购房贷款决策问题----报告

1、购房贷款决策问题总结报告高二（ 8）班 王宇杰一课题报告研究背景随着人们生活水平的不断提高， 越来越多的人正在购置房产用于居住或进行置业 投资。但是购房投资是一项金额较大的投资， 要人们一次性支付比较困难。 但随 着市场经济的发展， 向银行贷款购房成了我们买房的主要方式。 我们知道， 如果 向银行贷款就需要直接面对提供担保、 偿还借贷的问题， 现实生活中人们选择贷 款的期数、月还款额时，却往往因为缺乏这方面的知识，而带来一定的盲目性， 给自己带来或多或少的经济损失。 所以在这个市场经济时代， 面对不同的决策方 案，正确的决策意味着经济资源的最优配置。研究目的和意义目的：通过联系实际， 研究生活

2、中的数学问题， 培养学生学习数学的兴趣。 提高运用数学方法来进 行全方位考虑和解决生活实际问题的能力。意义：1、通过本课题的研究，提高我们对数学的应用能力、理解能力和实践能力，全面提高我们 的综合素质。2、使广大市民对购房的方法有理性的思考，增加市民在购房中的理财意识。研究方法1、实地调查2、文献资料查阅3、实例分析法4、分组讨论5、撰写研究报告研究的内容 在学习数列性质的同时， 我们要善于将数列与生活联系在一起， 这样不但容易了解数列的性既加深了我们对数列的了解，又为生活提 而解决这些问题所涉及的数学知识、 数学 公式、 定理和法则等基础知识。 数列在 购房、购物等经济生活中就大量用到数列质

3、，也懂得了许多生活上的知识，将数列生活化， 供了方便。 很多生活上的问题也和数学息息相关， 思想和方法又都是高中数学大纲所要求掌握的概念、 实际生活中有很多应用， 例如人们在贷款、储蓄、 的知识。 本课题是利用数学知识， 通过对购房贷款的还款方式问题的研究， 选择最佳的还款 方式。研究资料1. 等额本金还款法所谓等额本金还款法，即借款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日 之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言， 总的利息支出较低，但是前期支付的本金和 利息较多，还款负担逐月递减。 等额本金还款法是一种计算非常简便， 实用性很强的一种还 款方式。2. 等额本息还款法所谓等额本

4、息还款法， 即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并等额本息还款法逐月结清。由于每月的还款额相等， 因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金 不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。3. 每万元住房公积金贷款与商业性贷款（基准利率）还本付息对照表年年利率（%）月还款额本息总额两种贷款限商业性公积金商业性公积金商业性公积金总利差15.63.510560.0010350.00210.0025.63.5441.41432.0310593.8410368.72225.1235.6

5、3.5302.41293.0210886.7610548.72338.0445.963.5234.67223.5611264.1610730.88533.2855.963.5193.14181.9211588.4010915.20673.2066.144.05166.39156.6811980.0811280.96699.1276.144.05146.76136.9212327.8411501.28826.5686.144.05132.10122.1312681.6011724.48957.1296.144.05120.75110.6413041.0011949.121091.88106.14

6、4.05111.72101.4813406.4012177.601228.80116.144.05104.3994.0113779.4812409.321370.16126.144.0598.3187.8014156.6412643.201513.44136.144.0593.2182.5614540.7612879.361661.40146.144.0588.8778.0814930.1613117.441812.72156.144.0585.1474.2215325.2013359.601965.60166.144.0581.9170.8515726.7213603.202123.5217

7、6.144.0579.0967.9016134.3613851.602282.76186.144.0576.6165.2816547.7614100.482447.28196.144.0574.4162.9516965.4814352.602612.88206.144.0572.4560.8617388.0014606.402781.60216.144.0570.7158.9817818.9214862.962955.96226.144.0569.1457.2918252.9615124.563128.40236.144.0567.7255.7518690.7215387.003303.722

8、46.144.0566.4554.3419137.6015649.923487.68256.144.0565.2953.0619587.0015918.003669.00266.144.0564.2451.8820042.8816186.563856.32276.144.0563.2850.8020502.7216459.204043.52286.144.0562.4049.8120966.4016736.164230.24296.144.0561.5948.8821433.3217010.244423.08306.144.0560.8648.0321909.6017290.804618.80

9、1.实例王先生为了改善家庭的住房条件，决定在2010年重新购买一套面积为 100怦的住宅，每平方米售价为4000元。现需要贷款，但是是申请商业贷款呢还是申请公积金贷款，贷款 15年还是20年合适呢？他一时拿不定主意。以下是他的家庭状况以及可供选择的方案：家庭经济状况：家庭每月总收入 8000元，也就是年收入 9.6万元。现有存款15万元，但 是必须留2万元-3万元以备急用，可用首付款为12万元。贷款信息商业贷款，6年以上年利率为 6.14%。公积金贷款6年以上年利率为 4.05%。购房的首期付款应不低于实际购房总额的20%，贷款额应不高于实际购房总额的80%。预选方案1申请15年商业贷款2申请

10、15年公积金贷款3申请20年公积金贷款针对预选方案，我们小组用学过的数列知识，为王先生计算了一下：还款方式及计算公式还款方式为等额本金还款，如果按季还款，每季还款额可以分成本金部分和利息部分。计算公式分别为本金部分=贷款部分十贷款期季数，利息部分=（贷款本金-已归还贷款本金累计额）X季利率方案1:选择15年商业贷款如果首付12万（约为住房总价值的30%）,贷款28万，季利率为6.14%-4=1.535%.每季等额归还本金：280000- （15X 4）=4666.67（元）第一个季度利息：280000 X 1.535%=4298.00（元）则第一个季度还款额为4666.67+4298.00=8

