房地产公司盈利能力分析

1、房地产公司盈利能力分析目录引语4一、影响房地产公司盈利能力的因素5(一)公司规模5（二） 公司盈利模式6二、 房地产公司盈利能力分析6（一） 房地产公司盈利能力分析方法61.数据收集62. 分析数据所选用的统计方法6（二） 盈利能力的评价7三、 房地产公司盈利能力存在的问题7（一） 领导阶层对加强内部控制的意识淡薄8（二） 缺少相关组织架构8（三） 企业内外部监督乏力8（四） 财务人员的职业道德和职业素质不能完全满足内部控制需要8（五） 信息化水平不够9四、 完善房地产公司盈利能力9（一） 提高企业领导对内部控制的重视，进行风险评估9（二） 完善投资决策9（三） 做好预算控制10（四） 加强资

2、本结构管理和运营资本管理，使房地产的资金得到最合理有效的利用10（五） 建立高效的房地产企业的信息化管理系统10五、 总结10谢辞：11主要参考文献：12房地产公司盈利能力分析摘要：房地产业在中国经济体系中发挥着重要作用。如何衡量房地产公司的盈利能力一直是一个值得关注的问题。在反映公司业绩的财务报表中，一般可分为盈利能力，偿付能力，增长能力和管理能力。其中，前者无疑是最重要的。本文的目的是衡量中国房地产行业上市公司的盈利能力，并找出一种评估房地产行业上市公司盈利能力的方法。本文的目的是上市并列为A股的房地产公司。数据来源可信。创新点是通过两种方法分析了上市公司盈利能力,从而找到了一种相对可靠的

3、盈利能力评价体系,并且所选用的指标较之前学者的评价方法发生了变化，评分效果良好。关键词：房地产；上市公司；盈利能力Profitability Analysis Of Real Estate CompaniesAbstract：The important role of the real estate industry in the Chinese economic system. How to measure the profitability of real estate companies has always been concerned. Financial statements re

4、flecting corporate performance can generally be divided into profitability, debt paying ability, growth ability and operating ability, among which the former is undoubtedly the most important. The purpose of this paper is to measure the profitability of listed The company is in the real estate indus

5、try in China and finds the profitability scoring method of listed companies in the real estate industry. The research object of this paper is real estate listed companies and A shares, as well as data.source is credible. The innovation is to analyze the profitability of listed companies through two

6、methods, so as to find a relatively reliable profitability evaluation system, and the selected indicators have changed from the previous evaluation methods of scholars, scoring effect is good.Key Words：Real estate; Listed company; profitability引语随着中国市场经济的不断深入和发展，中国的国内生产总值达到636.463十亿人民币，2014年，第一次超过了6

7、0万亿元，并且它是换算成美元超过10万亿元。中国继美国之后成为。第二GDP可以触摸10个万亿的国家，而GDP是世界第二，大约两倍的第三日。然而，增长率仅为7.4，比去年同期，增长速度下滑至新低，因为1990年，可以看出，中国的经济发展再一次站在这里挑战与机遇并存的十字路口。在中国经济发展过程中，房地产业作为中国经济结构的重要组成部分，甚至可以说是一个主导产业，在促进GDP增长方面发挥着越来越重要的作用。房地产在经济中的突出作用，以及与人们生活密切相关的住房和住房问题，使房地产公司越来越引起人们的注意;在中国最富有的人群中，房地产上市公司的董事随处可见，而房地产公司则更加面纱闪闪发光。房地产业作

8、为一个特殊的行业，与其他行业相比，最大的区别是固定和非可移动的位置，因此房地产也被称为房地产。正是由于房地产业的特点，房地产的“土地”稀缺，所以建在地上的“房子”也很稀缺 - 房价和土地价格都能为房地产带来可观的收入。 。作为一家公司，为了获得更好的发展,一定要有强大的竞争力,才可以在行业中生存下去,也使公司本身及员工永葆青春。一个企业的核心竞争这种力量通常反映在以下层面：盈利能力，增长能力，业务能力和偿付能力。在这四个项目中，毫无疑问代表公司利润的盈利能力更为重要。一、影响房地产公司盈利能力的因素彻底检查影响盈利水平的各种因素，是获取房地产上市公司盈利状况的必要条件。实际上，公司的盈利能力受

9、到许多因素的影响，从公司的角度来看，可以分为内部因素和外部声速。外部因素包括经济环境（经济发展水平，行业规模，产品市场条件，产品竞争力），环境因素，如法律环境（行业指南，税法）。作为客观因素，外部因素不会偏离公司的意愿。公司可以做的是通过改变内部因素来适应外部环境，然后利用外部环境来提高竞争力，扩大市场份额。因此，尽管外部因素和内部因素在公司发展中起着重要作用，但内部因素因其可变性而成为我们的关键研究对象。我们的目标是通过有效调整内部因素来实现资源的合理利用和改善公司内部环境，从而提高公司的盈利能力。其盈利能力主要受两个内部因素影响：内部财务因素和内部管理因素。内部财务因素包括公司规模，资本结

