房地产估价师房地产基本制度与政策-2

1、房地产基本制度与政策 -2-2（ 总分： 100.00 ，做题时间： 90 分钟 ）一、选择题 （总题数： 34，分数： 68.00）1. 下列房地产中，不得抵押的有 。（分数： 2.00 ）A. 共有的房地产B. 人民法院查封的房地产 C. 出租的房地产D. 设有地役权的房地产E. 尚未注销异议登记的房地产 解析： 解析 城市房地产抵押管理办法规定下列房地产不得设定抵押权：权属有争议的房地产； 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑 物；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。2. 同一房地产向两个以上债

2、权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有 。（分数： 2.00 ）A. 抵押权已登记的，按照债权比例清偿B. 抵押权已登记的，先于未登记的受偿C. 抵押权未登记的，按照债权比例清偿D. 抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿 E. 抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿解析： 解析 同一房地产向两个以上债权抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款按照以下规定清偿： 抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登 记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。3. A 房地产开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房

3、户型发生变化，并在 10 日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，3 个月后买受人提出退房，按规定买受人 。（分数： 2.00 ）A. 有权要求开发公司赔偿损失B. 有权要求开发公司承担违约责任C. 有权退房，但应承担违约责任 D. 无权退房，只能进行协议赔偿解析： 解析 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不 得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、 户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产 开发企业应当在变更确立之日起 10 日内，书面通知

4、买受人。买受人在通知到达之日起 15 日内做出是否退 房的书面回答。未做答复的视同接受规划设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规 定时限内通知买受人的，买受人有权退房，退房的，由房地产开发企业承担违约责任。4. 下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是 。（分数： 2.00 ）A. 以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物B. 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证C. 抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准D. 乡、村企业厂区内大宗无地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押 解析： 解析

5、物权法规定不得抵押的财产有：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体 所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会 团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查 封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。D 项，乡、村企业厂区内大宗无地上建筑物的空闲土地使用权是不可以抵押的。5. 下列有关商品房买卖合同的内容，表述错误的是 。（分数： 2.00 ）A. 房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同B. 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项

6、，当事人应当 在商品房买卖合同中约定C. 按套（ 单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明使用面积和分摊的共有使用 面积 D. 面积误差比是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比 解析：解析 商品房销售按套 （单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面 积和分摊的共有建筑面积。所以 C 选项不正确。6. 误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比的绝对值在 的，据实结算房价款。（分数： 2.00 ）A. 1%以内（含 1%）B. 2%以内（含 2%）C. 3%以内（含 3%） D. 5%以内（含 5%）解析：7. 中华人民共和国合同法规

7、定，租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之 日起不得超过 年。（分数： 2.00 ）A. 10B. 20 C. 25D. 30解析：8. 抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由 负担。（分数： 2.00 ）A. 抵押权人B. 保险公司C. 中介公司D. 抵押人 解析：9. 某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵 押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款 。（分数： 2.00 ）A. 甲银行优先受偿 B. 按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序C. 乙银

8、行优先受偿D. 按两家银行的债权比例受偿解析： 解析 依据物权法的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得 的价款依照以下规定清偿： 抵押权已登记的， 按照登记的先后顺序清偿： 顺序相同的， 按照债权比例清偿； 抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。10. 下列行为中，不属于房地产有偿转让的是 。（分数： 2.00 ）A. 房地产抵债B. 房地产作价入股C. 房地产买卖D. 房地产继承 解析： 解析 根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、 房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠予、继承等行为。

9、11. 在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括 。（分数： 2.00 ）A. 拖欠的建筑工程材料费B. 拖欠的建筑工人工资C. 抵押担保债权D. 出租房屋租金 解析：解析 扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在 估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价 款、已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款。12. 城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，即 。（分数： 2.00 ）A. 房地产价格申报制度 B. 房地产价格评估制度 C. 房地产价格评估人员资格认证制度 D. 房地产价格评估机

10、构认证制度E. 房地产价格鉴定机构认证制度解析：13. 下列房屋属于不得出租的情形的有 。（分数： 2.00 ）A. 依法取得房屋所有权证的B. 司法机关和行政机关依法裁定限制房地产权利的 C. 共有房屋，取得共有人同意的D. 不符合安全标准的 E. 属于违法建筑的 解析： 解析 未依法取得房屋所有权证的；共有房屋未取得共有人同意的，属于不得出租的情形。14. 下列房地产不得设定抵押权的有 。（分数： 2.00 ）A. 权属没有争议的房地产B. 学校用于教学的房地产 C. 被依法扣押的房地产 D. 已依法公告列入拆迁范围的房地产 E. 被依法查封的房地产 解析： 解析 权属有争议的房地产不得设

