夫妻或部分家庭成员单独处分共有房屋行为法律效力评析

1、夫妻或部分家庭成员单独处分共有房屋 行为法律效力评析在司法实践中，夫妻或部分家庭成员单独处分共 有房屋的行为效力常会引发争议。尤其是近年来，随 着房价的日益上涨，二手房交易市场上引发的此类纠 纷更是不断。比较常见的情况是夫妻一方或部分家庭 成员与第三方签订房屋买卖合同后，另一方或其他家 庭成员往往以不知情或不同意为由主张处分行为无 效。在此种纠纷发生时，如何认定该房屋买卖合同的 效力问题，在理论上和司法实践中都存在争议。本文 在理清善意取得和无权处分制度的情况下，结合三种 常见的纠纷情形，从现行相关法律规定出发，并结合 相关民法理论，对此类纠纷的行为效力问题提出几点 见解。一、无权处分与善意取

2、得的法律理解无权处分，是指无权处分人处分他人财产，并与 第三人订立转让财产的合同。对于无权处分的合同效 力问题，中华人民共和国合同法第五十一条规定： “无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无 处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”， 无权处分在权利人追认或者处分人事后取得处分权 时，合同有效；反之，权利人不追认并且处分人事后 也没有取得处分权的，合同无效；在确定合同有效与 无效之前，合同效力待定。 而所谓善意取得，是指无 权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有的财 产转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时系 出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有 人不得要求受让人

3、返还财产的制度。实行善意取得的 结果，是物之原所有人丧失其所有权，善意受让人则 取得所有权。善意取得制度，是民法物权法的一项重 要的制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权 益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。国 外对于善意取得制度均适用于动产，不动产不适用善 意取得，即便交付占有或支付对价也无法取得权利， 不动产只有通过合法手续办理了变更登记手续才能取 得财产权利。无权处分属于债权法范围，而善意取得 属于物权法范围。从物权优先的原则出发，权利人对 无权处分行为的拒绝追认不得对抗善意的相对人。但 善意取得的优先适用并不是无条件的，对于无权处分 与善意取得之关系，就是在无权处分与善意取

4、得两项 法律制度的适用发生冲撞时，只有在第三人善意地占 有了标的物且支付对价时，善意取得才能够优先适用， 产生对抗无权处分制度的效力，在其他情况下则不具有优先效力。在共同共有关系存续期间，部分共有人 擅自处分共有财产的行为，无论是全部还是部分，都 为无权处分，处分人若不能证明其他共有人同意该处 分行为的，就不能要求其他共有人接受该处分。而对 共有人擅自处分共有物的行为，只有在其他共有权利 人对该处分予以追认的情况下，该行为才产生法律效 力。这就是共同共有处分效力认定的一般规则。而善 意取得制度，区别不同的情况，做出实事求是的选择, 有针对性地做出不同的处理。对于部分共有人擅自处 分共有财产的，

5、如果交易中的受让人能够证明自己是 善意的、或者其他共有人应对处分承担责任的，那么 处分就应是有效的。共同共有的处分效力问题，应结合善意取得和无权 处分制度来加以分析：首先，根据无权处分制度分析, 一般认为无处分权的共有人与受让人订立的合同效力 待定，共有人擅自处分共有物的行为效力是待定的， 究竟发生何种效力，要考察共有人对于处分行为是否 追认，追认的有效，不追认的一般无效；其次，要结 合善意第三人制度加以分析，如果受让人是善意的， 那么受让人的权利优先，即使共有权利人事后不愿追 认，处分行为亦被赋予法律效力。在这之前虽然共有 人对于共有财产的份额是不明确的，但在处分行为生效后，对该共有物的共有

6、关系视为消灭，在对共有人 的份额进行确定后，由侵权人对其侵权（针对法定共 有关系）或违约行为（针对合同共有关系）向其他共 有人承担赔偿责任。二、司法实践中三种常见的纠纷情形及处理意见（一）房屋为夫妻或家庭共同财产，且房屋所有 权证书上明确登记的权利人为夫妻俩个人或家庭成员 全体成员，夫妻一方或部分家庭成员与第三人签订房 屋买卖合同的，另一方不予追认，该合同无效。从鼓励和保护交易的角度来说，一般不应轻易将 合同认定为无效。但合同法规定无处分权的人处 分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合 同后取得处分权的，该合同有效。如果订立合同后一 方取得另一方的书面同意或书面授权，就应当将该房 屋买

