吉林市湖滨花园酒店开发项目可行性研究报告

1、xx年吉林市湖滨花园酒店开发工程可行性研究报告 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 湖滨花园酒店开发工程 可行性研究报告 吉林锦纶房地产开发有限责任公司 二 ? 九年九月十二日 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 目录 1. 地产开发工程概述 . 3?5 2. 开发工程所处地段宏观概况 . 6?20 3 .长春市现有经营宾馆调查分析 . 21 4. 全国五星级饭店综合资料 . 22?35

2、5. 工程投资估算 . 26?35 6. 可行性数据预测和选定 . 36?44 7. 工程经济效益研究和评价 . 45?50 8. 工程的其他风险及对策 . 51?57 9. 可行性结论 . 58 ?59 10. 几点补充说明 . 60?62 湖滨花园酒店开发工程 可行性研究报告 1.开发工程概况 ： 1.1 工程名称：湖滨花园酒店开发工程 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 1.2 工程类型：酒店、办公、商业 1.3 建设单位：湖滨花园房地产开发 1.4 工程选址：位于长春市朝阳区湖滨花园

3、新区的南湖畔，南湖大 路中段 . 1.5 工程建设内容和规模：本工程 xx 年 10 月 1 日开工建设，目 前的形象进度为 ： 主楼 30 层，裙楼 5 层的框架均已封顶。结构体系为 钢筋混凝土框架 - 核心筒结构，总建筑面积约 55332 平方米，塔楼建 筑面积 32413 平方米，建筑总高度为 123.4 米，用地面积 13217.06 平 方米，主楼地上 30 层，裙房地上 5 层，地下 2 层，拥有 411 间客 房，西餐厅兼早餐厅一个，大餐厅一个， ktv 包房 30 间，大小会议 室 15 个，洗浴中心一个，地下车位 50 辆，地上车位 40 辆，绿化率 为 4 0% 。现准备开

4、发，功能为酒店 + 商业 + 办公。 湖滨花园酒店开发工程功能分区情况 序号 功能分区 所在楼层 净面积 备注 1 一层 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 本工程总投资约 26233 万元（自有资金 7314 万 元，贷款 16754 万元，建设期利息 1235 万元） 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 2.开发工程所在地宏观概况 2.1 长春市概况 长春市位于吉林中部，地处辽 ， 黑

5、两省结合部。现辖长春市现辖朝阳、 南关、宽城、绿园、二道、双阳 6 个区，榆树、九台、德惠、农安 4 个县（ 市 ） ，及 16 个开发区。其中，国家级开发区 2 个：长春经济技术 开发区、长春高新技术产业开发区；省级开发区 （ 工业集中区 ）14 个： 长春净月经济开发区（净月镇）、长春汽车产业开发区、长春长江路 经济开发区、长春工业经济开发区、德惠经济开发区（德惠市） 、长 春双阳经济开发区（双阳区）、长春绿园经济开发区（绿园区）、长春 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 东湖经济开发区

6、、长春合隆经济开发区（合隆镇）、长春五棵树经济 开发区（五棵树镇等）、长春二道经济开发区（二道区）、长春南关都 市经济开发区（南关区）、榆树市环城工业集中区（环城乡）、农安工 业集中区（农安县），有 98 个乡镇、办事处， 1036 个行政村， 144 个 居委会，土地面积20604 平方公里，人口 745.9 万。 市区面积 4906 平方公里，四环内建成区（核心建成区）面积 379.94 平方公里， 五环内建成区面积 660.19 平方公里（五环 - 绕城高速以内）。 截至 xx 年 5 月，长春六大主城区、四大开发区总人口 487.6 万（四环路以内）其中三环以户籍人口 368 万。长春

7、户籍总人口 745.9 万（ xx 年）。包括外来和流动人口总人口接近千万。 四 环内实居住人口超过 500 万，其中外来和流动人口约为 200 万。 长春市资源富集，煤、铁、锰、锌等矿产资源达 30 余种， 其中煤炭资源远景储量 844 亿吨，探明储量 174 亿吨，保有储量 168.2 亿吨。市辖四个县、特区、区均为国家重点产煤县，因而具有 东北 煤都”之称。 经过三线建设者献了青春献终身，献了终身献儿孙”的艰 苦创业和全市各届各级领导和各族人民的努力奋斗， 长春发生了翻天 覆地的变化，成为吉林中部一座以煤炭、钢铁、电力、建材为重要支 柱的现代化能源原材料工业新城。 长春市区位优势明显，与

