民族商场项目商业市场调查及定位报告

1、民族商场项目商业市场调查及定位报告民族商场项目工作组2006年8月目 录前言 03第一章 市场调查设计及组织实施03一、市场调查设计03二、组织实施05第二章 商业市场调查汇总及分析06一、项目自身情况调查06二、区域商圈市场调查12三、区域可类比项目市场调查14四、区域经营业态市场调查21五、区域音响、电子电器类经营户问卷调查26 六、商圈内存在空置的商场调查35七、异地电子电器商场类比调查38第三章 类比分析及调查综述39一、类比分析39二、调查综述41第四章 商场定位44一、定位推导分析44二、商场定位46附：后续工作说明前 言民族商场地处南宁市城市商业中心区，经营成熟，知名度较高，属传

2、统的大型综合性商场。自开业运营至今已有17多年的历史。值得注意的是，民族商场（以下简称商场或项目）所在的朝阳商圈，近几年市场竞争日趋激烈，原有经营格局已发生很大变化,商圈充满着机遇，同时，也面临巨大的挑战。在商圈里，新的商场和业态的不断涌现，经营管理水平的增强，“硬件”档次的提高各商场纷纷谋求新的发展出路。为此，商场是固步自封，还是居安思危、调整创新无疑，正视市场竞争和自身不足，明确发展定位，尽早采取应对措施，是保证民族商场在未来的商业竞争中立于不败的必然选择。此所谓难则变、变则活。本项市场调查之目的在于解决民族商场的经营发展定位，同时也为了支持下一阶段的商业规划、策划推广以及商业培育工作，并

3、最终使商场经营朝着正确的、可持续发展的方向发展。第一章 市场调查设计及组织实施一、市场调查设计（一）调查目的：1、通过本次市场调查工作，进一步明晰民族商场商业发展环境（包括现状的、竞争的和发展的），并形成系列定位推导依据，以为商场寻找到可持续发展的市场定位方向；2、支持商场市场定位、业态规划、推广策划以及市场培育等相关工作，解决商场目前存在的问题，为商场改革制定策略。（二）调查的方向、内容及方法：本次市场调查是在市场普查的基础上，首先立足于对商场自身现状调查，同时针对项目所在的区位以及交通、环境等资源条件对经营的支持与限定，锁定市场调查的主要方向。1、商场自身方面调查：主要包括对商场的硬件设施

4、、经营状况、经营管理等方面的调查，调查的方法主要采取观察法、深度访谈法及经营户座谈等方法。2、区域商业市场调查：包括对民族商场所在的区域商圈（即朝阳核心商圈）、区域商圈范围内可类比项目调查以及区域经营业态（商场现有的业态和可选业态）的调查，调查的方法主要采取实地考察、重点访谈法等相结合的方法。3、重点针对民族商场现有的主力品种，即音响、电子电器类行业进行重点调查，通过采取观察法、重点访谈法、问卷法及客户座谈会等多种方法相结合，全面把握该行业当前的市场经营动态。另外，通过类比西南地区同类城市如昆明、成都，了解行业的发展空间和特点。4、就租金、人流等指标对朝阳商圈内主要商场的作类比调查；同时还针对

5、商圈内闲置商业物业的情况进行市场调查。（三）调查工作步骤：项目动议评价基础考察、普查调研工作方案区域商业业态调查商场自身情况调查区域商圈、可类比调查专项问卷调查分析整理调查研判定位、策略二、组织实施序号工作阶段工作内容1前期阶段2006.7.288.7 调研工作组正式成立2 项目动议评价3 调研工作规划4 基础考察（对民族商场）5 市场普查（对所在区域商圈）6 调研方案制定7调研实施阶段8.88.21 商场项目自身调查（重点客户访谈、数据收集）8 可类比项目调查（现场踩点、数据收集）9 区域商业业态调查（现场踩点、数据收集）10 专项目问卷调查（初步定位导向明确）11 阶段性补充调查12调研、

6、定位分析8.218.23 市场调研资料分析、整理13 定位研判、论证14 客户座谈会15 补充专项调查16 市场调查及定位报告初稿17调查报告成稿阶段8.228.27 调查报告初稿18 专家论证、座谈19 市场调查报告正稿20策划报告成稿阶段（在定位确定的前提下）9.29.15 策划方案（初稿）专家座谈 策划方案（正稿）第二章 商业市场调查汇总及分析一、商场自身情况调查（一）现实条件1、区位条件：民族商场位于人民路与民主路交汇处，地处南宁市传统商业中心区内，紧傍朝阳广场，地段位置优越，所处的商业区块以经营音响等电子电器类产品较为成熟；商场一层平面与民主路、人民路有12米的水平落差，对本商场的商

