A-龙城帝景商业计划书

1、第一章山西天润柏川商业广场有限公司介绍一、山西天润柏川商业广场有限公司简介山西天润柏川商业广场有限公司是由天润（中国） 控股集团控股并直接管理的专业型子公司，主要经营山西省内旅游、娱乐、酒店产业资源的整合运作经营，以全新理念加强大的资本运作能力，整体提升山西旅游市场竞争力，帮助加盟企业或景点达成效益最大化，为其开辟一个稳定客流，助其发展壮大，从而达到项目本身的成功。山西天润柏川商业广场有限公司所属的天润柏川投资管理集团有限公司是注册在北京从高端起步的年轻集团公司，经营以“ 投、融、管、进” 为核心的资本运作模式，实现了低成本扩张及资产伺机退出的良性循环，有效地确保了集团公司的资产增值、保值。注

2、册资金3.3 亿元，总部在北京中关村，办公面积6000 平米。企业内全部已实现信息化管理。集团依托首都政治、经济、文化中心优势和强力资本市场运作积累的社会资源，与国家有关部、委、局，及金融系统单位等保持着密切联系。集团以金融业为核心产业，对不动产业、酒店度假产业、生物制药产业、教育媒体产业、网络科技产业为主要业务。集团为开发山西市场，分别以山西能源、旅游为主导成立两个专业型子公司，山西天润柏川商业广场有限公司是“龙城帝景”旅游资源整合项目的主导力量，也是集团以旅游资源为主导的专业团体二、股权结构天润柏川投资控股集 三财务状况团基本财务指标项目（2004年6月30日）单位数据总资产万元净资产万元

3、主营业务收入万元净利润万元资产负债率%资产结构项目金额（万元）百分比（。%流动资产长期投资固定资产资产合计负债结构（2004年6月30日）项目金额百分比（%）短期借款-应付账款-长期借款-其他应付款预提费用未交税金其他负债负债、所有者权益结构项目金额（元）百分比（。/%流动负债长期负债-所有者权益合计四、主营业务第二章 项目背景及发展概况一.中国旅游产业市场面临前所未有的发展机遇（一）七大利好因素推动旅游产业大发展1、我国城镇居民收入的稳定增长和农村居民收入的 部分增长将是不可逆转的，因此将继续成为城乡居民国内旅 游活动继续增长的基础。2、我国居民健康的增进，教育程度的提高，将与收入的增长进一

4、步合成推动旅游需求增长的新推力。3、已有的旅游体验的获得，将更进一步激发居民对下一次旅游的选择。4、各级政府对旅游业发展的重视，对居民生活的关心，地方的基础设施建设，旅游的开发，“ 黄金周 ” 期间的全力以赴等，都会继续发挥后续效应，并将使旅游供给继续得到改善。5、外资进入旅游业使的更加成熟，不仅促进了外资的陆续进入，而且其所带来的活力和冲击，还会促进中国旅游业更加适应市场经济的运行。6、民间资本不断地投向旅游业，将对旅游开发和旅游经营发挥积极的作用。7、国家经济实力的继续增强和社会生活的更加活跃，将给国内交流类型旅游带来更多的发展机遇。（ 二） 旅游业前景预测我国旅游行业在经历了SARS的冲

5、击后，于2004年初开始呈现复苏迹象, 在国际旅游市场的迅速成长和国内经济发展良好的带动下,2004 年景气好转, 并在 2005 年进入成长阶段。2005 年 1 季度， 我国入境旅游继续保持较高的增长。入境旅游累计人数达2821.68 万人次， 同比增长16.73%。 其中，3 月份，当月入境人数首次突破1000 万人次，达1027.77 万人次，同比增长20.18%。1 季度，入境旅游的外国人、香港同胞、澳门同胞和台湾同胞均有不同程度的增长，其中入境旅游的外国人、澳门同胞人数同比增长比较显著，而入境旅游的香港同胞人数同比增长相对缓慢。1 季度， 累计入境过夜旅游者人数达1074.7 万人