11、964.67（元）第二个季度利息 :（280000-4666.67 X 1） X 1.535%=4226.37（元）则第二个季度还款额为4666.67+4226.37=8893.04（元）第 60 个季度利息 :（280000-4666.67X59）X 1.535%=71.63（元）则第 60 个季度 （最后一期 ）的还款额为4666.67+71.63=4738.30（元）可见 ,15 年中的每个季度支付的利息成等差数列,公差为 71.63 元,其和为 :（4298.00+71.63 ）X 60- 2=131088.9（元）1 5年中每个季度的还款额也成等差数列，公差为 71 .63元，其和为

12、：（8964.67+4738.30 ）X 60-2=411089.10（元）方案 2： 选择 15 年公积贷款如果首付12万（约为住房总价值的30%）,贷款28万，季利率为 4.05%+ 4=1.0125%.以贷款期为 15 年为例 .每季等额归还本金 :280000+（15X 4）=4666.67（元）第一个季度利息 :280000X 1.0125%=2835.00（元）则第一个季度还款额为4666.67+2835.00=7501.67（元）第二个季度利息 :（280000-4666.67 X 1） X 1.0125%=2787.75（元）则第二个季度还款额为4666.67+2787.75=

13、7454.42（元）第 60 个季度利息 :（280000-4666.67X59）X 1.0125%=47.25（元）则第 60 个季度 （最后一期 ）的还款额为4666.67+47.25=4713.92（元）可见 ,15 年中的每个季度支付的利息成等差数列,公差为 47.25 元,其和为 :（2835.00+47.25 ）X 60+ 2=86467.5（元）15年中每个季度的还款额也成等差数列，公差为 47.25元，其和为：（7501.67+4713.92）X 60+ 2=366467.7（元）方案 3：选择 20 年公积金贷款 选择公积金贷款 20 年则：如果首付 12万（约为住房总价值的

14、 30%），贷款 28万，季利率为 4.05%+4=1.0125%. 每季等额归还本金 :280000 - （20 X 4）=3500.00（元）第一个季度利息 :280000X 1.0125%=2835.00（元）则第一个季度还款额为3500.00+2835.00=6335.00（元）第二个季度利息 :（280000-3500X 1）X 1.0125%=2799.56（ 元）则第二个季度还款额为3500.00+2799.56=6299.56（元）第 80 个季度利息 :（280000-3500.00 X79） X 1.0125%=35.43（元）则第 80 个季度 （最后一期 ）的还款额为3

15、500.00+35.43=3535.43（元）可见,20年中的每个季度支付的利息成等差数列,公差为 35.43元,其和为 :（2835.00+35.43 ）X 80- 2=114817.2（元）20 年中每个季度的还款额也成等差数列，公差为 35.43 元，其和为：（6335.00+3535.43） X80- 2=394817.2（元）结果分析（1 ）因为王先生每月的家庭总收入为 8000 元，那么每个月用于偿还购房贷款的金额占家庭 总收入的 20%-30%，也就是每月还款金额为 16002400 元较为合适，每个季度还款额为 48007200 元。（2）如果采用方案1，由于15年中每季度需支

16、付的还款额构成一个首项为a仁8964.67，公差为 d=71.63 的等差数列。若 an=8964.67-71.63（n-1） >7200，则*26.也就是说，当n<26 （个季度）时，每个季度的还款额大于7200元，即在6年半的时间内，偿还银行的钱占这个家庭收入的30%以上，显然给这个家庭生活造成了较大的负担。（ 3）如果采用方案3，虽然不影响家庭生活，但与方案2 相比一共需多支付利息114817.2-86467.5=28379.7 （元）结论： 综上所述，建议王先生采用公积金贷款，年限为 15 年。2.购房策略1）首付越少越合适因而每个人会选择自认为合理80%，也就是说购房者必

17、由于每个人的财富积累不一样， 对未来经济收入预期不一样， 的首期付款额。而依据中央银行的规定，购房贷款不超过房价的 须准备 20%以上的首期付款。我们建议购房者最好能申请到70%至 80%的抵押贷款。因为在某种程度上，贷款愈多愈好，首期愈少愈好， 当然这一切都应控制在购房者的负债能力之内。 首期付款额低， 就意味着合 同期内每一期的付款额高， 特别是利息负担会多一些， 但购房者将有多余的资金用于改善其 生活品质和其他投资。 因为其他投资的收益有不少项目都高于贷款利率， 所以选择较低的首期付款额为好。（2）贷款时间以 15 到 20 年最恰当 延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但不是期

18、限越长越好以借款 10000 元为 例，如果 2 年还清，每月还款 438 元，利息负担 504 元；如果 4年还清，每月只需还款 229 元，每月还款减少 209元，负担减轻 50%左右。但是利息负担也从 504 元增加到了 1004元， 同样增加了 50%左右。而如果比较第 29 年和第 30年， 29年的贷款为每月还款 54.73 元， 30 年的贷款为每月还款 53.93 元，同样是延长一年，每月负担只减少不到1 元， 1%左右。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息负担。 30 年的利息负担是 9414.8 元， 29 年的利息负担是 9046.04 元，利息负担增加将近 400 元， 4%左右。所以合理 的还款期限应该是 15到 20 年。（3）善用住房公积金贷款买房住房公积金个人购房 15年期年利率为3。6%，比购房商业贷款低1。17%。630年期年 利率为 4。 05%，比购房商业贷款低 0。 99%。四研究总结1. 我们所选择的研究课题符合现在社会的生活观念。依据政策作出的最好决策，将有利于我 们将来发展。 这一阶段的研究使我们对购房贷款的兴趣更加浓厚， 实现了课内课外知识与现 实社会的融合。2. 使我们对数列的内容有了进一步的深入了解，增强了学习数学的兴