物业管理公司装修管理案例分析

1、物业管理公司装修管理案例分析【案例】某小区建成后集中入伙，业主的装修全面铺开，物业管理公司装修协调和管理 的工作量很大，但物业管理公司并没有放松装修管理，而是把工作做在实处。有些业主在巾请装修时，提出要拆除厉间连接阳台的一小段墙休，以增加室内的使用面 积。管理处当即告知不可以拆除，并将国家和当地政府的装修管理规定中的有关内容及拆除 后的危害性向业主说明。但在装修巡查时，管理处发现业主依然我行我索，并有个别业主在 装修申请时隐瞒不报，针对此事，管理处特意请公司主管工程技术工作的工程师前来实地查 看。笫二天，工程师发函至管理处，证实小区阳台为悬挑阳台，其窗下的墙起结构作用，拆 除会造成危险。接到*

2、1后，管理处马上对违规装修的五户业主下发整改通知。在接到通知后, 业主纷纷找到管理处，一再声明此处墙体不是承重墙拆除没问题，不会影响结构，并表示愿 意写保证书，保证出了问题与管理处无关，一切由业主负责。有的指责管理处在他们进行装 修申请时没有说明不可以拆，没有出示有关文件，责任在管理处。対于业主提出的问题，管理处一一进行了解释和答复首先说明此墙体虽然不是承重墙, 但对阳台起着配重作用，拆除会造成严重后果，这个后果不是一份保证书就可以解决的，岀 了事故谁也承担不起。其次，在办理装修手续时管理处已一再说明要将装修内容如实申报, 现在出现这个结果不是管理处的责任，是由于当初业主申报时隐瞒造成的。经过

3、管理处反复做工作，晓z以理，动z以情，最后终于说服各装修业主同意将墙体恢 复。管理处及时跟踪、件促，认真按照原來的墙体标准进行检查。【案例分析】本案例为物业管理公司如何加强装修管理的案例。房屋装修管理是物业管理的重要内容z。为保证物业的完好和安全，保持物业管理区 域的整洁美观，维护全体业主的介法权益，物业管理企业应努力做好对物业装修的管理。业主和使用人在入伙后冇权对自己所购或所租物业进行装修，但装修必须符合国家冇关 法规和物业管理金业制定的装修管理规定，同时应按一定的程序进行。房屋室内装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应 资质等级的设计单位提出设计方案。改动卫生

4、间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制定 施工方案，并做闭水试验。承担装修工程的施工金业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，遵守施工 安全操作规程，按照规定采取必耍的安全防护和消防措施，不得損口动用明火和进行焊接作 业，保证作业人员和周围住房及财产的安全，不得侵占公共空间损害公共部位和设施。物业管理公司加强装修管理，应主要抓好以下儿个方而的工作：1）要制定介法介理的装修管理规定要根据国家的地方的法律、法规、规定，并结合所管物业的具体情况，制定合法合理的装 修管理规定。以下是某小区制白修管理规定样本。xx小区装修管理规定为指导业主/住户的装修工作，规范装修行为，保证物业的完好和安全，维

5、护全体业主的 介法权益，特制定本规定。一、装修申报与开工1. 业主/住户（装修人，下同）的室内装修，须于装修施工队伍入口向物业管理处书面中 请，填写“装修巾请表”，并提交装修方案。非业主住户进行厉屋室内装修，应当取得业主 的书面同意。2. 装修人的室内装修，应聘请具有一定资质的专业队伍进行施工3. 需改动消防设丿施的必须报消防部门审批。4. 装修施工队伍进场前，耍将施工人员名单、负责人及联系方式管理处。施工人员办理 临时出入证，凭临时出人证出入。5. 装修人的室内装修经物业管理处审批同意后方可施工。二、装修施工要求1. 不得改变或损坏原有房屋的结构、外观和公共设施，不得改变配套设施的使用功能。

6、2. 不得改变进户门窗设计。3. 小区严禁对阳台进行封闭，严禁在屋顶平台上搭设违建。4. 大件装修工具及装修材料不得进入电梯，从楼梯上下。容易跑冒滴漏的装修材料利 垃圾进人电梯前必须包装好。使用电梯运送装修材料和垃圾的时间为上午9： 0011： 00、 下午 14： 0016： 00、晚上 19： 0021： 00<>5. 装修施丄不得影响他人的止常工作和生活。不得擅口关闭和他人共同使用的水电总 开关。发出噪声的装修施工机械在晚上21： 00早上7： 00和中午12： 0014： 00禁止使 用。6. 装修施工工期原则上不得超过90天，如因特殊情况盂要延长工期的，装修人要向物 业管