7、业人流的引导有一定影响。2、交通条件：商场紧依人民路、民主路，近20路公交专线始发站点汇聚门前，交通顺畅便捷，通达性较好； 3、产品条件： 商场共5层，地下一层及地面四层，总商业面积约2.5万；外立面：相对陈旧，现代感不强，有必要作二次外立面形象包装，外墙广告位共11个，分别位于人民路、民主路外墙；出入口：共3个，分别位于人民路、民主路、人民与民主路交汇处（主入口），主出入口缓冲的空间过小；中庭：隔分为2个小中庭，面积不大，上空没有遮雨盖顶；内墙面、地板、天花：相对陈旧，局部有破陨、龟裂，给人破旧的感觉；商铺：产权统一，独立分租店铺面、摊位，商铺规格：12层以小规格铺位为主，面积约49/个；平

8、面交通：回廊式铺面分布，主次通道不明显，人流动线显得不清晰；垂直交通：观光梯2部（2003年安装）、货梯2部，上下楼梯6处，较为隐蔽，没有设有扶梯；无中央空调。4、配套条件： 停车：地下一层一半规划为停车场，面积约2000；地上停车空间较小，加上受坡度的影响，商业缓冲的空间较小；仓储：专用仓储面积不大，位于五楼，约500；餐饮：低档便利快餐，占用中庭面积经营； 其它如工商税务（驻点设在四楼）、银行（建设银行，临民主路）、厕所等。小 结： 综上可见，商场所处的区位及交通条件较为优越，但其在产品及配套方面存在一定不足，如中庭漏雨、仓储不足、无中央空调、没扶梯、地面停车空间较小等。同时，由于商场运营

9、历史悠久，局部功能相对落后，加上内外立面相对陈旧，内环境档次低，目前，商场给人的整体形象相对较差。 （二）经营现状 1、各楼层业态经营及分布 负1f为东方家电城，面积约2000，是南宁市较知名的二手家电、二手电脑类市场；负1f除了一半用于作停车场外，东方家电城的出租率状况良好，保持在95%以上。商场1f主要经营音响等电子电器、鞋帽、钟表等；其中，音响等电子电器类约占70%的面积比例，是一层的主力品种；鞋帽、钟表、饰品等百货类占20%；其它如餐饮、银行、药店、书店类约占10%；一层的出租率较理想，出租率达到100%；商场2f以服装类为主力品种，约占65%，经营档次较低，顾客主要面向学生群体、周边

10、县份消费市场为主；以画框类为辅助品种，约占35%的比例，该类品种经营户约有11户，经营存量不大，但在行业经营中占重要地位；二层另有少部分位置较差的铺面空置，出租率约为95%左右；商场3f主要以音像制品为主力品种，约占70%，琴类约占30%；音像制品类经营采用超市包租的经营形式，然后再分租给各经营散户，共有7家较大的音像超市；琴行类在同行业中也较具规模，占主导地位；三层有部分位置不好的铺面空置，出租率保持在90%左右。4f主要经营电脑软件、耗材类及少部分音响电器；整体经营经营状况较差，楼层空置面积较大，空置率在60%以上。小 结： 由上可见，民族商场负1f至3f整体出租状况良好，4f空置率较高；

11、从各经营业态的所占比例来看音响等电子电器、服装百货为两大主力品种；从1f4f楼层经营业态来看，其关联性、互补性不明显，经营显得相对散乱，商场的整体集聚效应不明显。2、业态结构及比例业态品种分布楼层经营存量（户）经营面积（）音响、电器及配件类负1、2f2753165百货类（运动休闲类）1、2f2802480镜画类2f10700音像制品3f72000乐器类4f11620电脑软件、耗材5f351000二手电脑负1f35400餐饮1f1200银行1f1200其它（药店、书店）1f2500合计65711265 （对民族商场负1f4f经营业态的面积及存量比统计，数据来源：民族商场管理处提供，部分为实地调查

12、统计；） 由上图表可见：民族商场负1f4f经营户存量达657户，经营存量规模较大；从商场各品种所占据的经营面积比例来看：a、主力品种：音响等电子电器类 占32%、百货类（服装、鞋帽、钟表等），各占22%左右；b、辅助品种：画框、音像制品、电脑软件等，各分别占7%、19%、9%的面积比例；从商场的经营户存量比例来看：a、百货类（服装、鞋帽、钟表等）：占比重最大，为43%；b、音响等电子电器类：占47%；小 结： 从商场的业态结构比例看：音响、电器类和百货类（服装、鞋帽），分别占据商场负1f、1f和2f的大部分经营面积，占商场总面积的60%、经营存量的90%左右，是商场当仁不让的两大主力品种；而画

13、框、乐器（琴类）、音响制品经营也自成体系，是商场主要的辅助品种；3、民族商场近几年来运营指标情况（14层据来数源于商场管理处）20022005年各年度实际平均出租面积变化情况2002年2003年2004年2005年实际出租面积（）10256111361121110921年均出租率90%91%86%84% 由上表可见： 近23年来，民族商场实际平均出租面积略有下降；20032005年各年度租金收益变化情况2002年2003年2004年2005年租金收益（万元）80196010281014同比增减3.4%16.5%6%1.3% 由上表可见： 2002年商场租金收益增幅较高，同比增长16.5%，主要

