商业房地产投资项目后评价研究

1、商业房地产投资工程后评价研究 商业房地产投资工程后评价研究 【摘要】：商业房地产工程后评价的主要目的是为今后完善工程筹划、工程实施和管理、工程监督、工程经营管理等工作创造条件，提高投资效益。本文主要探讨了商业房地产后评价的内容，作用，方法以及对工程后评价的几点建议，以供参考。 【关键词】：商业房地产投资工程后评价 中图分类号：F293.3 文献标识码： A 文章编号： 引言 商业房地产工程后评价起源于美国，并在60年代得到了很大的开展。我国商业房地产工程后评价起步比拟晚，但是随着对后商业房地产后评价重要性的深入了解，商业房地产工程后评价迅速被运用到我国的各行各业。虽然得到了广泛的应用，但是后评

2、价在商业房地产工程中的运用依然经常被忽略或者只是形式重于内容。如在招商过程中或者工程运行中的各种变更，直接增加工程投资、工期延长等等。正因为这样，对于商业房地产开发工程，推行工程后评价是非常有必要的，有利于提高开发建设与经营管理水平，增强房地产企业的国际竞争力。 一、商业房地产工程后评价内容 商业房地产工程后评价是在工程建设完成并到达一定设计能力后，对工程的前期工作、工程建设、建成后经营管理情况等进行调查研究，从而判断工程的实施结果与方案目标的差距，以确定工程筹划和判断的正确性，找出产生偏差的原因，总结经验教训，并通过及时有效的信息反应，对工程现状制定切实可行的对策及措施，为今后完善工程筹划、

3、工程实施和管理、工程监督、工程经营管理等工作创造条件，提高投资效益。 从商业房地产工程的独特角度来看，其后评价内容主要有以下几个局部: (1)工程决策后评价 主要包括工程可行性研究报告内容与形式是否符合国家有关批复文件、部门的规定,工程决策程序是否符合根本建设程序等； (2)规划设计后评价 主要是设计单位选择;规划布局与交通的组织； (3)工程施工后评价 主要包括施工准备工作评价和施工管理工作的评价； (4)工程商业运营后评价 指商业建设工程完成后实际运营情况和预测情况或其他同类经营工程的经营状况相比拟,分析和研究偏离程度及其原因,系统地总结经验教训； (5)工程效益后评价 包含工程经济效益后

4、评价,社会效益后评价及环境效益后评价。 二、商业房地产工程后评价作用 1.提高工程决策与经营管理水平 商业房地产工程后期的经营与前期的建设同等重要，其运营周期比拟长。在工程建设过程中，参与人员众多，但大多数人都没能全面的了解与参与工程建设与经营的全过程。通过房地产工程后评价，不仅可以检验工作人员的前期决策水平与后期经营管理水平，还可以使每一位参与人员清晰地看到工程开发建设与经营管理的成功失败之处，总结经验教训，增强责任感，努力做好前期决策与后期经营管理工作，提高工程预测的准确性、经营管理的合理性，从而提高未来工程决策与经营管理的科学化水平。 2.指导其它在建或新建工程顺利进行 商业房地产的开发

5、要经过一个复杂的过程。在这个过程中，有许多开发建设与经营管理的经验教训值得借鉴。房地产工程后评价可以通过分析工程实施的实际效果，反映工程各个环节中出现的问题，提出相应改良措施和解决方法。假设是决策失误，应给予决策者分析，并明确其责任，催促他们在主观上认真作好工程决策工作，同时采取可行的再决策；假设是客观环境改变等不可控因素的影响，可寻求适宜的客观环境以求得更好的生存和开展。通过工程后评价，对已建成工程的实际情况进行分析研究，总结经验教训，及时反应信息、提出建议，指导其他在建或新建工程的顺利进行，实现工程预期目标，降低风险。 3.检验前期决策的正确性 在前期决策中，在对房地产工程进行分析的过程中