10、构，企业盈利模式，会计政策选择和现金流保证;内部管理因素包括企业的财务控制能力和风险处置能力。以下文章将重点关注内部财务因素：(一)公司规模公司规模是公司的生产经营规模，反映了企业内部生产资料和劳动力的集中度，反过来又反映了公司的生产经营能力。因此，构成公司规模的任何因素都可以作为划分公司规模的标准，大致是：工厂和设备的实际数量，固定资产的原始价值，员工人数，销售额，利润，年产量，年产值等。考虑到固定成本的存在，我们可以认为公司的盈利能力在一定范围内与公司规模正相关。这种正相关性反映在总产出和规模经济上。（2） 公司盈利模式企业盈利模式是企业获取利润的方式。它指的是企业通过整合内部资源和外部资

11、源来创造价值的商业模式。独特的商业模式往往成为企业的核心竞争力，使公司能够实现超过市场平均水平的利润率。众所周知，盈利模式并不仅仅包括公司的行业选择和业务范围。财务人员需要分析企业盈利能力的深层机制，而不是简单地判断企业的行业特征，以找出企业盈利的根本动力。2、 房地产公司盈利能力分析（1） 房地产公司盈利能力分析方法1.数据收集本文研究了上海和深圳上市房地产公司的房地产公司，国泰数据中心的数据公布了2013年公司的年度报告数据（许多公司也公布了2014年度报告数据，因此选择了最近的2013年）年）。不包括H股和B股，数据空缺或数据波动较大的几只股票，共有132只股票。从上海和深圳上市的角度来

12、看，深圳证券交易所上市66家，上海证券交易所上市66家。可以看出，上海和深圳股市的房地产市场上市公司是平等的，这也使得双方研究。重量是相同的。在数据选择方面，本文选择以下指标来代表相对较强的盈利能力：资产收益率X1，总资产净利润率X2，净资产收益率X3，成本和利润率X4，营业利润率X5，每股收益分享X6，每股净资产X7。在这些数据中，资产收益率，总资产净利润率，净资产收益率和每股收益在财务报表中有多种算法。本文使用资本回报率A“（总利润+财务费用）/总资产”;总资产净利润率（ROA）A“净利润/总资产余额”，ROE A“净利润/股东权益余额”，每股收益1“净利润当前价值/已支付资本结束时的资本

13、结束期间“，具体数据可在附表A中找到。2. 分析数据所选用的统计方法（1） 聚类分析法聚类分析算法的本质是根据标准将计算机分成若干组，发送到同一组的样本具有相似的关系或相似的属性。当研究的数据量不大时，人们可以手动对这些对象进行分类。当面对相对较大的数据时，它们将变得无助并且必须依赖于计算机。聚类分析在分组时仅仅考虑对象自己的属性来比较其他对象的特征。在根本上来讲,聚类算法是将总体样本中的单位进行分类以发现数据中的特征和结构,在同一个组中的个体具有相同或者相近的特点,而异于其它组内的对象,这样将同样的对象放在一个组内,可以在没有属性的情况下分离对象，并分别研究每组对象的特征。目前，聚类算法主要

14、分为层次聚类算法，分区聚类算法，基于密度的聚类算法，基于网格的聚类算法等。（2） 因子分析法因子分析是由 Charles Spearman 于1904年首次提出的。首先，变量之间必须相互覆盖信息，并且应研究变量之间的关系，找出可以总结原始变量的几个因素，以便新因子能够反映原始变量的大部分信息。因子分析是多变量统计维数减少的统计方法。其主要目的是减少变量的数量，并使用一些不相关的因子来表示原始变量的原始大部分。（2） 盈利能力的评估企业是一个以盈利为目的的经济组织。盈利模式从根本上决定了企业的生存，决定了企业的最终盈利模式和结构，以及利润额。盈利模式最终为企业带来了很多利润。很难通过其他指标。对

15、于定量分析，只有通过科学的财务指标的计算和比较，才能最终对利润模型进行科学的评价。一方面，股东对公司业绩的判断只能来自会计报表信息。在做出业务决策时，企业可以通过定量分析，因子分析和敏感系数分析等措施，清楚地了解应该在哪些方面加强经济核算，降低生产成本，扩大潜在市场，扩大产品销售，实现业务多元化。一方面，企业盈利水平是企业业绩的外在表现。企业的生存和盈利方式取决于企业在商品管理绩效和产品市场中的表现。公司的业绩不可避免地与公司的战略和盈利模式相关联。企业盈利的财务定量分析使企业管理者和所有者能够更加真实，全面，有效地判断和掌握公司的业务运营。3、 房地产公司盈利的问题新世纪以来,随着我国经济的

