2020房地产行业分析研究报告

1、2020房地产行业分析研究报告目 录一、产业园区直接受益于基础设施公募 REITs，5 年后市场累计规模可达约 809 亿 2（一）产业园区整体情况 2（二）权属清晰、重点区域内的成熟优质产业园区将最先受益 3（三）5 年后产业园区为底层资产的公募 REITs 规模累计可达 809.62 亿 5（四）产业园区 REITs 试点有利于盘活存量资产、提升企业资产运营水平，长租公寓及商业地产落地可期 7二、投资建议 8三、风险提示 8一、产业园区直接受益于基础设施公募 REITs，5 年后市场累计规模可达约 809 亿高科技产业园区、特色产业园区等园区资产是本次基础设施 REITs 的重要底层资产之

2、一。中国证监会、国家发展改革委联合发布的关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知（以下简称通知）和证监会发布的公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）关于产业园区的表述有：1）基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产 业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产。2）聚焦重点区域。优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。3）鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。（一）产业园区整体情况根据中国开发区审

3、核公告目录（2018 年版），我国共有 552 家国家级产业园区。其中，经济技术开发区数量最多，达 219 家；高新技术产业开发区和海关特殊监管区，数量分别为156 家和 135 家；边境/跨境经济合作区与其他类型开发区数量较少，分别为 19 家和 23 家。我们对开发区主导产业进行了考察，统计了出现次数 40 次以上的产业。从产业分布来看，机械电子制造与信息化、食品饮料与农副产品加工、生物医药与化工新材料等产业占据主流地位，合计占比超过 75%。建材、纺织、汽车、电力、环保等产业亦有一席之地。全国 31 个省级行政区均有产业园区坐落。从区位分析的角度来看，劳动力资源对产业园区分布的影响至关重

4、要。产业园区的建设发展需要吸纳各层次的就业人员，因此往往布局在劳动力资源丰富的地区。产业园区中分布数量最多的十个省份分别是河北、山东、河南、四川、湖南、江苏、广东、安徽、湖北和浙江，上述十个省份也正好是我国人口排名前十的人口大省。整体趋势来看，省内人口与省内产业园区数量之间有强烈的正相关性。具体到城市来看，除劳动力资源因素仍占主导作用外，行政级别对产业园区数量的影响也较为显著：城市行政级别越高，经济实力就越强，所能获得的优惠政策广度及其支持力度也会相对越大。图 1：国家级产业园区类型分布图 2：产业园区主导产业分布经济技术开发区高新技术产业开发区 海关特殊监管区域边境/跨境经济合作区 其他类型

5、开发区装备制造机械电子电子信息食品 农副产品加工 生物医药新材料化工 建材纺织服装汽车及零部件 新能源物流电力节能环保金属制品资料来源：中国开发区审核公告目录，中国银河证券研究院资料来源：中国开发区审核公告目录，中国银河证券研究院图 3：国家级产业园区区域分布160120001401000012080001008060006040004020002000开发区数量人口资料来源：中国开发区审核公告目录（2018 年版），中国银河证券研究院（二）权属清晰、重点区域内的成熟优质产业园区将最先受益根据通知和征求意见稿对试点项目的要求来看，试点项目需具备的主要特征包括： 1）权属清晰；2）经营 3 年以

6、上，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营的能力、较好的增长潜力；3）现金流来源具备较高分散度，且主要有市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。基于以上要求，我们认为以下类型的产业园区不适合作为公募 REITs 的底层资产：1）处于开发初期不成熟的园区；2）以土地一级开发为主要收入的园区；3）由政府补贴为主要收入的园区。综合来看，具有以下特征的产业园区最有可能作为试点项目：1）位于通知聚焦的重点区域；2）市场化运营了一批成熟的厂房或者办公楼；3）权属清晰；4）园区定位为高科技产业园区或特色产业园区。我们梳理了中国代表性房地产企业的园区业务运营的情况。表 1：中国代