6、，选用的参数根本上都是预测值，存在很多的不确定性因素，决策结果有待进一步检验。房地产工程后评价是在建设工程投入使用后的管理经营活动中进行的，评价参数大多来源于实际，评价结果更接近真实。工程实施的效果有没有到达预期目标可以通过工程后评价得到检验。因此房地产工程后评价对工程的实施与投资决策起着重要的监督作用。 三、商业房地产工程后评价方法 房地产工程后评价的方法是定性分析与定量分析相结合的方法，往小了说，常用的根本方法有以下几种： 成功度评价法 主要根据评价专家或专家组的经验，综合房地产工程后评价各项指标的评价结果，对工程的成功程度做出定性的分析。 逻辑框架法 它是一种概念化论述工程的方法，即用一

7、张简单的框图来清晰地分析一个复杂工程的内涵和关系，主要是让它更容易被理解。 比照法 主要有前后比照和有无比照两种方法。 1前后比照法：将工程实施之前与工程完成之后的情况加以比照，以确定工程效益的一种方法。 2有无比照法：将商业房地产工程实际发生的情况与假设无工程可能发生的情况进行比照，以度量工程的真实效益、影响和作用。 四、对商业房地产工程后评价的几点建议 1.科学的投资决策和工程管理 科学的投资决策和工程管理能够确保工程整个运作过程有条不紊的进行，准确记录相关手续和各种事件，档案资料齐全，有利于房地产工程后评价实际数据及资料的采集，对事件发生以后的原因分析奠定了良好的根底。各项责任的认定及房

8、地产工程后评价结论的得出，较大程度地减少了后评价中的人为因素和不确定因素对房地产工程后评价结果的影响。 2.加强对工程后评价人员的培训 工程后评价是一项复杂而繁琐的工作，后评价人员的素质也在一定程度上有一定的决定因素，后评价人员素质越高，后评价工作就越能取得预期成果。所以要求后评价工程管理人员既要懂投资、经营，又要懂技术，经济。通过加强后评价人才的培训，形成比拟完善的培训体系，培养出一些后评价优秀人才，才能更好的为后评价工作奠定坚实的根底。 3.合理选择后评价时机 合理选择商业房地产后评价的时机，对后评价的结果具起到决定性的作用。如果过早的进行后评价分析，工程效益和目标很难到达，另一方面，工程

9、所产生的影响不容易分析；假设果过晚进行后评价分析，对工程熟悉的人员可能会有所变动，不能及时对工程的经验进行总结和在工程中得到的教训进行有效地推广，这些情况都不利于工程后评价工作的进行和后评价效果的发挥。工程后评价时机的合理选择应根据不同工程的实际情况来定，一般情况下，商业房地产工程后评价应选择在竣工工程到达设计生产能力后的12年内进行。此时工程已经过竣工验收，投资决策也已经明确，并经历了几年的生产经营活动，初步取得了经营效益和社会、环境影响，根本具备了后评价的条件。在这个时期开展后评价，评价的结果不但可以最大限度的反映工程的实际情况，也能够及时总结经验教训，指导在建和未来新建工程的顺利进行。

10、4.建立工程后评价的法律保障 商业房地产后评价外表上看只是经济问题，实际上也关乎社会影响问题，不管是政府还是开发商都对此有密切的关系，都应该有社会责任感。在市场经济体制的背景下，建设工程后评价是约束投资管理的一种手段，同时也是投资工程管理不可或缺的重要局部。?投资法?中应明确规定工程后评价的程序、内容和方法，而后评价经费应包括在工程概算中，不能随意挪动，另外，日常管理费用应纳入财政支出。 结语 随着我国投资体制的改革,后评价在我国投资工程中的作用越来越突出。在商业房地产中应用工程后评价,对于全面总结投资工程的决策、实施和运营情况,分析工程的技术、经济、社会和环境效益和影响,为投资决策和工程管理提供经验教训,改良并完善建成工程,提高其可持续性具有重要的意义。 参考文献 【1】陈煜红.比照法在商业地产工程后评价中的应用J.中国住宅设施,2006(01):26-32. 【2】倪嵘.投资工程后评价方法J.技术与市场.202