8、沈阳、哈尔滨两个省会城市的距 离均在300 500 公里。随着铁路建设的开展，根本形成了北上黑龙 江、南下辽宁 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 的铁路十字大通道，故有 三省立交”之称。 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 长春经济社会的全面开展，得益于三线建设的工业根底，得 益于十一届三中全会后的改革开放，得益于党中央北大荒的大开发的 战略决策和具体实施，得益于新阶段扶贫攻坚的扎实推进

9、， 得益于地 企共建的双赢共享，得益于敢为省内先的全国人才公开招聘。 回首三十年的开展历程，长春市 300 余万各族儿女用勤劳的 双手和智慧，创造出了无愧于先人无愧于时代的光芒业绩。 这些成就 的取得，是在党中央、国务院和省委、省政府的领导下，加强党的建 设，提高执政能力，充分调动各方积极性，努力依法治市的结果。长 春与改革开放同岁，与中国崛起同步，与世界开展同脉，其开展见证 了中国改革开放的艰辛历程，印证了中国改革开放的巨大成功。 2.2 长春市经济概况 221 长春市 2 0 0 8 年宏观经济状况 国内生产总值（ gdp ： 384.27 亿元，比上年增速 14.9% ; 社会消费品零售

10、总额： 93.81 亿元，比上年增速 20.9% ; 地方财政收入： 61.41 亿元，比上年增速 33.33%; 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 城填居民年人均可支配收入： 12142.19 元，比上年增加 4% 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 222 长春市 2 0 0 8 年对外经济贸易及旅游概况 对外经济贸易及旅游，其变化情况直接影响着的酒店与宾馆的经 营状况，特别是高星级的宾馆与酒店首当其冲。 xx 年，实现进出口总额 4.25 亿美元，比上年增长 4.4% 。

11、其中, 进口总额 4.24 亿美元，比上年增长 12.6% ;出口总额 6.89 万美元。 全年新批外商投资企业 1 个，实际利用外资 1410 万美元，比上年增 长 35.6% 。弓 i进市外投资工程 134 项，招商引资实际到位资金 60.57 亿元，比上年增长 21.6% 。 xx 年，全市接待国内旅游总人数 195.33 万人次，比上年下降 15.8% ;实现国内旅游总收入 11.74 亿元，比上年增长 19% 见下表: 指标名称 计量单位 绝对数 比上年增长（ % 国内旅游人数 万人次 195.33 -15.8 境外入境旅游人数 人次 860 -8.6 其中：外国人 人次 802 -

12、7.3 港澳台同胞 人次 58 -23.7 国内旅游总收入 万元 117390.56 19.0 国际旅游外汇收入 万美兀 16.93 -4.1 2.3 长春市旅游行业开展情况 2.3.1 长春市旅游行业概况 随着国民经济的不断开展和对外开放的不断深入， 长春市开发新 建了一大批景区景点和旅游工程， 旅游根底设施日臻完善，综合接待 能力不断提高，旅游业持续快速增长，已形成了一定的产业规模。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的

13、人多了，也便 成了路。 十五期间，市政府对旅游业开展倾注了大量财力，斥巨资打造 20 公里钟山大街景观大道 、改造修建 20 公里凉都大道、 20 公里夜 郎大道，建设玉舍国家森林公园、 水城海坪彝族文化园、 六枝陇脚“夜 郎月亮河布依生态文化园”、 “苗族生态文化园”等， 目前各种通往 景区的油路根本建成。同时，民营企业也纷纷投资旅游工程，如天湖 仙园、阿嘎温泉、红石榴山庄、白云山庄、辰峰园等共投入 9 亿余元。 截止 xx 年 7 月底，全市共有国家级、省级、市郊旅游景区 14 个， 其中国家级 2 个、省级 7 个、市郊旅游景区 5 个。国家级：乌蒙山国 家地质公园、玉舍国家森林公园；省