7、表性房地产企业园区概况企业名称产业园区概述产业园区及不动产设施详情2019 年，公司各地产业园区新增签约入园企业 545 家，新增签约公司在“政府主导、企业运作、合作共赢”的开投资额 1,956.13 亿元，同比增长 17.84%，其中环京区域新增入发性 PPP 市场化运作机制下，坚持核心都市圈聚园企业 115 家，新增签约投资额 337.40 亿元，同比增长 32.83%；焦战略，打造“3+3+N”核心都市圈格局。公司在环北京以外区域新增入园企业 430 家，新增签约投资额 1,618.73持续精耕京津冀都市圈的基础上，密集布局长三华夏幸福角（南京、杭州、合肥）都市圈，加快布局粤港亿元，同比

8、增长 15.13%。公司产业新城基础设施和公共设施建设方面，运营厂站 44 座；建成 15 座学校，在校学生数超过 1.2 万澳都市圈三个高能核心都市圈；推进布局郑州、人；城市运营服务作业面积共计约 6,600 万平方米；商业运营面武汉和成都都市圈三个高潜核心都市圈，以及其积 115 万平方米；住宅物业接管户数 32 万户，住宅物业管理面积他潜力核心都市圈。4,443 万平方米。招商蛇口公司以“中国领先的城市和园区综合开发运营服2019 年，公司持有或运营的意库系、网谷系和智慧城系特色园区务商”为战略定位，以独特的“前港中区后 城”综合发展模式，全面参与中国以及“一带一 路”重要节点的城市化建

9、设。经过 40 年的开发建设与运营管理，“蛇口模式”衍生出的“前港-中 区-后城”综合发展模式，以港口或者交通枢纽港、人流聚集的枢纽为切入口，以临港的产业园区为 核心和主要载体，配套城市的新区开发，通过港区城的有机融合、协同发展形成产城融合生态圈。面积达 384 万平方米；产业新城/小镇已经获取 8 个项目，占地面积约 175 平方公里。报告期内，粤东新城已启动创新政企合作模式，苏州金融小镇已进入全面建设期；常熟“城市会客厅”琴湖小镇，已锁定相关产业资源，项目首批实现销售。苏州高新公司立足“高新技术产业培育与投资运营商”的战略定位。以旅游地产运营为基础，在苏州、徐州两地打造主题乐园并配建住宅项

10、目，积累“地产+产业”开发经验；通过挖掘“地产+大健康”的协同效应打造生命健康小镇，实现“园区运营+股权投资”的经营模式。2019 年，公司新增土地储备面积 24.34 万平方米，计容建筑面积41.06 万平方米，位于苏州高新区核心区域和生命健康小镇规划范围内； 在生命小镇规划范围内储备 2 宗住宅用地，土地面积合计 14.10 万平方米，计容建筑面积合计 16.46 万平方米；旅游板块完成营收 1.54 亿元，接待游客 139.13 万人次，分别同比增长 24.26%。在建的两大主题乐园计划于 2020 年开园迎客；2019 年，公司旗下 5 座污水厂累计处理污水 8,256.84 万吨，同

11、比增长 14.58%；污水公司实现营业收入 2.20 亿元，净利润 0.19 亿元，分别同比增加 10.00%和 35.71%。中新集团公司以“筑中国梦想、建新型园区”为已任，作 为苏州工业园区开发主体，同时也是中国和新加 坡两国政府间最重要的合作载体，在商务部国家 级经济技术开发区综合发展水平考核中实现四连 冠。公司拥有较为完整的园区开发运营产业链和 独特的核心能力。公司以园区开发运营业务为主，同时从事园区的招商代理和工程代理等业务。2019 年，土地一级开发方面，布局了苏通、中新苏滁、中新嘉善等产城融合园区，布局了苏银产业园，投资缅甸项目，实施了海虞、凤凰、宿迁等项目；在规划建设方面，完成

12、路桥建设计 13.5公里，景观绿化 23 万平米，夜景亮化综合提升改造 200 万平米；在载体配套方面，集团在苏州工业园区总租赁面积到 164 万平米；共吸引入驻企业超过 400 家，其中世界五百强企业 15 家；在绿色公用业务方面，持续保障园区水、电、气的稳定供给，全年供水量 1.63 亿吨，污水处理 1.35 亿吨，天然气 3.74 亿立方，供热174 万吨，上网电量 33 亿千瓦时，园区污泥处置项目截至 2019年底累计处理餐厨垃圾 7.8 万吨。张江高科公司定位于高科技产业投资商和科技园区集成服务商。公司聚焦“中国芯”，投资领域主要专注于集成电路、新一代信息技术、生物医药、金融和智能制