14、原因是由于2003年对商场进行装修后，租金上调了20元/.月所致；近23年来整体收益较为平稳，增幅不明显，2005年同比有小幅下降。20032005各年度商场租金收益变化情况（按使用面积，元/.月）楼层2002年2003年2004年2005年1f1081341221242f678388843f4249.246534f31324839由上表可见：从商场12层年平均租金水平自2003年上调了20元/.月后两年，一层租金水平维持在122124元/.月之间，二层维持在8488元/.月，三层租金水平近几年来均有小幅增长的趋势，至2005年达到了53元/.月；四层的租金水平变化不大。2006年前5个月实际

15、平均出租面积及空置率情况（包括仓库和外加商铺）1月2月3月4月5月出租面积（）1107411064111441110411004空置率15%15%14%16%16% 由上表可见： 民族商族进入2006年上半年，其空置情况仍然没有得较好的改善。 小 结： 综合上述经营指标可以看出，民族商场近两三年来的经营收益状况相对稳定，但商场空置率并没有得到改善，影响了年总收益的增加。二、区域商圈市场分析 1、区域商圈定义：指民族商场所在的南宁市城市商业中心区朝阳核心商圈。（从历史形成的消费习惯及业态结构看，东起万达广场，西至朝阳溪附近的交易场、小金山一带，南到解放路，北至民族商场是这一商圈的核心区域，称为朝

16、阳核心商圈）。 2、商圈的商业区块特点从商业区域及人流消费特点来看，可以看出：区块一：旧和平及南宁交易场一带，以中低档综合百货类批零为主（商业集聚度高，周边商业消费人流量巨大，消费人流的互补性特点明显）；区块二：步行街一带，包括周边的裕丰商场、搜品廊等，以中档零售购物为主（人流量大，面向南宁市青年、学生消费群体）；区块三：紧靠朝阳路的几大型商场如万达商业广场、新朝阳商业广场及百货大楼，为中高档零售购物区（是南宁市核心商圈的商业重心，这五大商业设施总面积达30万）；区块四：民族商场一带，以音响等电子电器类为主导特色的经营区域（商业消费人流量不大、其专业性及目的性购物特点鲜明，归属批零）。 3、商

17、场类型特点经调查统计，目前朝阳核心商圈商场类总商业面积约40万，分卖场类商场和分租店类商场：以分租店类商场为主，经统计共有18个，约占60%的面积比例；卖场类商场类数量相对较少，其中万达商业广场除了少部分为室内商业街分租经营外，在部分面积为统一经营。如下表。类 型面 积所占比例卖场类约16万40%分租店类约24万60%4、商场发展特征商场的主题化、特色化日益突出。如裕丰商厦、搜品廊、流行前线等为主要代表，主打“年轻时尚另类”牌为主要特色，紧紧抓住其主要消费客群，扩大各自的市场份额。注重统一推广及形象包装，商场品牌经营化意识日趋明显。其中以裕丰商厦、新和平等商场的统一推广尤其突出；而搜品廊也投入

18、了较多资金对商场进行重新规划、包装；提升整体经营环境与档次，提高市场竞争力。通过改善自身的物业条件来提升商场的定位档次，以争取客源，提高市场竞争力。如新和平、裕丰商厦、女人世界等商场。小 结： 朝阳商圈的商业竞争已进入业态主题化、商场品牌化的经营时期。因此，民族商场应结合自身特点重新研究其经营的主题和特色，尽量避开商业的同质化竞争；同时，还应对商场“硬件”与“软件”等方面进行必要的改造，完善和规范品牌化管理的服务制度，加强对商场的统一策划推广，唯此才能在商圈激烈的竞争中立于不败之地。三、区域可类比商场经营管理比较调查分析区域可类比项目：在经营定位、经营品种上可类比的商场，如通银商场、旧和平商场

19、；在经营包装策略上取得成功的可类比商场，如裕丰商场、搜品廊、港澳商场；潜在的竞争类比项目，如流行前线、置地广场。（一）在经营定位、品种上可类比的商场：通银商场位 置： 人民东路228号（民族商场对面）；规 模： 共2层，营业面积:3200多平方米；经营定位： 音响主题商场；经营类别： 音响、电子元配件类；经营存量： 铺面、摊位数量：约180个 经营户数量：约145户；经营方式： 批发、零售；经营年限： 约10年左右；经营档次： 中高档（二层）、低档；辐射范围： 南宁及周边地区为主，甚至东盟地区如越南；租金（按建筑面积）：一层：130150元/.月；二层：3050元/.月。出 租 率： 1层：1

