新国十条背景下南通房地产市场状况及消费者预期调研报告

1、祈通中西，力求精进。“新国十条”背景下南通房地产市场状况及消费者预期调研报告（2010年6月）名单（安学号顺序）缪文竹 0704033008 、杨玉倩 0704033009 、王丹丹 0704033010 、戴莹莹 0704033011 、石一婷 0704033012 、 张钱勇（组长）07040330 、韩小强 07040330目录一政策颁布前南通房地产市场发展状况 3二“新国十条”政策分析 8三房地产市场预期 10 四购房者对房地产的预期调查 16五新政后南通房地产现状 21六调查分析总结 23七成员名单及分工25政策颁布前南通房地产市场发展状况一、概况南通作为中国首批对外开放的沿海港口城

2、市。自1984年以来，经济建设和社会发展取得了长足的发展。经国家权威机构评估认定，南通进入了中国“综合实力50强”和“投资环境40优”的城市行列。房地产建筑业作为南通的支柱产业之一，发展速度快，经济效益高。按建筑业总产值计算的全员劳动生产率达到人均14.83万元，比上年提高7.2%。2005年全市有3家企业晋升总承包特级资质，14家企业获一级资质，8家企业跻身全省建筑业综合实力20强，5家企业进入全省建筑外经10强。南通在长三角城市群中经济指标排名（经济规模）排名城市gdp（亿元）城市地方财政收入（亿元）城市人均可支配收入（元）城市可支配收入增幅（%）1上海10297上海1600上海20668

3、上海10.82苏州4820苏州400苏州18532苏州13.93杭州3441杭州301杭州19027杭州14.64无锡3300无锡221无锡18189无锡13.65宁波2864宁波257宁波19674宁波136南京2774南京246南京17538南京16.97温州1834（7）温州129（7）温州21716（1）温州9.6（16）8南通1758（8）南通93（10）南通14058（15）南通13.5（9）9绍兴1678绍兴95绍兴19178绍兴10.710常州15610常州119常州16649常州14.1南通在长三角城市群中房地产指标排名（市场容量）序号城市销售面积全社会固定资产投资总额房地产

4、投资额房地产投资比施工面积竣工面积1上海30253925127632.5%1093932742苏州1286210647122.4%505814403南京999161335121.8%/8074杭州763146044230.3%45457265无锡626147427718.8%23226586宁波601154331320.3%/6827常州47995117118.0%17023988南通473104810810.3%11664999嘉兴36080011814.8%139444010泰州2645326311.8%530191南通gdp分布在13002000亿元之间；增幅分布在15%-20%之间；经

5、济保持着高速发展态势。人均可支配收入保持着较高的增幅。南通商品房销售总额在120150亿之间，增幅明显。南通房地产市场活跃，市场需求逐渐旺胜。商品房销售面积增幅明显，其房地产容量在不断放大。苏通大桥通车，南通成为上海1小时经济圈成员，这项重大利好促进了投资性购房，成为需求增加的重要因素。二、南通房地产市场-市场环境南通投资额持续增长，年增速达到30%左右。南通商品房市场火爆。三、市场格局按照地理位置与楼盘聚集情况，南通市城区大致可以划分为老城区、新城区、新东区、城北四大房地产板块，呈现“一主三副”的格局。a、老城区板块（钟秀路以南、环城西路以东、虹桥路以北、五一路以西）市场供不应求、价格稳定。

6、其供地有限，区域推盘总量不大，房价稳定在高位。b、新城区板块（洪桥路以南、跃龙路以东）高档楼盘最为集中，领袖地位已然确立。新城区是南通市场上最热门的板块。如今市行政中心、体育会展中心都已正常使用，cbd雏形形成；周边扎堆有中南世纪城、公务员公寓、等一批高品质楼盘，决定了新城区居住板块成为南通市档次、品质最高的中央居住区cld ，且区块价值的攀升决定了房价仍有稳步上涨的趋势。c、新东区板块（青年路以北、五一路以东、运河以南）挑战新城区。新东区板块也是目前最热门的地区之一，原就有尚东时代、苏建、东景国际等实力楼盘聚集，后又有“东晖花园”的加盟，几家开发商经过对“新东区”的联手宣传造势，大大提升了该

