项目前期策划流程

1、2.业务层面2.1.项目前期策划流程2.2.项目规划设计流程2.3.项目建设施工流程2.4.市场与销售流程2.1.1.项目前期策划流程2.1.3.开发管理部管理流程2.1.2.项目前期手续流程2.1.项目前期策划流程流程名称：项目前期策划流程流程名称：项目前期策划流程流程编号：流程编号：2.1.12.1.1流程拥有者流程拥有者：开发管理部：开发管理部时间置业总经理/总经理/董事会办公会开发管理部资金中心开始1 1企划部获取土地信息获得土地相关资料项目粗选进行实地考察资金安排现金流量形成初步可行性分析报告审核？形成详细可行性分析报告审批？通过招、拍、挂获得土地直接与土地方或合作方签订协议结束2

2、25 57 717178 89 91414161611111010191920201818管理中心审核？技研中心成本估算技术可行市场调研成本估算工期安排付款计划10104 411111212营销公司价格预测销售进度提价策略项目定位市场/竞争分析131315152121市场/政策分析报告人员人员人员6 66 66 6战略指导3 3流程名称：项目前期策划流程说明流程名称：项目前期策划流程说明流程编号：流程编号：2.1.12.1.1流程拥有者流程拥有者：开发管理部：开发管理部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出相关表单相关表单1.开发管理部根据政府部门

3、、中介公司、其他社会关系的信息获取土地信息土地信息2.开发管理部获取土地相关资料，如土地证、控制性规划及其他等土地相关资料3.在企划部指导下获得土地信息战略指导4.董事会办公会验证以上资料的完整性、合法性、有效性土地资料的验证结果5.开发管理部与董事会办公会共同进行项目粗选项目粗选结果6.战略、技术、营销公司配合开发管理部实地考察人员7.开发管理部、技研中心、营销公司、战略部进行联合实地考察实地考察结果8.企划部提供提供项目相关市场数据及政策分析报告市场及政策分析9.开发管理部、营销公司、技研中心共同进行市场调研市场分析报告10.技研中心协助进行成本估算和技术可行性分析成本估算、技术可行性分析

4、成本测算表11.管理中心协助进行工期安排及付款计划工期安排、付款计划工程付款计划表12.资金中心协助进行资金安排及现金流预测资金安排、现金流预测 资金安排计划表、现金流量表13.营销公司协助进行价格预测、安排销售进度及提价策略价格预测、销售进度、提价策略销售计划表流程名称：项目前期策划流程说明流程名称：项目前期策划流程说明流程编号：流程编号：2.1.12.1.1流程拥有者流程拥有者：企划部：企划部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出相关表单相关表单14.开发管理部形成初步可行性分析报告初步可行性分析15.总经理、置业总经理经理、企划部对初步可行性

5、分析报告进行审核，审核通过转到14，不通过结束初步可行性分析报告 审核结果16.开发管理部进行市场/竞争分析市场/竞争分析报告17.开发管理部进行项目定位分析项目定位报告18.开发管理部在以上工作基础上，形成详细的可行性分析报告详细可行性分析报告19.总经理、置业总经理经理、企划部对项目进行决策详细可行性分析报告 决策结果20.开发管理部通过土地招、拍、挂获得土地土地获取21.开发管理部直接与土地方或合作方签订协议获得土地土地获取流程名称：项目前期手续流程流程名称：项目前期手续流程流程编号：流程编号：2.1.22.1.2流程拥有者流程拥有者：开发管理部：开发管理部时间开发管理部资金中心企划部管

6、理中心技研中心营销公司开始交纳出让金、契税、交易费资金支持建设用地规划许可证投资项目备案建设用地批准书土地证地形图地下管线测绘资金支持输入输出技研中心技研中心1 13 32 2获得土地4 45 56 67 78 89 9101011111212流程名称：项目前期手续流程流程名称：项目前期手续流程流程编号：流程编号：2.1.22.1.2流程拥有者流程拥有者：开发管理部：开发管理部时间开发管理部资金中心企划部管理中心技研中心营销公司输入输出钉桩成果（包括水准点）技研中心项目部规划方案设计建筑方案设计技研中心技研中心规划审批？规划审批？人防初审消防初审人员支持人员支持人员支持资金支持13131414

7、151518181616171719192121202023232222242425252626流程名称：项目前期手续流程流程名称：项目前期手续流程流程编号：流程编号：2.1.22.1.2流程拥有者流程拥有者：开发管理部：开发管理部时间开发管理部资金中心企划部管理中心技研中心营销公司输入输出方案成果通知书地质勘察技研中心技研中心施工图设计投资计划园林地名人防消防环保供热图纸审查大配套项目报建占道破路临水临电临排资金支持人员技术资金支持资金支持27272828292930303131323233333434353536363737383839394040414142424343资金支持44444

