伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案

1、谨呈：伟东置业集团凌峻地产（中国）有限公司凌峻地产（中国）有限公司 20102010年年3 3月月1919日日伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案内容导读内容导读一、项目周边及市中心在售重点商业项目研判一、项目周边及市中心在售重点商业项目研判二、项目周边主要商业街租金调查分析二、项目周边主要商业街租金调查分析三、住宅地块商业销售策略汇总及操作三、住宅地块商业销售策略汇总及操作四、附件四、附件（包括自营扶持基金、商业价值培育计划、三年回购协议书、市调整理数据、价格表格等）项

2、目周边及市中心在售重点商业项目研判项目周边及市中心在售重点商业项目研判一一伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案项目周边项目周边伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案中防商街中防商街百通大厦百通大厦宝龙城市广场宝龙城市广场宝达大厦宝达大厦苏宁广场苏宁广场银座商城银座商城伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案市中心市中心太古百货太古百货金街购物广场金街购物广场伟东城市广场住宅地块商业销售策略执

3、行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案小结：小结：1 1、项目周边同时在售（待售）商业项目多达、项目周边同时在售（待售）商业项目多达6 6个，已确定在售面积约个，已确定在售面积约2.42.4万方万方（百通大厦0.6万方，中防商街1.8万方，苏宁广场、宝龙城市广场以及银座商城出售面积未确定），市场竞市场竞争压力不小；争压力不小；2 2、竞争项目产品各异，、竞争项目产品各异，既有百通大厦的商场铺、中防商街以及市中心金街、太古百货的地下地铁小商铺、以及宝龙城市广场的临街铺和商场铺，投资客户可选择余地大；投资客户可选择余地大；3 3、目前周边在售商铺售价在、目前周边在售商铺售价在2-42-4万

4、元万元/ /，根据产品、地段不同售价不同，根据产品、地段不同售价不同，如宝达大厦临街2层联体铺售价约2万元/；百通大厦商场铺，首层临街3-4万元/，二层商场铺2万元/等；4 4、地铁商业物业的概念被广泛运用，但挖掘深度不够，、地铁商业物业的概念被广泛运用，但挖掘深度不够，例如中防商街、金街、太古百货等；项目推广中地铁物业概念可以更深入，但不会是唯一主线；项目推广中地铁物业概念可以更深入，但不会是唯一主线；以上项目调查分析仅为此方案策略参考，具体的详尽商业项目调查报告将会在下阶段提交。以上项目调查分析仅为此方案策略参考，具体的详尽商业项目调查报告将会在下阶段提交。项目周边主要商业街租金调查分析项

5、目周边主要商业街租金调查分析二二伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案附件：伟东城市广场住宅地块商铺销售策略相关文件2.24商业街调查资料整理.xls住宅地块商业销售策略汇总及操作住宅地块商业销售策略汇总及操作三三伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案1、项目面积大总价高，临街铺王的产品特点明显，明显区别于其他项目的商场铺和地下地铁小商铺；采用“三年回购

6、三年回购”的策略更体现对项目高品质的高度自信，也是明显区别于其他项目的策略之一；此策略主要针对所有商铺、所有客户；针对所有商铺、所有客户；2、返租手段采用普遍，市场接受度也高，例如太古百货、宝龙城市广场等，一般回报率高于6%；我们采用6%、7%、8%的三年返租“商业价值培育计划商业价值培育计划”是有竞争优势和市场的；此策略主要针对南侧商铺、投资客；南侧商铺、投资客；3、市场上对于自营客户的手段不多，例如金街的“大学生创业扶持”，项目采用“自营扶持基自营扶持基金金”策略，具有区别于其他项目并有市场号召的作用；此策略主要针对所有商铺、自营客；所有商铺、自营客；4、市场上大部分项目都采用持有部分物业

7、，销售其余部分的策略，统一规划、统一招商、统一经营、统一管理不再是核心竞争力；因此，“推广支持推广支持”、“加盟商家协助加盟商家协助”策略是必须实行的，但只是辅助策略；此策略主要针对所有商铺、所有客户。所有商铺、所有客户。从市场而来的销售策略：从市场而来的销售策略：伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案策略汇总策略汇总1 1号楼号楼3 3号楼号楼5 5号楼号楼伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案策略一：自营扶持基金策略一：自营扶持基金伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行

