房地产企业财务成本管理存在问题和对策

1、房地产企业财务成本管理存在问题和对策【摘要】随着国家最新一轮的房地产调控的出台， 中国楼市状况急转直下。一二线城市在成交量低迷的情况 下，大部分已经出现价格回落的情况。并且政府做出了房价 不下调绝不罢休的姿态，这对广大的房地产商都是坏消息。 所以房地产商当前最主要的任务就是管理自己的财务成本， 房地产企业的财务成本管理是提高企业核心竞争力的关键 所在。本文首先阐述了我国房地产企业发展的现状，接着分 析了财务成本管理存在的问题，最后提出了在财务成本管理 问题上的应对策略。希望对相关人士有所帮助。【关键词】房地产企业；财务成本管理；问题；对策文章编号：issn1006-656x (2013) 12

2、-0028-02一、前言随着社会主义市场经济的不断发展，我国房地产行业越 来越凸显出其重要的地位，行业整体提升的同时，也加剧了 房地产企业之间的竞争激烈，应对这样的行业竞争现状，房 地产企业只有提高自身的财务成本管理能力和水平，才得以 提高自身核心竞争力，增强房地产企业的综合实力。房地产 企业针对当下自身的财务成本管理工作中出现的问题和弊 端，需要展开综合性和针对性的分析，方能找出积极的干预 手段和应对策略。二、我国房地产企业发展现状自从国家推行新的住房改革计划以来，我国的房价走势 一路高歌猛进。特别是自06年起至今，几乎所有一二线城 市房价已经成倍增长。房地产业过热，掀起了全民的炒房运 动。

3、给经济的运行带来了较大的影响。目前房价的走势已经 远远超出了普通公民的承受能力，越来越多的房子被拥有更 多社会资源的人所占用，这就造成了社会上房产资源分配的 严重不均衡。少数人占据了大多数的资源。并且目前这供需 之间的矛盾已经成为民生领域的一个重大问题。所以当前政 府明确表态要将房地产调控进行到底，抑制房价的过快增 长。随着最新限购令的出台，以及银行贷款环节的压力，大 多数房产商已经经受不住压力，开始缓慢降价。但是房地产 行业的利润空间是有限的，在土地公开招标的情况下，房地 产商的利润率已经大不如前了。面对即将到来的降价潮，房 地产企业如何通过控制财务成本，最大限度的减少不必要的 开支度过房地

4、产严冬已经成为当前房地产企业需要重点考 虑的问题。三、房地产企业财务成本管理存在的问题（一）财务成本管理意识薄弱目前，我国大多数房地产企业的财务成本管理意识薄 弱，对财务成本管理缺乏足够认识。部分房地产企业财务成 本管理仅局限于设计阶段而忽视了项目实施过程的财务成 本控制，或是认为财务成本管理的关键在于控制材料和设备 的成本，相关部门和财会人员对企业财务成本管理也不够重 视，这都使得房地产企业不能全方位进行成本控制。只有坚 持全面性原则考虑企业成本，才能保证财务成本管理的有效 性和合理性。（二）房地产企业的财务成本管理能力较低且管理办法过于陈旧当前形势下，我国大多数房地产企业所使用的管理办法和

5、管理手段相当陈旧，仍然按照传统的财务成本管理办法实 施成本管理，其过程是依据财务管理部门给出的决算报告对 财务成本实施核算工作，这一流程最大的弊端是具有时间滞 后性。由于建设项目往往已经处于施工状态，所以一旦在核 算工作中发现成本管理问题，若再想实施干预和弥补工作就 显得为时已晚，否则将浪费大量的人力、物力、财力且弥补 工作也会得不偿失。这一流程的弊端是无法对进行中的项目 给以预测和控制，进而造成项目竣工后成本核算只成为了简 单的计算，失去了控制和改善的时机，显得异常被动。（三）房地产企业未在全项目周期过程中给予财务成本管理以足够的重视房地产项目的全周期过程，是以项目的投资决策开始,历经项目设

6、计阶段，项目的招标和投标阶段，项目施工阶段,项目投入使用阶段，项目维护与修理阶段，最终以项目拆除 阶段作为终点的一整个过程。在这一整个过程中，财务成本 管理理念应该始终贯穿其中，有些房地产企业对此认识不深 入，造成财务成本的管理重点放在了项目设计阶段，而未给 予立项阶段和施工阶段以足够的重视，忽视了在项目立项阶 段的投资决策对控制财务成本的基础性作用，以及项目施工 阶段对财务成本的严格管控工作。（四）没有指定具体的成本管理计划许多企业都没有制定详细可行的财务成本管理计划，也 缺乏合理的成本控制办法。企业在项目的开始初期就应该制 定相信的成本预算，严格按照成本预算进行生产管理活动。 但是许多企业

