会计英语中文版

1、中华女子学院20162017学年第1学期会计专业英语课程试卷（论文类）论文题目 浅析营业税改增值税对房地产业的影响 课程代码 1050042013 课程名称 会计专业英语 学 号 130404077 姓 名 史慧丹 院 系 管理学院会计系 专 业 会计学 考试时间 2016年10月27日 考试成绩 6浅析营业税改增值税对房地产业的影响摘要自国务院明确提出，力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革，“营改增”便大步向前。房地产企业“营改增”，既是我国税制改革史上的大事，也是房地产行业发展史上大事，必将给广大房地产企业带来前所未有的挑战和发展机遇。本文首先对当前“营改增”发展的背景及房地产业的现状

2、做了简要概述，得出了房地产行业在经济发展中的重要性，以及税负对房地产行业的重要影响。其次对新的税收政策加以概述，使我们清楚的学习了解增值税税收政策。最后通过学习房地产业新的税收政策，发现探究此次“营改增”对房地产业带来的机遇与挑战。关键词：房地产业，营改增，税负，机遇，挑战 一、营业税改增值税房地产业现状营业税改增值税（以下简称“营改增”）作为十二五期间我国财税体制改革的“重头戏”，是以结构性减税促进稳增长调结构的“关键点”。自2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案到2016年1月，李克强主持召开座谈会，决定2016年要全面推开“营改增”，为了进一步较大幅

3、度减轻企业税负。据统计截至2015年6月底，全国纳入“营改增”试点的纳税人共计509万户。房地产行业是此次“营改增”中备受关注的行业， 因为房地产业在国民经济中起重要作用，是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。 投资、消费、进出口三项是国民经济增长的发动机，而房地产业是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的主要拉动力量。除此之外，对经济增长的贡献房地产业除了直接推动经济增长外，由于房地产业在国民经济链中处于中间环节，具有很强的关联效应。能通过前向效应带动建材、冶金、机械制造、金融等产业，通过后向效应带动装修、家电、金融保险、仪表等相关产业的发展，房地产业的兴旺繁荣能够有力地带动很多产业的兴旺

4、繁荣。增值税全面实施后，在全世界160多个实施增值税或相似税种的国家中，中国将成为增值税税基范围最广的国家。与国际通行增值税税制相比，我国增值税体系将独树一帜，在房地产业，增值税不仅将适用于B2B（企业对企业）或B2C（企业对个人）的交易，同时也将适用于C2C（个人对个人）的交易，这些处理方式在其他增值税国家均不存在先例。如果我国“营改增”进展顺利，其他国家有可能效仿中国从而扩大其增值税的应税范围。二、房地产业“营改增”政策具体内容（一）纳税人1.在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。2.增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过

5、500万元（含本数）的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。（二）征税范围1.根据销售服务、无形资产或者不动产注释规定，房地产业主要涉及以下税目：（1）房地产企业销售自行开发的房地产项目属于销售不动产税目；（2）房地产企业出租自行开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），属于租赁服务税目中的不动产经营租赁服务和不动产融资租赁服务（不含不动产售后回租融资租赁）。2.不征收增值税项目（1）房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。（2）在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债

6、权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。三、“营改增”对房地产业产生的影响（一）房地产业“营改增”的目的“营改增”改革的目的是要整体减少企业的纳税负担，让纳税更加合理和公平。（二）“营改增”给房地产业带来的利好1房地产业“营改增”有利于完善税收链条，增加税收营业税的存在导致增值税抵扣链条中断，建筑安装成本中包含的进项税不能抵扣，造成一些房地产企业重复纳税；营业税改征增值税，使增值税链条基本完整，使纳税人所购的服务类等所含税额可以抵扣。从静态看，营业税改征增值税，原本属于营业税的收入归入增值税收入，增加了增值税收入。从动态看，由于在最终消费以前的各个环节，

7、税收环环相扣，基本消除了重复征税，促进分工，有助提高经济效率，由此也会带来增值税收入的增长。2房地产企业整体税负有望下降房地产“营改增”属于国家推行的“结构性减税”改革的一部分，行业整体税负肯定会有所下降。“营改增”之后的税率与原来的5%的营业税税率相比，表面看似高了，但是考虑到各种抵扣项，单个企业实际税负是高是低很难判断，一般情况下税收成本应该是会有所降低。3.房地产企业市场销量有望增加之前企业缴纳营业税导致了一些房地产企业存在重复纳税的现象。税负重在一定程度上会影响消费者购房或投资的积极性。“营改增”之后，房地产企业成为增值税抵扣链条上的一个环节，建筑安装成本和期间费用中缴纳的增值税都可以