13、造。推进上海集成电路设计产业园开发建设，助力集成电路产业成为具有一流竞争优势的产业集群；结合国家战略布局，围绕主导产业和战略性新兴产业，加大招商引资力度，存量资产运营良好；同时提升实体孵化器能级，营造良好创新创业环境。2019 年，公司园区综合开发销售收入为 5.40 亿人民币，较同期增加 239.75%，带来公司全年营业收入、营业利润、利润总额较上年同期增加。公司持有待开发土地 42.29 平方米，其中包括集电港（24.67 万平方米）、欣凯元（5.49 万平方米）；公司出租的房地产面积为 107.40 万平方米，其中厂房（包括厂房+研发楼）35.15 万平方米，办公楼 5.61 万平方米，

14、公寓 17.01 万平方米，研发楼 40.72 万平方米，出租房地产的租金收入为 7.55 亿元。上海临港公司以产业园区的开发建设、运营管理、综合服务为主业，坚持服务于上海自由贸易区、上海科创中心及长三角一体化建设等国家战略。以租售结合、产投联动、服务配套为经营特色，通过 “业态、形态、生态”的整体融合开发，培育“基地+2019 年，漕河泾重组完成后，上海临港总在租面积达到 180 万平方米，较上年末增加 309.09%，报告期内出售面积达 12.8 万平方米，较上年末增加 93.94%。上海临港新增土地储备面积约 44 万平方米，上海临港及下属控股子公司共计持有待开发土地面积约52.5 万平

15、方米。其中，南桥园区持有待开发土地面积约为 7.5 万基金”的产业平台，形成“科技、人才、信息、平方米，浦江园区持有待开发土地面积约为 28.0 万平方米，松江环境、能源、居住、生态”的服务体系，有效促园区持有待开发土地面积约为 15.8 万平方米，漕河泾园区持有待进优质资产积累，积极增加产业投资回报，持续开发土地面积约为 1.2 万平方米。公司土地储备规模合理，为公拓宽园区服务收入，逐步形成以产业地产为载体、司未来发展奠定良好的基础。以科创产业为特色、以产业集聚为支点、以产业升级为动能的发展模式，持续打造“产城融合、产金融合、产学研融合”的高口碑产业地产品牌。公司以区域性园区开发为主业，公司

16、未来定位为“新兴城区开发运营商”，基于所特有的“区域集成开发能力”，力争成为专业化的新兴城区与产业2019 年，公司充分发挥园区开发平台公司的优势与担当，全力推发展的资源整合者、方法创新者、综合服务者和进战略招商，落户博世公司无人泊车研发测试基地、上海中德创未来实现者；以高效的资源配置手段和系统化的新中、华为车联网研究中心及全球创新中心、上汽智能网联汽车园区布局，深度挖掘产业与服务的内在价值，不电子创新中心、中国信通院 5G 标准研究和检测实验室等。还引进浦东金桥断完善园区集成服务产业链，通过招投联动的发了包括华人运通、几何伙伴智能驾驶、馨联动力系统等在内的一展模式，促进公司与区域和产业发展的

17、共生共赢，批优质项目。11 月，南区顺利通过验收，正式升格为综合保税区。向“城区开发产业投资运营服务”三轮驱动公司紧抓政策契机，成功引入博莱科信谊项目，租赁面积达 1.2转型。公司结合上海自贸区、科创中心和科创板万平方米。公司持有各类经营性物业约 235 万平方米，总体出租等国家战略，紧抓金桥开发区城市副中心建设契率达到 81%（不含酒店），居业内领先水平。机，提升资源价值，拓展转型发展的途径，逐步实现资源、资产、资本的良性循环。资料来源：公司公告，中国银河证券研究院（三）5 年后产业园区为底层资产的公募REITs 规模累计可达809.62亿从我国目前类 reits 发行的总量和类型上看，我国

