大连嘉和时尚广场商业策划案

1、 北京京泰物流有限公司大连市三八广场嘉和大厦商业策划案（目 录）一、大连市宏观经济.第3页二、区域商业调研： （一）大连市各商圈综述：.第4页（二）商圈商业个案调研：.第8页 （三）项目区域综合调研：.第31页三、项目分析：（一）定量分析：.第34页（二）定性分析：.第35页（三）项目SWOT分析：.第37页四、初步发展规划方案的确定：(一) 商业物业规划发展方案的确定.第40页(二) 经营主题定位.第41页(三) 最终消费者初步定位.第42页(四) 经营者初步定位.第43页(五) 商业物业租金价格定位.第43页(六) 项目商业业态规划.第44页五、项目财务分析：.第44页六、项目总论：.第4

2、7页正 文一、大连市宏观经济：大连，中国北方最著名的港口、工业、商贸和旅游城市，东北地区最大的贸易口岸，中国五个最具发展潜力城市之一。素有“东北明珠”之称，被联合国评为世界环境500佳美丽都市之一。大连位于中国辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，北依资源丰富、工农业发达的东北平原，处于环渤海地区的圈首，被誉为京津门户、东北之窗，既是我国环渤海地区和辽东半岛沿岸港城通往国外的最近点，也是东北亚区域进入太平洋，面向世界的最便捷的海上门户。全市总面积12575平方公里，其中老市区面积2415平方公里。辖7个区（中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区、开发区），3个县级市（瓦房店市、普兰

3、店市、庄河市）和1县（长海县），总人口589.4万人。1984年党中央和国务院决定进一步开放大连、天津、广州等14个沿海港口城市，拉开了大连市经济大发展的序幕，目前，大连市拥有国家级经济技术开发区、高新技术园区、金石滩国家旅游度假区和东北地区唯一的保税区与出口加工区。根据国家统计局2005年统计，大连市综合经济实力位列全国第六位，在辽宁省排名第一位。同时大连又是著名的旅游胜地，全市拥有旅游星级饭店155家，旅行社360家。2005年，实现旅游总收入210亿元。大连会展业发达，每年举办各类展会100多个，成交额300多亿元。大连也是中国北方重要的国际航运枢纽和国际物流中心。大连港与世界160多个

4、国家和地区的300多个港口有着贸易往来，承担了东北地区70%以上的海运货物和90%以上的集装箱运输。大连也是东北地区最大的客货空运基地，空港旅客吞吐量达到541万人次，货邮吞吐量13万吨。据大连市人口和计生委计统处提供的数字，截至2006年年底，大连市总人口5894万人，其中非农业人口312.3万人，农村人口2771万。2006年GDP达到2569亿元，增长16.4%，创造12年来的最高水平；完成固定资产投资1440亿元，增长30%；完成地方财政一般预算收入190亿元，增长25%；实现社会商品零售额838亿元，增长14.5%；出口达到148亿元，增长19%；利用外资突破120亿美元；城镇居民人

5、均可支配收入13553元。 截至2005年，大连市商业网点1435万个，营业面积874万平方米，从业人员574万人。其中，全市有百货店77个，营业面积674万平方米；购物中心9个，营业面积877万平方米；大型综合超市8个，营业面积127万平方米；2002年，大连的社会消费品零售总额刚过500亿元，而到了2006年达到839亿元，五年累计达3289亿元，平均每年增幅都在12%以上。大连的房地产建设水平居东北各城市之首，优美的环境和适宜的气候也吸引了众多的外地购房者，这也使得大连的房地产市场异常的活跃。近几年大连市房价处于稳定上涨趋势，目前大连市内普通住宅均价在7500元左右/平方米。总

6、结：大连是我国环渤海经济区重要的经济、文化、交通、金融和商贸中心之一，也是我国主要的旅游城市和消费城市，已成为中国最具开放色彩的城市之一，近年来大连市经济持续快速稳定发展，同时带动了大连商业和房地产行业的飞速发展；良好的宏观环境和持续稳定的经济增长为商业的发展提供了良好的条件和时机。二、区域商业调研：（一）大连市各商圈综述：截至2006年，大连城区5000平方米以上的大中型商业项目达108个，建筑面积为356 万平方米，其中建筑面积超过1万平方米的大型商业项目77个。据2006年资料统计，大连市零售商业人均13平方米。现在大连市主商业区为东、西、中三大商圈为主，并有部分区域型商业和社区型商业为

7、辅；作为大连传统商圈的东部商圈是指火车站前一带的商业网点区域，包括青泥洼桥和天津街两部分，多为中低档商业项目，以时尚休闲类服装综合商业为典型代表；西部商圈是指西安路商圈，大连市的大部分中高档商场都汇聚于此；中部商圈主要为高科技多元的商业业态，以奥林匹克购物中心、沃尔玛以及万达的订单式商业集合体百盛购物中心、电子商城为主；二七广场商圈则是大连低档服装市场的汇集地；各商圈情况如下：1、东部商圈：青泥洼桥商业中心地处大连市中心区域，是大连市历史最久远也是最繁华的商业中心。早在上个世纪80年代末，其商业格局已经出现，分别有大商、中兴大厦、秋林女店。目前主要为胜利广场（97年建成）区域商业。青泥洼桥曾创