20、00% 2层：保持在90%左右；经营规划： 1f：音响专卖店（较少）、电子元配件；2f：音响专卖店；经营配套： 无电梯、无中央空调、停车、仓库方面均存在不足；外 立 面： 立面形象一般,但有内部经营户广告牌位配合商场作为宣传；经营推广： 商场缺乏统一推广。优劣评述优势：通银商场经营的音响、电子元件类专业经营层次较高，音响及电子边缘产品类品种齐全；经多年来的发展，行业经营地位较高。劣势：商场经营规模及发展空间十分有限，停车、仓储不便；商场内部以敞开式柜台进行经营交易，过道间距较为拥挤，空气流通性差；经营管理上不到位，客户意见较大；客户存在一定的流动性。据调查了解，如有主题定位类似的新商场，经营户

21、将存在搬迁的可能。旧和平商场位 置： 人民路与西关路交汇处；规 模： 共5层，营业面积:3.6万平方米；经营定位： 大型传统综合性百货商场；经营类别： 小家电、电器、日化、服装、鞋类、床上用品等；经营存量： 铺面、摊位数量：约2500个；经营户数量：约2100户（其中家电电器类150户）；经营方式： 批发、零售；经营年限： 约18年左右；经营档次： 中低档；辐射范围： 南宁及周边地区为主，周边县份，东盟国家如越南；租金水平： 1f：130150元/.月； 2f：110120元/.月3f：90元/.月；4f：6090元/.月；5f：3050元/.月出 租 率： 出租率较好，基本上保持在90%以上

22、；经营规划： 1f：小五金、小家电、化妆品、儿童玩具、鱼具； 2f：服装、皮具箱包、鞋类；3f：服装批发；4f：服装零售；5f：床上用品；经营配套： 无扶梯、有中央空调、配套齐备如停车、物流配送；外 立 面： 现代、简约（经前几年对外立面进行重新包装）；经营推广： 较少。评述：优势：作为南宁市传统的、影响力最大的大型综合性商场，其所处的地段及位置极佳，过往的人流量很大，周边商业氛围十分浓厚。其一楼的家电电器、五金类也具有一定的规模。劣势：商场经营品种混杂，主要以柜台敞开式经营，专业细分不明显。其小家电、五金电器类商品经营面积占商场一层经营面积的80%，主要以小音箱、vcd、dvd、电视为主，商

23、品质量差，多数为杂牌；品牌化知名度低；其商品有许多是从民族商场炒（进）的货。“关于对经营定位、经营品种上可类比商场的调查小结” ： 比较这两个主要的竞争商场，通银商场的主题定位更明确，其专业经营层次较高，在音响等电子电器类找准了定位，已抢得了先机；但其发展空间局限。旧和平商场在综合经营及人流聚集更具优势，作为传统的两大综合性市场，民族商场在与旧和平商场的竞争中已明显处于劣势。（二）在经营策略取得成功的类比商场：裕丰商场位 置： 西关路与新华街交汇处；规 模： 共6层，营业面积:1.5万平方米；经营定位： 女性流行服饰主题商场；经营类别： 服装、服饰类；经营方式： 零售； 经营年限： 约8年左右

24、；经营档次： 中档；辐射范围： 南宁市区；客户群体： 主要针对1525岁，追逐时尚的女性青年、学生群体；租金水平： 1f：250350元/.月 2f：220350元/.月3f：200300元/.月 4f：180250元/.月5f：200300元/.月 商场配套 双扶梯、有中央空调；外 立 面： 外立面包装较为现代、潮流；经营推广： 注重商场物业的统一推广包装，通过各类不间断的活动吸引消费客群。评述：裕丰商场是南宁市在瞄准目标市场、进行差异化定位取得较为成功的典型；同时，其还注重形象的包装、推广，以及商场的经营管理，因此，目前商场人气较旺，各楼层的租金水平也很高，且相差不大，约为250350元/

25、.月，是整体旺场的典范。搜品廊位 置： 西关路（紧傍裕丰商场）；规 模： 共4层，营业面积:0.9万平方米；经营定位： 女性流行服饰主题商场；经营类别： 服装、服饰类；经营方式： 零售；经营年限： 2年经营档次： 中档；辐射范围： 南宁市区；客户群体： 学生群体及另类时尚青年为主租金水平： 1f：120200元/.月 2f：90120元/.月3f：6080元/.月 4f： 商场配套 单扶梯、有中央空调；外 立 面： 外立面包装较为现代、潮流；经营推广： 注重推广。评述：搜品廊商场原为平等商场，其所处地段人流量虽然很大，但原来的经营状况很差；经过重新包装定位后，现在的经营状况正在的好转。目前，已

26、完成13层的物业招商工作，由于商场仍处于商业培育期，整体经营状况还不算理想。港澳商场位 置： 高峰路；规 模： 共3层，营业面积:0.4万平方米；经营定位： 儿童服饰主题商场；经营类别： 服装、服饰类；经营方式： 零售；经营年限： 约8年经营档次： 中档；辐射范围： 南宁市区及周边地市县份；租金水平： 1f：120200元/.月 2f：120150元/.月3f：6090元/.月 商场配套 无扶梯、有中央空调；外 立 面： 外立面包装较为现代、潮流；经营推广： 原缺乏系统的整合推广；现已着手商业外立面的外包装。评述：商场规模不大，但定位特色鲜明，目前已加强对外立面的包装，以图进一步提高商场自身竞