6、次，同比增长19.94%。其中，外国旅游者人数为351.7 万人次，同比增长35.44%；香港同胞人数为538.75 万人次，同比增长10.17%；澳门同胞为102.97 万人次，同比增长31.56%；台湾同胞为81.28 万人次，同比增长18.34%。1 季度，入境旅游（外汇）收入累计数为66.50 亿美元， 同比增长24.76%。 其中： 过夜旅游者在华花费为59.73亿美元，占入境旅游（外汇）收入的89.82%；一日游游客在华花费为6.77 亿美元，占10.18%。预计 2006 年旅游行业收入将为8532 亿元 , 同比增长 35.3%。1、 、 入境游市场增长迅猛中国 2004年入境

7、游市场增长迅猛,1-10 月累计入境旅游人数8978.99 万人次 , 同比增长20.34%, 比2002 年同期增长11.09%。全国旅游外汇收入为192.55 亿美元 , 同比增长18.49%, 约占到旅游行业总收入的29%左右。预计 2004 年入境游人数可达10896 万人次 , 同比增长18%左右,旅游外汇收入将达到242 亿美元 , 同比增长39%左右。预计在人民币升值的背景下,2005 年 -2006 年入境游市场增速将出现回调 ,2005 年全年人数预计达到12645 万人次 , 增长 16%,旅游外汇收入约281 亿美元。2、 居民实际收入增长, 国内旅游增长较快国内居民的旅

8、游热情一直保持着较高的增长势头。 2004 年国内居民出游人数将达到92106 万人次 , 同比增长 5.87%； 预计 2005 年和 2006 年将继续保持增长势头, 且出游人数的增速加快,2005 年出游人数将达到101161 万人次左右 ,2006 年出游人数将达到112439 万人次左右。国内居民的出游与实际收入增长密切相关。 2004 年中国经济增长迅速, 带来的居民实际收入的增加将加大居民的旅游花费。分城镇和农村来看, 城镇居民是国内游客的主体, 其旅游总花费约占到国内旅游收入的70%左右。从 2004 年开始 , 农村居民的实际收入增长率超过了城镇居民 , 旅游花费金额的增长也

9、将加快, 但鉴于农村居民可支配收入远低于城镇, 以及旅游观念的渗透不及城镇, 城镇居民仍将为国内居民游客的主体。3、 出境游复苏, 增长潜力巨大政策上 ,2004 年我国增加了出境游的目的国由此也带动了出境游的复苏, 目前出境游已经全面复苏到了2002 年同期的水平。在人民币升值的背景下, 因私出境人数的增长将带动整个出境游的成长。预计2005 年因私出境游人数占出境游人数的比重将由2003 年的73%增加到77%左右,达到3627 万人次；出境游总人数将达到4710 万人次 , 同比增长54%。4、 酒店业发展空间巨大由于入境游和国内旅游增长,2004 年酒店业的经营继续呈现全面回升的态势,

10、 客房出租率和房价同时增长 , 其经营依旧呈现" 星级越高、效益越好" 的特点, 但是单体酒店的经营模式阻碍了酒店业的发展, 外资酒店的经营状况明显的好于国内的同类型酒店。（ 4） 旅游业存在问题及发展机遇随着旅游业的复苏, 旅行社的营收和数量将同时增长。但是由于客源掌握在少数人手里和过度竞争将导致旅行行业收入增长的同时旅行社营收的增长落后。中国的旅行社行业依旧处于较低的竞争水平中, 行业集中度十分低, 业务雷同性很高, 正式的业务体系尚未完全形成。就行业利润率而言 , 中国的旅行社的利润率与发达国家相比还有很大的差距。外资的进入和个人港澳游的放开将瓜分目前国内旅行 社利润