7、区块整体竞争力，必将成为新东区板块有力的挑战者。d、城北板块（钟秀路以北）蓄势待发，性价比较高。该板块有宴园南岸、永兴花苑、怡园锦居等楼盘，但由于楼盘位置比较分散，目前尚未形成合力，整体均价也是四个板块中最低的。四、房地产市场-供需状况房地产供需移动系数：为了通过对未来房地产市场供需状况进行预测判断，将目前市场中新建住房作为未来存量，施工住房作为未来上市量，针对目前已知年度房地产消化水平进行综合比较，能对未来房地产市场供需状况作出方向性判断。系数446供需状况未来可能出现供不应求未来供需基本平衡未来将出现供过于求=1165.86/473.27=2.46物业属性企业名称主要开发项目开发总量商业、

8、公寓江苏苏建集团苏建阳关城100万m左右商住、公寓江苏盛和房产盛和金鳖坊40万m左右商住、公寓中南集团中南世纪城10万m“新国十条”政策分析n 二套房贷规定史上最严厉 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭 （包括借款人 配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30% 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款 比例不得低于50% ，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。 n 严厉打击投机炒房 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买

9、第三套及以上住房贷款对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险 纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 n 首次打击异地炒房 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 n 税收工具正在成为房价调控的另一杀手锏 发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务局要快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。n 房地产开发企业购地和融资受

10、到严格监管 国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地房地产开发企业在与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款 转贷 担保或其他相关融资便利严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市 、再融资和重大资产重组。 n 土地出让方式有待改革 坚持和完善土地招拍挂 度的同时，探索 “综合评标” “一次竞价”

11、“双向竞价”等出让方式，抑 居住用地出让价格非理性上涨。 n 2010清理预售房源打击捂盘惜售 住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。 n 2012年保障性住房建设规划即将出台 住房城乡建设部要会同有关部门抓紧 定2010-2012年保障性住房建设规划 （包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公布。市场预期 纵观 “新国十条”，与年初的 “国11条”对比，部分内容属于重申调，也有部分内容为新增或修

12、改的条款，主要体现在需求的调控上，住房信贷政策收紧力度前所未有；而增加供给和市场监管的措施较之前基本一致。 从需求调控看 ，差别化信贷政策更加严格，对二套房贷首付提高到五成，贷款利率为基准利率的1.1倍；同时首套房贷如果购买90平米以上的首付要三成；另外，打击投机购房的力度非常大，一方面首付的大幅提高，另一方面银行可以根据情况暂停发放购买第三套及以上住房贷款；地方政府可以采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数；同时，政策中首次出现打击异地炒房行为，对异地炒房者暂停买房贷款。除了信贷政策外，税收政策也明显加大调控作用，虽然没有明确的税收政策出台，但本次政策已经释放出房产消费税或房地产保有税的出

13、台预期信号。言外之意很明显，就是如果目前的政策调控对高房价上涨还是不能起到抑 作用的话，税收工具作为更强有力的杀手锏将随后登台。“新国十条”出台后，各部委 各级省市政府将陆续出台相关配套执行细化政策，包括央行 银监会加强房地产信贷管理 第二套住房的认定标准 第三套 （含）以上贷款购房的首付及利率；财政部 税务总局 定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策；国土资源部改革土地出让方式；住房建设部编 和公布住房建设规划；同时，细化政策还要落地实施执行。可以认为，继年初房地产政策调控后，新一轮更严厉的房地产政策调控在4月中旬拉开序幕。 1、新一轮市场观望产生，政策调控预期持续。 “新国十条

14、”出台后，各部委 各级省市政府将陆续出台相关配套执行细化政策，包括央行 银监会加强房地产信贷管理 第二套住房的认定标准 第三套 （含）以上贷款购房的首付及利率；财政部 税务总局 定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策；国土资源部改革土地出让方式；住房建设部编 和公布住房建设规划；同时，细化政策还要落地实施执行。可以认为，继年初房地产政策调控后，新一轮更严厉的房地产政策调控在4月中旬拉开序幕，接下来的3-5个月内政策调控预期仍在持续，市场进入新一轮的观望 政策调控消化期。2、供需拐点即将显现。 2009年1月市场可售存量达到最高位，为725.62万平米。随着2009年市场的快速消化，