27、争力。桂登商场位 置： 济南路与南京路交汇处；规 模： 共3层，营业面积:0.9万平方米；经营定位： 鞋类主题商场；经营类别： 鞋类、文体、渔具物资、轻纺织品（床上用品）；经营方式： 以批发为主；经营档次： 低档；辐射范围： 南宁市、城乡结合部、以及周边县份与地区（如百色、河池）；租金水平 一层120180元/.月 二层4060元/.月商场配套 无扶梯、无中央空调；外 立 面： 陈旧；经营推广： 缺乏统一的推广包装。万隆百货位 置： 朝阳路；规 模： 共3层，营业面积:0.5万平方米；经营定位： 家电主题卖给场（大中电器进驻）；经营类别： 家电电器、通讯手机、珠宝；经营方式： 零售；经营档次：

28、 中高档；辐射范围： 南宁市区；商场配套 有双扶梯、有中央空调；外 立 面： 广告立面包装；经营推广： 注重宣传推广。评述：万隆百货商场原定位为中高档购物商场，后因经营管理不善，商品质量低下，经营状况差，现由大中电器进驻，在经营环境上得到较大的改善。关于对经营包装策略取得成功的可类比商场的调查小结 以上商场经重新包装后都不同程度地取得了成功，目前商圈竞争日趋激烈，民族商场也应调整、创新，重新确立商场的定位和形象。 （三）潜在的主要竞争商场： 流行前线场规 模： 800米地下商业街经营定位： 时尚流行购物街（stree mall）；经营类别： 服装、服饰类；经营方式： 零售；经营年限： 招商中经

29、营档次： 中档；辐射范围： 南宁市区；租金水平： 180350元/.月（折后）商场配套 有中央空调；经营推广： 注重推广。评述 它的一端近裕丰商场，另一端靠民族商场。其经营的服装与本商场有一定的关联，未来将会形成直接或间接的竞争；同时，流行前线目前的起租水平较高，因此，其招商进展应予以关注。金之岛位 置： 友爱路（友爱客运站旁）；规 模： 共3层，营业面积: 约1.8万平方米；经营定位： 鞋包商品城；经营类别： 鞋帽箱包、小商品类；经营方式： 批发、零售；经营年限： 未开业，招商中租金水平： 未 置地广场位 置： 位于友爱路与人民东路交汇处；规 模： 共4层，营业面积: 约2.5万平方米；经营

30、定位： 未经营类别： 未“关于对潜在的竞争商场”：应特别关注百家汇流行前线，该项目一端与民族商场相连，定位于满足年轻一代多种消费需要的城市特色street mall，租金均价约180元/月以上。 四、区域相关业态市场调查（一）商场现有业态品种音响等电子电器类：经营现状：民族商场的主力品种，分布在商场的负一层、一层及四层（少数）具有传统的经营惯性；其占据商场总经营面积的1/3，经营户存量达275户，整体经营状况较好。经营分布：该行业主要集中在民族商场、通银商场及旧和平商场，经营户总量在700户左右；品种结构：包括音响、音像、家电、五金交电、各类小电器（如小收音机、耳机、钟表电器等）及各类电子边缘

31、产品（配件类）；竞争情况：通银商场是最直接的竞争对手，其专业经营层次明显比民族商场高；租金水平：130150元/.月；经营前景：以民族商场和通银商场两大经营龙头，逐渐形成了音响、电器及电子元件的特色经营区域的趋势；综合判断：其属民族商场传统的经营业态，依托民族商场所处的区位、交通、规模及配套等优势条件，可以通过完善电子电器的业种结构，发挥集聚效益，做大做强，突出主题化，加强专业性，争取成为行业的发展龙头。 百货类（服装、鞋帽）：经营现状：民族商场二层的主力业种，另外一层也有少部分经营。其经营户存量较大，约280多户，但经营档次较低，客群也以低端群体为主，目前经营状况较差。经营分布：该行主要分布

32、在传统商业中心区，即旧和平一带，行业经营户总量很大，达5000户以上；竞争情况：与传统经营区域相比没有竞争优势；租金水平：90100元/.月；经营前景：以商场自身条件，加上目前该行业同质化竞争严重，其发展空间不大；另据访谈，经营户对经营前景也不乐观。但目前仍可利用其现有的购物环境和商业惯性，针对学生及周边县份的低档次消费，做些低端商品。综合判断：尽管该类业态品种在民族商场难以有更大的发展，但由于目前其在商场的经营存量较大，为了稳定经营，可在经营加强差异化（如边缘的运动休闲类品种），应还有一定的生存空间。音像制品经营现状：主要集中民族商场三楼，占据了三楼的大部分面积，经营状况一般；经营方式：主要

