湖南省衡阳市冠都现代城项目可行性研究报告42647

1、湖南省衡阳市冠都现代城项目湖南省衡阳市冠都现代城项目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 目目 录录 第一章第一章 总论总论 .5 一、项目名称.5 二、项目开发单位.5 三、项目位置.6 四、项目背景及概况.8 五、项目开发的意义.9 六、评价与结论.9 第二章第二章 市场分析市场分析 .12 一、衡阳市概况.12 二、衡阳市经济发展情况.12 三、衡阳城市化进程与房地产发展.14 四、衡阳市房地产供需状况分析.16 五、衡阳市房价水平及变动趋势分析.20 六、项目产品定价分析.29 第三章第三章 项目建设方案项目建设方案 .34 一、项目规划方案.34 二、项目建设计划参数.35 三

2、、土地条件分析.35 四、基础设施分析.36 五、环保分析.37 第四章第四章 项目组织与实施项目组织与实施 .38 一、公司管理团队.38 二、项目开发计划.39 三、项目已完成工作量.39 第五章第五章 投资计划与资金筹措投资计划与资金筹措 .40 一、投资估算.40 二、投资计划与资金筹措.43 三、项目已完成投资额.50 第六章第六章 财务分析财务分析 .51 一、财务分析结果.51 二、财务评价基础.52 三、财务评价基本分析.62 四、不确定性分析.75 第七章第七章 银行效益与风险缓释银行效益与风险缓释 .78 一、银行效益分析.78 二、项目的优势和劣势分析.78 三、项目市场

3、风险缓释.79 四、项目建设风险缓释.80 五、项目操作风险缓释.82 六、融资主体风险缓释.82 第八章第八章 评价与结论评价与结论 .83 附图：项目总平面图附图：项目总平面图 .84 附件：附件： .85 附件 1 衡阳市环境保护局关于冠都现代城环境影响报告书的批复.85 附件 2 关于冠都现代城（a1 地块）房地产开发建设项目备案的通知.86 附件 3 关于冠都现代城（a2 地块）房地产开发建设项目备案的通知.87 附件 4 关于冠都现代城（a3 地块）房地产开发建设项目备案的通知.88 附件 5 关于冠都现代城（a4 地块）房地产开发建设项目备案的通知.89 附件 6 关于冠都现代城

4、 c1 地块房地产开发项目备案的通知.90 第一章第一章 总论总论 一、项目名称一、项目名称 湖南省衡阳市冠都现代城项目 二、项目开发单位二、项目开发单位 香港冠都国际集团有限公司系港资集团性公司，是香港商界知 名人士陈道旺先生于 1990 年投资成立的一家国际性投资公司。经过 十几年的精心经营和资本积累，已经发展成为一家以投资国内房地 产开发为核心业务，集房地产开发及业务管理、酒店经营与管理、 贸易、民航广场运营等为一体的大型外商投资集团。 2005 年底冠都国际集团注册资本达到 10 亿元港币，对外投资达 到 8 亿元人民币，总资产达到 30 亿元人民币，净资产达到 19.4 亿 元人民币

5、。企业经济总量年平均递增 30%，资产质量好，效益稳步上 升，是东南沿海外资公司的一颗明星。 随着国内经济的高速发展，近年来，冠都集团积极投资国内房 地产及酒店等行业，相继在福建福州、湖南衡阳、湖南岳阳、河北 邯郸、山东淄博、辽宁沈阳等地投资开发了多个大型的房地产项目 和五星酒店。 因衡阳冠都现代城为超级大盘，总投资额远超出省市的审批权 限，故将项目分成若干地块并对应成立公司进行开发，使其符合市 级的审批权限，有利于项目前期工作的顺利开展，同时也不违反国 家的政策规定。目前已取得 a1a6 及 c1 共七个地块 873 亩土地使 用权，a1 地块由冠都(衡阳)置业有限公司负责开发建设；a2 地

6、块由 冠都(衡阳)房地产开发有限公司开发建设；a3 地块由冠荣房地产开 发有限公司开发建设；a4 地块由冠盛房地产开发有限公司开发建设； a5、a6 地块由冠昇房地产开发有限公司开发建设；c1 地块由冠都 (衡阳)基础设施建设有限公司开发建设。 三、项目位置三、项目位置 冠都现代城位于衡阳市高新技术产业开发区西北部，基地南临 船山路，西临蒸水河滨江绿化带，东临外环西路绿化带，北临立新 路。项目配合衡阳市委、市政府（距项目约 3km）与各行政部门总体 西迁所带来的城市总体西扩,本项目将成为未来的新城区商务及商业 中心，12 万人居卫星城。 衡阳市高新技术产业开发区（以下简称高新区）是 1992