18、 REITs 的发展还处于起步的阶段。2014年开始，我国类 reits 的发行只数和规模逐步增长，2019 年我国类 reits 发行规模 487.5 亿，发行只数 24，累计发行金额 1402.81 亿，累计发行只数 68 只，发行规模的年复合增长率为 38%。从行业类型开看，购物中心和写字楼占比最大，分为为 31%、23%，园区占比为 5%，规模为24.38 亿元。我们认为随着公募 reits 的加速发展，园区项目 reits 规模将更上一层楼。与中国相比，美国的 reits 发展已经相对成熟，reits 的发行规模从 1971 年发展初期的 14.94 亿元增长到了 2019 年的 1

19、3288.06 亿元，截至 2020 年 4 月工业类型 reits 占比为 11%。我们认为随着公募 reits 的加速发展，中国与美国的 reits 市场规模的差距将逐渐缩小，优质的产业园区类项目在政策的鼓励下占比也将逐渐提高。基于以上的分析，我们做出如下假设：1）2021-2025 年我国类 reits 发行金额的年均复合增长率为 45%2）2021-2025 年产业园区类 reits 项目占比分别为 6%、7%、8%、9%、10%基于以上假设，我们测算出 5 年后产业园区类 reits 项目的累计发行规模为 809.62 亿元。图 4：国内类 reits 发行规模图 5：国内类 rei

20、ts 发行规模亿元60030500254002030015200101005年份发行只数累计只数发行规模（亿）累计金额（亿）20142296.0596.05201546130.85226.92016814131.25358.1520171630291.38649.5320181444265.78915.3120192468487.51402.8100201420152016201720182019资料来源：Wind，中国银河证券研究院当年发行规模当年发行只数资料来源：Wind，中国银河证券研究院图 6：我国类 reits 以各行业为底层资产的占比情况购物中心图 7：美国 REITs 发行规模及

21、增速14000120.00%写字楼, 23%社区商业, 1%基础设施, 8%零售门店, 18%购物中心, 31%酒店, 7%工业园区, 5%租赁住房, 12%酒店工业园区租赁住房零售门店基础设施社区商业写字楼120001000080006000400020000市值(亿美元)增速100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%1971197319751977197919811983198519871989199119931995199719992001200320052007200920112013201520172019-60.00%资料来

22、源：Wind，中国银河证券研究院资料来源：Nareit，中国银河证券研究院表 2：2020 年 4 月 FTSE 美国权益型 REITs 的各行业类型占比NumberofConstituentsFTSE Nareit All Equity REITs1621,030,111,822100.00%FTSE Nareit Equity REITs153802,104,52777.87%Industrial13114,286,44411.09%Office1879,569,8487.72%Retail3297,903,5139.50%Shopping Centers1834,626,1913.36%

23、Regional Malls625,201,9592.45%Free Standing838,075,3623.70%Residential21153,201,34214.87%Apartments15108,685,80710.55%Manufactured Homes323,967,6192.33%SectorMarket Capitalization（$）weight%Single Family Homes320,547,9161.99%Diversified1642,930,4034.17%Lodging/Resorts1524,386,6942.37%Health Care1785,

24、618,0868.31%Self Storage554,416,1445.28%Timber422,162,4242.15%Infrastructure5205,844,87119.98%Data Centers5112,936,78410.96%Specialty1136,855,2703.58%资料来源：Nareit，中国银河证券研究院表 3：产业园区类 reits 项目规模测算年份年均复合增速园区占比当年发行规模（亿元）累计发行规模（亿元）202145%6%42.41112.55202245%7%71.75184.30202345%8%118.90303.20202445%9%193.95497.15202545%10%312.47809.62资料来源：Nareit，中国银河证券研究院（四）产业园区 REITs 试点有利于盘活存量资产、提升企业资产运营水平，长租公寓及商业地产落地可期产业园区 REITs 试点有利于盘活产业园区企业的存量资产，提升直接融资比重，降低企业的杠杆率。本次公募 REITs