15、增量供应不足，导致存量持续回落，2010年3月到达2009年以来的低位。 今年是开发年，很多新项目动工，新增供应也持续增加，据南通中原研究中心数据监测显示，全年新增供应量预计超过700万平米。越往下半年走，新增供应将大幅增加。市场可售存量目前基本上是最低位，随着4-5月营销旺季的来临，新增供应明显放量，在目前新一轮政策的调控下，成交预计比较平抑，使得存量触底回升，供需拐点即将显现。3、量价明显背离，缩量滞涨后预计进入盘整。 2009年2月南通普通住宅的加权均价为5080元/平米，随着大市上涨回暖，南通房价也持续平稳上升，至2010年2月到达最高位6221元/平米，上涨幅度高达22.5%。 从2

16、009年8月份开始，随着央行货币政策出现微调，加上市场进入传统淡季，整体市场成交量开始回落，而价格仍然持续向上态势，出现量价的明显背离，近两个月则是缩量滞涨，市场上涨乏力，加上政策调控的力度较大，价格面临着较大的调整压力。4、地产龙头股价再创新低，进入第三波调整，楼市调整压力剧增。 房地产板块在2009年8月央行货币政策出现微调时开始见顶，至今经历两波调整，这个过程中楼市中的房价却持续上升态势，两者之间严重背离。股市已经充分提前反映市场悲观预期，但楼市中由于供应偏紧 开发商资金充裕、地王拉升房价预期等因素，房价持续上涨，其中虚涨成份越来越大。近日第二轮房地产政策调控拉开序幕，受此利空打击，房地

17、产板块的股票特别是龙头个股纷纷放量创出新低，进入第三波调整，市场预期非常悲观。在楼市中，上涨的房价预期预计会快速转变， 跌看空的预期将会加剧，房价的调整压力随着供应量的持续增加 信贷的持续收紧压力越来越大。 5、大势进入调整，南通房价的调整空间比较有限。 市场是不可预测的，但假设全国楼市进入调整，高位运行的房价难免冲高回落，特别是一线城 市上涨过快，房价已经远远脱离普通购买力，如果一线城市房价高位回落，势必影响二线城市如南通市场的房价调整。而对于南通房价的调整空间，我们仍认为调整空间有限。 南通目前的房价相对而言是比较低，这背后反映了南通市场的自身特点和问题：南通外向型的经济受全球金融危机影响

18、非常大造成购买力外溢和租赁需求下降 外来投资客不 好南通 期发展而淡出南通市场；南通各镇区经济相对独立，购房消费力主要来自本区域；有较大部分开发项目土地成本比较低，房价定价策略向对比较保守；南通本土开发商多为民营企业，部分开发商是多元化经营，受金融危机影响较大，同时以自筹资金为主，资金链总体偏紧；还有，南通二手房交易流程繁琐 税费高 交易周期长 约着投资资金的活跃等等。据南通中原研究中心的数据监测表明，目前南通的洋房均价在6000元/平米左右，这个价格无论从租售比指标收入水平等各方面评估都是处于合理投资区间能为普通购房者所接受的。6、短期签约量激增，购房者赶搭末班车。 “新国十条”出台前，在1

19、4日国务院常务会议上，相关信贷收紧的政策已经提前出台，很多楼盘迅速反应，赶在银行执行最新信贷政策之前催促客户赶搭末班车，加快签订买卖合同。由于银行系统内部宣称这次政策银行会很快执行，促使各大楼盘动作加快，在16-17日集中签约，签约量每天超过200套。7、银行快速反应，政策调控不留缓冲期，市场预期将快速改变。 在政策出台前，由于供应的偏紧需求的累积、地王再次活跃推升房价上升预期，房价预期稳定甚至有向上的态势。政策出台后，释放出强烈的调控信号，市场预期预计将快速转变，看空看跌的购房者逐渐增多，当市场预期开始转变，带来的是市场的观望和购房者的延迟购房计划， 期内市场陷入一种胶着状态，市场分歧较大，

20、市场等待趋势明朗，整体市场成交预计在低位徘徊。依据量在价先的原理，随着成交量的持续低迷，房价的调整压力越来越大，最终会有部分开发商率先跳水。8、 整体购房需求大幅下降，观望产生，需求压抑。 目前南通市场上购房客户主要分为四种： 购房者类别置业目的置业次数反应长线投资者获取租金回报多次置为主，暂时观望升级换代购房计划不是非常紧迫，追求生活品质多次置分化明显恐慌性购买经济实力不足，预期房价继续上涨提前出手，最不坚定首次置为主暂时观望正常购房需求买房主要为自住，追求生活便利首次置量力而行受影响最直接的是投资需求，当前政策重点打击对象就是投机需求，其次是投资需求，南通市场基本上没有投机需求，主要以长线