7、年 6 月 8 日经湖南省人民政府批准成立的省级重点开发区，2006 年 1 月 26 日，通过国家发改委全国第三批省级开发区审核。规划总面积 15.09km2（经修编后面积为 11.6 km2） ，下辖 1 个街道，4 个社区居 委会，8 个村民管理处，现有常住人口 5 万余人。 高新区位于衡阳市区西郊，区位优势明显，交通便捷。蒸水河 从境边流过，湘桂铁路、在建的潭衡西高速、322 国道穿境而行。长 途汽车站、华新客运站建在区内，距衡阳火车站 8 公里，驱车 10 分 钟可上京珠、衡大、衡昆、衡炎、衡岳五条高速，2 小时可抵达长沙 黄花国际机场。 市府市府 本案本案 本案本案 本案本案 高新

8、区坚持高起点规划，高标准建设。截止 2007 年底，已完成 基础设施投资额 19.45 亿元，形成了通畅的路、电、水、气、讯等 网络，生活小区、学校、医院、宾馆、超市、汽车客运站等生活服 务设施配套齐全，公园、广场、风光带和旅游景区独具特色。区内 环境优美，绿地覆盖率达到 40%，是省级园林式单位和烟尘控制达标 区。 项目与蒸湘区相邻，蒸湘区位于衡阳城区西部，面积 101 平方 公里，人口 20 万。境内高等院校和科研院所众多，以南华大学为龙 头的大学城初具规模，正在成为全市的科教文化中心。产业基础良 好，华新大道、蒸阳大道、立新大道、衡钢“二连轧” 、湘南汽贸城 等一批重点基础设施和产业项目

9、相继开工或竣工，拉开了城市骨架。 华菱衡钢集团为龙头的一批大中型企业生机蓬勃，为辖区内配套产 业发展带来了良好机遇。 四、项目背景及概况四、项目背景及概况 衡阳冠都现代城项目是 2006 年下半年衡阳市委、市政府重点招 商引资项目。项目总用地面积 3184.5 亩,其中城市道路及绿化用地 763.5 亩,公园及公建配套 343.5 亩,实用地 2077.5 亩,已陆续办理土 地用地手续 1478 亩,已办证 873 亩。 项目规划总建筑面积约 520 万平方米，其中住宅 400 万平方米， 商业、写字楼、酒店 100 万平方米，公建配套 20 万平方米。该项目 规划建设为融居住、商贸、办公、金

10、融、酒店、休闲等为一体的城 市综合功能区。 项目用地共分为 23 个地块，三个功能区其中 a 区为居住区共 16 区，b 区为公共配套区共 4 区，c 区为商业服务区共 3 区。 项目总体规划思路结合四条南北主干道（长湖路、长丰路、光 辉路、华新大道）引入并在项目内规划二条（凤新街、永安街）和 原有东西向船山路和立新路形成 23 个地块的总体规划，成为一心、 一廊、三公园，一轴的城市综合功能区。 五、项目开发的意义五、项目开发的意义 由于历史的原因，衡阳市城市化水平不高，城区人口密度大、 建筑物间距小。在中心城区 11.6 平方公里,人口平均密度达 28310 人/km2,最高达 64000

11、人/km2,远远超过国家建设部门规定的每平方 公里 1 万人的标准，人均道路和绿地也远远低于规定的标准。老城 区内楼栋之间伸手可及，市内交通拥挤不堪，道路路面破损严重， 排污管沟常年不畅等。为了提高衡阳市的城市化水平，改善人民的 居住条件，松动老城区人口，衡阳市政府提出了要以城市外环路为 基础，推进中心城区东拓南移，西沿北扩，进一步拉开城市骨架的 发展思路。 冠都现代城的建设，是衡阳市建设新城区、改造老城区的重要 举措，适应了人们追求独立、宽松、安静、便利、环境优美的居住 要求，改善了居民的居住环境，提升了城市品位，本项目的开发对 促进衡阳市经济发展、人民生活的提高、基础设施的改善都起着积 极

12、作用。 六、评价与结论六、评价与结论 经过项目的详细策划和全方位的分析论证，对项目建设条件、 建设方案、经济效益、投资风险已有了较为准确的判断，可得出如 下评价结论： 1、本项目融资主体在房地产行业的经验丰富，自有资金比较充 足，投资能力较强，是难得的贷款优质客户。 2、衡阳市的房地产开发经营目前正处于由初期阶段向快速成长 阶段转型时期，市场已累积了较大的需求空间和价格空间，为投资 者提供了难得的投资获利机会。 3、项目是难得一见的超级大盘，直接参与土地一级开发，土地 成本低，比其他项目具有更强的竞争能力。 4、项目整体规划合理，分期开发计划安排周密，融资方案可操 作性强。土地、规划、环保及道

13、路、水、电、气等项目建设条件已 经具备。 5、项目经济效益及社会效益具佳 项目总投资 1066562 万元，利润总额 588976 万元，税后利润 441732 万元，全部投资内部收益率 35.73%，资本金内部收益率 36.68%, 经济效益较好；贷款偿还期 2 年,偿债备付率 107.27%，具有较强的 偿债能力,贷款风险较低；项目的建设可以推动衡阳市城市化建设， 提高衡阳市居住水平和商业档次，具有良好的经济效益和社会效益。 综合上述，认为本项目是一个效益好风险低的优质项目。 项目各项经济评价指标详见表 1.1。 经济评价指标汇总表经济评价指标汇总表 表 1.1 序号指标名称单位项目1 期