16、进一步发展,房地产业也在利用风浪，快速发展，成千上万的房地产公司迅速崛起，变得越来越强大。在内部控制政策方面，中国颁布了与市场相对应的“基本规范”和“应用指南”，形成了具有中国特色的内部控制理论体系的基本框架。房地产企业正在高速发展，内部控制也存在着一定的问题,制约着其健康的发展,具体主要体现在以下方面:（1） 领导阶层对加强内部控制的意识淡薄我国房地产企业从发展初期开始就开始存在着明显的企业产权结构问题,其原因是大股东持有率过高,影响了小股东的权利和利益。同时，这种公司产权结构不利于企业实施控制，执法和监督。在过去的十年里，我一直保持着高质量和稳定的发展。尤其是在2000年到2008年之间,

17、房地生产企业在这段时间内发展迅速，市场非常好，前景尤为乐观。因此，大多数房地产公司注重房地产开发和销售，更加关注外部市场，减少对内部企业的内部控制，而没有意识到公司产权结构存在问题。只着眼与市场没有考虑企业长远的发展不仅需要成本控制、会计控制需要更多的企业内部控制。有些企业甚至将内部控制视为企业发展的源泉,更常引发内部人员之间的矛盾，不利于企业的和谐发展。（2） 缺少相关组织架构大部分房地产企业其实也都制定了自己的内部控制,但多数都形同虚设,没有得到很好的执行,一方面是因为市场好,因此企业重点工作都集中在了房地产开发与销售,另一方面，大多数公司并不太关注内部控制和缺乏相关的组织结构，因此许多内

18、部控制不科学合理，并且经常直接引入其他公司的计划。对自己的企业进行管理控制是不可能的。一旦发生许多细节，就没有计划照顾它。这种内部控制缺乏实用性。故请专业组织架构合理的有针对性的内部控制非常有必要。（3） 企业内外部监督乏力内部审计和监督缺失，激励机制不合理。严格的内部审计和监督是实现内部控制目标的重要途径。内部控制应在治理结构，制度设置，权责分配和业务流程方面形成相互制约和相互监督的局面。企业的内部控制应该是企业的规模，业务范围、风险水平相适应的,并随着实际情况的变化而不断改变。如果企业的内部控制不能应用于实际工作中，即使设计得完美和严谨，也没有实际意义。虽然一些房地产公司已经建立了一些内部

19、控制系统，但总的来说，这些内部控制系统仍然存在不太完善,存在一些缺点,并且没有得到较好的执行。目前大多数房地产企业没有建立与企业内部控制相关的奖惩机制不允许员工投资建设和实施内部控制。内部（4） 财务人员的职业道德和职业素养不能完全满足内部控制的需要。许多会计人员缺乏专业理想和专业精神。他们总是认为自己忙于工作。他们没有时间学习会计规则，充实自己，使自己的思想和会计技能跟上时代的发展。这使他们无法遵守法律和法律，并依法做事。很多单位内部审计人员多为会计部门的工作人员,出现了自己做的账目自己审计,使得企业内部审计多为形式,根本起不到监督和检查的作用。再者,虽然有关部门每年都要处理财务账目，但由于

20、检查范围，时间的限制和检查人员的总体意图，不能为单位的内部控制监督提供有力保障。在实际工作中，大多数会计师都是大专学历，甚至更多的是非会计专业人员，这导致他们的业务处理能力低下，处理会计工作中的差事，不利于内部的实施和监督和控制。（5） 信息水平不足众所周知，中国的信息化发展起点低，步伐缓慢。进而在当前的信息化水平下无法满足企业内部控制的基本要求。在会计信息系统中,企业的所有会计数据都保存在计算机中,所以在现实工作中,没有授权的人可以盗取授权会计师的身份被伪造，伪造，并且不会留下任何痕迹。同时，运用会计信息化软件处理企业会计账目,会计人员对会计数据进行直接的修改或数据的在输入都变得更加容易,这

21、就使得凭证与账簿的保管只是形式,基本起不到监督作用。因此,由于会计信息化系统的不完善,使得企业内部控制工作目标在当前情况下不能很好的实现。4、 完善房地产公司盈利能力（1） 提高企业领导对内部控制的重视，进行风险评估内部控制是一系列用于实现某些目的的管理流程。内部控制的实施通常使用风险管理方法。内部控制是一种基于风险的控制过程，是风险评估和管理的必要过程。通过实施内部控制，可将风险控制在一定的范围内,确保公司的运营按照既定目标进行。风险评估是一种及时识别和系统分析与实现业务活动内部控制目标相关的风险并合理确定风险应对策略的企业。企业应全面，连续地收集相关信息，并根据实际情况及时进行风险评估。此