8、下日营业额4000万元的辉煌和日人流量80万记录商业街，堪称大连市现任的商业龙头，以服装、百货业为主导，个体经营（如胜利商城）、休闲商城（如新玛特）、精品商城（如麦凯乐、百年城）多种业态并存，适应高、中、低档消费群体的不同需要。在这大连商业中，青泥洼桥以其地利位置，经营规模等优势，呈独占鳌头之势，零售商业网点十分密集，且以较大规模的百货商店和购物中心、大型超市为主，汇集大连市绝大多数知名的内外资商业企业，以经营中档商品为主并有部分高档商业。其所处的地理及交通位势、长期的购物习惯等因素都使其具有很强辐射功能及吸引力。不仅满足市内人口的消费需求，同时也成为大连流动人口的主要消费区域。 &

9、#160;  在东部的商圈中，天津街曾是大连市知名的传统商业街，曾在96-97年红极一时。近年由于受到两年“封街改造”的影响以及新兴商业项目运作的不顺利，天津街原有繁华的商业氛围已经不复存在了。许多商业项目都处于“半瘫痪”状态甚至是停业，严重影响了整个商业街的形象和人气。目前总体商业情况很不景气。    东部商圈具有代表性的商场有：麦凯乐大连商场、大商新玛特、大连商场、大商男店、秋林女店、百年商城（太平洋百货）等；市场则有胜利地下商城、大菜市韩国服装城、凯旋地下商城。2、西部商圈：    西部商圈即沙河口区西安路商业中心，其

10、东起连胜街，西至中长街、盖州街，北起沙河口火车站，南至解放广场五一路。西安路商业中心是近年新兴的市级商业中心，随着城区的西拓，大连西部人口急剧增长，购买力迅速提升，强有力底推动了西部商业中心的形成。该商圈有效辐射半径达6公里，日客流量预计在30万人次，目前聚集了沃尔玛、家乐福、百盛、锦辉等不同规模和业态的大小商家1000多个，还有福佳新天地、罗斯福等购物中心。它的历史不算太长，但其发展速度非常惊人，归根结底就是西部商圈的商业业态和商品定位与市场的良好对接。2004年，福佳·新天地广场、罗斯福·天兴国际中心这两大复合型商业地产项目投入使用，一些新的消费理念和经营模式对原有的商

11、业模式形成冲击。西安路商圈以其丰富的产品和庞大的市场保有量，让西部商圈大踏步前进。西安路的商场以百盛、长兴购物中心、锦辉商城为代表。3、中部商圈：    中部商圈是在大连三大商圈中最前卫的一个，奥林匹克购物中心、沃尔玛以及万达的订单式商业集合体百盛购物中心、还有餐饮一条街、电子商城，高科技多元的商业业态为该商圈典型的商业特征。4、区域性商业情况：文章来自WWW.WQ126.COMcoo'PxT.T|:文章来自WWW.WQ126.COM9oXS=Z4 E NT#mm中山区的三八广场、岭前两个区域性商业中心：三八广场区域性商业中心是指三八广场二七广场港湾桥区为

12、主体的商业区域，该区域位于大连市东部海岸地区，以二七广场的二七贸易大世界、温州小商品城、三八广场的家乐福为主。岭前区域性商业中心是指以桃园商城为核心的岭前区域级商业中心，位于解放路南段。文章来自WWW.WQ126.COM9R!C&5pfx?qc'c 文章来自WWW.WQ126.COMQVv=U ieciLYI e      西岗区的奥林匹克广场一个区域性商业中心：该区域南至胜利路，北至鞍山路，总面积为32万平方米。区域内现有沃尔玛超市、大连奥林匹克电子商城等大型商业网点，最近新近引进了马来西亚金狮集团的大型百货店百盛、华纳万达国

13、际影院、灿坤数码广场等大型项目。文章来自WWW.WQ126.COM5AnF%.lg,AQPT0&文章来自WWW.WQ126.COMQhtQK?y_eA -|(XG1      沙河口区的春柳地区、马栏地区两个区域性商业中心。春柳地区西至凌山三街，南沿华北路至学工街，北沿华北路至春柳街，以春柳购物中心为中心，目前有友谊商城春柳购物中心、五洲大厦、新华书店、市中心医院等大型商业设施和社区配套设施。以马栏广场为中心的马栏地区，东至兰田街，西至兰丰街，南向马栏街，是大连市传统的城乡结合部。商业业态多以杂货店和农贸市场为主，超市的规模较小。大连电

14、业逸彩城的出现，大商集团新玛特超市的入驻极大的改善当地的购物条件，成为该区域中心的商业主体。文章来自WWW.WQ126.COM Ev:pimj/V3文章来自WWW.WQ126.COM3b z?T%VN_u3pj!fTn'      黑石礁地区东至西南路，西至黑石礁街，南向西村街、黑石礁街延伸100米，北向尖山街、景云巷延伸100米。该区内大专院校云集，具有独特的消费特征与购买群体，呈现出强劲的消费需求和消费能力。是一个极具商业拓展空间的区域。现有大商新玛特黑市礁店、辰熙商场和好又多大型超市等商业设施。文章来自WWW.WQ126.COM?

