公司融资租赁管理及财务知识分析

1、不动产能否作为融资租赁标的物， 专门多争议。 譬如 天津保 税区办公大楼售后回租中央电视台 2010年 6月 18日新闻联播 天津 : 金融创新推动地点经济进展报道：天津渤海租赁向天 保投资（天津保税区国资公司） 购买天津保税区空港物流加工区 投资服务中心大楼， 出租给天津港保税区治理委员会及天保投资 （第二承租方），项目金额为 8 亿元，起租日为 2009 年 4月 27 日，租赁期限为 20 年。不动产融资租赁目录、 融资租赁概述 . 41. 融资租赁的定义 42. 融资租赁的特点 53. 融资租赁的优势 64. 融资租赁与分期付款的区不 9、 不动产融资租赁概述及现状分析 111. 不动

2、产融资租赁的内涵 112. 不动产融资租赁的差不多特征 123. 不动产租赁租赁的业务形式 15不动产直接租赁 15不动产业转租赁方式 15不动产业售后回租 16与政府、银行合作，搞住宅的公共租赁，如重庆 1818与单位、银行合作，进行单位的不动产融资租赁，如上海不动产业杠杆租赁 18不动产融资租赁方式的评价 194. 不动产融资租赁的具体操作方法 20三、不动产融资租赁中各方所能获得的利益分析 211. 不动产融资租赁中开发商的利益分析 212. 出租人利益分析 223. 对承租人的利益分析 234. 对间接参与方商业银行的利益分析 25四、不动产融资租赁风险分析 26五、不动产融资租赁前景

3、分析 31六、不动产融资租赁案例分析 323 / 38融资租赁概述1. 融资租赁的定义融资租赁，是指出租人依照承租人对出售人、 租赁物的选择， 向出售人购买租赁物件，提供给承租人使用，向承租人收取租金 的交易。它以出租人保留租赁物的所有权、处置权和收取租金为条件，使承租人在租赁合同期内对租赁物取得部分或全部占有、 使用和受益的权利。它是指实质上转移了与资产所有权有关的全 部风险和酬劳的租赁。所有权最终可能转移，也可能不转移。依 照企业会计准则第 21号一租赁符合下列一项或数项标准的 租赁，应当认定为融资租赁：（1）、在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。（2）、承租人有购买租赁资产的选

4、择权， 所订立的购买价款 可能将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值， 因而在租赁开 始日就能够合理确定承租人将会行使这种选择权。（3）、即使资产的所有权不转移， 但租赁期占租赁资产使用 寿命的大部分。（4） 、承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相 当于租赁开始日租赁资产公允价值； 出租人在租赁开始日的最低 租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。(5) 、租赁资产性质专门，假如不作较大改造，只有承租人 才能使用。2. 融资租赁的特点融资租赁是设备租赁的差不多形式，以融通资金为要紧目的。其特点是：不可撤消。这是一种不可解约的租赁，在差不 多租期内双方均无权撤消合同。完全

5、付清。在差不多租期内， 设备只租给一个用户使用，承租人支付租金的累计总额为设备价 款、利息及租赁公司的手续费之和。承租人付清全部租金后，设 备的所有权即归于承租人。 租期较长。差不多租期一般相当于 设备的有效寿命。承租人负责设备的选择、保险、保养和维修 等；出资人仅负责垫付货款，购进承租人所需的设备，按期出租， 以及享有设备的期末残值。(1) 融资租赁的承租人是以融通资金为目的，为达到此目 的，融资租赁的出租人就负有融通资金的责任，这种活动是一种金融投资活动，资金困难的承租人通过出租人的金融投资，解决了资金困难，达到了融通资金的目的，因此，融资租赁是金融因 素占主导地位的金融投资活动（2）融资

6、租赁活动中，承租人享有并承担选择供货商及选择设备的权利和责任，出租人不能干预，除非承租人需要出租人 的技术指导。（3 ）承租期内，出租人负有对设备的维修、保养义务（合同中另有约定的除外），享有租赁物的所有权。（4）一般融资租赁的租赁期都比较长，租赁期多以设备的 使用期为限，因此大多是“一租到底”，直到租赁物残值为零。（5）融资租赁的承租人大多是企业法人或其他盈利性经济 组织、公民，其表现为商业性而非消费性，对象则多以动产为出 租物。（6）租赁期届满，对租赁物的处置一般以“留购、续租、退还”三种方式处置出租物，而大多是承租人以一定名义支付较 小数额的费用取得出租物的所有权，作为固定资产投资。3.

7、 融资租赁的优势中国融资租赁业始于20世纪80年代初，在近二十年来的进 展过程中，融资租赁在电气设备、机械加工设备、医疗设备、通 讯设备、环保设备、航空飞行器、教学科研设备、公寓酒店配套 设备等方面发挥的作用尤为明显。 关于中小企业，融资租赁的五个明显好处表现在：（1）程序简单。信用审查的手续简便，融资和融物为一体， 大大节约了时刻， 使企业能在最短的时刻内获得设备使用权， 进 行生产经营，迅速抓住市场机会。中小企业由于自身缘故，向银 行借贷缺乏信用和担保， 专门难从银行取得贷款。 而融资租赁的 方式具有项目融资的特点， 由项目自身所产生的效益偿还， 资金 提供者只保留对项目的有限权益。 目前

8、在具体操作上， 大多数融 资租赁公司所采纳的方式， 要紧关怀租赁项目自身的效益， 而不 是企业的综合效益，对企业的信用状况的审查也仅限于项目本 身，总体上在办理时对企业资信和担保的要求相对不高。（2）租约灵活。银行贷款一般是采纳整笔贷出，整笔归还； 而租赁公司却能够依照每个企业的资金实力、销售季节性等情 况，为企业定做灵活的还款安排，例如延期支付，递增和递减支 付等，使承租人能够依照自己的企业状况，定制付款额。融资租 赁把融资和融物（采购）两个程序合二为一，减少了许多中间环 节，尤其是利用租赁的特性， 规避了许多用直接购买方式必须层 层报批或立项等繁琐的程序，提高了工作效率。（3）节约成本。国

9、家财政同意企业对租赁物件能够加速折 旧，折旧款可于税前偿还租金。国家为了鼓舞投资、鼓舞技术进7 / 38步，专门为融资租赁提供了一系列优惠政策，如直接投资减税、 加速折旧形成的所得税减免、财政补贴等。财政部、国家税务总 局颁发的 关于促进企业技术进步有关财政税收问题的通知 规 定：企业技术改造采取融资租赁方法租入的机器设备， 折旧年限 可按租赁期限和国家规定的折旧年限孰短的原则确定， 但最短折 旧年限不短于三年。这确实是讲，企业能够按照最有利的原则， 尽快折旧，把折旧费用打入成本。这与税后还贷相比，显然对企 业有利。（4）单独核算。融资租赁属于表外融资，不体现在企业的 资产负债表的负债项目中。而一般贷款则全部体现为企业的负 债，阻碍企业的资信状况。这关于需要多种渠道融资的企业，尤 其是中小企业来讲， 是特不重要的。 企业能够最高按租赁物的百 分之百价值进行融资（租赁） ，从而节约流淌资金并维护现有的 信用额