7、并没有认识到控制管理成本的重要性，对目标 的成本控制意识还是停留在最表面上。对成本控制认识的不 到位直接导致了成本控制的无法严格有效执行。（五）工程预结算等重点环节存在问题严重目前房地产企业工程预结算主要存在以下主要问题：一 是工程预结算定额更新缓慢，以往的定位换算法已经不能够 准确地反映出现在工程预结算的正确和真实性，在此之后的 计算的繁琐，大大影响了工程的进度与实际效率；二是工程 项目中心缺乏综合管理，建设、设计和施工等单位之间缺乏 统一的沟通与管理，仅仅局限于自身所涉及的工作，缺乏全 面性，从而使得工程的预结算款居高不下，整个工程的预结 算失去真实性和准确性使得工程资金陷入不利状态；三是

8、故 意造假提高工程预结算，尤其涉及国家投资的有关项目时， 做出高预算的假象，过高的预算差额会流入个人腰包，导致 豆腐渣工程的出现。（六）负债率过高过高的负债率使企业成本的升高，并且较高的负债率使 得企业的现金流量大量减少，不利于企业的资金流转。房地 产企业是一个资金密集型企业，一旦负债率过高则会直接影 响公司的财务成本。四、房地产企业在财务成本管理问题上的应对策略（一）增强财务成本管理意识，建立全面系统化的科学 管理体制房地产企业应运用科学管理知识，将企业的财务成本管 理视为一个全面化的管理工程，而不是阶段性的工程。只立 足于全局性的整体角度，才能对房地产企业全面的进行财务 成本管理。必须坚持

9、以“对象、内容、方法”全面相结合的 原则，在实际工作中对于不同的企业成本使用相应的管理办 法和手段。坚持以市场经济为导向，以社会经济深化发展和 提高企业竞争力为目的，房地产企业要在考虑物质成本的同 时，兼顾到非物质的成本，综合考虑到服务成本、人力资源 成本和环境资源成本等各方面成本，才能全面完成房地产企 业的财务成本管理目标。（二）房地产财务成本管理过程中需要一定的技术支持，提升管理能力房地产企业在财务成本控制管理中可以采取清单报价 模式，此模式可以对房地产企业的整体成本进行控制和管 理。工程量清单是市场经济发展的要求，通过工程量清单模 式可以对项目实施过程中各种成本进行监控，从房地产企业 的

10、实际情况看，相同的工程量，各个企业的价格是完全不一 样，充分说明房地产企业财务管理需要一定的技术指导。房地产企业管理中可以采取战略成本管理的模式，战略管理主要是按照企业的全局发展为对象,按照企业的总体发展战制定财务成本管理目标。（三）完善相应的监督制度，加强财务成本管理在房地产企业开发产品的过程中，应尽量细化进行核算 的对象。同时建立既有实权又有执行力度的成本监督机构， 在房地产项目的全过程生命周期的各个重要环节中进行成 本预先规划，用规划的计划比对世界发生的成本明细，尤其 需要注意监督管理成本概预算、竣工决算和工程结算，因为 这些环节是在初期控制工程造价、减少项目开发成本和办理 施工方款项给

11、付的重要环节。按照已确立的工作目标和监督 制度定期的进行检查考核，同时辅以不定期的随机抽查。必 须将内部审查和外部监督相结合的财务监督体制实施到监 督工作中，力保财务成本数据和账务明细真实有效。（四）强化重点环节成本控制。首先应强化投资决策成本控制财务部门切实测算拟建项目的内含报酬率、销售利润 率、成本利润率、资产负债率等前期财务指标编制项目计划 书，并筹划税务和筹融资、投资方案，确定初始财务目标成 本。同时，立项阶段应做好各种组织筹划实现项目筹建阶段 的低成本规划。第二强化规划设计成本管理。利用成本预算 实施限额控制，把设计费的限额与设计质量挂勾。强化方案 优化措施和图纸会审，相关部门充分分

12、析和论证设计方案， 提高设计概算和施工图预算的准确性、最优化。最后，强化 内部复审制度，加强对规划报批、桩基、图纸、功能材料、 装修变更等可控设计成本的严格审核最后强化变更签证成 本控制。变更及签证重要的是事前控制和流程管理。在项目 设计前期应全面、准确分析论证其规划与定位，尽量避免在 施工中的重大设计调整；变更前，须利用设计单位和监理单 位的技术资源，就变更对工程成本的影响做出分析评价。变 更及签证管理控制体系应明确操作流程及责任权限，加强变 更的内部监督与控制。（五）减少企业的负债率当前应对成本危机最重要的方法之一就是降低企业的 负债率。过髙的负债率不仅增加了企业的利息负担，并且减 少了企业的现金流通速率，不利于企业现金流的快速运转。 如果减少负债率就可以最大限度上的增加企业现金流通速 率，相对减少企业开发成本。让企业更好地管理自己的财务 成本。五、结束语企业财务成本管理水平和能力的高低，以及企业管理工 作开