14、级：盘县坡上草原省级风景名胜 区、古银杏省级风景名胜区、大洞竹海省级风景名胜区、南开省级风 景名胜区、月亮河省级森林公园、杨梅林场省级森林公园；市郊旅游 景区：天生湖旅游度假区、 钟山区白鹤生态旅游区、 石河生态旅游区、 阿勒河生态旅游区。 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 等正成为我市 旅游开展的主流。 结合我市夏季气候凉爽宜人的特征以及中国气象协会授予的 “中国凉都”美誉，市人民政府正在着力将长春打造成为集自然旅 游、文化旅游、 体育运动为一体的城市， 力创“中国凉都、 夜郎古地、 运

15、动城市”特色品牌。从 xx 年起每年举办一届的“凉都消夏文化 节”活动丰富多彩，其中全国汽车拉力赛、全国围棋赛、甲 a 篮球赛、 全国半程马拉松赛、 全国奇石展等活动档次高， 吸引了全国各地 上十万嘉宾。 1997 年一一 xx 年（ xx 年因非典原因不作比照年份）， 我市入境旅游者接待人次从 647 人增加到 867 人，旅游创汇收入从 6 万美元增加到 13.92 万美元。 xx 年国内旅游人数为 136.8 万人次， 比 1997 年增加 129.45 万人次，是 1997 年的 18.6 倍；旅游总收入为 19100 万元，比 1997 年增加 18360 万元，是1997 年的 2

16、5.8 倍。 xx 年元至 8 月，全市共接待游客 122.12 万人，旅游总收入到达 17660.03 万元， 其中旅游景区接待游客 104.78 万人，旅游收入达 12573.97 万 元，与 xx 年同期相比增长 34% 以上。旅游业在扩大内需、拉动经 济增长、 提高群众生活质量方面作用日益重要， 成为国民经济一个新 的增长点。 在旅行社行业开展方面，截止 xx 年 7 月底，全市共有旅行社 及门市部 15 家，其中旅行社 5 家（其中 3 家待批） 、门市部 10 家。 除阳光假日旅行社、钟山宾馆旅行社为水城工矿（集团）公司和钟山 宾馆所属国营单位外， 其余均为民营。规模较小，最多的旅

17、行社 8 人， 最少的仅 2 3 人，总人数约 50 人。 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 2.3.3 长春市市内旅游需求分析 从消费特征看， 长春市民有超前消费的冲动， 休闲消费市场已经 启动，且大有潜力。 由于不同收入阶层进行休闲活动的情况不同， 为反映长春市休闲 业的市场规模， 我们根据国家发改委国土开发与地区经济研究所调查 组对长春市 100 名不同层次居民作的调查， 对调查对象的月收入情况 和休闲消费情况进行了统计分析如下。 根据长春市统计局公布的资料， xx 年长春市民人均可

18、支配收 入现价为 12142 元，折合月收入 1012 元。假设以此为标准划分， 100 名调查对象中月收入低于全市平均水平者占总人数的 32% 。在这局部 低收入人群中，接近 50% 的人每月有休闲消费支出。剩余 68% 月收入 高于全市平均水平的调查对象中， 82% 的人每月有休闲消费支出。平 均计算结果 71% 的调查对象每月有休闲消费支出。与邻近的同等（略 高）收入水平地区武汉市相比， 长春市民的休闲消费普及程度大大高 出。根据武汉大学对武汉市居民休闲消费状况的分析， 2000 年武汉 市人均月收入为 633 元，但仅有 58% 的人每月有休闲消费支出。 据此， 我们可以初步判断， 长

19、春市民的休闲消费水平比拟超前， 休闲消费已 经成为大多数人的实际行动。 2.3.4 市外旅游客源市场分析 从外部条件来看， 长春市开展避暑旅游的条件逐步成熟， 贵黄公 路开通、城市建设提速等，为开展避暑旅游创造了条件。随着“中国 凉都 ? 长春” 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 品牌在全国的打响和知名度的不断提高。从 xx 年起， 除温州、宁波、福建、两广、河南、河北、湖南、湖北、四川、重庆、 山东等地来我市投资、安家的客商不断增加以外，四川、重庆来我市 进行中、短、长期避暑的游客越 来