8、545464647474848494950505151人员技术5252建筑工程规证5353流程名称：项目前期手续流程流程名称：项目前期手续流程流程编号：流程编号：2.1.22.1.2流程拥有者流程拥有者：开发管理部：开发管理部时间开发管理部资金中心企划部管理中心技研中心物业输入输出基础定位放线委托规划验线物业备案施工招标监理招标项目部项目部安全委托质量监督委托水泥、墙改基金民工工资保证金项目部项目部前期物业管理服务合同，物业管理服务方案，业主公约资金支持项目部项目部资金支持5454555556565757585859596060616162626363646465656666676768686

9、96970707171流程名称：项目前期手续流程流程名称：项目前期手续流程流程编号：流程编号：2.1.22.1.2流程拥有者流程拥有者：开发管理部：开发管理部时间开发管理部资金中心企划部管理中心技研中心营销公司输入输出开工证基础形象施工项目部营销公司销售证施工进度和竣工交付日期的说明商品房销售方案，面积计算成果表，商品房网上销售数据录入结束7272737374747777757576767878流程名称：项目前期手续流程说明流程名称：项目前期手续流程说明流程编号：流程编号：2.1.22.1.2流程拥有者流程拥有者：开发管理部：开发管理部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输

10、入重要输入重要输出重要输出相关表单相关表单1.前期部获得土地获得土地2.资金中心支持出让金、交易费、契税等费用资金3.前期部交纳出让金、交易费、契税出让金、交易费、契税发票4.开发管理部获得建设用地规划许可证建设用地规划许可证5.开发管理部进行投资项目备案投资项目备案文件营业执照企业资质证书出让合同6.前期部办理建设用地批准书建设用地批准书7.前期部购买地形图地形图8.前期部办理土地正土地证地形图出让合同用地规证三项款交齐证明已付款票据9.资金中心支持地下管线测绘、地形图费用资金10.前期部将地形图转给技研中心地形图11.前期部委托地下管线测绘地下管线图纸12.前期部将地下管线图转给技研中心地

11、下管线图纸13.资金中心支持地界测绘的费用资金流程名称：项目前期手续流程说明流程名称：项目前期手续流程说明流程编号：流程编号：2.1.22.1.2流程拥有者流程拥有者：开发管理部：开发管理部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出相关表单相关表单14.前期部委托地界测绘钉桩成果15.前期部将钉桩成果转交给项目部和技研中心钉桩成果16.技研中心完成规划设计方案规划设计方案17.前期部从技研中心获得规划设计方案规划设计方案18.技研中心配合开发管理部进行规划方案审查人员、技术19.前期部完成规划方案审批规划审批成果出让合同用地规证规划设计方案地形图授权委

12、托书20.技研中心完成建筑方案设计建筑方案设计21.前期部从技研中心获得建筑设计方案建筑设计方案22.技研中心配合开发管理部进行规划方案审查人员、技术23.开发管理部完成建筑方案审批建筑方案审批成果地形图出让合同用地规证总平面建筑设计方案授权书24.技研中心协助开发管理部进行人防初审及消防初审人员、技术流程名称：项目前期手续流程说明流程名称：项目前期手续流程说明流程编号：流程编号：2.1.22.1.2流程拥有者流程拥有者：开发管理部：开发管理部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出相关表单相关表单25.开发管理部进行建筑方案的人防初审人防初审结果2

13、6.开发管理部进行建筑方案的消防初审消防初审结果27.开发管理部得到方案成果通知书方案成果通知书28.技研中心完成地质勘查地质勘查报告29.开发管理部从技研中心获得地质勘查报告地质勘查报告30.技研中心完成施工图设计施工图31.开发管理部从技研中心获得施工图施工图32.前期部完成投资计划投资计划规划方案及成果出让合同地形图资金证明33.资金中心支持大配套的费用资金34.开发管理部办理大配套手续大配套证明35.开发管理部办理园林手续押金证明36.开发管理部办理地名手续地名证明37.开发管理部办理人防手续人防证明38.开发管理部办理消防手续消防证明39.开发管理部办理环保手续环境评估报告40.开发

14、管理部办理供热手续供热证明41.资金中心支持园林、地名、消防、人防、环保、供热费用资金流程名称：项目前期手续流程说明流程名称：项目前期手续流程说明流程编号：流程编号：2.1.22.1.2流程拥有者流程拥有者：开发管理部：开发管理部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出相关表单相关表单42.开发管理部办理项目报建手续报建备案投资计划43.资金中心支持占道、破路、临时水电、临排的费用资金44.管理中心支持占道、破路、临时水电、临排的人员和技术人员、技术45.开发管理部办理占道手续占道批复46.开发管理部办理破路手续破路批复47.开发管理部办理临水手续临