8、方案策略一：自营扶持基金策略一：自营扶持基金策略二：商业价值培育计划策略二：商业价值培育计划策略四：推广支持策略四：推广支持策略三：三年回购策略三：三年回购策略五：加盟商家协助策略五：加盟商家协助1 1、目的、目的1）一般购买商铺的投资客占70%比例，但高质量的自营客户是项目取胜于其他项目的主要资本，因此需要此政策吸引此类客户2）设置品牌准入制，只有符合我们要求的品牌才能享受自营扶持基金，从而控制进驻商家质量和保证项目未来经营情况3）可体现住宅地块商业是大商业组成部分，体现伟东集团“永续经营”的核心理念2 2、对象、对象所有商铺、自营客伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地

9、块商业销售策略执行方案策略一：自营扶持基金策略一：自营扶持基金策略二：商业价值培育计划策略二：商业价值培育计划策略四：推广支持策略四：推广支持策略三：三年回购策略三：三年回购策略五：加盟商家协助策略五：加盟商家协助3 3、执行人、执行人经营管理公司是伟东集团控股下属机构，拥有经营扶持基金发放标准制定权及经营扶持基金的审核权、发放权，并且有是否发放经营扶持基金的绝对酌情权。4 4、发放额度标准、发放额度标准300平方米以上10万元250-300平方米（含300平方米）8万元200-250平方米（含250平方米）6万元200平方米（含200平方米）以下5万元5 5、获得扶持基金的标准、获得扶持基金

10、的标准具体参考附件伟东城市广场自营扶持基金发放协议书伟东城市广场自营扶持基金发放协议书 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案6、审核流程、审核流程第第1步步申请人须在开业之前向经营管理公司提出书面申请表，如实提交伟东城市广场自营扶持基金申请表伟东城市广场自营扶持基金申请表 的各项内容并提交所需的各项证明文件。策略一：自营扶持基金策略一：自营扶持基金策略二：商业价值培育计划策略二：商业价值培育计划策略四：推广支持策略四：推广支持策略三：三年回购策略三：三年回购策略五：加盟商家协助策略五：加盟商家协助伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住

11、宅地块商业销售策略执行方案6、审核流程、审核流程第第2步步经营管理公司在接到申请人所提交的申请表及相关证明文件后，对申请人身份、相关物业及申请人拟经营的品牌进行初步审核，核实无误申请表及相关证明文件归档备案，经营管理公司开具伟东城市广场自营品牌商家进驻同意伟东城市广场自营品牌商家进驻同意书书 给申请人。策略一：自营扶持基金策略一：自营扶持基金策略二：商业价值培育计划策略二：商业价值培育计划策略四：推广支持策略四：推广支持策略三：三年回购策略三：三年回购策略五：加盟商家协助策略五：加盟商家协助伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案6、审核流程、审核流程第

12、第3步步申请人在住宅地块商铺交付使用后进行开业装修前须向经营管理公司进行备案，提交商铺装修标准、装修预算等相关书面材料，经营管理公司收到申请人呈报的材料后，将进行初步审核并全程对装修过程进行监督，装修完成后还需进行综合验收，保证商铺装修符合申请人提报的标准。策略一：自营扶持基金策略一：自营扶持基金策略二：商业价值培育计划策略二：商业价值培育计划策略四：推广支持策略四：推广支持策略三：三年回购策略三：三年回购策略五：加盟商家协助策略五：加盟商家协助伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案6、审核流程、审核流程第第4步步开业后，经营管理公司将对申请人的经营进

13、行全程监督，确保申请人的经营符合经营管理公司的管理规范，并配合大商业组织的统一推广活动；开业届满一年后，经营管理公司将根据住宅地块商铺经营扶持基金发放标准住宅地块商铺经营扶持基金发放标准及商家的经营情况进行严格审查（按照伟东城市广场自营扶伟东城市广场自营扶持基金审核表持基金审核表 进行审核），最后核准申请人是否具有取得经营扶持基金的资格。策略一：自营扶持基金策略一：自营扶持基金策略二：商业价值培育计划策略二：商业价值培育计划策略四：推广支持策略四：推广支持策略三：三年回购策略三：三年回购策略五：加盟商家协助策略五：加盟商家协助伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售