33、以音像超市的形式出现。其具体运作方式是有文化经营许证的经营大户对外招租收取挂靠费，而无证的小经营户因此受到双重管理并交双重费用，经营压力较大；租金水平：3560元/.月竞争情况：该行业除了民族商场外，主要集中在南宁文化市场内，该市场原为南宁市相对集中的音像销售场所，曾经繁荣一时，随着互联网的普及和市场竞争加剧等原因，业绩下滑较大，现已出现了不少空铺；综合判断：该行业目前在经营上受到政府的监管加强、利润空间减少以及互联网的普及等相关因素的影响，存在较多的不确定因素，发展前景不确定。乐器类（琴）经营现状：集中商场三楼，约有11户左右，经营主要是小作坊老板在操作，经营状况一般；经营分布：该行业总体经

34、营存量不大，除了民族商场外，教育路还集中有约15户；竞争情况：市场竞争激烈，利润空间较小；目前，生意基本被大琴行抢走，小琴行的生意主要靠熟客、发烧友和一些朋友在支持着，前景也不容乐观租金水平：3550元/.月；综合判断：行业经营规模虽然不大，但民族商场却占有南宁市近半的市场份儿，因此，作为特色经营品种，尚可作为辅助业种保留经营。电脑软件、耗材经营现状：集中在四楼，经营情况差，不成规模，人气很冷谈；经营分布：该行业电脑软件类经营较分散，耗材类则主要集中在星湖路及外滩南宁电脑城；租金水平：4560元/.月； 综合判断：受星湖路、外滩等等大型专业电子商场的影响，该业种目前为整个商场经营最弱的；加上业

35、主和与经营户缺乏沟通，大部份经营户都有明年换经营场所的想法。关于对民族商场现有经营品种的小结：无疑，音响等电子电器类是民族商场的主导品种，但目前品种欠丰，主题不突出，专业经营层次较低，从而影响了其的市场份额；百货类的经营档次较低，容易产生同质化竞争，但考虑现状，仍可作为主要的辅助业态保留；另外，乐器类经营的市场份额不大，音像制品类经营也存在着不确定的因素，可作为一般性辅助业态有选择地保留；电脑软件因受同类市场冲击缺乏竞争优势，已自然萎缩。（二）商场潜在发展的业态品种 工艺品、美术、古玩经营分布：园湖花鸟市场、人民公园花卉书画市场、唐山路花鸟市场；经营存量：约400多户；市场情况：a、园湖花鸟市

36、场（园湖路）：1995年开市，现为南宁市最旺的花鸟市场。其中有仿真花草植物店约11家；有工艺品店22间。标准店的大小一般为1320平方米。平均租金为2030元人民币/平方米；目前，商铺租赁是有价无市，市政规划园湖路改造今年底有可能将其搬迁（据说将搬至白沙的荣和新城）。其品种之一：根雕等木制工艺品，根雕重，不宜上楼经营。其品种之二：仿真花草植物：属耐用品，本地需求下降，利润空间减小；而外地经营户往往会到广州等地直接进货。判断：因仿真花草植物的需求有限，不宜重点引进。b、人民公园花卉书画市场：已开业两年，以卖古玩、字画和工艺品为主。约有门面120间，有许多门面的业主原来就是园湖路花鸟市场的老经营户

37、（为园湖路花鸟市场的搬迁做准备），为此，两类经营户做了访谈，其一：小木制工艺品：铺位门面27平方米，另有与门面相连的20平方米的办公室、仓库一间，月租金600元，合同一年一签。现在的人气一般，正期待今年底园湖路花鸟市场的实际搬迁。目前的铺位转让手续费据说已由过去的2000元涨至1万余元（园湖路花鸟市场目前的铺位转让手续费据说在68万元之间）；另外，白龙公园也看好该市场的未来，还将与该市场对接开发其旁边的公园地。其二：书画：铺位门面20平方米，月租金500元，合同一年一签。经营户为画师，其售画以熟客为主，利用网络也能销售一点。他认为在民族商场宜做比较大众化的镜画。判断：其主要经营品种可考虑引入民

38、族商场34楼，定位于大众化产品。c、唐山路花鸟市场：已开业两年，以卖古玩、奇石、字画和工艺品为主；约有275间铺面，为目前南宁市类似市场的最大；基本铺面每间约为50平方米，目前年平均租金约为1000元，现已基本租满；顾客流量不大，多为目的性较强的熟客。铺位门面50平方米，月租金1000元。生意还行，主要靠熟客。综合判断：该业态品种目前在南宁的市场存量较大，随着市民生活水平和文化素质的不断提高，还有可能扩增。其顾客一般为目的性购物者，产品也有一定的利润空间，因此，可以有选择地作为民族商场三楼和四楼业态重新规划和招商考虑的一个方向。而且，民族商场现在经营的镜画类已培养了一批顾客，也具有一定的影响力