15、,J)%s|#O L3n文章来自WWW.WQ126.COME"=Z$b3!Dew      甘井子区的中华路、金三角、老甘百和机场前四个区域性商业中心。中华路商业中心位于华东路和华南路交汇处，是大连市西拓“北进”的重点发展区域，服务于泉水、南关岭、山东路等地区70万人口，以华南国际商城、沃尔玛超市和华南装饰材料市场为中心。金三角地区位于西南路和松江路交汇处，是一个包罗多种经营业态的市场群，该区域共划分为七大市场、九大交易区，包括粮油交易区、花卉交易区、农副产品交易区、食品百货交易区、装饰材料交易区、家具交易区、洁具家装交易区。机场前地

16、区是大连市物流产业发展的重要组成部分，市场定位为航空物流中心，建设重点是建立完善的公共信息系统。文章来自WWW.WQ126.COMy2iW+L(/:iw?MIZ,Y文章来自WWW.WQ126.COMC/gka/Q+/FI86      周边地区的金州区、开发区和旅顺老城区三个区域性商业中心。金州中心广场主要商业设施有金州购物中心、金州供销联营公司、金州大厦、金州大市场、金州燕乐大市场、中维大厦等。开发区以安盛购物广场、大商新玛特、金玛商城、收获电子广场为代表。旅顺市商业中心北以世达购物、新屋百货为中心，南以大商电器、海产品批发市场为中心形成区域

17、性核心商圈。5、社区型商业情况：社区型商业中心多以周边居民为目标顾客，主要提供基本的生活消费服务。业态形式多以小型便利连锁店、中型超市、农贸市场、早市为主，辐射半径较小。但随着城市房地产业发展，新兴居住区拓展迅速，社区商业发展商机开始显现，社区商业已成为居民综合消费的载体。文章来自WWW.WQ126.COM4m f/mbrUIPV S文章来自WWW.WQ126.COM8B0v!NUO O0I(B      中山区社区级商业以寺儿沟区域、虎滩街、葵英街和青云街四个社区为主；西岗区主要以八一路社区为主；沙河口区有黑石礁、锦绣区、绿波区和阳

18、光月秀社区。甘井子区地域辽阔，目前主要有三个社区级商业中心，分别是泡崖小区、凌水地区和新华绿洲区域。开发区基本建成了六个社区级商业中心，分别是西岗山、红梅、港西（20号小区）、37号小区、工业区、高城山等。金州现有六个街道：中长街道、先进街道、光明街道、拥政街道、友谊街道、战前街道，各自形成了自己的社区级商业设施。旅顺口区主要有迎春社区、横山社区、黄金山社区、启新社区、太阳沟社区、黄河路社区等六个社区商业。总结：大型的商业网点主要集中在青泥洼桥、天津街及西安路市级和区域商业中心区内。近年来新型业态开始导入，商业由单一业态向多种业态迅速发展，大型综合超市、超市便利店等新型业态比重明显提高，而最具

19、成长性的连锁经营形式已涉足多个行业。目前大连市国有零售商业以大商为龙头，已经走出大连；外资零售商业有家乐福、沃尔玛、好又多、乐购、百盛等，以及肯德基、麦当劳等国际连锁快餐业。购物中心、超市、专业店、专卖店及便利店等已成为主导的业态形式。目前大连商业现状可以归结为三点：第一，从总量看大连商业人均总体处于饱和的状态，但是从规模效益以及能够满足消费者不同层面需求的角度上看还有一定距离。第二， 目前的商业网点布局不尽合理，市中心商业设施相对集中，而在次商业中心尤其是人口集中的新兴社区，商业网点明显不足。另外在业态布局上，购物中心、百货业态已经饱和，各具特色的专业店和便民连锁店却相对落后，同时

20、商业没有分层，没有实现错位经营。这个层级的划分以商业行为的选择性和便利性是最主要的标志，市级商业中心和社区级商业中心两者有很大的区别。第三，大连商业缺少特色。商业是一种文化，目前大连的商业里面缺乏文化、缺乏特色。文章来自WWW.WQ126.COM :,!9'3K.8"Rr/文章来自WWW.WQ126.COMPz/-4 *lMqq)+文章来自WWW.WQ126.COMb 5bX2-JeZPNp (文章来自WWW.WQ126.COM =Ne5 y%7e文章来自WWW.WQ126.COM "H r&&,f?xv|4 R文章来自WWW.WQ126.COMH4

21、 QbFf=R"nriLF S文章来自WWW.WQ126.COMmBo6p.i3aGxxx文章来自WWW.WQ126.COMzz94VfcGH/!3cU文章来自WWW.WQ126.COMLzNsx7zo35!bp0（二）商圈商业个案调研：1、二七广场商圈：距本案约1000米，为离本案最近的商圈，商圈共有温州城和二七商贸大世界两个市场，单体总规模均比较大，该商圈为大连市中低档消费主商圈，消费群体2/3为本区域固定老居民，1/3为大连市其他区域固定居民，在大连市中低收入人群中有良好的口碑认知和一定影响力。商圈个案如下：l 温州城：温州城项目位置二七广场开业时间2004年10月建筑层数地上

