房地产会计全套账务处理和涉及税目7解析

1、房地产会计全套账务处理和涉及税目一、房地产涉及的税种 :房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产 税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。1、营业税 :税率 5%。2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。 税率分别为 7%(城区 、5%(郊区 、 1%(农村。计算公式 :应纳税额=营业税 税率。3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳 , 附加税率为 3%。计算公式 :应交教育费附加额=营业税 Wo4、印花税 :(1 财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同 ,适用税率为千分之一 ;(2加工承揽合同、建设

2、工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据率 为万分之五 ;(3购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同 ,税率为万分之三 ;(4借款合同 ,税率为万分之零点五(5对记录资金的帐薄 ,按“实收资本和“资金公积总额的万分之五贴花;(6营业帐薄、权利、许可证照 ,按件定额贴花五元。5、个人所得税 : 工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额 (不含税税率 (% 速算扣除数 (元1 不超过 500元的局部 5 02 超过 500元至 2000元的局部 10 253 超过 2000元至 5000元的局部 15 1254 超过 5000元至 20000元的局部 20 3755 超过 20000元

3、至 40000元的局部 25 13756 超过 40000元至 60000元的局部 30 33757 超过 60000元至 80000元的局部 35 63758 超过 80000元至 100000元的局部 40 103759 超过 100000元的局部 45 15375计算公式 :应纳个人所得税税额=应纳税所得额 涎用税率-速算扣除数 应纳税额=工资薪金收入 -2000-“三险一金6、所得税(1 所得税的征收方式有两种 :查帐征收和核定征收。(2如果属于核定征收的 ,按收入计算缴纳所得税。 计算公式 :应交所得税 =收入总额 * 税务核定固定比例 *所得税税率(3 如果属于查帐征收的 ,按利润

4、计算缴纳所得税。计算公式 :应交所得税 =利润总额 * 所得税税率(4 所得税税率 :一般企业所得税的税率为 25%,符合条件的小型微利企业 ,减按 20%的税率征收企业所得税。国家需要重点扶持的高新技术企业 ,减按 15%的税率征收企业所得税。7、房产税依照房产余值计算缴纳的 ,税率为 1. 2%;依照房产租金收入计算缴纳的 ,税率为1 2%。8、土地使用税 :土地使用税每平方米年税额如下 :(1 大城市 1.5 元至 30元;(2 中等城市 1.2元至 24元;(3 小城市 0.9 元至 18元;(4县城、建制镇、工矿区 0.6元至 12元。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规

5、定的适用税率计算征收纳税 人转让房地产所取得的收入减除?条例?规定的扣除工程金额后的余额,为增值额。 房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济 收益 ,计算 增值额的扣除工程金额包括 :(1 取得土地使用权所支付的金额 ;(2 开发土地的本钱、费用 ;(3 新建房及配套设施的本钱、费用、或者旧房及建筑物的评估价格 ;(4 与转让房地产有关的税金 ;(5 财政部规定的其他扣除工程。税率 :土地增值税实行四级超率累进税率 ,即:增 值额未超过扣除工程金额 50%的局部 , 税率 30%。 增值额超过扣除工程金额 50%, 未 超过扣除工程金额 100%的局部 , 税率 40

6、%。 增值额超过扣除工程金额 100%, 未 超过 扣除工程金额 200%的局部, 税率 50%。 增值额超过扣除工程金额 200%的部 分, 税率 为 60%。二、房地产企业的账务处理给你提供一份房地产企业会计制度。附件 :房地产开发企业会计制度 .doc房地产企业涉及的税费共有 11种(11税 1费税:营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占 用税企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。费:教育费附加、营业税1. 转让不动产销售房屋要按销售不动产缴纳营业税 ,赠送的空调、家具视同销售缴纳增值 税。假设房屋包括空调等附属设施 ,那么空调包括在房款内 ,不需要单

7、独计缴增值税。2. 房屋租赁 出租属于效劳业租赁业3. 房地产销售公司买断商品房出售超过买断价格外的收入作为手续费收入 ,按“营业税 -效劳业缴纳营业税4. 单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人视同销售不动产5. 销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为比照销售不动产征收营业税6. 纳税人自建后销售房屋自建自用的房屋不纳税 ;如纳税人将自建的房屋对外销售 ,其自建行为应按建筑 业缴纳营业税 ,再按销售不动产征收营业税。二、增值税销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。(一一般规定1. 出售 征包括三种情况 :(1 出售国有土地使用权 ;(2 取得国有土地使用权后进行房屋开发

8、建造后出售 ;(3存量房地产买卖其中对于 (2新建房地产转让 (出售的扣除工程 : 取得土地使用权所支付的金额 ; 房地产开发本钱 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 财政部规定的其他扣除工程对于 (3 对于存量房地产转让的扣除工程 房屋及建筑物的评估价格。评估价格=重置本钱价成新度折扣率 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用 转让环节缴纳的税金。2. 房地产抵押(1抵押期不征;(3抵押期满 ,不能归还债务 ,而以房地产抵债 征。3. 房地产交换单位之间换房 ,有收入的 ,征;4. 将开发的产品用于职工福利等房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配