11、定抵押权。15. 在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是 。（分数： 2.00 ）A. 对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性 B. 对估价对象进行实地查看 C. 了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况 D. 将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照 E. 拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片 解析： 解析 在房地产抵押估价活动中，房地产估价师应当勤勉尽责，包括：了解抵押房地产的法定优 先受偿权利等情况；必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查；全面细致地了解估价对象，对 估价对象进行实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片；处

12、置房 地产时，除评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值的意见及其理由等。16. 最高额抵押权确定的情形有 。（分数： 2.00 ）A. 抵押人破产B. 新的债权不可能发生 C. 最高额抵押权已转让D. 抵押财产被查封 E. 约定的债权确定期限届满 解析： 解析 有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：约定的债权确定期间届满；没有约定债权确 定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满两年后请求确定债权；新的 债权不可能发生；抵押财产被查封、扣押；债权人、抵押人被宣告破产或者被撤销；法律规定债权 确定的其他情形。17. 房屋预告登记后，债权消灭之日起 内未申请登记的，

13、预告登记失效。（分数： 2.00 ）A. 30 日B. 3 个月 C. 1 年D. 2 年解析： 解析 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记 失效。18. 下列登记中，房屋登记机构应当进行实地查看的情形是 登记。（分数： 2.00 ）A. 预购商品房预告B. 房屋转移C. 在建工程抵押权 D. 房屋抵押权解析： 解析 房屋所有权初始登记、 在建工程式抵押登记、 因房屋灭失导致的所有权注销登记， 以及法律、 法规规定的应当实地查看的其他房屋登记事项，房屋登记机构应当实地对拟登记的房屋进行实地查看。19. 关于建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋办理登记

14、的说法，错误的是 。（分数： 2.00 ）A. 由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记B. 申请业主与房屋所有权主体不一致C. 在房屋登记簿上予以登记，不颁发房屋权属证书D. 在房屋登记簿上作登记，并颁发房屋权属证书 解析： 解析 建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的登记，由开发企 业在申请房屋初始登记时一并申请登记，只在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。20. 根据房屋登记办法可以办理预告登记的有 。（分数： 2.00 ）A. 预购商品房设定抵押 B. 在建工程设定抵押C. 房屋所有权转让 D. 房屋所有权设定抵押 E. 购买预售商品房

15、解析： 解析 当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让或有法律法规规定的其他可以 申请房屋预告登记情形的，可以向房屋登记机构申请房屋预告登记。21. 在办理房屋登记时， 房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权不属同一人且原因不明的，房屋登记机构应当 。（分数： 2.00 ）A. 办理预告登记B. 办理更正登记C. 办理异议登记D. 不予办理登记 解析： 解析 在办理产权登记时，如发现房屋所有权人与该房屋所占用的土地使用权人不属同一人，应查 明原因，查不清的，暂不予办理登记。22. 下列房屋部位中，不计算建筑面积的是 。（分数： 2.00 ）A. 房屋的天面 B. 与房屋相连无柱有上

16、盖有围护结构的走廊C. 有围护结构的门廊D. 不封闭有顶盖的永久性架空走廊解析： 解析 C 项，围护结构的门廊，按其围护结构的外围水平投影面积计算；B和 D两项，与房屋相连有上盖无柱的走廊和有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。23. 申请房屋登记时，由当事人单方申请的情形有 。（分数： 2.00 ）A. 合法建造房屋取得房屋所有权 B. 权利人放弃房屋所有权 C. 继承取得房屋所有权 D. 产权交换取得房屋所有权E. 依据人民法院生效法律文书取得房屋所有权 解析： 解析 房屋登记以共同申请为原则，以单方申请为例外。房屋登记办法规定，可以单方申请的 情形主要包括：因合法

17、建造房屋取得房屋权利；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利； 因继承、受遗赠取得房屋权利；房屋登记办法所列变更登记情形之一；房屋灭失；权利人放弃房屋权 利；法律、法规规定的其他情形。24. 房屋登记费按 收取。（分数： 2.00 ）A. 房屋面积B. . 件 C. 房屋体积D. 房屋价值解析：25. 已办理抵押登记的在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为。（分数： 2.00 ）A. 预告登记B. 更正登记C. 异议登记D. 房屋抵押权登记 解析：26. 房屋登记机构应进行实地查看的情形有 。（分数： 2.00 ）A. 房屋所有权初始登记 B.