22、五层，地下一层单层建面6000平方米项目规模36000平方米项目定位中档服装综合市场业态分布B1：窗帘、布艺、床上用品F1：男装、女装、童装、休闲装F2：女装F3： 鞋类、箱包、皮具（局部属于临街一层）F4：小百货、饰品、化妆品F5：精品服装、美食广场标铺面积（使用面积）10平方米商户数量1126户租金水平B1：6元/天/平方米（市场原始租金）F1：810元/天/平方米F2：810元/天/平方米F3：812元/天/平方米F4：5元左右/天/平方米（市场原始租金）F5：3元左右/天/平方米（市场原始租金）经营状况良好备注地面13层基本全部出售，目前均为小业主个人出租行为，因此租金水平较高，B1和

23、F4、F5为百年城集团直接租赁。04年铺位建筑面积40年使用权出售均价在4500元5000元/平方米。小结：市场为精品店中店格局，店铺面积适当。04年刚开业时经营并不理想，经过几年的管理经营目前已经树立了自己的品牌，在大连消费者心目中有一定的认同度。吸引了一些区域外的消费者，有一定的消费人群，消费者的购买频率较高，环境较好，经营管理良好。l 二七商贸城：二七商贸城项目位置二七广场温州城后面建筑层数地面四层单层建面6480平方米项目规模25920平方米项目定位低档服装综合市场业态分布F1：男女服装、日用百货、化妆洗涤、文化用品、干鲜花木、厨房用品F2：服装F3： 鞋类、箱包、窗帘、布艺F4：鞋类

24、、窗帘标铺面积（使用面积）33平方米商户数量1360户租金水平F1：83元/天/柜台F2：38元/天/柜台F3：38元/天/柜台备注均以柜台形式租赁，33平方米为一个柜台。小结：低档老市场，规划和业态均比较混乱，建筑陈旧，分为东区和西区两部分，大多为柜台经营。单铺使用面积较小，主要消费人群为中低收入者，在当地消费者中有一定的认同度。但因其为典型的最低档服装及小商品综合市场，对本案无参考和借鉴意义，摒弃不做考虑。商圈总结：二七广场商圈属于区域性的综合商圈，商业数量较少，消费者多为本区域内或乘公交车容易到达本区域的部分居民，商业形态相对单一，总体上仍属于中低档区域性商圈。2、青泥洼商圈：大连市历史

25、最久远也是最繁华的商业中心，距本案大约4公里左右，市场以胜利广场、凯旋地下商城、大菜市韩国服装城为代表，其中胜利广场为大连市时尚服装龙头市场，大菜市韩国服装城主要为大连市中低档服装批发基地，凯旋地下商城目前已营业并同步招商中，其招商情况和经营状况均不理想。商场以麦凯乐大连商场、大商新玛特、大连商场、大商男店、秋林女店、百年商城（太平洋百货）为典型代表。商圈商业分布图及个案如下：铜锣湾商场新玛特SHOPPING MALL麦凯乐商场太平洋百货胜利地下商城火 车 站大菜市双兴商品城金玛振富商城海昌名城站前海源电子城大商男店秋林女店大连商场中 山 路解 放 路菜 市 街新世界百货凯旋地下商城 凯旋商贸

26、城站前韩国服饰城奥特莱特l 胜利地下商城：胜利地下商城项目位置火车站广场地下建筑层数地面两栋独栋商业楼，地下三层+地下一夹层（商业以地下为主）。单层建面地下单层30000余平方米项目规模140000平方米项目定位时尚服装综合市场硬件设施电梯、空调业态分布M1：贞花韩城、网吧、都会名店街、吉野家、亚惠快餐、招商银行、E酷生活基地、联惠家居；B1：胜利购物长廊、哈韩名店街、南梦宫、牛仔世界、小纽约、圣邦、E酷街、旅游一条街、W靓街；B2：胜广电讯世界、衣e乐街、汤姆熊、东京小城、新华书店；B3：鞋e乐、钱隆大集、妈妈香食府、保龄球馆、麻辣烫食府。标铺面积（使用面积）812平方米商户数量3500户租

27、金水平目前市场夹层4通道正在招商中，租金为9元左右/天/平方米。贞花韩城租金在20元30元/天/平方米；地下一层租金最便宜3.6元/天/平方米，中环区域租金均在30元左右/天/平方米；地下二层和三层租金均在12元16元/天/平方米；中环区域租金均在20元/天/平方米；（因铺位均为小业主租赁行为，因此租金水平差别较大且无规律可循，但普遍租金都能过10元/天/平方米）经营状况火爆备注l 1998年8月开业，从开业初期至现在陆续出售店面，地下一层为每平方米人民币35，000-45，000元，地下二层为每平方米人民币30，000元，销售业绩相当不错。但可能会影响商场既定的商品布局和商场的统一管理。 百