9、给股东或 投 资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等 , 发生所有权转移时应视 同销 售房地产。 (房地产清算5. 合作建房建成后自用 不征 ;建成后转让 征。6. 企业兼并转让房地产 暂免。7. 纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除工程金额之和百分之二十的 ,免征土地增值税。8. 将开发的局部房地产转为企业自用或用于出租等商业用途房地产开发企业将开发的局部房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时如 果产权未产生转移 不征收 ( 清算时不扣除相应的本钱和费用(二房地产企业土地增值税清算1. 土地增值税的清算单位对于分期开发的工程 ,以分期工程为单位清算。开发工程中同时包含普通住

10、宅和 非普通住宅的。应分别计算增值额。2. 土地增值税的清算条件(1 房地产开发工程全部竣工、完成销售的 ;(2 整体转让未竣工决算房地产开发工程的 ;(3 直接转让土地使用权的。3. 土地增值税的扣除工程 扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发本钱、费用及与转让房地产 有 关税金 , 须提供合法有效凭证 ; 不能提供合法有效凭证的 ,不予扣除。 清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的 ,地方税务机关可核定开 发 本钱的单位面积金额标准 ,并据以计算扣除。 房地产开发企业开发建造的与清算工程配套的居委会和派出所用房、会所、停 车场(库 、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、

11、学校、幼儿园、 托儿 所、医院、邮电通信等公共设施 :A. 建成后产权属于全体业主所有的 ;B. 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的 ;C. 建成后有偿转让的 ,应计算收入 ,并准予扣除本钱、费用。 房地产开发企业销售已装修的房屋 ,其装修费用可以计入房地产开发本钱。 房地产开发企业的预提费用 ,不得扣除。 属于多个房地产工程共同的本钱费用 ,应按清算工程可售建筑面积所占比例 等 合理方法 , 计算清算工程的扣除金额。四、房产税1. 地产开发企业建造的商品房 , 在出售前 , 不征收房产税 ; 但对出售前房地产开 发 企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

12、2. 在基建工地为基建工地效劳的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、 茶炉 房、汽车房等临时性房屋 ,在施工期间 ,一律免征房产税。但工程结束后 ,施工企 业 将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的 , 应从基建单位接收的次月起 ,照 章 纳税。五、城镇土地使用税1. 城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计 税 依据。2. 房地产开发公司建造商品房的用地 , 原那么上应按规定计征城镇土地使用税。 但在 商品房出售之前纳税确有困难的 ,其用地是否给予缓征或减征、免征照顾 ,可由 地方 税务局结合具体情况确定。六、契税 承受方1. 企业公司制改造非公司制企业 ,

13、整体改建为有限责任公司 含国有独资公司或股份 , 或 者有限责任公司整体改建为股份的 ,对改建后的公司承受原企业土地、房 屋权属 ,免征契税。非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司 ,以其局部资产与他人组建新 公 司,且所占股份超过 50%的 ,对新设公司承受该国有独资企业 公司的土地、房屋 权属,免征契税。2. 企业股权重组 不征3. 企业合并 免征合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属 ,免征契税。4. 企业分立 不征企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对派 生方、新设方承受原企业土地、房屋权属 , 不征收契税。5. 企业出售买受人妥善安置原企业 30

14、%以上职工的 ,对其承受所购企业的土地、房屋权属 , 减半征收契税 ;全部安置原企业职工的 ,免征契税。6. 企业关闭、破产债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的 ,免征契税 ;对非债权 人承受关闭、破产企业土地、房屋权属 ,凡妥善安置原企业 30%以上职工的 ,减半征 收契税 ;全部安置原企业职工的 ,免征契税。7. 房屋的附属设施对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的 ,征收契税 ,不涉及的 ,不征。七、企业所得税一预缴企业所得税房地产开发企业按当年实际利润据实分季 或月预缴企业所得税的 ,对开发、 建 造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在未完工前

15、采取预售方式销售取得的预售收入 ,按照规定的预计利润率分季 或月计算出预计利润额,计入利润总额预缴 ,开发产品完工、结算计税本钱后按照实际利润再行调整。 二预计利润率1. 非经济适用房开发工程 :1位于省、市、县城区和郊区的不得低于 20%;2位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于15%;3位于省、其他地区的 ,不得低于 10%。2. 经济适用房开发工程 ,不得低于 3%。八、个人所得税1. 职工高管工薪 取得的一次性的奖金2. 企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、 研讨会、工作考察等名义组织 旅游活动,通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励包括实物、有价证券等 , 应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得 按劳动报酬所得 ,依法征收个 人所得税,并由提供费用的企业和单位代扣代缴。九、印花税1. 财产房屋租赁合同一一1%。2. 产权