22、外，建立房地产公司的SWOT分析。完善的SWOT分析可以帮助房地产公司进行更全面的风险评估，从而为公司选择最有利的内部控制的决策。（2） 完善投资决策在当前复杂的国际国内经济环境中，房地产投资能否盈利尚不得而知。今天，随着国家继续实施各种规制和控制政策，房地产业的未来不会很清楚。然而，一些房地产公司仍然根据他们的旧经验投资大笔资金，追求资产增长，不论债务过多，无视资金回报，只关注短期收益，而不是企业的可持续发展。在这种情况下，房地产公司做出的投资决策必须是科学合理的。为了确保资本资产的安全，提高公司的运营效率和盈利能力，企业必须尽可能避免错误的决策。（3） 做预算控制结合房地产企业的日常活动,

23、要采用项目预算预算模型与资本预算相结合。项目预算主要针对公司将要发展的行业目标。预算包括：项目建设的可行性，投资成本的设计规划，项目开发成本和期间费用，贷款计划和最终效益。加强资本结构管理和运营资金管理，最大限度地利用房地产资金加强资本结构管理和流动资金管理，使房地产资金得到最合理有效的利用。通过努力降低成本和提高员工生产力来提高效益。通过分析财务报告中的净现金流量来分析公司的财务状况。具体来说，它包括：现金流出的变化指标可以预测企业是否会面临金融危机，现金流入指标与相应的成本数据相结合，可以反映企业的真实生命力。如果利润增加，现金流下降的现象,则说明企业的收益下降,此时,企业应引起高度重视;

24、若企业在某段时间内利润大于现金流,解释公司怀疑虚构利润。在房地产企业中，净现金流能很好地反映企业的财务风险，因此企业应高度重视，及时评估,及时发现问题并解决问题。（4） 建立有效的房地产企业信息管理系统信息管理是房地产业未来发展的重要组成部分。每个房地产公司也应该使用其计算机和各种先进的网络技术来建立其信息管理系统。从收集到存储，处理，输出和使用，我们必须密切关注以确保信息。完整，准确，及时，权威，易用，满足企业的信息需求。没有足够的有效信息资源，企业其他资源的流动就会失去方向，内部控制就无从谈起,也不再需要。5、 总结通过观察中国房地产开发的现状，以及通过聚类分析和因子分析对中国房地产上市公

25、司的盈利能力进行分析，我们可以理解中国的房地产业仍然处于曲折的渠道。总体而言，住房市场积压了成品房库存，房地产投资热情有所下降。然而，房地产仍然肩负着社会稳定，促进了经济的重大责任。要稳定，发展长期，本土化的商业模式仍然可以使房地产上市公司成为社会的龙头企业。具体而言，通过对集群分析的分类和描述，中国高资产大型房地产上市公司在盈利能力方面发挥了很好的主导作用。房地产投资热情的下降已经威胁到这些霸权公司的盈利能力，但在房地产行业中，万科，招商地产和保利地产仍然可以创造远高于平均盈利能力的高回报。行业。大多数房地产公司处于相对平均水平，这要求这些公司“改变”。好在挑战之中寻找机遇,从“多数”中脱颖

26、而出，然后推动中国的房地产业。对于数量不大但盈利能力较差的企业，必须改变自己的经营方式和盈利模式的缺点，至少不要继续赔钱。从因子分析的结果来看，具有高盈利能力因素分析和评分系统的企业都是聚类分析的优秀类别或优秀类别。可以看出，盈利因素分析的评分系统仍然可信。指标对结果有影响。相比之下，资产收益率，总资产净利润率，净资产收益率，成本利润率和营业利润率（均为盈利指标）对整体评级极为重要，而收益则每股每股。这些净资产指标对总体得分的影响略小。因此，如果房地产上市公司想要在盈利能力上取得突破，就必须确保资产收益率，资产净利润率，净资产收益率，成本和利润率以及营业利润率的良好回报。另外,财务分析除了盈利能力还有从成长,偿债,在开发盈利能力的同时，衡量管理的三个方面还必须考虑到其他能力的共同进步，以提高企业的整体绩效。谢辞：三年的大学学习时间即将结束。我想对母校，父母，亲戚，老师和同学表示衷心的感谢。我非常感谢我的家人对我三年学习的默许支持。感谢我的母校扬州职业大学，我有机会在大学学习三年，这样我就可以继续学习和提高。感谢扬州职业大学的老师。与同学一起关心和鼓励三年。教师在课堂上的热情,课堂下的教诲,学生对学习的热情,以及生活的热情,这些都使我三年充满感情。这个毕业论文的设计得到了老师和同学的极大帮助。我的论文导师