20、越多。市委市政府也及时发现和 看到了旅游开展的商机， 因此正大力投入旅游根底设施建设和开展招 商引资， “十一五”规划已经制定了开展旅游业的宏伟蓝图， 相信不 久的将来“中国凉都 - 长春”一定会成为世界的避暑之都。 避暑市场开发细分为： 一级市场：珠江三角洲、成渝地区、长沙、武汉等地区。这些地 区夏季气候炎热，有几个是著名的火炉，到长春市交通便捷，坐火车 或者自驾车均在 10 个小时以内。可以充分利用泛珠三角 9+2 合作推 进避暑旅游开展。 二级市场：长江三角洲、环渤海地区、周边地区中等城市。 三级市场：全国其他地区， 远期有可能形成较小的国际度假旅游 市场。 2.3.5 周边旅游行业环境

21、分析 （一）云南省曲靖市旅游开展状况 由于旅游资源、旅游出入口等因素，（云南主要靠航空、铁路） 处于全省开展的靠后位置。 长春在交通上与曲靖只有铁路， 公路要绕 道毕节威宁和盘县几百公里， 因此客源进入长春目前不太现实， 只有 在上瑞、杭瑞、毕水兴高速公路和长春机场通车、通航后情况才能有 根本改变。 （二）贵阳市旅游开展状况 贵阳市是全省的政治、文化、经济中心，加上交通因素，目前全 省各地州市旅游业必须依赖它的开展而开展。全省 168 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 家星级宾馆、 158

22、 家旅行社中，分别有 97 家、 96 家在贵阳市，因此，短期内各地 州市还不是它的竟争对手，但是长春市在上瑞、杭瑞、毕水兴高速公 路和长春机场通车后将是贵阳的最大竞争者，同时可以预言 10 年后 吉林省旅游市场的最大客源地将长春方向， 届时将占省外进入吉 林游客量的三分之一强。 （三） 广西柳州市旅游开展状况 广西柳州市是和长春市类似的工业城市，旅游资源相对桂林、 南宁匮乏，但近几年努力开展旅游业，由于收入高（ gdr 城镇居民 人均可支配收入排名全区第三），人口多，旅游客源根底厚实，目前 黔贵铁路复线正在修建， 成都至北海高速公路即将全面通车， 届时广 西游客铁路方面可以通过南昆线、 黔贵

23、线， 公路方面通过成都至北海 高速，远期可以通过南宁至兴义， 兴义至毕节高速， 或航空直达长春。 2.3.6 长春市旅游行业“十一五”开展思路 （一）突出特色和重点，积极开展旅游业。 围绕“中国凉都”品牌的打造，突出城市个性，完善效劳功能， 开掘夜郎文化， 抓好乌蒙山国家地质公园建设， 加快自然风光和民族 风情旅游资源开发。坚持规划先行、保护第一、永续利用，鼓励各类 投资者参与景区开发、建设和经营。重点开发玉舍国家森林公园、南 开风景名胜区、韭菜坪景区等近郊旅游，逐步推进 ? 江风景名胜区、 盘县古银杏风景名胜区、 盘县大洞竹海风景名胜区、 盘县坡上草原风 景名胜区等远郊旅游开发。 积极开展山

24、地运动， 打造夏季高原体育运 动城市。 加快星级宾馆、 交通运输等效劳设施建设 ，扶持开展或引进 一批有较强实力的旅行社， 多渠道培养旅游效劳人才。 加强与周边主 要景区的联系，联合打造无障碍旅游区， 共同搞好市场促销。 力争“十 一五” 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 期间旅游总收入年均增长 30% 以上。 （二） 大力开发高端休闲旅游产品。 目前全市旅游产品极少，不 能满足市内居民节假日休闲的需要， 应该说现有的产品， 如玉舍国家 森林公园仅仅发挥了简单观光的功能， 没有着力挖掘高端