11、颇丰的入境和出境游业务。旅行社行业的开放比预定的开放时间表的进程要快, 国内旅行社行业的购并整合也在积极进行。预计今后两年中, 旅行社行业的资源整合是主旋律 , 旅行社基本保持缓慢增长的态势。（ 5） 世界旅游业特征及发展趋势分析现代旅游业在世界范围内呈现出一种迅猛发展的全新格局。这主要表现在以下几方面的特征：1 、总量持续快速增长。早在1988 年， 欧洲旅游委员会曾预测，到20 世纪末，旅游业将超过汽车、钢铁、石油等传统产业，成为世界第一大产业。但在1992年，旅游业已一跃而成为世界第一大产业。据世界旅游组织1997 年提交的( 旅游业：2020 年前瞻 ( 的展望报告，到2020年全世界

12、国际旅游人次将是1997 年的 3 倍，达16 亿人次；其花费将达2 万亿美元；是1997 年的4 5 倍 ; 游客数与旅游消费的年均增长率分别是4.3 和 6.7 。2 、旅游消费化时代来临。截止1998 年，我国人均国民生产总值约合820 美元。依据国际旅游业发展经验，凡人均国民生产总值达到800 1000 美元时，国民旅游消费将呈现一个排浪式消费阶段。目前我国居民的总体消费结构是一般性的消费已经完成，无论城市居民或是农村居民，都面临消费升级换代的问题，旅游业将面临前所未有的巨大发展空间。3 、旅游个性化时代来临。现代意义上的旅游商品消费者将不会再满足于传统的乘车、吃饭、观光，购物的“ 团

13、队 ” 模式，人们将追寻更富于温情与人文关怀，更切合个人独特需求的旅游产品；另一方面，现代信息技术给我们提供了这种手段，从而使得大量的基于不同个性需求的“ 定制 ” 旅游产品成为可能。从这个意义上说，传统的“ 组团”旅游模式将逐渐丧失其优势地位，目前较为次要的“ 散客”旅游将上升为一种主要模式。从发达国家统计数据看，团队旅游充其量只能占到市场份额的30，而剩余的70将是散客旅游。4 、旅游高附加价值时代来临。技术不断发展使技术越来越便宜，而使人越来越贵，体现在旅游经营里，就是人的服务价值在上升。因而旅游业的高附加价值主要体现在旅游企业所能提供服务的深度和广度上面：即旅游企业能否优质便捷地提供集

14、“ 休、娱、体、智，美” 等多项功能的“ 一揽子 ” 服务方案，能否有效进入更为广大的相关服务领域。5、 旅游业两类公司将分享行业的成长。一类是景区类公司。这类企业一般依附于特定的旅游景区, 具有垄断经营权,而且景区间的竞争比较温和, 企业的经营效益一般与游客接待量成正相关关系, 随着人们生活水平的提高, 前往这些地区观光旅游的人数呈现出稳步增长的态势, 企业的业绩也相应地越来越好。另一类能够分享行业成长的上市公司是品牌价值比较突出的那一类。这类企业经营管理能力比较强, 往往是细分子行业中的龙头企业。虽然行业内竞争激烈, 平均利润率较低, 但是这种状况也为龙头企业进行低成本扩张提供了一定的便利

15、。这些龙头企业所掌控的客源一旦达到了一定的规模, 其发展后劲是不容小视的。（二）山西旅游产业现状和发展机遇1. 山西旅游概况山西省位于黄河中游，黄土高原的东部。其间高山峻岭，丘陵纵横，山环水绕，地形复杂，地貌多样，气候适中，四季分明，大自然神工鬼斧般地造就了一处处绚丽多彩的景色。山西又是中华民族文明的发祥地之一，历史悠久，源远流长， 素有 “ 中国古代艺术博物馆” 、 “ 文献之邦” 的美称，保留有全国百分之七十的地面古代建筑，旅游界因此说：“ 十年中国看深圳，百年中国看上海，千年中国看西安，五千年中国看山西” 。自然美景、历史文明、革命史迹和新时期建设成就，共同构成了山西得天独厚、古今兼备、