14、工程2 期工程3 期工程4 期工程5 期工程 1 项目总投资万元 1066562 137780 158889 166286 244851 358756 2 资金筹措万元 1066562 137780 158889 166286 244851 358756 2.1 项目资本金万元 58000 43625 65636 112292 162314 339616 2.1.1 资本金投入万元 58000 43625 7500 6875 2.1.2 利用上期滚动资金万元 102294 154216 244850 431686 2.1.3 返还上期滚动资金万元 44158 48799 82536 92070

15、 2.2 长期借款万元 90000 30000 30000 30000 2.3 预租售收入万元 918562 64155 63253 53993 52537 19139 2.4 短期借款万元 3 营业收入万元 1921927 185203 246490 280602 511136 698497 4 营业税金及附加万元 106667 10279 13680 15573 28368 38767 5 土地增值税万元 183876 10944 18351 63483 96975 6 利润总额万元 588976 28130 60524 78152 171259 242612 7 所得税万元 147244

16、 7033 15131 19538 42815 60653 8 税后利润万元 441732 21098 45393 58614 128444 181959 9 全投资内部收益率 %35.73 18.37 45.35 29.83 55.75 50.05 10 资本金内部收益率 %36.68 16.25 49.41 29.83 63.19 50.05 11 总投资收益率 %57.66 26.59 43.13 47.00 73.82 67.63 12 资本金净利润率 %761.61 48.36 69.16 52.20 79.13 53.58 13 偿债备付率 %107.27 196.07 216.3

17、8 101.84 14 一期银行贷款偿还期年 2.00 2.00 15 二期银行贷款偿还期年 2.00 2.00 16 三期银行贷款偿还期年 17 四期银行贷款偿还期年 2.00 2.00 18 五期银行贷款偿还期年 第二章第二章 市场分析市场分析 一、衡阳市概况一、衡阳市概况 衡阳市位于湖南省南部，湘江中游，东临株洲，南临郴州，西 接邵阳、娄底，北连湘潭，素有“雁城”之说，是湘南最大的城市 和政治、经济、文化中心，也是对外开放的旅游中心。因市区地处 南岳衡山的南面，顾名“衡阳” 。 衡阳市是湖南省第二大城市，全市辖 5 县 2 市 5 区，总面积 1.53 万平方公里,总人口 729 万。其

18、中城区面积 37.2 平方公里,市区 常住人口 89 万。衡阳交通四通八达，境内公路、铁路、水运十分便 利。衡阳区位优越，紧靠沿海，临近港澳，承东接西，是沿海的内 地，内地的前沿；“扼两广，锁荆吴” ，地处“南北要冲” ，历来是 商贾云集之处和江南主要商品集散地。 衡阳资源丰富，是全国著名的“有色金属之乡” 、 “非金属之乡” 和“鱼米之乡” ；衡阳旅游资源丰富，遍布自然景观和人文景观，特 别是南岳衡山，以山川形胜而独秀，以佛道共荣而扬名，是名闻天 下的集揽胜、探险、度假、避暑于一体的多功能旅游胜地。 本项目所在的衡阳市高新技术开发区是 1992 年成立的省级重点 开发区。高新区位于市区西部，

19、规划总面积为 15 平方公里，首期开 发 5 平方公里。高新区环境优美、交通便捷，基础设施易于配套， 邻近众多政府机关、大专院校等。 二、衡阳市经济发展情况二、衡阳市经济发展情况 1、衡阳 gdp、税收、地方财政收入情况 近几年，gdp 与财政收入同步增长，gdp 由 2003 年的 421.22 亿元上升到 2007 年的 823.51 亿元，财政收入由 2003 年的 14.93 亿 元增长到 2007 年的 31.07 亿元，具体数据见表 2.1。 衡阳衡阳 gdp 与税收统计资料与税收统计资料 表 2.1 单位：亿元 项目 20032004 2005 年2006 年2007 年 gdp

20、 421.22508.44 590.14672.07823.51 税收16.0421.52 28.0236.7336.51 地方财政收入14.9317.29 20.0925.0231.07 2、衡阳进出口与引进外资情况 衡阳市 2003 年进出口总额 1.08 亿美元，2007 年达到 7.73 亿美 元，5 年增长 6.16 倍。2003 年注册外资 1.87 亿美元，2007 年达到 3.8 亿美元。2003 年实际投入外资 1.52 亿美元，2007 年达到 2.37 亿 美元。外贸进出口与引进外资的快速增长成为衡阳经济发展的强大 动力。见表 2.2。 衡阳衡阳进出口及引进外资统计进出口

21、及引进外资统计 表 2.2 单位：亿美元 项目 20032004 2005 年2006 年2007 年 进出口总额1.082.43 3.445.847.73 注册外资1.872.41 3.093.433.8 实际利用外资1.521.591.782.142.37 3、衡阳固定资产投资及消费品零售情况 衡阳固定资产投资 2003 年 107.71 亿元 2007 年达到 227.9 亿元 3 年增长 1.12 倍多,消费品零售总额从 2003 年的 156.04 亿元上升到 272.36 亿元,增长 0.74 倍。见下表 2.3 衡阳衡阳固定资产投资及消费品零售总额统计固定资产投资及消费品零售总额