21、投资为主，追求出租回报，首付的大幅提高，大大打击着他们的投资热情；升级换代的换房需求在这轮政策调控中也受到抑 ，在信贷收紧的大环境下，二套房贷的界定比较简单，贷款购买第二套住房就是二套房贷，因此改善需求也属于二次置业的范畴，首付不低于五成；而对于购买力很强的改善需求，影响不大，他们主要购买的物业为豪宅，首付四成和五成差别不大，但购买力不是很强的改善需求，由于购买的物业总价比较高，首付增加一成压力非常大；而对于恐慌性购房，由于目前政策改变了市场的预期，他们由涨转成看跌，观望随即产生；而正常的刚性自住需求，在目前的政策下购买90平米以下的中小户型仍然能享受到首付两成，这种情况政策影响比较小，但购买

22、90平米以上的首付要三成，会有部分由于购买力不足而放弃购房或退而求其次，选择90平米以下的户型。9、信贷收紧对首次置业影响面超过70% 2006年90/70政策出台后，经历三年多的发展，比重仍然是倒挂严重。90平米以上的供应在2009年新增住宅里占比超过75%（含别墅），普通住宅里90平米以上的比例也超过 70%。而新政规定首次购买90平米以上首付不能低于30% ，较之前政策宽松的时候要增加一成首付，置业门槛大大提高，政策对首次置业影响面超过70%。10、信贷收紧对合拼户型影响较大，市场影响面超过10%。 90/70政策经历三年多的落地执行，由于南通需求户型偏大，开发商尽量在规避政策，因此合拼

23、户型的现象比较普遍，在市场上的比重也比较大，据2008-2009年的数据统计显示，合拼户型比重超过10%。合拼户型其中有一套要作为二套房贷处理，按照新政规定，二套房贷首付不低于50% ，最终使得购房首付门槛大大提高，影响成交。11、信贷收紧影响小户型公寓投资，但影响不是很大。 小户型公寓项目原本属于投资性物业，但由于近年南通经济处于调整中，投资者的投资热情受到较大的平抑，因此购买小户型公寓的群体多以自住加过渡为主，以首次置业为主，这部分群体受政策影响较小；其次，小户型公寓经过过去几年的井喷放量，进入2010年小户型公寓新增供应非常少，而且存量经过2009年的消化所剩不多，造成当前小户型公寓供求

24、关系是供应偏紧，而需求相对还是比较旺盛； 再者，由于小户型公寓中有比较多的单身公寓，一方面总价低，另一方面租赁活跃，因此投资者比较喜欢投资单身公寓，投资需求比较旺盛，目前的政策提高首付到五成，影响的是单个投资客购买的套数会有所减少，但整体需求与供应相对还是比较平衡。受影响比较大的是小户型公寓中的偏大户型，总价过高，对自住过渡需求和投资需求都造成过高的门槛。12、信贷收紧对公积金购房影响不大，市场有20%购房群体不受影响。 公积金贷款利率较低，在当前商业贷款利率折扣大幅减少的情况下开始凸现；南通公积金缴纳上限非常高，在公积金缴纳人群中有部分公积金收入非常高，他们购买力很强，同时公积金贷款在房价较

25、高的情况下一直都是比较高的首付和比较低的贷款成数 （详细情况参照下表），因此这部分人群受政策的影响比较小。目前南通与公积金管理中心合作的开发商逐步增多，同时公积金贷款在开通绿色通道后放款速度也比较快，只是公积金贷款的返点比较难操作导致很多开发商合作意愿不高。这几年南通普通住宅的成交数据中，每年有20%的购房通过住房公积金贷款。可以认为，在信贷收紧下，南通市场起码有20%的购房群体基本不受影响。 新国十条背景下购房者对房地产市场预期的调查问卷调查2010年4月，中国房地产行业迎来了“史上最严厉”的楼市调控“新国十条”。新政规定了包括在一些高房价区域将停止第三套房的贷款，停止异地购房的贷款等一系列