39、，可以此为基础进一步丰富业种，加强该业态。窗帘布艺经营分布：商圈内主要有银兴商场、新裕商厦在经营；经营存量：行业市场存量约400户，主要分布在北湖路及各大装饰材料市场，而在目前朝阳商圈内的两大经营商场存量不大。市场情况： a、银兴商场：目前银兴三楼租金虽低，但承包商刚换人，没有组织任何推广活动，经营窗帘布艺的知名度低；加上三楼较高，消费者光顾少。很多业主经常一个月都不发市，经营无心，经常聚在一起玩牌，更有业主关门不做生意，承包商收不到房租，面临倒闭。b、新裕商厦：新裕商场经营窗帘布艺多年，知名度较高，大多来自浙江，杭州，只有少部分是本地人；目前，一楼及二楼经营较好，但三楼经营较差，据业主反映三

40、楼基本上消费者很少光顾，多在一 二楼停留。另外，由于调高了租金，经营户意见较大，感觉生意难做，部分业主拟经营到年底后搬迁。综合判断：该类品种属装饰材料类，行业市场存量较大，其经营场所主要集中在北湖路；而市中心的新裕商厦也有较长的经营历史，但目前的经营环境较差，还与一楼的种子类混杂经营；银兴商厦才经营不久，经营状况较差，因此，盘整迁移过民方商场的可能性较大。五、区域音响、家电及电子边缘产品类经营户问卷调查（一）问卷设计1、抽样方法及抽样率：本次调查共发放调查问卷90份，回收问卷87份。其中，民方商场发放调查问卷30份，通银商场30份，旧和平商场25份，交易场5份，行业抽样率约为10%。本次调查工

41、作的抽样率达到了较高比例。2、调查方法：采用随机抽样调查3、可推论总体：调查品种行业内的所有经营户。4、调查时间：2006年8月9日8月1日。5、调查的实施质量：样本回收率96%。6、数据处理：集中统一分析，尽量保持数据完整性、客观性。（二）调查资料分析1、本次调查的经营户其经营品种比例： 说明：本次对行业经营户的抽样调查中，对经营音响类的抽样调查所占的比例最大，为37%，其次到电子元配件类，占25%，各类小电器占23%；基本上针对了行业的重点品种进行问卷调查。2、您在这个行业经营了： 说明：从调查本次行的业经营户的从业年限来看，经营在5年以上的占了53%，经营在35年的占了29%，从事13年

42、内的所占的比例仅为18%。3、从事的主要经营方式是： 说明：该类行业主要的经营方式是批零结合为主，占85%，单独以批发及零售为主要经营的比重不大，分别占7%、6%左右的比例；可见，民族商场和通银商场所在经营区域已完全纳入朝阳核心商圈的批零功能区块； 4、你的进货主要是来自：说明：广东地区是最主要的进货地，占62%的比例，来自其它省市的占23%。5、您进货主要是通过： 说明：零担是主要的货物交通运输方式，占80%的比例。 6、您的货物销往南宁市以外地区所占比例是：说明：货物销往南宁市以外地区的货物中，40%60%销往外地占了45%，60%80%的货运物销往外地的占15%；7、您的货物是否销往东盟

43、国家： 说明：从统计销往东盟国家的货物比例中，没有销往东盟国家的占41%，其它或多或少有部分销往，其中货物中2040%销往东盟国家的占10%。8、来您这里购买的老客户所占比例是：说明：从老客户的购物比例来看，40%60%的货物销给老客户的比重达47%，可见，老客户的比重还是很大的。9、您觉得影响顾客到您这儿消费的三个主要因素是： 说明：在影响顾客消费的三个主要因素调查中，价格低、商场货品丰富、服务专业是最重要的三个因素，比例分别为23%、21%、18%，其中顾客选取择无假货、商品品牌作为影响因素所占的比例也不小，为15%，可见，消费者对商品的品牌度还是较为看重。10、您的顾客主要是：说明：从调

44、查顾客群占比看，个人日常购买占的比重较大占36%，其次到外地分销商，占29%，单位采购及专业修理分别占15%、11%，发烧友购买占9%。11、与近两年相比，现在的生意比以前：说明：在调查与近两年经营相比来看，现在的生意经营户普遍反映比不上以前，认为略差的占33%，差多了占29%，较差的占15%；而认为比以前略好的占15%，较好的所占比例不大，分别为5%、3%。12、您对现在商场的经营环境：说明：对现状经营环境的满意度调查可以看出，经营户普遍反映对经营环境不太满意，回答一般满意的占61%，不太满意的占23%，不满意的占8%，回答满意思的仅占8%；13、您认为商场内部的经营环境对生意影响的四个主要