22、统计 表 2.3 单位:亿元 项目 20032004 2005 年2006 年2007 年 固定资产投资107.71136.56155186.88227.9 消费品零售总额156.04176.28202.55231.08272.36 4、衡阳工业和旅游业发展情况 衡阳工业 2003 年工业总产值 409.19 亿元 2007 年达 666.36 亿 元,增长 0.63 倍多, 旅游收入由 2003 年的 22.07 亿元 2007 年达 41.42 亿元,增长 0.88 倍。见下表 2.4。 衡阳衡阳工业总产值及旅游收入统计工业总产值及旅游收入统计 表 2.4 单位:亿元 项目2003 年20

23、04 年2005 年2006 年2007 年 工业总产值409.19492.86636.95544.05666.36 旅游收入22.0724.5227.533.0541.42 从以数据可以看出，衡阳市经济在近几年在稳步增长，随着广 东省经济的产业升级，大量劳动密集型企业向内地转移，而衡阳距 广东较近，具有区位优势，有着丰富的劳动力资源，较低的土地价 格。衡阳市正积极承接广东向外产业转移，大力发展制造业，以招 商引资和民营经济为动力，争取成为湖南省次级经济中心。衡阳经 济的快速发展，城市化进程的不断提高，居民收入水平的持续增长 是衡阳房地产业规模不断扩大，价格稳步提升的主要动力。 三、衡阳三、衡

24、阳城市化进程与房地产发展城市化进程与房地产发展 衡阳经济的快速发展加快了衡阳城市化进程，城市化使衡阳人 口保持较大幅度增长。2003 年至 2007 年，衡阳市区人口每年平均以 4%的幅度增加，2004 年、2005 年、2006 年、2007 年分别比上年增 加 1.3 万人、4.1 万人、4.4 万人和 4.68 万人，见表 2.5。标志着衡 阳市城市化的速度，人口增加及人均住房面积增加，为衡阳房地产 业发展提供了稳定需求。 衡阳衡阳市城区人口统计资料市城区人口统计资料 表 2.5 年份城区人口（万人）比上年增加（万人）增长率（%） 200385 200486.31.31.53 20059

25、0.44.14.75 200694.84.44.87 200799.484.74.96 平均3.64.01 衡阳城市化进程的快速推进是房地产业发展的强大动力，衡阳 房地产业发展与其他产业同步，2003 年房地产投资 11.51 亿元， 2007 年 23.50 亿元， 5 年增长 1.04 倍多,销售势头良好。见表 2.6。 衡阳房地产投资统计资料衡阳房地产投资统计资料 表 2.6 单位：亿元 序号名称单位20032004200520062007 1房地产开发投资亿元11.5112.4713.3316.5923.50 2房屋施工面积万平方米274.53346.66370.64414.7570.

26、58 其中：住宅万平方米184.97248.14271.49311.58460.13 商业万平方米69.8273.4373.4981.1668.12 办公万平方米10.3811.811.719.0110.68 其他万平方米9.3613.2913.9512.9531.65 3新开工面积万平方米83.11100.62121.87127.87242.59 其中：住宅万平方米61.0881.4894.4284197.84 商业万平方米16.2514.5510.3520.9618.8 办公万平方米0.691.741.442.864.94 其他万平方米5.12.852.915.6520.96 4竣工面积万

27、平方米84.5880.5481.17136.3283.77 5销售量万平方米43.5849.451.01107.85120.91 其中：住宅万平方米38.3442.546.1499.79117.22 商业万平方米4.965.323.136.872.97 办公万平方米0.10.550.140.10.59 其他万平方米0.181.031.61.090.13 6空置面积万平方米39.7526.4935.4228.0518.96 7平均价格元/平方米 其中：住宅元/平方米735899113611721787 商业元/平方米24882645251934833983 办公元/平方米153094213012

28、2302483 其他元/平方米104472711159231483 8销售额万元408545355162247135032174215 9本年购置土地万平方米76.0293.25563.566.19146.58 10土地成交价亿元1.885.19 表中竣工面积、销售面积和空置面积的关系，2003 年2006 年 四年的竣工量都都大大超过销售量，但空置面积却在减少，看似矛 盾，是因为 2006 年以前衡阳市的住宅开发以危房拆建为主，没有大 规模兴起真正意义上的房地产开发，危房拆建一般拆一还一点八左 右，拆一还一的部分为拆迁补偿不计算销售面积，只有 0.8 销售。 2006 年政府开始重点放在新城

29、区开发上，开始了真正意义上的房地 产开发，因此销售量大增，比上年翻番，开始越过 100 万平方米大 关。 四、衡阳市房地产供需状况分析四、衡阳市房地产供需状况分析 1 1、需求预测、需求预测 通过统计过去 5 年衡阳市人口、人均居住面积、城市拆迁量， 再根据人口与人均住房面积模型预测衡阳未来住房需求量，资料的 完整性及资料的可靠性都比较好，预测结果的可信程度也就比较高。 预测结果，2008 年、2009 年、2010 年、2011 年需求量包括拆迁安 置分别为 155.41 万 m2、161.32 万 m2、167.46 万 m2、173.84 万 m2四 年需求总和为 658.02 万平方米