25、休闲、 深度 旅游的思路，其它零七八碎的诸如各类山庄等， 只是简单的休憩之地， 还谈不上是真正的旅游地。 我市真正可以开发的旅游产品应该是温泉 类，如水城县阿嘎乡温泉城（水黄公路沿线）、六枝岩脚镇木贡温泉 （梭戛长角苗博物管中途）、洗马河温泉（黄果树上游滴水滩瀑布中 途）等。旅游游览类，如水城县阿勒河峡谷旅游区、北锦纶峡谷旅游 区、韭菜坪旅游区。高端休闲类，钟山区马落箐生态汽车主题乐园、 老鹰山石河生态旅游度假区，六枝郎岱古城、岩脚古镇、月亮河省级 森林公园探秘游、 凉都 - 月亮河夜郎布依文化生态园， 水城县 - 咪期生 态旅游区。 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 生命赐给我

26、们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 待 128.6 万人次，预计开房率达 88% 预计总收入 1.5 亿元左右。可 见经营空间是十分可观的。 长春市主要酒店宾馆情况调查表 名称 星级 住房率 客房数量 房价（标间） 备注 时代假日酒店 准 4 70% 438 元 / 天 . 间 凤凰祥林酒店 准 4 150 未开业 华丽豪酒店 3 65% 258 元 / 天 . 间 中山宾馆 3 65% 168 268 元 / 天 ? 间 金三角大酒店 3 65% 230 元 / 天 ? 间 雨田酒店 3 65% 1

27、98 元 / 天 . 间 4. 全国五星级饭店综合资料 4.1 全国星级饭店综合情况 饭店注册登记类型、饭店规模 饭 店 数 （ 座） 房间 数 （间） 床位 数 （张） 客房 出租 率 （%） 营业收入 （万兀） 营业税金 （万兀） 固定资产（万 元） 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 饭店 注册 登记 类型 合计 国有企业 集体企业 股份合作企业 联营企业 有限责任公司 股份 私营企业 其他内资企业 港澳台投资企业 外商投资企业 129 26 5 1 3 9 1 4 36 44 503

28、42 8777 1061 555 608 4181 1138 14992 19030 77683 13971 1564 999 410 7026 1767 22713 29233 65.12 63.74 50.91 75.53 68.29 63.37 68.32 65.71 66.28 1 496590.57 258062.66 11307.31 39088 19332.53 115480.1 19562.22 441856.1 591901.65 75632.79 12565.89 1267.83 1054.73 5135.74 1027.14 22137.61 32443.85 42672

29、49.48 712555.73 39554.91 19.67 496603.74 579.25 1353569.44 1664366.74 饭店规模 合计 500 间以上 300 499 间 200 299 间 100 199 间 1 99 间 129 38 59 14 3 15 50342 24584 21534 3651 454 119 77683 38285 33021 5384 777 216 65.12 67.2 64.78 58 52.21 61.09 1496590.57 837686.54 480222.49 106537.47 16023 56121.07 75632.79

30、40835.21 25837.64 5001.79 932 3026.15 4267249.48 2063549.43 1919286.69 231122.22 51885 1406.14 4.2 全国五星级饭店的地区分布 地区 饭店数 （座） 房间数 （间） 床位数 （张） 客房出租 率（） 营业收入 （万元） 营业税金 （万兀） 固定资产 （万兀） 合计 129 50342 77683 65.12 1496590.6 75632.79 4287249.5 北京 21 10875 17486 68.7 375228.5 20770.38 999823.75 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才

31、能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 天津 1 300 380 68.35 8708.93 444.87 16343.94 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 内家古 1 317 537 61.67 5753 338 15857 辽宁 6 2620 3413 65.73 54750.66 2782.63 244587 吉林 2 759 1196 62.34 12793 658 96778 黑龙江 2 684 723 62.2

32、5 14621.66 863 121790 上海 15 7380 10706 71.59 301831.04 13211.89 577181.53 江苏 8 2885 4271 60.27 98884.28 3805.35 247499.96 浙江 4 1198 1787 69.75 39005.43 1966.62 164326.28 安徽 2 588 891 65.51 8852.5 678.26 19160 福建 4 1296 2081 46.27 19523.32 1811 57078.21 山东 6 2477 3687 58.86 55266.54 2776.45 217257.63

