上海考察报告

1、商业项目考察报告一、概况： 2014年4月3日至4月4日由金地西北区域地产公司安排由商业部、设计部、项目部等同事对上海环贸广场、K11、浦东嘉里中心、上海国金中心等高端商业项目实地考察，本次考察组织严密，内容丰富，整个团队日夜兼程，边看边议，拍摄了大量有价值的影像资料，深感受益匪浅，体会良多。二、通过对上海几个商业项目的考察，结合以往项目的经验，着眼本工程项目提出几点体会。需设计配合施工的几个方面：1、幕墙大量的预埋件需要结构施工中配合，通常预埋件是由于幕墙设计施工单位或者总包单位安装，因此在结构施工时需提供幕墙施工图纸且幕墙图纸需达到相应深度，避免日后大量后置构件所发生的成本。2、设计任务书

2、中的工作内容要尽可能的详尽。图纸的深度一定要具备现场的施工条件。同类型的合同不能漏项和缺项，尽量避免业主和施工单位的二次深化，比如装修图纸的设计，机电图纸不能仅仅满足于系统图。重要节点和部位还需出施工工艺图，如设备间的安装工艺图，公共走道吊顶内综合管线布置图等等。避免因施工单位管理和施工水平参差不齐造成工期和造假的损失。3、大型公共建筑项目设备和材料的种类和数量极其繁杂和众多，甲供设备和材料是否能及时到场直接影响到总体的工期目标。在设计院完成设计图纸的同时还应提出设备和材料的详细的技术条件，以备招标工作能顺利的开启。尤其是大型设备类采购由于供货周期长的特点需尽早考虑订货。 4、内装设计应按项目

3、整体目标尽可能提前跟进，这样既能为装修施工单位的招标确定提供依据。也能对建筑结构中的不协调的部位进行优化及时的调整。另外也能对装饰材料的确认能尽早的开始，避免因此造成工期拖延。三、招商业态对设计和施工的重要性。 潜在已签约的主力店和次主力店等不同业态应提供详细的布局和功能等方面的工程技术条件要求(比如规模、层高、荷载、机电配套、车位等通过设计院（含专业设计）尽可能的一次完成设计，减少施工过程中同业态的变化和交底不清引起的结构、建筑、水暖电的重大变更，导致造价攀升，工期的拖延。四、对现有设计方的具体到分项工程浅谈几点建议：1、外立面工程：幕墙工程多采用玻璃幕墙以及石材幕墙搭配形式，效果华丽，形势

4、复杂多样，具有良好的采光和美观效果，建议集合方案应多考虑主体阶段对幕墙预埋深化.空调机组进出风口、百叶形式、广告灯箱等在保证实用效果的前提下尽量做到美观且符合外立面风格特点；商业项目泛光照明亮化工程，考察发现多采用多采用LED电光源以及数码管排布形式并且配备大功率投光灯，同时可以采用电脑控制实现动画效果，裙楼上商业配备大型的显示屏幕，能更好做到商业宣传效果，提升项目档次以及美观效果。建议：在外立面深化设计同时充分考虑亮化工程灯带或点光源排布以及固定形式，达到和幕墙完美结合，实现理想的效果，同时还应该在屋顶女儿墙等位置考虑到泛光灯带和点光源变压器以及电源位置以及固定包装形式，做到实用美观。 2、

5、机电设备工程：空调工程：商业部分公共区域均选用全空气系统；部分主力店和铺位独立空间内可采用全空气系统或者风机盘管加新风机组形式。办公楼内多采用风机盘管加新风机组形式。全空气系统具有便于统一管理，且冷热源以及冷凝水管道不进入吊顶内部，直接在空调机组所在的空调机房内换热，可减小效渗漏风险；风机盘管具有更为灵活操作的特点，可在小区域内独立开关以及调整温度，使用时应注意施工质量，放置管道渗漏，并应对冷水管合理排布，并在柱子以及墙面上需布置温度控制器。另外在出回风口的选择上应在满足空调使用功能的前提下满足装饰效果，在具有中空的场地内应选择大功率机组以及特殊风口形式以满足中空的空调效果。 电梯工程：商业项

6、目电梯设置较为考究，需结合商业运行策划角度考虑，本次考察众多项目扶梯采用交叉式设置，便于顾客在行程中对于周边商铺的了解，裙板以及装饰外包板子设置华丽，并配备LED点光源，提升了整体装饰效果，建议在电梯初期选型时加以考虑，并在结构预设=设计时准确预埋扶梯唇口。 直梯的设置上应考虑对部分办公和公寓的直梯需配备刷卡功能（刷卡功能一般分为轿厢外刷卡以及轿厢内刷卡形式）以保证公寓和办公楼内安全性与商业的隔离。 消防工程:由于商业项目具有层高较高、大跨度、装饰档次高、人流密集等特点，所以消防工程要求高于普通住宅，同时配合高标准的装饰工程需要选用一些特殊的消防器材，如：隐蔽式喷头、集热罩、高压水炮、满足防火

7、等级的装饰消火栓门、餐饮区93°喷头等等。 综合布管与设备工程：由于商业项目的特殊性，对功能具有更多的要求，这就导致地下车库以及公共区域内顶上管线繁多，布置难度相当大，为了保证车库以及商业公共部分净高，这就要求对管线排布需有合理化的方案，设计图纸中不光要有管线的平面布置，还需要有更为详细的竖向标高布置，以及管线交叉是的处理方案，设计更合理则现场施工效果将更好，也能更好地满足装饰效果和空间的要求。由于商业项目机电设备较多且对稳定性和功能性要求更高，部分核心设备需采用高端进口设备，以保证项目的正常运行，例如冷冻机组、空调机组、电梯、消防主机、冷却塔、发电机等大型设备均需要量身定做，生产周

8、期短则两三月，长则更达半年之久。建议在前期设计阶段达到相应的设计深度，及早跟进设备选型预定，以保证后期项目开发需求。主体结构设计同时还需考虑设备吊装方案，对大型设备预留吊装孔洞，以及车库内运输路线的砌体预留，待设备安装完毕后方可封堵。设备基础也应在结构阶段考虑预留，如冷冻机或发电机需要预留地脚螺栓后期浇注。3、 建筑工程：由于考察项目地位高端，建筑设计和室内设计观念领先，在细节处理上科学合理对比我们现有方案提出几点建议：（1）方案中垃圾房和卸货区及其动线规划不够详细需进一步明确。 （2）停车位数量按目前需求不足，需进一步增加考虑。 （3）写字楼消防梯前室防火门开启方向可否面向电梯厅，这样好处是在满足消防安全前提下可增加写字楼层的租赁面积，关于人流和物流的冲突可通过避开人流高峰期进行安排解决。（4）装修设计中在保证商业形象概念设计和商业空间装饰方案设计进度的同时，也要重点考虑二次商业