30、。见表 2.7。表中数据来源说明如下： 市区人口数据来源于衡阳市统计信息网统计年鉴，系公安局 统计数据； 人均居住面积，2003 年来源于衡阳市统计信息网统计年鉴， 20042007 年数据，根据衡阳住宅与房地产信息网市场分析资 料中当年销售面积统计，统计方法如下： 本年住房面积=上年住房面积+本年销售面积 人均居住面积=本年住房面积/市区人口 20042006 年分别为 25.31、24.73、24.72，低于统计年鉴 26.96、27.0、27.2，差异主要来自统计口径不同，统计数据可能没 有扣除拆除的房屋面积。 人均居住面积增加是一种趋势，可从住房改善角度反映人民生 活水平提高的指标，有

31、统计规律表明，一般发展较快的城市年均增 加 1 平方米/人左右，发展较慢的城市年均增加 0.51 平方米之间， 衡阳属于特殊城市，城市人口增加很快（年均增幅 4%） ，2006 年以 前住房增加较为缓慢，以致人均住房面积停止不前，甚至出现负增 长。为后续发展留下了空间。2008 年按照年均增加 0.6 平方米/人预 测，应该可以达到，而且是保守估计。 住房面积，按下式计算： 住房面积=市区人口人均居住面积 新增面积，按下式计算： 本年新增面积=本年住房面积-上年住房面积 拆迁补偿面积，拆迁补偿面积虽然可以不算销售，但需要消 耗土地资源。拆迁补偿面积没有确切的统计数据，是根据其他统计 数据大致推

32、算出来的，有一定的准确性，推算方法如下： 拆迁补偿面积=上年空置面积+本年竣工面积-本年销售面积-本 年末空置面积 数据来源于衡阳住宅与房地产信息网2002 年2007 年市场 分析资料。 需求量，按下式计算： 需求量=新增面积+拆迁补偿面积 据统计 2007 年 7 月 1 日至 2008 年 7 月 30 日，13 个月销售面积 为 161.44 万平方米,折算成 12 个月,全年销售面积约为 149 万平方 米，与前面预测的衡阳市 2008 年全年需求量 155.41 万平方米基本 相近。 累计需求量，按下式计算： 本年累计需求量=上年累计需求量+本年需求量 衡阳衡阳市区住宅需求量统计及

33、预测值市区住宅需求量统计及预测值 表 2.7 序号项目单位 2003200420052006200720082009201020112012 1 市区人口万人 8586.390.494.899.48 102.46 105.54 108.70 111.97 115.32 2 人均居住面积万 25.12 25.31 24.73 24.72 24.77 25.37 25.97 26.57 27.17 27.77 3 住房面积（12） 万2135.2 2184.60 2235.61 2343.46 2464.37 2599.78 2741.10 2888.55 3042.39 3202.85 4 新增

34、面积万43.58 49.40 51.01 107.85 120.91 135.41 141.32 147.46 153.84 160.47 5 拆迁补偿面积万 8.7844.40 21.23 26.91 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 6 需求量（4+5）万52.36 93.80 72.24 134.76 140.91 155.41 161.32 167.46 173.84 180.47 7 累计需求量万 52.36 146.16 218.40 353.16 494.07 649.48 810.80 978.25 1152.09 1332.55 2、供应

35、量统计、供应量统计 统计供应量为的是确定 2007 年末存量土地的可开发量，为使供 应量统计与需求量预测口径一致，确保供需分析推理逻辑化，2007 年末存量土地的可开发量包括开发商手中的存量土地可开发量、在 售面积。供应量从 2003 年开始推算，据有关资料 2003 年住房存量 约 7.5 万 m2；在建或未开发的土地存量约 66.67 万 m2，可开发商品 住宅面积约 80.0 万 m2；土地拍卖开始至 2007 年 12 月，累计供应土 地 438.4 万 m2，可开发商品住宅面积总量约 841.8 万 m2。存量土地、 新增土地可开发量及存量商品住宅总计 929.3 万平方米，按 20

36、07 年 人均住房面积及拆迁补偿量推算，2003 年至 2007 年累计提供商品住 宅 494.1 万 m2，即消耗了可开发量总计中的 494.1 万 m2。因此， 2007 年末存量土地可开发量为可开发量总计与累计提供商品住宅之 差额 435.3 万 m2。见表 2.8。 存量土地商品住宅可开发量分析表存量土地商品住宅可开发量分析表 表 2.8 单位：万平方米 序号项目2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年 1 土地 1.1 存量土地 66.7 1.2 新增土地供应量 76.0 93.3 56.4 66.2 146.6 1.3 土地累计 142.7 235.9 292.