26、措施。在国家宏观调控的背景下您对房地产的有怎样的预期呢？请选择你最确定的答案。1、您认为国家出台的这一些列新政，能够有效遏制房价继续上涨吗？ a.能 b.不能 c.不好说 2、新政已经在全国各大城市产生影响，五一小长假各地楼市经营“惨淡”，您认为南通房价会如何变化？ a.影响不大，趋于平稳 b.打折促销为主，最多降5%左右 c.房价会大幅下降，估计降20% d.房价还会缓慢上涨 3、您的年龄是？ a.20-30 b.30-40 c.40-50 d.50以上 4、您的家庭年收入？ a.3万以下 b.3万-5万 c.5万-10万 d.10万以上 e.10万-20万 f.20万以上 5、新政背景下，

27、“五一”黄金周刚刚过去，您会有新的置业计划吗？ a.影响不大，有需求就会继续购房 b.暂时观望，再做打算 c.不好说 6、您的计划购房是属于 a.首套 b.二套 c.三套 d.更多 7、目前，受新政影响，买房者中观望气息开始加剧，您会因此改变原本的置业计划吗？ a.会 b.不会 c.看看再说 8、如果对调控政策有信心，您觉得房价最低点会出现在什么时候？ a.最近两个月内 b.今年下半年 c.明年上半年 d.明年下半年 e.两年以后 f.其他 9、当前的南通房价，您能够承受吗？ a.勉强承受 b.当然可以 c.不堪重负 d.压根买不起房 10、您可以接受的房价范围？ * a.6000元/平米以下

28、 b.6000-8000元/平米 c.8000-10000元/平米 d.10000元/平米以上 11、您认为接下来南通楼市的走向是？ * a.价格走高，量跌价升 b.成交攀升，量升价跌 c.小幅回落，量价齐跌 d.大幅下挫，全面打折 e.持续飘红，量价齐升 我们在南通市区发放了200份调查问卷，其回收率为88%，即回收了176份，我们对每份调查问卷做了整合和分析，制成以下图表：新政后南通购房者心态调查数据统计1、您认为国家出台的这一些列新政，能够有效遏制房价继续上涨吗？1、能51% 2、不能20% 3、不好说29% 2、新政已经在全国各大城市产生影响，五一小长假各地楼市经营“惨淡”，您认为南通

29、房价会如何变化？1、影响不大，趋于平稳21% 2、打折促销为主，最多降5%左右23% 3、房价会大幅下降，估计降20%27% 4、房价还会缓慢上涨29% 3、您的年龄是？1、20-3023% 2、30-4049% 3、40-5026% 4、50以上3% 4、您的家庭年收入？1、3万以下1% 2、3万-5万19% 3、5万-10万27% 4、10万以上24% 5、10万-20万16% 6、20万以上12% 5、新政背景下，“五一”黄金周刚刚过去，您会有新的置业计划吗？1、影响不大，有需求就会继续购房15% 2、暂时观望，再做打算75% 3、不好说10% 6、您的计划购房是属于1、首套43% 2、

30、二套38% 3、三套13% 4、更多6% 7、受新政影响，买房者中观望气息开始加剧，您会因此改变原本的置业计划吗？1、会40% 2、不会22% 3、看看再说38% 8、如果对调控政策有信心，您觉得房价最低点会出现在什么时候？请您做个预估：1、最近两个月内4% 2、今年下半年39% 3、明年上半年21% 4、明年下半年15% 5、两年以后6% 6、其他15% 9、当前的南通房价，您能够承受吗？1、勉强承受24% 2、当然可以13% 3、不堪重负47% 4、压根买不起房16% 10、您可以接受的房价范围？1、6000元/平米以下57% 2、6000-8000元/平米29% 3、8000-10000

31、元/平米10% 4、10000元/平米以上4% 11、您认为接下来南通楼市的走向是？1、价格走高，量跌价升24% 2、成交攀升，量升价跌4% 3、小幅回落，量价齐跌40% 4、大幅下挫，全面打折16% 5、持续飘红，量价齐升16% 图表分析：1、五成的顾客认为政策能够有效抑制房价继续上涨，两成认为政策无法起到应有作用，三成不确定。2、44%的顾客认为新政对房价影响不大，房价趋于平稳，会少量进行打折、促销，但降价空间很小，仅有27%的购房者认为，房价会大幅下跌，剩下近三成发热购房者认为房价还会缓慢上涨。3、在调查者中，五成为30-40岁，两成为20-30岁，近三成大于40岁。4、在调查者中，两成