16、多姿多彩的旅游资源。1) 自然旅游资源山西复杂多变的地质、地貌、水文、气象条件，造就了许多雄伟壮观、引人入胜的名山大川、溶洞怪石、清泉湖泊、激流瀑布、神奇天象、珍贵生物等自然景观，其自然旅游资源之丰富位列全国前列，山西除了海洋、沙漠以外，几乎拥有所有的自然景观，而盐池、万年冰洞、火山群却是绝大部分省份所没有的。2) 人文旅游资源山西悠久的历史，给我们留下众多的古代建筑宫观寺院、历代古塔、石窟造像、彩塑壁画、古城关隘、文化遗址、出土文物、传世珍宝及风情民俗、风味名食、烹饪技艺等文化遗产。“ 山西 中国古代艺术的博物馆” 之称，已被国内外各界人士所认同。3) 民情风俗旅游资源太谷、祁县、临汾、阳城

17、、晋城、浑源、朔州、襄汾、定襄等地保存有大量明清时代的民居建筑物。襄汾丁村民俗博物馆、祁县民俗博物馆、定襄民俗博物馆集中反映了晋南、晋中、忻州地区民间传统的岁时风俗、婚丧嫁娶、礼仪风俗、民间工艺和农业生产、文化娱乐活动等典型北方民俗风情。2. 山西旅游现状山西具有丰富的旅游资源, 根据去年所做的一次全国性旅游资源综合测评中，山西排名第一山西旅游资源分布，按行政区划可分为太原、大同、朔州、忻州、晋中、吕梁、阳泉、运城、临汾、长治、晋城十一个地市，按旅游线路、景点的分布来划分：ff相梁庞邛V-I/悬空寺恒山, JI 应县木塔/?她漕 忻型丫阎如脂207q 禹王洞金 迪潟第件布 相J./ 平泰城 7

18、林,长治1炎帝陵 j景区景点A山峰 嗡省会 ©地级市 ®县（市）高速公路主要公路次要公路铁路T©一湖泊河流Jwtnn,长城古墙行政界线 桥梁 火车站 汽车站 机场 码头一、大同旅游区。主要景点有大同市的云岗石窟、 华严寺、善化寺、九龙壁，浑源县的恒山、悬空寺，应县的 木塔、代县的雁门关、杨忠武祠、边靖楼、赵杲观等。二、五台旅游区。主要景点为五台山寺庙群、五 台山自然风光。三、壶口旅游区。主要景点为壶口瀑布及沿线广 胜寺、尧庙、大槐树、苏三监狱等。四、晋中旅游区。主要景点为太原市的晋祠，平 遥县的平遥古城、双林寺，灵石县的王家大院、绵山，祁县 的乔家大院、渠家大院，

19、太谷县的曹家大院等。五、运城旅游区。主要景点有解州关帝庙、常平 关帝庙、盐池、普救寺、黄河铁牛、永乐宫、飞云楼、秋风 楼、五老峰、王官谷、小浪底等。六、太行旅游区。即长治、晋城两市旅游区，主 要景点有沁水县的历山、柳氏民居，阳城县的蟒河、皇城相 府、磨滩，壶关县的太行大峡谷，黎城县的黄崖洞，陵川县 的王莽岭、锡崖沟、武家弯等。七、其它旅游景点。主要有芦芽山、庞泉沟、娘 子关、灵空山等景点。山西的旅游景点众多，大体可分为五大类。一、传统王牌景点。这些景点久负盛名，在全国 有较大的影响力，为山西旅游业的王牌，主要包括：云冈石 窟、悬空寺、应县木塔、五台山、晋祠。二、新兴王牌名胜。这些景点虽然驰名全

20、国，但 其实大多都是八十年代中期以后才开始开发并走向全国的， 主要包括：壶口瀑布、平遥古城、双林寺、王家大院、乔家 大院。三、传统优秀景点。这些景点长期以来均为旅游 名胜，有许多方面并不次于前两类景点，但由于多种原因制约，它们在全国的影响力还不大，主要包括：广胜寺、尧庙、大槐树、苏三监狱、关帝庙、普救寺、黄河铁牛、永乐宫、 恒山、娘子关、庞泉沟等。四、新兴优秀景点。这些景点经过近年来的大力 开发和宣传，成为省内旅游热点，主要包括绵山、芦芽山、 禹王洞、忻州温泉、皇城相府、太行大峡谷等。五、正在开发或准备开发的景点。这些景点风光秀丽，但由于经济等方面的原因正处于开发状态或尚未开 发，主要包括历山