37、3 358.5 505.1 2 商品住宅可开发量 2.1 存量土地可开发量 80.0 2.2 存量房 7.5 2.3 新增土地可开发量 61.1 81.594.4 238.3 366.5 2.4 小计 148.6 81.5 94.4 238.3 366.5 3 商品住宅可供应量 148.6 81.5 94.4 238.3 366.5 4 累计可供应量 148.6 230.1 324.5 562.8 929.3 5 每年销售量 52.4 93.8 72.2 134.8 140.9 6 累计已开发量 52.4 146.2 218.4 353.2 494.1 7 年末存量土地商品住宅可开发量 96.

38、3 83.9 106.1 209.7 435.3 3 3、供需平衡分析、供需平衡分析 2007 年末存量土地可开发量 435.3 万 m2，不可能在 2008 年一 年内全部完成开发，有的地块 2008 年开发结束，有的将持续较长时 间，如有的大盘可能持续开发 45 年。2008 年、2009 年、2010 年、 2011 年需求量分别为 155.41 万 m2、161.32 万 m2、167.46 万 m2、173.84 万 m2四年需求总和为 658.02 万平方米。从工程建设周期 分析，开发商的在建项目及存量土地的商品住宅可开发量满足两年 至三年的需求量是合适的，供需基本平衡；当低于 2

39、 年的需求量时 将影响市场供应，因为开发周期需两年左右（从前期准备到交房） ， 即使政府立即投放土地也不能满足两年内的需要，因此可判断为供 不应求；34 年则加大开发商的资金成本，当房价滞涨时，开发商 将无法承受，认为供应量偏大；大于 4 年则认为供过于求。 衡阳市区存量土地的商品住宅可开发量可满足的年限计算如下： 满足年限=435.3/(（155.41+161.32+167.46）/3)= 2.70（年） 分析结论：分析结论：因衡阳市存量土地的商品住宅可开发量可满足的年 限 2.70 年，判断为供需关系基本平衡。供需关系不是影响衡阳市房 地产价格的决定因素。 五、衡阳市房价水平及变动趋势分析

40、五、衡阳市房价水平及变动趋势分析 1 1、衡阳近几年房价水平、衡阳近几年房价水平 （1 1）评价指标）评价指标 如何确定衡阳房价正常价位标准，有的地区流行以一个月工资 买一平方米住房作为合理价位。国际公认的标准是房价收入比。 （2 2）评价标准）评价标准 根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度 相当大。日本是 4 比 1；美国是 3 比 1；而中国各个城市不一而论， 从 10 比 1 到 15 比 1 都有，年深圳市房价比年下 降了，房价收入比从倍下降到倍，房地产 增加值则从年的亿元上升到年的 亿元，年均增长。1998 年对 96 个国家的统 计结果表明，这些国家的房价收入比区

41、间为 0.830，平均值为 8.4、中位数为 6.4。20 世纪 90 年代初世界银行中国局的首席经济师 哈默先生（andrew hamer）在进行中国住房制度改革研究时，得出 一个房价收入比在 36 倍之间比较适当的结论，这是一个世界银行 认为“比较理想”的比例。 其实，合理的（可接受的）房价收入比与城市人均可支配收入 增长幅度和房地产发展阶段有关系，人均可支配收入增长幅度大的 城市，人们对收入预期的信心指数较高和经历还贷困难的周期更短， 因此能承受比一般城市更大的房价收入比。合理的房价收入比与房 地产发展阶段的关系，根据一些中等发达国家的房地产发展轨迹， 一般认为人均 gdp 在 3000

42、 美元至 8000 美元之间，人均住房面积在 3540 平方米以下，是一个城市房地产需求最旺盛和发展最快的阶 段，是一个国家房地产业高速发展时期，这一时期人均可支配收入 增长快，可接受的房价收入比最高。目前中国大多数城市在今后十 年内，乃至更长一段时期，仍处于这一阶段。根据中国过去十多年 房地产发展规律，我们认为中国的房价收入比稳定在 610 倍之间 是可能的，6 左右为保守估计值，8 左右为最可能值，10 左右为最高 值。短期内超过 10，甚至达到 15 都是可能的，但不能长期稳定在 10 以上，过高时则必然回归到合理水平。根据上述分析得出的判断， 收入较快的城市，如沿海城市合理的房价收入比

43、保守估计可取 6、最 可能值 8 和最乐观估计 10；对于中部地区比沿海地区可降低 1；对 于西部地区可降低 2。衡阳属于中部地区，保守估计可取 5，最可能 取 7，最乐观估计取 9。 评价标准：评价标准： 沿海发达城市：低限 6，最可能 8，上限 10 中部地区：低限 5，最可能 7，上限 9 西部地区：低限 4，最可能 6，上限 8 （3）评价准则）评价准则准则准则 房价收入比上限（8 或 9 或 10） ，超高位运行，严重影响需求， 价格滞长或回落。 房价收入比=人均居住面积平均房价/人均可支配收入 衡阳市区房价收入比统计结果见表 2.9。 衡阳市区房价收入比统计衡阳市区房价收入比统计