32、的家庭收入在5万以下，三成在5-10万，五成以上的家庭收入在10万以上。5、大部分购房者在新政背景下，选择对置业计划观望、再做计划。不到两成认为新政对房价影响不大，有需求就会再次购房。6、超过四成的消费者计划购房是首套购房。近四成购房者的计划为二套购房。不到两成为超过二套的购房。7、四成认为新政会影响其置业计划，两成认为新政不会影响，不改变置业计划，四成持有观望态度。8、对于政策调控，四成认为今年下半年房价会降到最低点。36%认为将在明年出现房价最低点。两年以上及其他占两成。9、在购房者中，13%认为房价是可以接受的，绝大部分认为购房是有一定困难的，甚至压根买不起房。10、根据调查，五成以上购

33、房者可承受的房价范围在6000元/平方米以下。三成可承受6000-8000元/平方米。仅有14%可接受8000元/平方米的定价。11、对于南通楼市的走向，24%的购房者认为价格走高，量跌价升；4%者成交攀升，量升价跌；40%的购房者认为楼市将小幅回落，量价齐跌；16%认为大幅下挫，全面打折；16%购房者认为持续飘红，量价齐升。得出结论：购房者大多为事业有成的中年人，年收入在5万元以上，购房计划大多为首套和二套，三套以上的投资性购房比例较小。大多购房者认为房价偏高，购房存在困难，一般能承受的房价范围在8000元/平方米以下。在新政的颁布后，多数消费者认为政府的措施能够抑制房价，有下降趋势，但仍持

34、观望态度。新政后南通房地产现状开盘缩水、观望持续、博弈加剧 我们从新政实施的第一个月来看，五月，一线城市楼市成交量集体跳水，价格松动已是不争的事实。就在五月这个判断楼市走向的“分水岭”，南通楼市逆市热销梦成空。从成交备案情况来看，5月南通35个住宅类商品房成交备案138套，退房8套，合计成交130套，较上个月锐减1265套，降幅为90.68%。早前在采访南通业内人士对新政看法时，有人称，新政对购房者的心态的影响是最大的，购房者的心态关乎到南通楼市的走向。“黑色五月”可谓是过去一个月房地产市场的最大特点，商品住宅成交大幅缩水，开发商纷纷推迟开盘，房交会成交惨淡，仅成交28套南通的新政效应终于从成

35、交备案中显现出来。月份成交备案下降幅度四月13940五月138-90.68%据有关资料显示5月3日-5月9日，南通市区主要在售商品住宅本周共成功备案44套，其中崇川区成功销售备案13套、港闸区成功销售备案27套、开发区成功销售备案4套。 新政实施一个月后，南通看房团试水“新政满月”后南通楼市，看了南通5个热门高性价比楼盘。新政对于此次看房团造成的影响并不明显，这也许和此次看的楼盘都面向刚需购房者有很大的关系。在5月17-5月23日，南通楼市成交与上周成交量不相上下，崇川区住宅仅7-8家有成交备案，一直热销的城市嘉苑也出现了退房现象；港闸区的中港城成交尚可，本周成功备案12套。本月以来，中港城成

36、功销售备案34套，位居销售排行榜榜首；开发区的优山美地、金水湾花园、紫琅上郡、金河名人世家、中南军山半岛本周均有成交。新政下，价格适中，适合工薪阶层的楼盘仍然保持相对较高的备案率，据估计刚性需求购房者应该占了不小的比例。新政后南通楼盘出现价格松动的微乎其微，开发商不差钱，购房有刚性的支撑也并未显出完全惨淡的景象，后市的走势如何，要看政府接下来的调控力度与市场走势。 根据有关资料分析六月南通楼市已经明确进入观望期后，价格没有明显松动。受端午节假期的影响，本周楼市成交无论是从销售套数或是销售面积来看，商品房成交状况不容乐观。位于城山路的城市嘉苑上周备案34套，本周仅成交备案6套，万通城出现了退房现象，不少楼盘出现了“零成交”。调查分析总结 在新国十条出台的影响下，南通作为二三线城市，虽然未如北京、广州楼市一般陷入“冰火两重天”，但5月中旬以来新政影响逐渐明显，新房成交萎缩，二手房市场冷清，观望氛围越来越浓。然而，量跌价未随。尽管消费者对房价下跌的预期增强，但成交均价依然坚挺，甚至