33、 河南 2 - - 50.51 - - - 湖北 2 326 464 53.43 7683.86 385.47 - 湖南 3 675 1071 57.46 20917.67 504.19 57127.34 广东 24 8095 12927 68.28 311847.72 15812.4 612333.54 广西 4 1427 2536 59.72 20564.64 1029.46 107419.59 海南 5 xx 3147 57.8 27996.21 1652.13 182151.14 重庆 2 908 1291 55.57 15649.93 773.78 110792 四川 3 1486

34、2228 58.64 20664.11 1068.36 95858.17 云南 5 1897 3226 59.02 21304.04 1140.81 137660.29 陕西 4 1507 2719 43.11 31366.29 1546.89 116884.96 3 638 916 53.36 23377.24 1612.85 69339.15 4.3 全国五星级饭店的营业收入总额 地区 营业收入 客房 餐饮 商品 其他 合计 1496590.57 705533.22 516577.28 66458.16 208021.91 北京 375228.5 181292.05 120492.77 2

35、4795 48648.68 天津 8708.93 5113.87 2089.67 0. 00 1505.39 内家古 5753 2353 2453 313 634 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 辽宁 54750.66 28701.68 17041.62 3904.87 5102.49 吉林 12793 6346 4460 99 1888 黑龙江 14621.66 6842 5367 59 2353.66 上海 301831.04 165191.96 107096.98 6855.66

36、22686.44 江苏 98884.28 24396.85 23371.55 21085.18 30030.7 浙江 39005.43 14840.1 15486.21 1071.97 7607.15 安徽 8852.5 4232.42 3473.67 13.9 1132.51 福建 19523.32 10405.19 8070.71 389.8 657.62 山东 55266.54 26221.65 23421.01 429.4 5194.48 湖北 7683.86 3683.75 3138.97 28.48 832.66 湖南 20917.67 6080.87 13503.49 124.7

37、2 1208.59 广东 311847.72 135504.69 108706.92 5611.59 62024.52 广西 20564.64 11581.94 7633.41 341.89 1007.4 海南 27996.21 16774.44 6970.81 520.41 3730.55 重庆 15649.93 8694.05 5900.42 0 1055.46 四川 20664.11 11477.03 7020.15 198.74 1968.19 云南 21304.04 10247.92 8851.45 70.99 2133.68 陕南 31366.29 18849.89 10140.8

38、7 544.56 1830.97 23377.24 6701.87 11886.6 0 4788.77 4.4 全国五星级饭店的营业收入构成 地区 营业收入（万 元） 客房（ % 餐饮（ % 商品（ % 其它（ % 合计 1469 590.57 47.14 34.52 4.44 13.90 北京 375 228.50 48.32 32.11 6.61 12.97 天津 8 708.93 58.72 23.99 0.00 17.29 内家古 5 753.00 40.90 42.64 5.44 11.02 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 辽宁 54 750.66 52.42 31.

39、13 7.13 9.32 吉林 12 793.00 49.61 34.86 0.77 14.76 黑龙江 14 621.66 46.79 36.71 0.40 16.10 上海 301 831.04 54.73 35.48 2.27 7.52 江苏 98 884.28 24.67 23.64 21.32 30.37 浙江 39 005.43 38.05 39.70 2.75 19.50 安徽 8 852.50 47.81 39.24 0.16 12.79 福建 19 523.32 53.30 41.34 2.00 3.37 山东 55 266.54 47.45 42.38 0.78 9.40

40、湖北 7 683.86 47.94 40.85 0.37 10.84 湖南 20 917.67 29.07 64.56 0.60 5.78 广东 311 847.72 43.45 34.86 1.80 19.89 广 西 20 564.64 56.32 37.12 1.66 4.90 海南 27 996.21 59.92 24.90 1.86 13.33 重庆 15 649.93 55.55 37.70 0.00 6.47 四川 20 664.11 55.54 33.97 0.96 9.52 云南 21 304.04 48.10 41.55 0.33 10.02 陕西 31 366.29 60

41、.10 32.33 1.74 5.84 23 377.24 28.67 50.85 0.00 20.48 5. 工程投资估算 5.1 湖滨花园酒店投资估算（拟按五星级标准考虑） 5.1.1 工程概况 工程类型：五星级酒店 技术经济指标： 4287 元 /m 2 拟建地点：长春市 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 建筑面积： 55920 吊，其中：地上面积 50020 m, 地下面积 5900 va,