14、策略执行方案6、审核流程、审核流程第第5步步凡符合最后核准取得经营扶持基金的申请人，须在经营管理公司发出的伟东城市广场自营扶持基金领取通知单伟东城市广场自营扶持基金领取通知单 后7个工作内，携带个人身份证明、伟东城市广场自营品伟东城市广场自营品牌商家进驻同意书牌商家进驻同意书 及住宅地块商铺经营扶持基金领取通知单前往指定地点办理领取手续，该基金将通过银行转账的方式汇入申请人指定帐号。注：上述协议、合同、表格等作为附件提交。伟东城市广场住宅地块商铺销售策略相关文件伟东城市广场自营扶持基金相关合同、协议、申请表等.doc策略一：自营扶持基金策略一：自营扶持基金策略二：商业价值培育计划策略二：商业价

15、值培育计划策略四：推广支持策略四：推广支持策略三：三年回购策略三：三年回购策略五：加盟商家协助策略五：加盟商家协助伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案7 7、目前需准备事宜、目前需准备事宜1）由伟东集团的法律顾问审核伟东城市广场自营扶持基金发放协议书伟东城市广场自营扶持基金发放协议书；2）伟东集团审核发放流程、标准与相关表格，以便于向客户公布经营扶持基金的细节；3）成立经营管理公司，着手前期客户审核与相关文件的明确。策略一：自营扶持基金策略一：自营扶持基金策略二：商业价值培育计划策略二：商业价值培育计划策略四：推广支持策略四：推广支持策略三：三年回购

16、策略三：三年回购策略五：加盟商家协助策略五：加盟商家协助1伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案8 8、发放自营扶持基金后均价、发放自营扶持基金后均价 按照所有商铺皆为自营情况计算，总共需要增加409万元，销售均价从2.8万元/增加到2.82622.8262万元万元/ /，即增加增加262262元元/ /；实际上所有商铺自营可能性极小，因此增加的均价水平会降低。策略一：自营扶持基金策略一：自营扶持基金策略二：商业价值培育计划策略二：商业价值培育计划策略四：推广支持策略四：推广支持策略三：三年回购策略三：三年回购策略五：加盟商家协助策略五：加盟商家协助伟

17、东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案9 9、自营扶持基金的可操作性、自营扶持基金的可操作性1）理论上若所有商铺都是自营，总共需提高262元/的均价水平，实际上提高的均价水平会有限，因此对商铺售价的影响不大；而且需发放的资金会事先做进售价内，实际上不需要开发商额外掏钱；2）此政策的执行由经营管理公司承担，过程简单，不需要太多人力财力支出。策略一：自营扶持基金策略一：自营扶持基金策略二：商业价值培育计划策略二：商业价值培育计划策略四：推广支持策略四：推广支持策略三：三年回购策略三：三年回购策略五：加盟商家协助策略五：加盟商家协助伟东城市广场住宅地块商业销售

18、策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案策略二：商业价值培育计划策略二：商业价值培育计划伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案策略一：自营扶持基金策略一：自营扶持基金策略二：商业价值培育计划策略二：商业价值培育计划策略四：推广支持策略四：推广支持策略三：三年回购策略三：三年回购策略五：加盟商家协助策略五：加盟商家协助1 1、南侧商铺的问题、南侧商铺的问题1）南侧商铺是底商，反映在结构上商铺不规则、多柱位2）南侧商铺是单边铺，2层大面积铺，商业氛围十分淡薄3）从长期经营判断来说，南侧商铺非常依附大商业的带动，成熟时间较其他位置慢4）因此，商业

19、价值培育计划即3年返租，目的是消除客户对南侧商铺价值和经营情况的忧虑，从而产生购买信心。2 2、对象、对象住宅地块南侧商铺，即h1004至h1021号商铺，总共18间，总面积约3734；投资客。3 3、执行人、执行人经营管理公司。伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案4、操作流程、操作流程同时，符合条件的购买住宅地块商铺原业主需要和经营管理公司签订一份伟东城市广场住宅地块商铺返租协议伟东城市广场住宅地块商铺返租协议书书，并提交所需的各项证明文件。 签订商铺买卖合同时返租金额发放时按照协议，经营管理公司对业主发放返租金额，以协议时间和方式进行。 附件：伟