7、理处申报。三、装修施工管理1. 装修要严格按批准厉的装修方案实施，并自觉接受物业管理处的检查和监督。2. 装修要注意人身安全和防火安全，加强易燃易爆物品的管理，施工现场严禁吸烟。 施工如需用动火（电焊、氧炸）要向物业管理处提出申请，并采取冇效的防范捲施。3. 装修材料堆放必须听从管理处统一安排（砂、水泥必须袋装存放）。不得乱堆乱放、 不得占用楼梯、过道。4. 装修垃圾必须袋装堆放于管理处指定的位置。严禁从楼上抛弃垃圾和任何物品。5装修施工用电、用水不得私自在户外接驳。四、装修保证金为保证装修按规定进行，装修人和装修施工单位必须向物业管理处交纳装修保证金。装 修保证金按x元/户收取。五、装修工程

8、竣工验收装修工程完工后，装修人应帖而通知管理处进行验收，管理处检查装修工程是否符合装修 方案的要求，施工中有没有违反装修规定等。经验收通过，退冋装修保证金。六、违规装修责任1. 在装修施丄中有违反上述规定行为的，管理处有权视情节轻重给予扣罚部分乃至全部 装修保证金的处罚。2装修施工中如施工单位违规操作，物业管理处有权责令其停止装修行为。3. 因装修人的室内装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏电、物品毁坏等，装修人应当 负责修复和赔偿；属于装修施工单位装修人向装修施工企业追偿。4. 因装修施工不慎引发火灾事故的，由装修施工单位承担责任。5. 因装修施工不慎造成自身或他人人身伤害的，由装修施工单-

9、位承诺全部赔偿责任。2）做好装修申报登记和审批工作建设部住宅室内装饰装修管理办法第十三条规定：“装修人在住宅室内装饰装修工 程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）中报登记。”物业管理公司接受业主的装修巾报丄作，指导业主填写“装修中请表”，“装修中请表” 格式如表6. 1所示。在装修申报登记时，物业管理公司要对业主的资格进行确认，并提供 装修规定及有关资料。非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书而 同意。表6. 1房屋室内装修中请表申请日期： 年装修申请人姓名或 单位名称装修地址联系电话施工单位名称施工单位地址施工 负责 人联系电话中请装修期限年

10、月日至年月日装修项目（附装修方案）1.2.装修 保证本装修人和施工单位保证遵守装修管理规定和有关规定，保证按期完成装修， 若冇违约，愿意接受管理处的处罚。装修中请人签字 偉）：年 月口业主签字（章）：（如装修中请人非业主，贝ij业主 须在此签字或盖章） 年月日施工单位（章）负责人签字：年 月口物业管理处的审批意见：签字（章）:年月日业主认真如实填写装修川请表，并附装修方案，报物业管理处审批。业主及丿施工单位应 在中请书上签字盖章。物业管理公司应详细审查装修申请表中的装修申请内容，在一定的时间内予以答复。对 应报有关部门审批的，应怦促业主或施工单位及时向有关部门中报。对符合有关规定的装修 中请应

11、及时批准同意。对不符合有关规定的，要求业主进行修改，重新提交审批。物业管理公司在批准同意装修施工z前，应与装修人签订装修协议书。装修协议书 一般包括下列内容：装修工程的实施内容；装修工程的实施期限；允许施工的时问； 废弃物的淸运与处置；房屋外立而设施及防盗窗的安装要求；禁止行为和注意事项; 装修保证金、垃圾费、水电费等费用的约定；违约责任；其他需要约定的事项。以卞 是某小区的装修协议书样本。xx小区装修协议书甲方：xx物业管理有限公司乙方（装修人）：xx为了维护楼宇建筑结构的安全，保证小区建筑风格的统一和美观，使装修操作规范化, 双方同意签订如下协议：1. 装修地点：x小区x幢x单元x室。2.

12、 装修工期：从x年x月xli起至x年xnxu止。因特殊情况。要延长装修工期的, 乙方另行向甲方中请。3. 乙方装修应聘请有一定资质的装修施工单位进行。4. 乙方装修中应严格遵守业主公约、装修管理规定及其他管理规定。5. 装修施工时间为7： 00至12： 00, 14： 00至21： 006. 乙方装修施工不得改动承重墙、柱、梁等主体结构；不擅自改动水、管线走向：不 违章搭建。7. 装修垃圾必须袋装集中堆放于指定的位置；不得将垃圾倒人下永内。严禁从楼上抛 弃垃圾和任何物品。8. 空调室外机安装在指定的统一位置。9. 大件装修工具及超长超宽装修材料不得进入电梯，从楼梯上下。10. 乙方聘请的施工单