28、货方面，大面积出租的仅于餐饮部份，月租金约每平方米150-250元（营业面积），其它的有品牌的商户多以联营为主。目前的进场条件是商场抽成23-28%左右；l 地上为两栋独立建筑，整租做为娱乐和家电。商业以地下为主，属于下沉式商场，地形复杂，令顾客有难辨方向之感，间接影响了主要的品牌销售业绩；l 地下大部分铺位基本全部出售给个人，因此目前市场基本都为个人租赁行为，租金差别较大，市场原始租金目前在9元/天/平方米。小结：大连市时尚流行服饰的龙头市场，消费者多为学生群体和流动人口。其处于大连火车站站前广场占据了火车站广场整个地下空间并有所延伸，在火车站几条交通主干道中山路、前进街、长江路、青泥街均有

29、多个出口，仅在贯通大连市区东西交通之第一大道中山路便有10余个出入口，优越的位置和便捷的交通是其他任何商场市场所无法替代的。另外，火车站地段繁华的交通使步行人群必须依赖该市场的地下通道穿越街道，该市场地下四通八达的通道无形中也成为了火车站地下交通枢纽，致使该市场无论在工作日还是休息日人流一直处于拥挤状态；该市场定位明晰、功能分区明确。其中贞花韩城在地下夹层占据3000平方米左右，为该市场最典型的流行时尚服饰经营区域，该区域租金均在十几至二十元/天/平方米（均为个人租赁价非市场原始租金）。同时该市场经营时间较长，为早9：00晚9：00，部分商户反映有些承受不了。l 奥特莱特韩国服装商城：奥特莱特

30、韩国服装商城项目位置长江路与青泥洼街交叉口建筑层数地面25层单层建面1530平方米项目规模6000余平方米项目定位中档时尚服装市场硬件设施电梯空调业态分布F2：服装、手表F3：服装、饰品、箱包、化妆品F4：服装、鞋帽、内衣、鞋F5：服装、鞋标铺面积（使用面积）12平方米商户数量225户租金水平F2：16元/天/平方米F3：12元/天/平方米F4：10元/天/平方米F5：8元/天/平方米经营状况良好备注单层面积较小，一层为宏孚商务酒店大堂；市场铺位基本都卖给小业主，目前普遍为个人租赁行为。小结：市场定位于韩国流行服饰，借助于火车站的人流量，有一定的消费者，相对于旁边的韩国服饰商城有一定的规模优势

31、，市场租金较高，地处主路交叉口交通方便。相对于胜利广场，市场处于从属地位，很难与之抗衡。l 站前韩国服饰：站前韩国服饰项目位置长江路与青泥洼街交叉口建筑层数地上四层单层建面2000平方米项目规模8000平方米项目定位低档服装市场业态分布F1：流行服饰F2：服饰、箱包、饰品、内衣F3：服饰、箱包、饰品、内衣F4：新干线旅店标铺面积（使用面积）15平方米商户数量111户租金水平F2：57元/天/平方米F3：35元/天/平方米经营状况一般备注临建简易楼，一楼为门脸，四楼为旅社。小结：市场商户多为下岗职工，租金较为便宜，没有税费，商户负担轻。市场定位于韩国流行服饰，但是由于和胜利广场、奥特莱特定位冲突

32、并且位置相对不好没有规模优势，因此目前市场转型主要经营中老年服装，经营状况一般。l 大菜市韩国服装城：大菜市韩国服装城（大商集团双兴批发城）项目位置快轨站菜市街建筑层数地面六层单层建面18297平方米项目规模109787平方米项目定位中低档服装批零市场硬件设施电梯、空调业态分布F1：化妆品、品牌服饰、针织品F2：流行服饰、床上用品F3：流行服饰、针织品F4：旅游工艺品、饰品、仿真花卉F5：鞋、箱包、皮具F6：文化用品、图书、音像制品标铺面积（使用面积）812平方米商户数量3263户租金水平F1：14元左右/天/平方米F2：13元左右/天/平方米F3：10元/天/平方米F4F6：6元8元/天/平

33、方米经营状况良好备注定位服装批发市场，二七商贸大世界大多数商户均在此拿货。市场多为小业主租赁行为，租金水平差别较大。小结：大菜市是大连市的一个中低档批发市场兼营零售，经营状况良好，租金水平较高。临近火车站人流量大，交通方便。商铺面积较小，不利商品展示，大型市场，有规模优势，商户数量多。市场分为新旧两个区域，扩大了经营面积，进一步的提高了规模优势。l 凯旋地下商城：凯旋地下商城项目位置建设街建筑层数地下两层单层建面25000平方米项目规模50000平方米硬件设施电梯、空调业态分布B1：食品、文具百货、箱包、皮具、工艺礼品、儿童用品、美容美发用品、美食、饰品、眼镜超市。B2：女装、男装、流行服饰、

34、运动用品、韩国商品、外贸服装、美食广场。标铺面积（使用面积）95平方米商户数量2230户租金水平B1：23元/天/平方米B2：2元左右/天/平方米经营状况较差备注目前招商中，招商情况不理想，空置近50%小结：市场地处火车站后面快轨站前广场，夹在胜利广场和大菜市两个大规模市场之间，经营上没有特色，无法与两边的胜利广场和大菜市市场抗衡，经营状况较差。单体规模较大但主要为地下建筑，现在经营的为一期工程，二期工程为正在销售的凯旋商贸城，定位为百货类商业，目前销售情况不佳。l 大连商场：大连商场项目位置火车站建筑层数地下一层 地面四层单层建面5700平方米项目规模28500平方米硬件设施电梯、空调业态分