7、卖合同认定为有效，如果无法取得另一方的书面 同意或授权，贝y该合同当然归于无效。理由如下：首 先，房产证上登记的是夫妻双方或全体家庭成员的名 字，房屋产权属于双方或家庭共同所有，单方出卖属 于无权处分。其次，买受人对房屋产权属于夫妻或家 庭共有财产的事实应该是明知的，买受人不属于善意 第三人，不享受法律的保护。再次，根据中华人民 共和国婚姻法若干问题的解释（一）第十七条第（二） 项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要 处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。 他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一 方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的 规定，房屋出卖属于双方对夫

8、妻共同财产做出的重要 决定，应该双方取得一致意见，而且对于单方的出卖 房屋行为，买受人也不能以有理由相信其为夫妻双方 共同意思表示作为表见代理的理由主张买卖行为有 效。最后，假如办理了房屋产权变更登记手续，也应 该以房管局违规为由判定登记无效。因为城市私有 房屋管理条例第十条规定，"房屋所有人出卖共有 房屋，须提交共有人同意的证明书”。房屋登记办 法第十三条也规定，“共有房屋，应当由共有人共 同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关 的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申 请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”房管局没 有要求一方提供另一方的同意证明书而办理产权变更 登

9、记显然是违规的，登记无效。（二）该房屋为夫妻或家庭共同财产，房屋所有权 证书上登记的权利人仅为其中一方，登记权利人与第 三方签订房屋买卖合同，第三方并且已经支付了对价 ，尚未进行产权变更登记的，另一方不予追认的， 合同无效。实践当中，一种观点认为，房屋产权登记属于物 权公示行为，房产证上登记的权利人是物权公示行为 的法律后果，其应该是房产的合法权利人，拥有完整 的产权，其处分行为应该是合法有效的，故不应该确 认合同无效。另外双方属于夫妻关系或家庭成员，房 产证上载明的权利人的处置行为符合表见代理的构成 要件，其行为也应该是有效的，夫妻之间另一方或应 该承担此不利后果。另一种观点认为，虽然房产证

10、上 登记的是一方的名字，但该房产的真正权利人双方， 根据民通意见第 89 条规定，“在共同共有关系存 续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定 无效。”故单方的处分行为是无效的，应该认定合同 无效，房屋返还。笔者同意第二种意见，理由为：首 先，此处不适用表见代理制度，理由是房产作为有代 表性的所有权，系大宗数额交易，所有权的转移需要 达成合意和办理交易登记过户等一系列程序要件，夫 妻之间的“家事代理权”制度源于古罗马，即家事委 任说，即妻子的行为来自于丈夫的委托，后来随着男 女同权运动，家事代理行为进化为一种对于日常家事 夫妻一方均有对外处分权利的行为，这种对外处分权不必以夫或妻另一方的

11、名义，这有别于一般意义的代 理。夫妻是人类生命繁衍的源泉，是社会中最大一个 群体，由于夫妻家事中琐事过多，频繁的家庭事务处 理都要协商一致或都要出面的话那么整个社会将会混 乱。我国对于家事代理制度在我国婚姻法及婚 姻法司法解释（一）关于"夫妻对夫妻共同所有的 财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日 常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权 决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财 产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一 致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示 的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意

12、第三 人。也就是说我国区分两类处分原则，一类是因为日 常生活需要一方可以决定。主要有为了夫妻日常生活 和子女抚养教育所产生的家庭事务，如生活购物、医 疗、子女抚养等；另一类是对于非日常生活家事代理 则需要协商一致。很显然，对于房产这种大宗交易行 为属于非日常生活家事代理，应该征得另一方同意， 这是完整意义的代理关系，否则对共有人不产生法律 约束力，这是对内部共有人的规定。对第三人的效力 方面，法律适用主要有上述司法解释及合同法第49 条规定，该条款规定无权代理、越权代理和超期代 理的形式，如果相对人有理由相信行为人有代理权的， 即便内部没有达成一致，对外代理行为仍然有效。这 是我国法律上所称的

13、“表见代理”。表见代理本属于 无权代理范畴，但因代理人与被代理人的这种关系， 具有外表授权的特征，即给相对人一种假象推定，使 第三人在不知或无须知道的前提下形成交易关系。为 了保护交易安全和善意相对人的利益要维持这种交易 效力。婚姻法司法解释（一）第十七条就是表见 代理的体现。房屋买卖基于夫妻之间的这种特殊财产 关系和身份关系，应该依据“表见代理”制度的原则 综合判决合同的效力。夫妻一方的行为来源于另一方 的授权，这种授权绝不是凭借一人的陈述及其他非本 人表示行为，作为买房人还要通过事实判断和审查一 方的陈述客观与否，另外审查义务中当然包括对于交 易缺陷与否的判断，只以其为夫妻关系就能够判决是