13、位的施工人员必须办理临时出人证。需耍留宿的，应到管理处办 理登记手续。11. 乙方装修过程中，必须接受甲方的检查与监督。乙方聘请的施工单位违反有关规定, 不听劝阻和安排，甲方有权责令其停止装修。12. 乙方装修结束，应及时通知甲方验收。双方办理竣工验收手续。13. 乙方向甲方交纳装修保证金x元（按照物价局规定执行）。乙方装修符合装修方案的 要求，施工中没有违规现象，经验收通过，甲方及时退回装修保证金。14. 乙方应向甲方交纳装修垃圾清运费x元（按照物价局规定执行）。15. 甲方负责清运乙方在指定地点堆放的装修垃圾。16. 卬方应帮助协调处理乙方在装修过程中出现的问题。17. 因乙方装修造成房屋

14、开裂、管道堵塞、渗漏水、停电、损坏公共设备设施和他人财 产物品的，因乙方装修施工不慎造成安全事故及人身伤害的，均由乙方负责赔偿。属于装修 酒工单位责任的，由乙方向装修施工单位追偿。1&木协议一式两份，双方各执一份，未尽事宜，由双方协商解决。19.本协议经双方签字或盖章后生效。甲方（盖章）乙方（签字）口期：x 年 xbxu口期：x年x月xu3）做好装修施工管理装修施工管理包括以下内容：（1）签订“装修施工责任承诺书“为维护物业安全，强化装修施工管理，应耍求施工单位在进场施工前，与物业管理企业 签订“装修施丄责任承诺书”。签订“装修施丄责任承诺书”的目的是使施丄单位明确口c 的责任，确保施

15、工安全，并保证不影响小区或人厦环境和他人的正常工作与生活。“装修施 工责任承诺书”样本如下：xx小区装修施工责任承诺书xx物业管理公司：本公司受聘承担x x小区（人厦）x幢僱）x室的室内装修施工，已收到x x物业管理公 司发给的装修管理规定、装修补充规定、防火手册及电梯使用规定等文件。我 公司声明已经详细阅读以上文件，并承诺遵守以上文件z所冇规定，若有违反，愿意接受相 应的处罚。本公司在施工中一定加强对施工人员的教育和管理，服从物业管理公司的安排和 调度，接受物业管理公司的检杳与监督。因本公司装修施丄造成的人身伤害、物品损坏等, 由我公司负完全责任。特此承诺。承诺人（单位盖章）: 负责人（签字

16、）：x年x月x 口（2）施工人员管理装修施工单-位的施工人员要到管理处进行登记，填写装修人员登记表，装修人员登记 表格式如表6. 2所示。物业管理处给装修施工人员发临时出入证，装修施工人员凭临 时出入证出入小区或大厦。要规定装修施工人员的活动范围，只允许在指定的区域内活动, 防止装修施工人员到无关的楼栋或楼层乱窜，以免影响他人的工作和牛活。装修人装修地址电话装修单位负责人电话施 工 人 员姓名性别籍贯身份证号1】种备注j（3）施工时间管理装修池工不得干扰左邻右舍，不得影响其他单位或个人的工作和休息，因此要加强装修时 间的管理。-般允许的施工时问为早上7： 00以后，晚上21： 00以前。要控制

17、噪音施t的时间。噪音施丁的内容包括砸墙、钻孔、墙血楼板开槽、钻切锤打金 属、电锯改料等。对住宅房屋来说，噪音施工时间要避开人们的休息时间，比如中午12： 00至00、晚上21： 00以后至早上7： 00以前，不允许噪音施工；但对办公楼来说，因 口天大家都在上班，不允许装修噪音施工，一般规立是上班吋间内只能从事不发牛噪音的装 修施工,发生噪音的装修施工可安排在下午17： 00至晩±21： 00o对电梯使用时间做出限制。高层建筑内的业主或使用人的室内装修必须允许其使用电梯 运送施工人员、装修材料和垃圾。但为不影响其他人的使用，应规定使用电梯的时间。通常 的规定是运送施工人员、装修材料和垃

18、圾要避开电梯使用的高峰时问，这个高峰时间根据人 楼的用途和对象不同而不同。如果白天电梯使用非常繁忙，可女排在夜间运送装修材料和垃 圾。(4) 施工现场管理在装修过程中，物业管理处要派专人对装修情况进行检查，通过加强施工现场管理，确 保装修的规范运作和安全。施工现场管理的内容和方法冇：核实申报范围，对超出申报范围或未按原定装修方案 装修的，耍及时耍求补办手续；怦促施工人员按章操作；发现装修施工有违反装修管 理规定的行为，立即进行处理或处罚；装修检查要做详细记录，并存档备查。4) 做好装修验收工作房屋室内装修工程竣工后，装修人应当通知物业管理公司，并会同装修施工单位按照原 装修方案、装修协议和相应的质量标准进行验收。验收合格后，装修人、装修施工单位、物 业管理公司在房屋室内装修验收书上签字。表63房屋室内装修验收书装修地址开工时间竣工时间装修项id及 验收结论12.3.验 收 意 见