42、 标准层面积： 33040 m 2 建筑高度： 107.5 m （檐口高度）。 建筑总层数：地下 1 层,地上 27 层（其中裙房 5 层） 结构形式：冲孔灌注桩,钢筋混凝土框筒结构 5.1.2 拟采用建筑标准 外装饰标准：高档外墙涂料,局部石材 / 铝板幕墙,氧化着色 铝合金中空玻璃窗,外墙保温 屋面：防水砂浆,高分子防水卷材,憎水珍珠岩砂浆,挤塑聚苯 板保温层,局部地砖,种植花草 内装饰标准： 公共部位（大堂、电梯厅、公共卫生间） ：花岗石地面,大理石 墙面,石膏板或金属板造型吊顶,高档装饰灯具,配套高档活 动和固定家具,全部采用国产品 其他公共部位（餐厅、酒吧、公共走道、会议室、健身房等

43、） ： 花岗石 / 地毯 / 木地板地面,大理石 / 墙纸 / 局部高档木饰墙面, 石膏板或金属板造型吊顶,高档装饰灯具,配套活动和固定家 具,全部采用国产品 标准客房：地毯地面,墙纸和局部木饰面墙面,石膏板吊顶, 装饰灯具, 配活动和固定家具； 卫生间地砖地坪, 釉面砖墙面, 石膏板吊顶。根本采用普通产品 客房层走道：地毯地面,墙纸和局部木饰墙面,石膏板吊顶, 装饰灯具 。根本采用普通产品 后勤用房和消防楼梯间：地砖地坪，墙面乳胶漆，涂料天花 5.1.3 拟采用设备管线 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了

44、，也便 成了路。 给排水管道：给水管道采用聚丙烯管，排水管道采用 upvct 道, upvc 雨水管 消防工程：大于 80mm 直径管道采用无缝钢管，小管径采用镀锌 钢管，卡箍式连接 煤气：镀锌钢管 变配电：四级热镀锌钢管，低烟无卤阻燃电线，插接式铜母线， 热镀锌桥架 电气管道：热镀锌桥架，低烟无卤阻燃电线，塑料管，四级热镀 锌钢管，插接式母线 空调通风：分体式空调 综合布线：六类线， rj45 信息口，光缆 ba 系统：控制线，信号线 消防报警：低烟无卤阻燃电线，阻燃控制线 安防系统：控制线，视频线，电源线 (11) 卫星天线及有线电视：视频线，信号线，同轴电缆 5.1.4 拟采用设备配置

45、给排水工程：拼装式不锈钢水箱，中继水箱，变频水泵，中档卫 生洁具及配套五金件，国产饮用水净化设备 消防工程；双头消火栓箱，湿式报警，消防泵，中继水箱，机房 采用 fm200 气体灭火 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 煤气：煤气表房 变配电：变压器，高压柜(进口) ，低压柜，二路供电 应急发电机：合资品牌应急柴油发电机组，切换柜 电气工程：配电箱(主开关进口) ，配电柜，家电配套 泛光照明：投光灯(光源为进口) ，控制箱 空调通风： 1 ? 4 层国产冷水机组，冷冻泵，冷冻冷却水循环泵，

46、冷却塔，热交换器，变风量空调箱，四管制风机盘管，四管制供 回水系统，送排风机组，新风机组， it 机房独立 24 小时空调系 统， 5 ? 27 层采用分体式空调 锅炉：高档燃气锅炉，水泵，集 / 分水器 综合布线：光端转换器，配线架 (11) ba 系统：直接数字控制器，效劳器，控制器，控制阀 (12) 消防报警：感烟探测器，楼层显示器，联动控制器，控制模块 (13) 安防系统：监控主机，监视器，采集点 圍 播送系统：音源设备，功率放大器，扬声器，播送接线箱 (15) 卫星天线及有线电视：接收器，放大器，分配器，分支器，楼层 接线箱 (16) 电梯：速度 2.5 ? 3.0 米 / 秒，荷载