21、、柳氏民居、五老峰、蟒河、磨滩、小浪 底、灵空山、王莽岭、锡崖沟、武家弯等。以山西丰富的旅游资源，及政府的日益重视、环境污染 的治理和旅游投入的加大，山西日后必将成为全国重要的一 个旅行目的地之一。（三）项目发起缘由第三章旅游行业分析一全国旅游业收入分析1. 旅游业平均收益分析我们统计了旅游行业 8家重点研究公司 。2004年年报数据，8家重点公司 2004年平均收入 规模达到7.0亿元，比2002年增长13%,平均净利润规模 为1.0亿元，较2002年增长31%。平均净资产和总资产规 模分别增长到 9.66亿元和15.5亿元，比02年分别增长 21 和17%。8家公司的平均主营业务利润率比2

22、002下降3个百分点为53%,而平均净资产收益率由02年的9.6%上升到04年10.4%,总资产收益率由 5.8%提高到6.4%。名称主生悯净利润率净资产收益率总资产收益率率公司名称20022004200220042002200420022004华侨城A51%44%46%60%22.70%18.70%11.60%9.10%峨嵋山A44%42%15%16%6.80%8.30%5.3%6.20%桂林旅游39%37%21%15%12.5%8.90%8%4.80%丽江旅游79%80%41%36%29.8%12.90%23.8%10.30%黄山旅游40%36%6%13%3.40%10.20%2.60%6

23、.10%锦江酒店57%67%7%17%3.50%7.70%2.40%6.40%中青旅14%10%4%7.3%5.80%4.60%4.60%3.90%首旅股份32%34%4%9.1%7.50%4.10%4.10%3.60%平均45%53%12%14%9.60%10.40%5.80%6.40%（资料来源：公司年报）2. 旅游业收入结构分析一、旅游景点市场分析（一）旅游景点概述（二）旅游景点现状（三）旅游景点投资前景二、旅游服务市场分析（一）旅游服务市场概述（二）旅游服务市场现状（三）旅游服务投资前景三、酒店业市场分析（一）酒店业市场概述（二）酒店业市场现状（三）酒店业投资前景四、汽车服务市场分析（

24、一）汽车服务市场概述（二）汽车服务市场现状（三）汽车服务投资前景第四章项目介绍及项目实施方案（一） 项目总体情况介绍本项目将以天润柏川龙城帝景为起点，通过整合山西的整个旅游产业，首先打造天润柏川龙城帝景娱乐休闲航 母，形成一定的市场知名度和市场美誉度， 形成天润柏川龙 城帝景独一无二的品牌形象， 积累品牌价值，将天润柏川龙 城帝景打造成山西旅游线路中招牌景点。其次通过收购合作、兼并山西省内四到五家酒店，形成以"天润柏川龙城帝景 ” 为核心的连锁品牌经营格局. 同时围绕娱乐休闲和酒店邀请山西省内各个旅行社, 各个旅游景点的加盟与合作。建立车队，提供汽车租赁服务，最终形成为游客提供集“

25、休、娱、体、智，美” 等多项功能“ 一揽子 ” 服务方案的产业捆绑思路，从而获得旅游业的超额垄断利润。（二）项目具体实施方案1. 打造天润柏川龙城帝景娱乐航母。2. 在太原市内收购两到三家星级酒店。3. 参股控股太原周边200 公里内以商业化运作，自主经营的旅游景点。4. 发展加盟机构，与山西省内各个旅游中介服务机构结成合作联盟，组建自有车队，完善配套设施。5. 建立天润柏川旅游电子商务网站，设立提供宾馆预订、机票预订、度假产品预订、旅游信息查询及特约商户服 务为一体的综合性旅行服务公司。6. 以太原旅游产业捆绑运作模式为样版，在大同和运城同时孵化，完成集团在山西省内的战略布局，并形成集团内的