44、表表 2.9 项目名称2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年 人均可支配收入 72057958849091541068111749 人均居住面积 25.1225.3124.7324.7224.7725.37 实际平均房价 7358991136117217871806 实际房价比 2.562.863.313.164.143.90 表中数据根据衡阳统计局 2007 年统计资料，2007 年全年人均可 支配收入 10681 元，根据调查资料 2007 年平均房价 1787 元/平方米， 测算的房价收入比 4.14。 结论：根据去年衡阳市的房价收入比可以得出结论房价在

45、低位 运行，会刺激需求，目前还有较大的价格上涨空间。 2、中长期价格变动趋势分析方法与参数、中长期价格变动趋势分析方法与参数 预测房价变动趋势，需要竖立一根标杆，这根标杆就是能长期 稳定的合理房价，合理房价可以用下式计算： 合理房价=合理的房价收入比人均可支配收入/人均居住面积 用合理房价与去年平均价格比较，测算本年开始及今后 5 年内 每年的价格合理回归幅度。计算式如下： 预测一年预测一年预测一年预测一年=（合理房价（合理房价（合理房价（合理房价/ / / /当前房价）当前房价）当前房价）当前房价）-1100-1100-1100-1100 实际房价比变化图表 0 0.5 1 1.5 2 2.

46、5 3 3.5 4 4.5 2003年2004年2005年2006年2007年2008年 房价比 预测二年预测二年预测二年预测二年=（第二年合理房价（第二年合理房价（第二年合理房价（第二年合理房价/ / / /当前房价）当前房价）当前房价）当前房价）-2 -2-2-2-1100 -1100-1100-1100 预测三年预测三年预测三年预测三年=（第三年合理房价（第三年合理房价（第三年合理房价（第三年合理房价/ / / /当前房价）当前房价）当前房价）当前房价）-3 -3-3-3-1100 -1100-1100-1100 预测四年预测四年预测四年预测四年=（第四年合理房价（第四年合理房价（第四年

47、合理房价（第四年合理房价/ / / /当前房价）当前房价）当前房价）当前房价）-4 -4-4-4-1100 -1100-1100-1100 预测五年预测五年预测五年预测五年=（第五年合理房价（第五年合理房价（第五年合理房价（第五年合理房价/ / / /当前房价）当前房价）当前房价）当前房价）-5 -5-5-5-1100 -1100-1100-1100 3、衡阳市区价格趋势分析、衡阳市区价格趋势分析 当前的房价收入比表明，目前衡阳市区房价水平处于低位运行， 与全国三线城市及周边相邻城市的房价相比，衡阳目前的商品房价 还处于“低洼期” ，处于一个城市房地产快速发展的初级阶段；随着 成本的提高、需求

48、的旺盛及消费者“追涨”的消费心理和行为，将 造成衡阳房价的上涨；今后衡阳房价下跌的可能性很小，一旦宏观 经济形势高涨、当地经济发展加速和人均可支配收入增长幅度较高， 有大幅上涨的可能性。 衡阳市的分析表明，即使以西部地区的评价标准，房价收入比 低限 4，未来 5 年的售价平均（环比）增幅 7.15%，见表 2.10；最可 能的估计（房价收入比 6） ，未来 5 年售价平均（环比）增幅 16.2%，见表 2.12；乐观的估计（房价收入比 8） ，未来 5 年售价平均 （环比）增幅 23.09%，见表 2.14。房价有爆涨的可能。 4、项目评价采用的价格变动趋势、项目评价采用的价格变动趋势 上述分

49、析结果已由其他城市的发展轨迹得到验证，目前衡阳的 房地产开发远远低于湖南省其他同类城市，房价方面，衡阳与周边 相邻市州也是有差距的。相关数据显示：目前郴州市场上多层产品 最高售价已达到 2850 元/，小高层产品最高售价已突破 3000 元 /，根据郴州统计局数据显示，2007 年初郴州商品房销售均价已达 每平方米 1905 元；株洲城市城市四区 2007 年各类商品住宅均价达 到了每平方米 2330 元。衡阳市 2007 年均价为 1787 元。 由于目前衡阳市人均房价收入比低于 5，甚至低于 4，与全国一、 二线城市相比，衡阳房地产开发尚处于起步阶段,衡阳市的房价处于 低位运行，房价没有下

50、跌的空间，却有较大的上涨空间。衡阳市 2007 年市区人口 100 万，地方财政收入 31 亿元，人均可支配收入 10681 元，平均房价约每平方米 2000 元，房地产每年 100 多万平方 米的开发和销售量，这些与 1997 年的苏州市极为相似（1997 年苏州 市区人口 107 万人，人均可支配收入 7479 元，地方财政收入 39.6 亿元,房地产年开发销售量 100 多万平方米,平均房价每平方米 2000 元左右） 。1997 年以后随着苏州经济的快速发展，10 年间苏州经济 大步跨越，苏州市的房地产开发量、销售量及销售价格都大幅提升， 到 2007 年房地产的年开发销售量达 600

