2015年上半年广西房地产估价师：建立房地产中介服务行业信用档案的必要性考试试题

1、精品文档 2015年上半年广西房地产估价师：建立房地产中介服务行业信用档 案的必要性考试试题 本卷共分为 2大题 50小题，作答时间为 180分钟，总分 100分， 60分及格。 一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意） 1、国有土地上房屋征收主体是。 A:国务院 B:省级人民政府 C:市、县级人民政府 D:房屋征收部门 E ：执行层的组织协调 2、以下有关假设开发法的表述中，不正确的是。 A:假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法” B:假设开发法是一种科学实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动 较活跃的情况下

2、，得到了广泛应用 C:对于应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，应采用假设开 发法进行估价 D:假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是 房地产开发项目投资分析的常用方法之一 E:工业用地的监测点评估价格 3、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由负责所辖区范围内的 房地产产权管理工作。 A:省房地产管理部门 B:市（县）城市管理部门 C:市（县）规划管理部门 D:市（县）房地产管理部门 E :执行层的组织协调 4、某宗房地产已使用 5年，现土地价值为 50 万元，建筑物重置价格为 80万元， 房地每年的净收益为 11 万元，土地资本化率为 8%

3、，建筑物资本化率为 10%，则 该宗房地产的价值为 _万元。 A130.0 B119.2 C117.5 D120.0 5、 组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于_万元。 A30 B50 C100 D 150 6某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/卅，同年1月1日至9 月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加 80元/卅，该年 9月1日该房地产以美元计算的正常价格为美元/川（假设该年1月1日的汇率 为1 美元兑换 67元人民币，9月 1日的汇率为 1美元兑换 64元人民币）。 A：1051 B：1096 C：1100 D：1147 E :工业用地的

4、监测点评估价格 7、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一 现象反映了消费者市场的。 （2009 年试题 ） A:替代性 B:发展性 C:地区性 D:复杂性 E :借款合同 8、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是 （2006 年试 题） A:资本金现金流量表 B:资金来源与运用表 C:损益表 D:投资计划与资金筹措表 E :借款合同 9、按照中华人民共和国物权法规定，业主作出解聘物业服务企业的决定， 应当经 _的业主同意。 A. 专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上 B. 专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人

5、数过半数 C专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上 D 专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数 10、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房， 估价对象的建筑面积为 1200m2， 现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为 _。 A. 建筑面积1800m2两年前出租，年租35万元，位于同一工业区 B. 建筑面积1100m2近期出租，年租150元/m2,位于20km外 C. 建筑面积10000m2近期出租，年租180万元，位于同一工业区 D. 建筑面积1000m2近期出租，年租20万元，位于同一工业区 11、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述

6、是 _。 A. 未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政 主管部门责令其停止违法活动， 并可处以违法所得 3 倍以上但不超过 3 万元的罚 款 B. 房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价业务， 没有违法所得的， 由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动， 并可处以 117元以下的罚 款 C. 中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物， 故意提供虚假评估报告， 情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金 D 中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的， 处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金 12、管理中心运作住

7、房公积金的基本要求是 _。 A. 效益性 B. 安全性 C. 流动性 D 风险性 13、拆迁条例规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县 人民政府房屋拆迁管理部门提交下列材料，其中不包括 _。 A. 建设项目批准文件 B. 国有土地使用权批准文件 C. 拆迁计划和拆迁方案 D. 拆迁补偿安置协议 14、物业管理实施原则是。 A:业主公约的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 B:业主大会的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 C:业主委员会的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 D:业主的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合

8、 E :执行层的组织协调 15、 估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为 86 万元，含 有一个现价为 8 万元的车位和一套全新状态下价值为 3 万元的家具，家具为八成 新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。 A: 75.00 B: 75.60 C: 83.60 D: 86.00 E :工业用地的监测点评估价格 16、下列关于路线价法的表述中，不正确的是. 【2005年考题】 A:路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成 的替代原理 B:路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C:运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

9、D:路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地 求其平均价格 E :工业用地的监测点评估价格 17、 根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，直接费为6000万元，间 接费为 1500万元，利润为 500万元，税金为 300 万元，该建筑安装工程费为万 元。 A: 7500 B: 8000 C: 8300 D: 9000 E :执行层的组织协调 18、 某投资者从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为 _。 A. 建设成本 B. 经营成本 C. 开发过程中的成本支出 D 含建设成本和经营成本 19、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的 （

10、） A. 60% B. 70% C. 80% D . 90% 20、可比实例房地产成交价格为3500元/m2,与估价对象比较，可比实例房地产 相对估价对象房地产状况较优 6%，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下 的价格为元/m2。 A. 3290 B. 3302 C. 3500 D . 3710 21、城市由于建筑密集， 生产与生活活动散发大量热量， 往往出现市区气温比郊 外气温高的现象，这种现象被称为 _。 A. 温差效应 B. 绿岛效应 C温压效应 D .热岛效应 22、主要是在会计中使用的价值概念是 _。 A. 公允价值 B. 买卖价值 C保险价值 D. 计税价值 23、下列关于股票