18、房屋所有权转移登记C. 最高额抵押登记D. 在建工程抵押权登记 E. 地役权登记解析： 解析 房屋所有权初始登记、 在建工程式抵押登记、 因房屋灭失导致的所有权注销登记， 以及法律、 法规规定的应当实地查看的其他房屋登记事项，房屋登记机构应当实地对拟登记的房屋进行实地查看。27. 物权法规定，不动产登记机构应当履行的职责有 。（分数： 2.00 ）A. 查验申请人提供的权属证明 B. 审查申请人提供的评估报告C. 对被登记房屋进行实地查看D. 以年检的名义要求进行重复登记解析： 解析 B 不得要求对不动产进行评估； C不是必经程序，有必要时可查看 D项，登记机构不得以年 检的名义要求进行重复登

19、记。28. 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请 登记。（分数： 2.00 ）A. 预告B. 变更C. 更正 D. 异议解析：29. 根据土地登记办法，不属于土地登记中的是 。（分数： 2.00 ）A. 土地初始登记B. 土地异议登记C. 土地更正登记D. 土地转移登记 解析： 解析 土地登记包括：土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告 登记和查封登记等土地登记。30. 房屋权属证书由 统一制定式样、统一监制、统一编号规则。（分数： 2.00 ）A. 国务院B. 国务院建设主管部门 C. 省级房产管理部门D. 市县级房产管理部门解析：31.

20、非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件，收费标准为每件 元。（分数： 2.00 ）A. 80B. 100C. 350D. 550 解析： 解析 非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件，收费标准为每件550 元。住房登记一套住房为一件，收费标准为每件 80 元。32. 根据房产测量规范，不计算房屋建筑面积的是 。（分数： 2.00 ）A. 属永久性建筑有柱的货棚B. 有顶盖不封闭的永久性架空通廊C. 未封闭的阳台、挑廊D. 与室内不相通的类似于阳台的建筑 解析： 解析 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算全部建筑面积。有顶盖不封 闭的永久性的架

21、空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半 计算。33. 下列关于物权法确定的不动产登记制度，表述正确的是 。（分数： 2.00 ）A. 登记机构因登记错误给他人造成伤害的，应当承担赔偿责任 B. 不动产登记由不动产所在地的登记机构办理 C. 依法属于国家所有的自然资源，所有权必须登记D. 在对土地、 荒山、滩涂、草原、水面等国有自然资源进行依法转让时， 必须要进行转让或者变更登记 E. 凡不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，一律不发生效力 解析： 解析 物权法对确认物权的规则做了规定，房地产等各类不动产物权的设立、变更、转让

22、和消 灭，经依法登记、发生效力；除依法属于国家所有的自然资源所有权、法律另有规定可以不登记的外，不 动产物权未经登记，不发生效力。所以C、 E选项不正确。34. 下列选项中，属于需办理房屋所有权变更登记的情形的是 。（分数： 2.00 ）A. 买卖房屋B. 房地产用途的改变 C. 房屋门牌号码改变 D. 权利人法定名称变更 E. 改建或添建而使房屋面积增加 解析： 解析 房屋所有权变更登记是指，房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的 登记。 如权利人法定名称变更或者房地产现状、 用途变更， 房屋门牌号码的改变， 路名的更改， 房屋的翻、 改建或添建而使房屋面积增加或减少，部分

23、房屋拆除等。二、判断题（总题数： 16，分数： 32.00）35. 根据物权法的规定，农民可以将耕地的土地使用权抵押给银行申请贷款。（分数： 2.00 ）A. 正确B. 错误 解析： 解析 我国物权法规定，不得抵押的财产有：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等 集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、 社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法 被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。36. 房屋租赁期内，房屋所有权人转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。（分数：

24、2.00 ）A. 正确 B. 错误 解析：37. 根据物权法，最高额抵押权设立前已经存在的债权不能转入最高额抵押担保的债权范围。（分数： 2.00 ）A. 正确B. 错误 解析： 解析 根据物权法，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意可以转入最高额抵押 担保的债权范围。38. 房地产赠予属于双务行为，受让人不需承担一定义务。（分数： 2.00 ）A. 正确B. 错误 解析： 解析 房地产赠予属于单务行为，受让人不需承担任何义务。39. 中华人民共和国城市房地产管理法规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定 租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。（分数： 2.00 ）A. 正确 B. 错误解析：40. 预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。（分数： 2.00 ）A. 正确 B