26、资源共享和运营联动。（三）天润柏川实施本项目各优势此次由山西天润柏川商业广场有限公司实施的山西旅 游业大整合，将充分利用天润柏川投资管理集团现有资源和 优势。由天天润柏川投资担保公司提供金融支持平台，由北 京天润柏川云华酒店管理集团提供经营管理技术和财务管 理技术，引入全新的市场营销方案和经营理念。1.北京天润柏川云华酒店有限公司现有旅游资源优 势1）旅游产业资源体系天润嘉信投资度假服务资源体系天润云华酒店管理集团 天润恒发汽车贸易公司 一全国加盟单位有选择地吸收中高档旅游实体加盟,内容和服务地域。场营销方案以拓宽服务天润云华乡村 2）全天润柏川龙城帝景将全面引入北京天润柏川云华酒店 管理有限

27、公司旅游度假卡销售模式和先进的客户关系管理技术1）发行与担保体系:全国加盟单 I厂各类量身定制的聚会、讲座,论坛活动2 客户可以通过以下方式享受到我们的服务:网络客户服务平台:本项目的方案咨询和互动答疑；度假服务的网上查询和预订等功能人工客户服务中心：提供全面的售前咨询、消费点数查询等等工作， 负责一切互联网平台不能解决的售前服务和度假服 务预订等售后服务工作。24小时客户服务热线：查询热线，除了答疑之外，主要的营销功能是收集推广工作带来的客户资源。第五章 融资手段及金融创新介绍山西天润柏川商业广场通过对天润柏川龙城帝景投资运营 , 不仅能获得稳定的高额利润, 同时通过本方案的资本化运作和金融

28、创新手段的运用, 最终能为集团筹集数倍于投资总额的总量资金，具体融资方式和手段有：（1） 、资产证券化销售。通过资产证券化销售主要获得两部分资金：1、通过私募形式获取股权资本。2、通过约定利率或浮动利率发行企业债或可转债方式获得债务资本。（2） 、委托理财。公司以此项目为中心建立资产池，同时设立单独的受托理财部门，对外接受客户委托代为理财。通过此种方式不仅可以为天润柏川龙城帝景项目筹得足够的资金，而且在集团以后经营过程中，可以陆续往资产池中注入资产，以减少集团后续融资成本。（3） 、与信托投资公司开展合作，发行信托产品筹集资金。（四）、将天润柏川龙城帝景资产注入山西天润柏川商业广场有限公司，并

29、以商业广场作为贷款申请主体向银行提出流动资金、票据贷款。（五）、通过将天润柏川龙城帝景项目经营利润贴现 提前收回投资。具体实施时可以通过发行月卡、季卡、年卡或者团购卡的形式打折销售。（六） 、可以通过发行会员卡，此会员卡带有投资理财性质。会员卡的形式可以具体为：由消费者花费一定资金购得一定期限的消费权利，权利终止时退回原始资金。第六章收入结构分析一、旅游景点收入分析二、旅游服务收入分析三、酒店收入分析四、汽车服务收入分析第七章 天润柏川投资控股集团介绍一、 天润柏川投资控股集团简介天润柏川投资管理集团有限公司是将实业投资与资本运营相结合，双向并进、均衡发展的投资管理集团。公司资产总额 13 多亿元，公司下设多家投资机构，并跨行业管理多家实业公司。集团以北京为总部，通过几年的运营搭建起了全国性的，集资本运营和实业运营为一体的商务平台。逐步确立了以能源投资、基础设施建设、不动产、酒店度假、生物制药为核心的五大支柱产业，辅以全国性的金融平台和社会关系网络，并通过天润（中国）控股集团，对集团下属企业进行海外包装上市。短时间内实现了资本的高速增长。二、天润柏川控股集团旗下子公司介绍（一）北京天润云华酒店管理有限公司天润云华乡村俱乐部、 天润柏川温泉度假村、 天润云华 休闲健身俱乐部、天润云华商务会馆、天润恒发汽车贸易公 司、天润嘉信全国加