20、东城市广场住宅地块商铺销售策略相关文件城市广场住宅地块商铺返租协议书.doc策略一：自营扶持基金策略一：自营扶持基金策略二：商业价值培育计划策略二：商业价值培育计划策略四：推广支持策略四：推广支持策略三：三年回购策略三：三年回购策略五：加盟商家协助策略五：加盟商家协助伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案5 5、目前需要准备事宜、目前需要准备事宜1）由伟东集团的法律顾问审核伟东城市广场住宅地块商铺返租协议；2）伟东集团审核返租流程、标准与相关表格，以便于向客户公布返租（商业价值培育计划）的细节；3）尽快成立经营管理公司，着手前期客户审核与相关文件的明确

21、。策略一：自营扶持基金策略一：自营扶持基金策略二：商业价值培育计划策略二：商业价值培育计划策略四：推广支持策略四：推广支持策略三：三年回购策略三：三年回购策略五：加盟商家协助策略五：加盟商家协助伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案6 6、商业价值培育计划的可操作性、商业价值培育计划的可操作性1、针对所有购铺客户对南侧商铺经营价值的担心，伟东集团作出住宅地块南侧商铺价值培育计划，是对客户购买此类铺信心极大支持；2、按照6%6%、7%7%、8%8%共共3 3年返租年返租，实际租金回报率为3%3%（根据目前大崂路租金最低水平1.5元/日，按照“回报率=年租

22、金/售价”测算南侧商铺回报率得出），则所有享受商业价值培育计划的商铺，开发商3年总共要额外支出的租金金额为864864万元万元，平均分摊在全部住宅地块商铺上，提高约554554元元/ /的均价，抬高的均价水平有限，对客户购铺欲望影响不大；（具体计算过程附件提交：伟东城市广场住宅地块商铺销售策略相关文件伟东城市广场住宅地块商铺价格表（包括经营扶持基金和返租）3.12.xls）3、在商铺定价时把此费用加入售价，伟东集团不需要额外支出此部分费用；4、此政策的执行由经营管理公司承担，过程较简单，不需要太多人力财力支出。策略一：自营扶持基金策略一：自营扶持基金策略二：商业价值培育计划策略二：商业价值培育

23、计划策略四：推广支持策略四：推广支持策略三：三年回购策略三：三年回购策略五：加盟商家协助策略五：加盟商家协助伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案7 7、若市场出现接受力不高的问题、若市场出现接受力不高的问题 针对该部分的商铺，有两种解决思路： 一是，在购铺时一次性返还第一年，或返还第一、二年的租金，即总价基础上96折，或87折（若为87折，企业多付出1%，可通过不得享受一次性付款99折优惠作为补贴），这种做法，好处在于直接体现优惠，且企业前两年不存在返租压力，坏处在于让部分客户认为价格虚高； 二是，取消返租款，将加入价格中的12%，全部补贴自营客户，

24、吸引高品质自营客户入驻。策略一：自营扶持基金策略一：自营扶持基金策略二：商业价值培育计划策略二：商业价值培育计划策略四：推广支持策略四：推广支持策略三：三年回购策略三：三年回购策略五：加盟商家协助策略五：加盟商家协助伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案策略三：三年回购策略三：三年回购伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案1 1、目的、目的住宅地块商铺实行三年回购政策，其本质是开发商对商铺增值、保值能力的重要保证，从而强化客户购铺的信心。2 2、对象、对象所有商铺、所有客户。3 3、执行人、执行人经营管理公司。

25、策略一：自营扶持基金策略一：自营扶持基金策略二：商业价值培育计划策略二：商业价值培育计划策略四：推广支持策略四：推广支持策略三：三年回购策略三：三年回购策略五：加盟商家协助策略五：加盟商家协助伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案4、操作流程、操作流程同时，购买住宅地块商铺的原业主需要和经营管理公司签订一份伟东城市广场住宅地块商铺回购协议书伟东城市广场住宅地块商铺回购协议书，并提交所需的各项证明文件。 签订商铺买卖合同时 协议时间到期（即三年后） 原业主需要在协议时间届满前30天内，向经营管理公司提出书面回购申请，并出示各项相关证明文件；经营管理公司经

26、核查，按照协议内容，符合回购条件，即按照相关法律规定实行商铺回购。 附件：伟东城市广场住宅地块商铺销售策略相关文件伟东城市广场住宅地块商铺回购协议.doc策略一：自营扶持基金策略一：自营扶持基金策略二：商业价值培育计划策略二：商业价值培育计划策略四：推广支持策略四：推广支持策略三：三年回购策略三：三年回购策略五：加盟商家协助策略五：加盟商家协助伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案5 5、目前需要准备事宜、目前需要准备事宜1）由伟东集团的法律顾问审核伟东城市广场住宅地块商铺三年回购协议；2）伟东集团审核回购流程、标准与相关表格，以便于向客户公布三年回购

