极引导推行“建设出让”、“建设出租出让”的模式，现已出让2.6万平方米、出让所得2927.6万元，成为一大亮点。宜章等县市区采取对民间资金建设的标准厂房

21、1年内未出租利用的，由政府按市场价返租的形式予以补贴。在各种优惠政策的促动下，标准厂房建设呈现政府、企业、银行、民间资金等多元化投入格局，创造了“政府主导建设、企业自主建设、政企合作开发、村企合作开发”等多主体运作模式，以及“建设出租”、“建设出让”、“建设自用”、“建设出租出让”等多样化经营模式。当前，要素供给不充裕，依然是当前标准厂房建设中最大瓶颈。首先，资金缺口大。普遍反映标准厂房建设融资难，财政压力大，资金缺口大。主要原因：一是投资主体单一。当前标准厂房建设投资主体，除企业自建自用之外，多为政府或园区主导投资，民间资金参与标准厂房建设比例不大。据调查，我市标准厂房建设成本在800-12

22、00元/平方米，出租单价在47元平方米月，投资标准厂房一般需要1015年才能收回投资成本（未考虑融资利息），加之县级财力弱小，部分投资者对县级政府能否完全落实现有的优惠政策抱有怀疑，可谓成本高、投入大、回报慢、风险大，民间资金热情不高、难以撬动。故现有投资构成中，政府或园区直接投入占投资总额的46.53%。尽管采用bt模式引入企业、民间资金，缓解了部分资金压力，但回购期的资金压力十分巨大，财政债务风险增加。二是银行贷款很难。银行贷款门槛高，手续繁杂，所贷款项远远满足不了标准厂房建设需要。2009年我市以市有色产业园区的福源公司代表打捆向中国银行承贷标准厂房项目建设资金3亿元，今年2月通过总行评

23、审获得批复，但目前此笔资金仍然未到账。调研发现，各县市区都期盼着这一笔贷款，但是随着财政体制省直管县的转变，在操作层面上将难以打捆贷给各县市区。其次，用地指标少。一方面，由于标准厂房建设吸引大批企业来郴发展，用地需求更加旺盛；另一方面，国家长期实行地根紧缩政策，用地指标短缺，土地供需矛盾非常突出。如，今年嘉禾县的用地指标仅为275亩（含民用建设用地），目前仅坦塘工业园已签约但还未供地的企业达13家，预计需土地800亩。破解要素瓶颈制约，要继续解放思想，放手先行先试。一是创新标准厂房建设融资方式。坚持“谁投资、谁管理、谁受益”的原则，实行多元化、市场化运作。通过挤进笼子“要”、专业银行“贷”、请进外资“引”、股份合作“吸”、社会资本“借”、bt模式“垫”、土地置换“盘活”、无形资产“拍卖”、财政资金“奖补”等方式，广泛集聚资金。建议：向中国银行承贷标准厂房项目建设资金3亿元到位后，由市承接办会同财政、相关银行等单位研究具体的分配操作方案；鼓励企业自建自用，市政府对于企业自建自用标准厂房，视同民间资本参与标准厂