35、布B1：家电、炊具F1：食品、超市F2：男装、女装F3：小家电、钟表、百货、数码产品、文具F4：床品、羊绒羊毛、内衣、鞋帽备注大连市老商场，地处火车站核心商圈内，以百货为主，差别定位于其他商场，经营良好。l 运动大本营：运动大本营项目位置火车站建筑层数地面四层单层建面600平方米项目规模2400平方米硬件设施电梯、空调业态分布F1：彪马、耐克、背靠背、F2：耐克F3：阿迪达斯F4：李宁备注商场总规模不大，以运动休闲为主题的专业商场，经营内容多为知名运动品牌。l 秋林女店：秋林女店建筑层数地下一层 地面六层单层建面1000平方米项目规模7000平方米硬件设施电梯、空调业态分布B1：精品皮具、箱包

36、F1：化妆品、珠宝、日用百货F2：品牌女装、服饰F3：淑女装、流行饰品、内衣、家居服饰F4F6：桑拿、美发、餐饮、健身备注前身为大连秋林公司，后经大商集团全面改造于1998年10月29日正式开业，更名为大连秋林女店，是集购物、餐饮、健身、美容、文化沙龙为一体的女士用品专业店。l 大商男店：大商男店建筑层数地下一层 地面九层单层建面1000平方米项目规模10000平方米硬件设施电梯、空调业态分布 B1：网络世界F1：日用百货F2：商务便装F3：绅士正装F4：时尚男装F5：皮具皮鞋F6：运动空间F7：美食中心F8：时尚工坊F9：网络世界经营状况良好备注店外门前2000平方米双车道休闲广场，可泊车4

37、0多台。这是中国第一家以男士消费为主的购物场所，商场以其鲜明的特色不断地传播着男性消费文化。大商集团下属商业，主营中高档男士商品，主流消费者为成功人士企业高管，在当地消费者有较高的认同度，市场细分程度高。l 太平洋百货：太平洋百货（百年商城）建筑层数地下二层 地面六层单层建面7600平方米项目规模60800平方米硬件设施电梯、空调业态分布B2：化妆品、钟表、眼镜、高档饰品B1：珠宝、精品服饰F1：男士服装F2：职业女装F3：名品女鞋、皮鞋F4：时尚女装F5：运动休闲装F6：工艺礼品备注是为纪念大连市建市百年而建的标志性建筑。引进亚洲知名的太平洋百货，拥有130余家品牌经营店铺，囊括了国内外众多

38、知名品牌，商场购物环境很好，业态划分明确。拥有300个车位的地下停车场，经营状况较好。l 麦凯乐：麦凯乐建筑层数地下一层 地面七层单层建面3500平方米项目规模28000平方米业态分布B1：食品超市、美食城F1：化妆品、钟表、珠宝、国际精品F2：少女装、女鞋、女包、女士饰品F3：淑女装、女内衣、女士服饰F4：绅士服饰、箱包、男鞋F5：儿童世界、家居用品、文具F6：家电、体育 用品F7：瑞士酒店中餐厅备注自1998年9月进驻大连传统商业旺地以来，始终引领大连的新时尚。通过多次改造2004年4月又以全新的店貌展现在消费者面前，商场云集了国内外知名品牌，是一流的高档精品百货店中高档百货商场，大连麦凯

39、乐商场总店，经营状况较好。l 新玛特：新玛特建筑层数地下两层 地面九层单层建面13000平方米项目规模143000平方米硬件设施电梯、空调业态分布B1：地下停车场B2：食品、非食品、生鲜、蔬果、美容店、茶庄、药店、音像、饰品F1：珠宝、皮具、化妆品、黄金、名表、鞋、荣盛时尚大街、精品专卖店、咖啡店，名表维修、彩扩店、味千拉面F2：男装、少女装、服饰杂货、童装、玩具、孕婴用品、童装玩具馆、洗衣店、卡友中心、联合收费处、商务中心、茶艺馆、F3：溜冰场、小家电、手机广场、数码广场、家居生活馆、乐器行、办公文具、淑女装、羊绒、裘皮、饰品、内衣、儿童摄影F4：运动服饰、牛仔休闲、泳装运动鞋、健身器材、音

40、箱画廊、新华书店、台球、水吧、汤姆熊F5：宠物店、美发中心、风味小吃、中餐、西餐F6： 电影院、电子游乐场、停车场F7：游泳馆、舞蹈室、器械室、美容美发中心、桑拿洗浴、会员酒吧、壁球、台球备注该商场最大的特色是除了满足人们日常消费购物外，还提供给人门休闲娱乐的场所。是最具有SHOPPINGMALL色彩的大型购物中心，集购物、休闲、餐饮、娱乐、健身、商住为一体，开创了都市生活的新时尚，在综合市场中处于龙头地位，经营较好。l 新世界百货：新世界百货建筑层数地下三层、地面八层单层建面6000平方米项目规模66000平方米硬件设施电梯、空调业态分布B2B3：停车场B1：家庭馆F1：名品馆F2：绅士馆F