27、的细节；3）尽快成立经营管理公司，着手前期客户审核与相关文件的明确。策略一：自营扶持基金策略一：自营扶持基金策略二：商业价值培育计划策略二：商业价值培育计划策略四：推广支持策略四：推广支持策略三：三年回购策略三：三年回购策略五：加盟商家协助策略五：加盟商家协助伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案6 6、三年回购双方现金利弊对比、三年回购双方现金利弊对比策略一：自营扶持基金策略一：自营扶持基金策略二：商业价值培育计划策略二：商业价值培育计划策略四：推广支持策略四：推广支持策略三：三年回购策略三：三年回购策略五：加盟商家协助策略五：加盟商家协助举例举例5

28、00500万元商铺万元商铺弊弊利利综合分析综合分析开发商开发商1、契税，按照3%的成交额计算，即1515万元万元2、原价退还购铺款500万元1、无偿使用3年500万元，按照常规3年定期贷款5.4%利率计算，即5.4%*3*500万元=8181万元万元存在小规模的退铺情况下，实际上开发商的损失是不存在；大规模的退铺情况可能性极小退铺客户退铺客户1、个人所得税，按照2%的成交额计算，即10万元2、商铺营业投入，包括装修费用、前期投入费用，保守预计40万元以上3、3年购铺费用利息损失，3年后原价回购，损失利息按照3年定期3.33%算，即3.33%*3*500万元=49.95万元4、损失保守估计超过超

29、过100100万元万元1、获得原购铺款500万元虽然获得原500万元购铺款，但实际损失超过100万元，除非很特殊情况，一般不轻易退铺伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案7 7、三年回购的可操作性、三年回购的可操作性1）客户退铺的可能性极小 地段的稀缺性造成商铺本身超强保值、增值品质 3年后大商业顺利营业，整体带旺 城市土地增值带来的物业增值 退铺损失费用不菲，保守估计每间铺最少超过100万元2）伟东集团不需要额外支出大量费用 三年后回购会产生交易税费，但有限，可由无偿使用3年购铺款实际得益抵消3）此政策的执行由经营管理公司承担，过程简单，不需要太多人

30、力财力支出。综合分析，客户退铺的可能性极小，若存在部分退铺情况，开发商实际损失不存在；因此综合分析，客户退铺的可能性极小，若存在部分退铺情况，开发商实际损失不存在；因此3 3年回购是有必要和可操作的。年回购是有必要和可操作的。策略一：自营扶持基金策略一：自营扶持基金策略二：商业价值培育计划策略二：商业价值培育计划策略四：推广支持策略四：推广支持策略三：三年回购策略三：三年回购策略五：加盟商家协助策略五：加盟商家协助伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案策略四：推广支持策略四：推广支持伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策

31、略执行方案1 1、目的、目的强化投资者带品牌出租或自营客户购铺的信心。2 2、对象、对象投资者带品牌出租或自营 。3 3、执行人、执行人经营管理公司。策略一：自营扶持基金策略一：自营扶持基金策略二：商业价值培育计划策略二：商业价值培育计划策略四：推广支持策略四：推广支持策略三：三年回购策略三：三年回购策略五：加盟商家协助策略五：加盟商家协助伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案4 4、推广支持的可操作性、推广支持的可操作性1）针对投资者带品牌出租或自营商铺进行推广支持，商铺数量有限；2）主要是协调办证，给予网站、杂志推广支持 内容，经营管理公司对大商业

32、的常规推广中同样具备此类服务内容，因此不需要额外增加人力和财力。策略一：自营扶持基金策略一：自营扶持基金策略二：商业价值培育计划策略二：商业价值培育计划策略四：推广支持策略四：推广支持策略三：三年回购策略三：三年回购策略五：加盟商家协助策略五：加盟商家协助伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案策略五：加盟商家协助策略五：加盟商家协助伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案1 1、目的、目的强化创业类客户购铺的信心。2 2、对象、对象创业类客户 。3 3、执行人、执行人凌峻公司。策略一：自营扶持基金策略一：自营扶持基金策略二：商业价值培育计划策略二：商业价值培育计划策略四：推广支持策略四：推广支持