47、 w 1350 公斤，电梯主件进口 (17) 车库管理系统：感应线圈，收费闸机，电脑管理系统 (18) 厨房设备：根本米用普通产品。 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 1883 元 /m 2 拟建地点：长春市 建筑面积： 8000 建筑高度： 15.3 m （檐口高度）。 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这

48、正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 一、二层：花岗石地面，涂料墙面，石膏板或金属板造型吊顶， 中档装饰灯具，配套活动和固定家具 三、四层：精装修 后勤用房和消防楼梯间： 环氧树脂涂料 / 地砖地坪，墙面乳胶漆， 石膏板 / 涂料天花 5.2.3 拟采用设备管线 给排水管道：铝塑管供水，排水管道采用 upv （管道， upv （雨水管 消防工程：大于 80mn 直径管道采用无缝钢管，小管径采用镀锌钢 管，卡箍式连接 煤气：镀锌钢管 变配电：四级热镀锌钢管，低烟无卤阻燃电线，插接式铜母线， 安防系统：控制线，视频线，电源线 卫星天线及有线电视：视频线，信号线，同轴电缆 5.

49、2.4 拟采用设备配置 给排水工程：拼装式不锈钢水箱，中继水箱，变频水泵，中档卫 生洁具及配套五金件 消防工程；双头消火栓箱，湿式报警，消防泵，中继水箱 煤气：煤气表房 变配电：变压器，高压柜（进口） ，低压柜，二路供电 应急发电机：合资品牌应急柴油发电机组，切换柜 电气工程：配电箱，配电柜 空调通风：国产冷水机组，冷冻泵，冷冻冷却水循环泵，冷却塔, 热交换器，变风量 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 空调箱，四管制风机盘管，四管制供回水系统， 送排风机组，新风机组 消防报警：感烟探测器，

50、楼层显示器，联动控制器，控制模块 安防系统：监控主机，监视器，采集点 播送系统：音源设备，功率放大器，扬声器，播送接线箱 (11) 卫星天线及有线电视：接收器，放大器，分配器，分支器，楼层 接线箱 (12) 自动扶梯：国产 (13) 车库管理系统：感应线圈，收费闸机，电脑管理系统 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 531 原湖滨花园酒店主体工程整体转让

51、投资 该工程的历史本钱情况为：勘察费用 323.4 万元；建设工程 设计费用为 268万元；建设工程监理费用为 60 万元；建设工程 的施工费用为 7549.72 万元；电梯 11 部计 936 . 3 万元；土地费 用： 833.7 万元；基坑支护费用： 212 万元检测费： 60 万元； 间接费： 200 万元。原湖滨花园酒店主体工程整体转让投资额总计为： 10443 万元。 5.3.2 局部投资 工程投资额为 16110 万元。其中：酒店装饰装修 13529 万元，新 建临街商建写字楼1506 万元，建设期利息 1075 万元。 生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。 希望是本无

52、所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便 成了路。 6. 可行性数据预测和选定 本报告使用的根底数据和根本条件是根据国内同类宾馆的实际 经营情况 , 在分析市场前提的根底上 , 结合本工程的具体情况而预测 选定的 . 6.1 年营业收入的测算标准 6.1.1 年客房收入 房间平均单价 ： 530 元 / 日?间 , 入住率 65.12% 收入计算公式 (1) 房费收入： 418 x 365 x 530 x 65.12%=5266 万元 (2) 效劳费收入： 5266 x 15 % = 790 万元 (3) 客房收入： 6056 万元 6.1.2 年餐饮收入 该收入一般占客房收入的 73% 左右。 收入计算公式 ： 6056 x 73%=4421 万元 6.1.3 年购物中心收入 其效劳对象为住店客人和非住店客人，其收入占客房收入的 左右。 收入计算公式： 6056 x 9%=545 万元 6.1.4 年临街商建写字楼租金收入 商场写字楼出租收入，按投资额的 10% 计取。 收入计算公式：( 1581.3+873.85 )x 10%=246 万元 6.1.5 其他效劳收入 本工程以提供洗浴、 ktv 旅游效劳、票务效劳、电讯、高科、翻 译、洗衣及会议厅、旅游车出租等效劳作为其它效劳收入。该收入一 般占客房收入的 29% 左右。 收入计算公式： 6