41、3：淑女馆F5：时尚馆F6：运动馆F7：美食馆F8：休闲馆备注商场客流量较少，经营一般。 商圈总结：青泥洼区域是大连市传统的商业中心，以其地利位置，经营规模等优势，呈独占鳌头之势，该商圈涵盖了众多的商场和市场，各商业体量很大，具有代表性。交通方便且商业集中，人流有很高的互动。高中低档商品齐全，可以满足各阶层消费者的需求，是大连市的主商圈，吸引了大连各个区的消费者来此购物，而且购买次数较为频繁，在大连市民中有很高的认同度，同时因其地处火车站站前广场核心区域，也成为大连流动人口的主要消费区域。3、其他典型商业项目：其他典型商业则有中山广场的友谊商城，其周边酒店林立，经营良好。l 友谊商城：友谊商城

42、建筑层数地下两层，地面八层单层建面1500平方米项目规模15000平方米项目定位中高档百货商场硬件设施电梯、空调业态分布B1：家居用品B2：生活超市F1：国际精品F2：珠宝首饰、精品服饰F3：男士服装F4：职业女装F5：名品女装、皮鞋F6：时尚女装F7：运动休闲F8：工艺礼品小结：项目位于中山广场区域，属中高档综合商场，消费人群多为区域内的白领阶层和附近酒店流动人口，有一定的影响力和认同度。总结：l 就商业网点分布来说，大连市大型的商业网点主要集中在青泥洼桥及西安路市级和区域商业中心区内；l 近年来大连市商业发展迅速并有新型业态开始导入，商业的国际化色彩也日益浓厚，多层次、宽领域的开放格局也逐

43、步形成。日本的大荣、迈凯乐、伊都锦，马来西亚的百盛，美国的沃尔玛、星巴克，法国的家乐福，德国的麦德隆，英国的百安居以及中国香港的新世界和中国台湾的胜利百货、好又多等一些国际知名企业相继在大连开店，国际上流行的百货业、购物中心、大卖场、仓储批发等各种业态，在大连应有尽有。给大连商业带来了全新的经营理念、先进的管理模式、新兴的商业业态，同时也极大地刺激了大连商业的发展；l 最近短短几年之间大连市大规模商业物业接连入市、连锁企业迅速扩张占领商业份额，商业竞争日益激烈；同时也刺激了大连商业领域的逐步细化和商业格局的拉深与区分，大商男店、秋林女店、运动大本营都是大连商业发展到一定成熟度的产物；l 目前大

44、连商业单体体量都较为庞大，几万乃至一二十万的商业项目比比皆是，综合性也越来越强，针对炙热商圈的商业盲目开发入市拉动和刺激大连商业发展的同时也导致了商业网点的过于集中和分布过不均匀，呈现出总体商业饱和区域商业供应不足的局面；l 青泥洼商圈为典型的都市型商圈，其总体租金均价基本都能过10元/天/平方米，二七商圈相对来说社区域性消费所占比重较大一些，租金均价则低一些；l 本土最大的商业集团大商集团目前占据着大连市商业半壁江山的份额，其目前成为市值总资产超百亿元，销售额达360亿元，利税10个亿，员工13万余人的我国第三大零售企业集团和我国最大的百货企业，店铺多达130家，遍布国内40多个城市；l 西

45、安路商圈因其基本都为百货类商场，就其商圈性质和商业属性而言与本案商业基本无关联和影响，所以在此处未做详细商业个案调研。（三）项目区域综合调研：项目所属中山区位于大连市区的东南角，东、南、北临黄海，西与西岗区接壤；辖海军广场街道、桂林街道、人民路街道、青泥洼桥街道、昆明街道、葵英街道、桃源街道、虎滩街道共8个街道。总面积43.85平方千米。总人口37.67万人。其中项目所处三八广场区域固定居民约5万人左右；整个区域以商务和居住为主题功能，区域商业以商务配套为主。1、项目区域商业分布图：48火车站商圈北方大酒店北良大厦710名仕财富大厦海湾广场鲁迅路2342324宝悦大酒店海景酒店仁和园小区温州城

46、二七商贸二七广场金海湾酒店安达大厦成功大厦天通大厦三八广场本案1五五路丹东路171819友谊商场20世贸大厦星海会展商务酒店盛益大厦22大连宾馆大连金融大厦中山路21中山广场徐园饭店5689111213141516长 江 路民主广场25海湾路1、香江环岛酒店 2、良运大厦（酒店）3、时代大厦4、良运花园5、心悦大酒店6、信誉大厦7、大连时代（在建）8、富源商务酒店9、丽苑大厦10、富丽华大酒店11、香格里拉大酒店12、成大大厦13、恒通大厦14、亚太金融中心15、新世界大厦16、国门宾馆17、新元大厦18、人寿大厦（酒店）19虹源大厦20、海侨大酒店21、修竹大厦22、日航饭店23、天通大厦2