51、 万平方米，平均销售价格达 每平方米 7000 元左右,10 年间房地产的年销售量增长了 45 倍，销 售价格也增长了 34 倍。我们认为衡阳的发展速度虽然不会有苏州 这么快，但发展规律可以借鉴，参照苏州过去 10 多年的发展趋势, 随着衡阳经济的的发展，居民收入水平的提高，居民改善住房的需 求就更迫切，同时由于土地及建材成本的上升，房价也会水涨船高。 我们可以肯定需求旺盛阶段的房价增长跟人均可支配收入增长有着 非常紧密的联系，苏州市 2007 年人均可支配收入为 21260 元比 1997 年 7479 元增长了 2.84 倍,房价增长 34 倍，超过了人均可支配收 入增长，根据衡阳市统计局

52、数据，从 2003 年到 2007 年衡阳市人均 可支配收入如下： 项目名称2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年 人均可支配收入 720579588490915410681 从上表可以计算出，2004 年比 2003 年增长了 10.45%,2005 年比 2004 年增长了 6.69%,2006 年比 2005 年增长了 7.82%,2007 年比 2006 年增长了 16.68%,平均每年增长达 12%（以 2003 年为基数计算 的同比增长） ，参照上述人均可支配收入的平均增长率 12%、最可能 的房价收入比 6 测算（苏州近几年房价收入比稳定在 8 左右）,未来

53、 5 年衡阳房价年均涨幅（环比）为 16.2%。最低限的房价收入比 4 测 算，未来 5 年衡阳房价年均涨幅环比为 7.15%或同比 9.27%。 评价参数确定：评价参数确定：本项目评价，住宅价格按每年同比 8%增长（即 每季增长 2%）来确定项目每年住房销售均价，我们认为这样确定的 房价增长比例是相对保守的，完全能够实现甚至超过。 衡阳房价变动趋势（合理房价收入比衡阳房价变动趋势（合理房价收入比 4 4） 表 2.10 项目名称2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年 人均收入(元) 720579588

54、490915410681 11792.8513020.4414375.8115872.2817524.52 人均面积(平方米) 25.1225.3124.7324.7224.7725.3725.9726.5727.1727.77 每年实际房价(元/m2) 735899113611721787 每年合理房价(元/m2) 1147.29 1257.68 1373.23 1481.23 1724.83 1859.34 2005.46 2164.22 2336.74 2524.24 房价增浮(%) 4.055.946.596.947.15 房价比数据分析报告表房价比数据分析报告表( (当前计算房价比为

55、当前计算房价比为 5)5) 表 2.11 项目名称2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年 人均收入(元)72057958849091541068111792.85 13020.44 14375.81 15872.28 17524.52 人均面积(平方米)25.1225.3124.7324.7224.7725.3725.9726.5727.1727.77 每年实际房价(元 /m2) 735899113611721787 每年合理房价(元 /m2) 1434.12 1572.11 1716.54 1851.5

56、4 2156.04 2324.172506.822705.272920.923155.3 房价增浮(%)30.0618.4414.8213.0712.04 房价比数据分析图表(当前计算房价比为4) 1500 2000 2500 3000 2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年 单位（元） 每年实际房价 每年合理房价 1年回归房价幅动 2年回归房价幅动 3年回归房价幅动 4年回归房价幅动 5年回归房价幅动 房价比数据分析图表(当前计算房价比为5) 1500 1700 1900 2100 2300 2500 2700 2900 3100

57、 3300 2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年 单位（元） 每年实际房价 每年合理房价 1年回归房价幅动 2年回归房价幅动 3年回归房价幅动 4年回归房价幅动 5年回归房价幅动 衡阳房价变动趋势（合理房价收入比衡阳房价变动趋势（合理房价收入比 6 6） 表 2.12 项目名称2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年 人均收入(元)72057958849091541068111792.85 13020.44 14375.81 15872.28

58、17524.52 人均面积(平方米)25.1225.3124.7324.7224.7725.3725.9726.5727.1727.77 每年实际房价(元 /m2) 735899113611721787 每年合理房价(元 /m2) 1720.94 1886.53 2059.85 2221.84 2587.24 2789.013008.193246.333505.13786.36 房价增浮(%)56.0729.7422.0218.3416.2 衡阳房价变动趋势（合理房价收入比 7） 表 2.13 项目名称2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年2008 年2009 年

59、2010 年2011 年2012 年 人均收入(元)72057958849091541068111792.85 13020.44 14375.81 15872.28 17524.52 人均面积(平方米)25.1225.3124.7324.7224.7725.3725.9726.5727.1727.77 每年实际房价(元 /m2) 735899113611721787 每年合理房价(元 /m2) 2007.76 2200.95 2403.15 2592.15 3018.45 3253.843509.553787.384089.294417.42 房价增浮(%)82.0840.1428.4522.

60、9919.84 房价比数据分析图表(当前计算房价比为6) 1500 2000 2500 3000 3500 4000 2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年 单位（元） 每年实际房价 每年合理房价 1年回归房价幅动 2年回归房价幅动 3年回归房价幅动 4年回归房价幅动 5年回归房价幅动 房价比数据分析图表(当前计算房价比为7) 1500 2500 3500 4500 5500 2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年 单位（元） 每年实际房价 每年合理房价 1年回归房价幅动