8、抵扣，如果进项税额较大，企业税负则有望下降。对于中小房地产企业来讲，如果年应税销售额在500万元以下，将成为增值税的小规模纳税人，适用税率由5%下降为3%，税负直接降低40%。税负降低了，房地产企业才有可能降价，销量才会提升。从税制改革的方向上看，增值税将来要实现完全的消费型增值税，不动产的进项税届时也可以抵扣。生产和商贸等非房地产企业采购办公用房、生产厂房等取得的进项税也可以抵扣，购买和投资商业地产不仅可以保值增值，抵抗通货膨胀对财富的稀释效应，还能降低企业的增值税负担，投资的积极性将大大增强，也会带来新的市场需求。房屋价格降低和企业主投资需求增加，将会在一定程度上带来房地产市场的繁荣。4.

9、房地产业“营改增”有利于提高各行业竞争能力如今市场房价并不太取决于开发成本，更重要的决定因素是供求关系。今年以来，房地产市场转向为买方市场，房地产走势持续走低下行，市场上存量房压仓整体市场供大于求，尤其是二三线城市。地产开发商面对持续走低的成交量都表现出了极大压力。这种情况下，房地产业营业税改增值税，在某种程度上可以平抑成本，并且有助于进一步提高行业的分工与专业化，同时减轻行业消费者的负担，从而进一步刺激需求，以此种方式形成良性循环，故对试点行业是利好政策。（三）“营改增”给房地产企业带来的挑战1. 政策过渡阶段企业可能遭遇重大损失在“营改增”开始试点的现阶段，很多政策跟房地产企业现实操作存在

10、着差异，真正实施起来还是有相当的困难。并且由于在“营改增”之前房地产企业缴纳的是5%的营业税，突然的变为增值税，可能会使企业蒙受很大损失。如一个房地产完工了，但销售还没结束，若在此时实行增值税，税率从5%增加到11%，由于企业基本完工了，基本上没有进项税可以抵扣。此时销售合同已经出来，价格不能更改，则企业实际上是增加税负成本，造成很大损失。2.相关人员对税收政策不熟悉房地产企业“营改增”之前一直缴纳营业税，税务处理完全不涉及增值税。从财务总监到财务经理，再到一般的财务人员，对增值税的相关规定了解甚少，甚至完全不了解。“营改增”之后给房地产企业带来的最大的挑战，就是从上到下不了解增值税的税收政策

11、，无法利用增值税的税收法规指导约束平时的运营管理工作。不知道会有什么税务风险，也不知道会出什么税收问题，更不知道如何应对突发的税务问题和提前防范。在这种情况下，企业是无法做到控制企业税务风险和税收负担。有人说房地产企业的财务人员从上到下可以恶补增值税的税收知识，但恶补也需要时间，也有一个过程。政策不熟悉的挑战是所有“营改增”企业的共同要面对的风险，任何企业都不肯能幸免，唯一不同的是，有的企业熟悉时间较快，有的较慢。3.财务处理难度增加根据现行的增值税税法规定，增值税的纳税人分为小规模纳税人和一般纳税人，两类纳税人的税务处理和征管规定是不一样的。对于增值税一般纳税人来讲，由于增值税是价外税，采购

12、和销售都要进行价税分离，取得的进项税专用发票还需要在规定的时间内去主管税务机关认证。“营改增”初期，财务人员面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和税务核算的转化等难题。另外由于营业税是对营业额直接征税，只需增加一个会计科目，核算模式简单易懂。而增值税采用抵扣的核算模式，其应纳税额等于销项税额减进项税额，需增加是十个会计科目，核算难度较原来大幅增加。“营改增”不仅改变了企业的会计核算体系，同时还带来了开票系统、报税系统、认证抵扣、税款缴纳等操作方面的一系列新问题，账务处理稍有不慎便会产生风险。4.可抵扣的进项额不足，部分房地产企业税负或大幅上升“营改增”的目标是通过改革实现只对产品或者服务的增值部分纳税，从而减少重复纳税环节。从全国“营改增”试行和先期“营改增”行业的反馈情况来看，大多数的企业实现了税负下降，但也有