11、与股份的联系和区别，表述错误的是。 A:股份的表现形式是股份证书 B:广义的股份概念，仅指股份制企业均分其资本的基本计量单位 C:股份有限公司用以表现公司股份的形式才是股票 D:股票与股份是一种形式与內容的关系 E :执行层的组织协调 24、市场比较法中， 采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正， 其中可比 实例的个别因素优于标准个别因素得 103分，估价对象的个别因素劣于标准个别 因素得 98 分，则个别因素修正系数为（） 。 A. 1.05 B. 0.98 C. 0.95 D. 1.03 25、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6 000元/川。假设净收益率 为75%，报酬率为1

12、0%，则该商铺目前的价值为元/川。 A: 14 140 B: 42 421 C: 56 561 D: 60 000 4欢迎。下载 精品文档 E:工业用地的监测点评估价格 二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2个以上符 合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、从某种意义上讲，房地产价格是 _。 A. 个别人的价值判断 B. 估价人员的主观定价 C. 由市场力量决定 D. 市场参与者集体竞价的结果 E 由交易双方委托经纪人确定 2、为评估某住宅 2004 年 10 月 1 日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的

13、 某可比实例的有关资料如下：成交价格为 4000元/m2,成交日期为2004年5月 1日，成交价格比正常价格低 2%，房地产状况调整系数为 1.087，已知从 2004 年5月 1日到10月 1日该类住宅价格平均每月比上月上涨 1%,则对该可比实例 成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于 _。 A. 3790 元 /m2 B. 4238 元/m2 C. 4658 元 /m2 D. 4663 元 /m2 3、下列房屋租赁形式,是城市房屋租赁管理办法中规定的范围。 A:以房屋作价入股 B:将房屋出租给他人从事经营活动 C:将房屋以合作方式与他人从事经营活动 D:将房屋出租给他人居住 E :将房屋

14、无偿借用给他人 4、通常房地产开发投资利润率的计算基数为 _。 A. 土地取得成本+开发成本 B. 土地取得成本+开发成本+管理费用 C. 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D. 开发完成后的房地产价值 5、在房地产项目可行性研究阶段,对房屋开发费的估算中用到的估算公式:直 接费二每平方米造价指标X建筑面积，属于 _0 A. 单元估算法 B. 单位指标估算法 C. 概算指标法 D .工程量近似匡算法 6、下列可无偿取得划拨土地使用权的有0 A:荒山 B:滩涂 C:沙漠 D:集体土地 E :城市的存量土地 7、市场定义有六个层次，以下排序正确的是 _0 A. 整个市场有效市场潜在市场合

15、格的有效市场服务市场渗透市场 B. 潜在市场整个市场有效市场合格的有效市场服务市场渗透市场 C. 整个市场潜在市场有效市场合格的有效市场渗透市场服务市场 D .整个市场潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场渗透市场 8、直接资本化法的优点是 _。 A. 不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益 B. 指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形 象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础 C每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解 D. 不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资 本化率 E. 资本

16、化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好 地反映市场的实际情况 9、房地产开发企业不得采取 _的方式销售商品房。 A. 分期付款 B. 收取预售款 C. 收取定金 D 返本销售 10、应分摊的共有建筑面积不包括 _。 A. 作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过 道、地下室、值班警卫用房等以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积 B. 单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半 C. 用作公共休憩、绿化等场所的架空层 D. 外墙（包括山墙）水平投影面积的一半 11、 当可供比较的互斥方案寿命期相同， 其效益也基本相同时， 宜采用的比选方 法

17、是。（2008 年试题） A:净现值法 B:差额部收益率法 C:费用现值法 D:内部收益率法 E :借款合同 12、 投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率 为 _几个档次。 A0 B 5% C10% D15% E 30% 13、 按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为 _。 A. 随机型竞争者 B. 凶猛型竞争者 C. 选择型竞争者 D. 从容不迫型竞争者 E. 软弱型竞争者 14、建筑材料与水有关的物理性质有等。 A:孔隙率 B:抗渗性 C:抗冻性 D:弹性和塑性 E ：耐磨性 15、有关风险估计与评价常用方法的描述，错误的是。 A:解

18、析法和蒙特卡洛法是风险分析的方法中最主要的两种 B:解析法和蒙特卡洛法有很大区别 C:蒙特卡洛法主要用于解决一些比较简单的问题 D:解析法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样 E :解析法和蒙特卡洛法无很大区别 16、属于直接融资方式的有。 （2001 年试题） A:抵押贷款 B:赊销 C:发行股票 D:发行债券 E :分期付款 17、风险辨识常用方法包括（）等。 A. 专家调查法 B. 解析方法 C. 故障树分析法 D. 幕景分析法 E 蒙特卡洛法 18、如果整个投资市场的平均收益率为 20%，国家债券的收益率为 10%，而房地 产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为 0.4 ，房地产投资评估的模型 所用的折现率为 _。 A. 8% B. 4% C. 14% D . 12% 19、临时使用土地的期限，最多不得超过