15、水批复48.开发管理部办理临电手续临电批复49.开发管理部办理临时排水手续临时排水批复50.开发管理部办理建筑工程规划许可证建筑工程规划许可证建筑施工图投资计划用地规证出让合同土地证地名/消防/人防建设用地批准书授权委托地形图51.资金中心支持施工图审查费用资金52.技研中心配合前期部完成图纸审查人员、技术投资项目备案流程名称：项目前期手续流程说明流程名称：项目前期手续流程说明流程编号：流程编号：2.1.22.1.2流程拥有者流程拥有者：开发管理部：开发管理部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出相关表单相关表单53.开发管理部完成施工图审查审查批

16、复投资项目备案建筑工程规划证1：500总平面图消防证明地勘报告桩基础检测报告施工图各专业设计书54.资金中心支持基础定位放线委托资金55.开发管理部完成基础定位放线委托委托结果56.开发管理部将委托结果给项目部委托结果57.物业协助开发管理部办理物业备案前期物业管理服务合同，物业管理服务方案，业主公约58.开发管理部办理物业备案物业备案批复营业执照及资质证书建筑工程规证经规划局批准的规划详图前期物业管理服务合同物业管理服务方案业主公约流程名称：项目前期手续流程说明流程名称：项目前期手续流程说明流程编号：流程编号：2.1.22.1.2流程拥有者流程拥有者：开发管理部：开发管理部流程步骤流程步骤工

17、作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出相关表单相关表单59.前期部办理规划验线手续验线纪录60.开发管理部将规划验线记录交给项目部验线纪录61.项目部将施工招标备案交给开发管理部施工招标备案62.开发管理部从项目部获得施工招标备案施工招标备案63.项目部完成监理招标监理招标备案64.开发管理部从项目部获得监理招标备案监理招标备案65.项目部完成安全委托安全委托书66.开发管理部从项目部获得监安全委托书安全委托书67.项目部完成质量监督委托质量监督委托书68.开发管理部从项目部获得监质量监督委托书质量监督委托书69.资金中心支持墙改、水泥基金的费用资金70.前期部办理

18、墙改手续、散装水泥手续墙改、散装水泥证明71.前期部办理民工工资保证金手续保证金证明72.前期部办理开工证开工证用地规证建设工程规证工程质量监督水泥/墙改基金施工合同施工图审查批复安全施工措施备案表建设资金证明投资计划流程名称：项目前期手续流程说明流程名称：项目前期手续流程说明流程编号：流程编号：2.1.22.1.2流程拥有者流程拥有者：开发管理部：开发管理部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出相关表单相关表单73.项目部完成基础形象施工工程达到正负零74.开发管理部从项目部获得基础形象部位工程达到正负零照片75.项目部配合前期部办理销售证施工进

19、度和竣工日期的说明76.营销公司配合前期部办理销售证商品房销售方案，面积计算成果表，商品房网上销售数据录入77.开发管理部办理销售证销售证土地证大配套证明营业执照投资计划地名证明资质证书建筑工程规正物业备案开工证进出形象部位照片总平面施工进度及竣工交付日期说明商品房网上销售数据录入合格证明商品房销售方案面积计算成果表78.开发管理部将销售证交给营销公司销售证流程名称流程名称：开发管理部管理：开发管理部管理流程流程流程编号：流程编号：2.1.32.1.3流程拥有者流程拥有者：开发管理部：开发管理部时间开发管理部人力中心开始企划部1 1战略理解企业文化理解公司战略竞争战略职能战略2 2部门内部战略

20、宣灌战略目标部门内部达成一致目标全体员工共同分解战略目标管理体系形成部门工作计划组织实施计划培训、辅导文化认同目标控制？继续实施完成计划纠偏、调整督促完成3 34 45 56 67 78 810109 91111121213131414流程名称流程名称：开发管理部管理：开发管理部管理流程流程流程编号：流程编号：2.1.32.1.3流程拥有者流程拥有者：开发管理部：开发管理部时间开发管理部人力中心企划部内部考核？达到或超出目标内部激励、表扬落后目标惩罚修正调整激励支持整体战略目标部门考核员工考核结束1515161617171818222219192020212123232424流程名称流程名称：开发管理部管理：开发管理部管理流程说明流程说明流程编号：流程编号：2.1.32.1.3流程拥有者流程拥有者：开发管理部：开发管理部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出相关表单相关表单1.开发管理部对