14、 共同意思表示不能称为表见代理的理由。其次，根据婚姻法解释二第十九条规定， “由 一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权 属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财 产。”依据此条精神，虽然房屋权属证书登记在一方 的名下，但仍应当认定为夫妻共同财产。房屋产权登记虽然属于物权公示行为，但这种公示行为是从物权 所有权派生出来的，是实体权利的外在表现，是附属 于物权所有权的。根据房屋登记办法第二十六条 规定，“房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载 不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以 房屋登记簿为准。”故房屋虽然登记在一个人名下， 但实际应登记在两人名下，另一方可以提出证据，要

15、 求房管局对该房屋登记簿登记进行变更。再次，物权法第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权 追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人 取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让 该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格 转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应 当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 虽然房屋产权证登记所有人与第三人签订了房屋买卖 合同，但并未进行产权变更登记，故房屋所有权没有 改变，依然属于夫妻双方。并且，因单方没有单独处 分房屋的权利，其行为属于无权处分行为，故本合同 属于效力待定的合同，应该由另一方进行追认。

16、如果 另一方拒绝进行追认，故合同是无效的。所以，虽然 第三人属于善意，但因为房屋所有权并未实际转移给第三人，故房屋买卖合同应认定为无效合同。退 一步讲，根据物权优于债权的理论，即使房屋买卖合 同有效，本案中房屋的所有权依然属于夫妻双方所有， 第三人的债权效力依然不能对抗夫妻之间另一人的所 有权。综上，虽然房产证上是夫妻或家庭成员一方的名 字，但由于本套房屋属于双方共同共有，登记一方无 权单独进行转让，另外另一方也没有对等级一方的出 卖房屋的行为予以追认，因登记权利人订立合同时故 意隐瞒了房屋的权属，才导致合同的无效，其应当承 担缔约过失责任，赔偿对方因此而造成的损失。（三）房产证上登记的夫妻或

17、家庭成员一方未经 另一方同意，与他人签订了房屋买卖合同，将共有房 屋出卖，也进行了产权变更登记，如果另一方不追认, 该房屋买卖合同无效。但合同双方已经办理房屋过户 手续，买受人当然对该房屋拥有所有权。房屋登记一 方应当赔偿因其擅自处分该房屋而给夫妻之间或家庭 成员的另一方造成的的损失。既然该房屋是夫妻或家庭成员共同财产，虽然房 屋权属证上登记的是夫妻或家庭成员一方的名字，但 实际上另一方或其他家庭成员对该房屋也拥有所有 权，夫妻二人对该房屋是共同共有关系。依据上述中 华人民共和国城市房地产管理法 第三十七条的规定， 共有的房地产，需要有共有人的书面同意，否则不能 转让。此处的共有包括登记的和未

18、登记的；依照该条 规定，该房屋买卖合同因违反法律强制性规定当然无 效。但是根据中华人民共和国城市房地产管理法 第三十七条规定的共有的房地产的共有人，应当是经 有关部门依法登记的权利人；既然权利证书上登记的 一方的名字，则买受人完全有理由相信该登记权利人 对该房屋具有完全处分权，并且，双方已经依照该合 同约定办理了房屋过户手续，房屋的所有权已经发生 了法定的转移。根据物权公示制度，不动产物权以登 记和登记的变更作为权利享有和变更的公示方法；物 权登记机关在其物权登记薄上所作的各种登记，具有 使社会公众信其正确的法的效力；给予物权登记的公 信力，即使登记错误或有遗漏的，因相信登记正确而 与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍 然受法律保护。因此，为维护物权登记的公示公信效 力，不能让由支付相应对价的信赖登记公信力的买受 人来承担登记机关因登记错误的不利后果。我国目前 的善意取得制度同样适用于不动产，因此支付对价的 买受人可以基于善意取得获得保护，拥有该房屋的所有权。否则不但浪费了行为人的交易成本，也因损害 了善意第三人的合法利益，不仅不利于社会公平的体 现，更不利于社会经济秩序的稳定。现实生活中因配偶一方单方擅自处分夫妻共有