45、因素是：说明：经营户认为影响商场内部的经营环境对生意影响的四个主要因素中：商场经营主题突出、宣传推广、租金水平及有空调分别占据前四位，的占比例分别为18%、15%、18%、16%，相差不大；有12%认为装修上档次也较为重要。14、您认为目前商场外部经营环境存在的主要问题是：说明：从经营户对现状经营环境最关心的是停车因素，占42%的比例，其中仓储、交通也是客户较为关心的主要问题。15、您对自己所经营的行业发展看法是：说明：经营户普遍认为行业竞争激烈，但有相当部分认为行业还有发展空间，约占领33%的比例。16、您认为您所经营的行业会不会向主题化、特色化趋势细分发展呢：说明：其所经营的行业会不会向主

46、题化、特色化趋势细分，认为有可能的占60%，认为不会的仅占14%，可见经营户对行业主题化、专业化细分趋势还是较为认同的；17、如果有经营条件、经营环境更好的场所出现，您会：说明：若有较好的行业经营场所出现，约有57%的经营户会考虑增设点，约有25%的经营户认为会考虑搬迁过去。六、商圈内存在空置的商场调查（一）金朝阳：1、基本情况：共四层，单层面积约3600；国美电器及梦之岛折扣店进驻。2、空置情况梦之岛扣店四楼基本空置，空置面积约2600，空置率约20%左右；3、分析缺少停车和商业活动场地；仅有约10%的商品是从其他非折扣的梦之岛店进货，其余的货多是到和平商场炒（进）的货，而且有许多是冒牌产品

47、，与其他梦之岛店的商品没有形成密切的产品链关系，互补性不强。对主要进货渠道缺乏自主控制力，经营主题难以突出。（二）新朝阳商业广场：1、基本情况共六层，总商业面积4.3万；2、空置情况二层，空24个铺，实际出租26个，空置率约50%，主要经营肯德基、麦当劳、精品服饰、鞋类；三层免租至10月份，出租情况相对良好，目前空置13个铺，铺面较大6080/个，主要经营书店、礼品类、家纺、女性服饰、童装、发艺；四六楼基本空置，现签了一个网吧，未进驻，曾有音响经营户洽谈进驻，空置率约45%左右；3、租金情况一层280元/.月，打7折，约210元/.月，二层220元/.月，打7折，约165元/.月，三层6010

48、0元/.月，四层4050元/.月，（均按建筑面积）；4、分析相对于万达商业广场其商铺的售价和租都显得过高；在招商上慢了半拍被万达商业广场抢了先机；内部管理过于分权，缺乏统一性，经营、管理效率不高；由于目前的招商效果不好，致使商场居高的维护成本难以消化；据说开发商的资金周转碰到了困难，有许多员工已三个月没拿到工资了；没有很好地利用场地做时装秀等现场的商业推广促销活动；四楼产品未按餐饮要求设计，影响了招商的范围；商圈内商业存量过剩，同质化竞争严重，的新朝阳目前在经营上难以形成自己的鲜明主题。 （三）万达商业广场（数码城）1、基本情况地上四层，地下一层，单层面积约3600；颐高世华数码城(原南百世华

49、数码城)，目前一层为盛世通讯手机城，二楼为环球通讯手机城；原负一层南百世华现已退场；2、空置情况现负一层、三四层空置，空置面积达1万左右，空置率超过50%；3、租金情况整体包租租金情况：二层170元/.月；三层150元/.月；四层130元/.月（按使用面积计）；现二层由环球通讯整体包租下后，分隔铺位及柜台摊位对外招租，柜台按时600900元/个.月，铺位租金120200元/.月（按使用面积），二层基本上对外招租完。4、分析原南百世华包租二三层，主要经营家电、电脑等，后因其经营成本过高如空调费、电梯费等，加上人气不旺，后退至租负一层经营，现已撤至五象广场经营；负一层入口不明显，难以引导人流（四）

50、金之岛1、基本情况位于友爱路，每层面积大概在1.2万，定位于鞋包商场，该商场是以批发零售皮鞋、皮具类商品为主的主题商场，预计开业时间为12月；2、招商情况：目前的招商情况为：一楼90%，经营皮鞋；二楼50%，经营皮鞋；三楼40%，经营皮具箱包。（五）世贸广场1、基本情况：位于人民西路，原定位于窗帘木地板专业商场，开业于2004年，由于两年半的返租期已过，商业管理公司退出，目前，商场经营户已基本上已撤场；2、空置情况现商场24层经营户基本上已撤场，导致大面积空置；3、租金情况目前在招租中，二楼租金为30元/.月，与一楼平均租金约180元/.月相比差距较大。4、分析该商场上二楼的楼梯不显眼，虽安装有自动扶梯，但人气冷清，经营状况差，现经营户已退场。 小 结：目前，朝阳商圈的商业竞争激烈，因此，商业经营必须结合各自的特点，走主题化，专业化之路；而只有找准定位，加强管理和服务，实行差异化经营，才有可能立于不败之地。另外，34楼通常是招商的难点。七、异地电子电器商场类比1、昆明高新正大电子电器