47、4、文园大厦25、海港大厦（酒店）2、项目区域调研综述：l 本区域是大连市的老城区现在也是大连市的重点商务区，写字楼酒店林立，包括北良大厦、安达大厦、成功大厦香江环岛酒店 、良运大厦（酒店）、时代大厦、良运花园、心悦大酒店、信誉大厦、大连时代（在建）、富源商务酒店、丽苑大厦、富丽华大酒店、香格里拉大酒店、成大大厦、恒通大厦、亚太金融中心、新世界大厦、国门宾馆、新元大厦、人寿大厦（酒店）、虹源大厦、海侨大酒店、修竹大厦、日航饭店23、天通大厦、文园大厦、海港大厦（酒店），本区域是大连市的商务中心，白领阶层人士所占比例较大，一般写字楼的租金在2元左右/天/平方米，商业部分租金在6元7元/天/平方米

48、。l 区域主要商业项目市场类包括温州城，商场类主要友谊商场。二七商贸城是大商集团下属的低档服装综合市场，建筑陈旧，市场内商铺均以柜台形式租赁，3.3平方米为一个柜台。规划和业态均比较混乱，分为东区和西区两部分，主要消费人群为中低收入者，在当地消费者中有一定的认同度。温州城市场为精品店中店格局，店铺面积适当。04年刚开业时经营并不理想，经过几年的管理经营目前已经树立了自己的品牌，在大连消费者心目中有一定的认同度。吸引了一些区域外的消费者，有一定的消费人群，消费者的购买频率较高，环境较好，经营管理良好。友谊商场是本区域内唯一的一个中高档的综合商场，消费人群多为区域内的白领阶层和外籍人士，有一定的影

49、响力和认同度。l 项目区域内的临街门脸主要以百货、商店、服务业、餐饮为主，多体现为为区域性的服务业态。也有少量服装类经营户，租金在34元天/平方米。二七广场的临街门脸租金水平较高，一般在7元10元/天/平方米，主要以温州城和二七商贸城的周边门脸为主，依托成熟的市场，临街店铺可以租到较高的价格。l 本项目所在区域内的住宅包括运达嘉洲阳光、四海一家、花香维也纳、嘉和花样年华、明泽苑、中山九号、南山豪庭、南山苑、宏都嘉园、悦春御景园、金和苑、良运花园、仁和苑等，住宅出售8000元起价，均价在9000元10000元/平方米。最贵的是滨海阳光17000元左右。三、项目分析：（一）定量分析：时尚服装综合市

50、场定量汇总：市场名称市场规模商户数量胜利广场120000平方米3000户奥特莱特6000平方米225户大菜市韩国服装批发城109787平方米3263户总计235787平方米6488户备注以上市场规模和商户数均不含餐饮服务业态。总结：l 目前大连市有代表性的时尚流行服饰市场共有三个，都集中在火车站青泥洼商圈，其中胜利广场属单体量最大的中档时尚服饰经营市场，在商圈乃至整个大连市处于垄断地位，其地位无法复制和取代；奥特莱特则主营韩国服饰走精品路线，档次稍高；大菜市则为相对大众化的流行服饰档次较低；三者所经营产品有精有全、有批发有零售、同时产品档次相互弥补，共同构建了大连市时尚流行服饰的集散区域，几乎

51、占据了大连市时尚消费群体的全部份额；l 三个典型市场标准铺位规格均在812平方米；l 三个典型市场租金均价都能达到10元以上/天/平方米；租金费用均包含物业费；l 就业态分布而言，男女装楼层差别不大，基本都会在同一楼层存在，皮鞋箱包类一般都在高层；小饰品类则和服装同在，互相搭配补充；l 三个典型时尚服饰类市场商业总规模达到235787平方米，经营商户共6488户；（二）定性分析： 根据本案实际情况，我司针对青泥洼商圈商户、温州城商户、三八广场区域临街服装类经营商户、三八广场家乐福消费者、三八广场固定商务办公人士、青泥洼消费者做了一系列问卷访谈，具体访谈结果如下：1、商户问卷调研分析：（抽样调研

52、商户有效问卷305份，其中区域温州城市场抽样74份，区域临街抽样8份，青泥洼区域抽样223份）l 所有市场标准铺位面积均在812平方米，部分大户为标准铺位N合一；l 青泥洼区域大部分商户都在沈阳进货，其次依次为广州、北京；还有少部分为韩国直接进货；温州城大部分商户都在沈阳进货，其次依次为广州、北京；l 青泥洼商户大多数经营年限不长，多数都在3年左右；温州城商户大多数经营年限都在5年以下；l 青泥洼大部分商户月流水都能达到1万元以上；温州城大部分商户月流水额集中在500010000元之间；l 青泥洼商户获得市场信息渠道依次为：朋友介绍、报纸（大连晚报）、电视（大连生活频道）、广播（交通广播）、宣传单；温州城商户获得市场信息渠道依次为：朋友介绍、宣传单、报纸（大连晚报）；l 青泥洼区域商户一半以上持观望态度，余下之中的一半为无意向进场，一半为有意向进场；温州城商户约一半有意向进场但其租金承受能力较低并希望有免租期或其他优惠政策，余下之中有一半无意向进场，一半持观望态度；临街商户在大部分无意向进场，有少数有进场意向但租金承受水平较低；（备注