关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用实用教案

1、 第一条【本司法解释的适用范围】第一条【本司法解释的适用范围】 本解释所称城镇房屋本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以(ky)参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。【理解与适用】【理解与适用】 1、关于本司法解释的适用范围，本条文共分适用

2、、参、关于本司法解释的适用范围，本条文共分适用、参照、不适用三层：照、不适用三层： （1）适用本司法解释的纠纷案件）适用本司法解释的纠纷案件 本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁纠纷。城镇房屋的确定以规划为准，围内的房屋的租赁纠纷。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均有，均 第1页/共52页第一页，共53页。 适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村城中村”内的房屋租赁行为在本

3、解释调整范围之内。内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。 （2 2）参照本司法解释的纠纷案件）参照本司法解释的纠纷案件 乡、村规划区内的房屋租赁纠纷乡、村规划区内的房屋租赁纠纷, ,可以参照本解释处可以参照本解释处理。理。 （3 3）不适用本司法解释的纠纷案件）不适用本司法解释的纠纷案件 依照国家依照国家(guji)(guji)福利政策承租的公有住房、经福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。 2 2、关于军产房的租赁行为

4、、关于军产房的租赁行为 有关军产房的租赁行为，主要体现在中国人民解有关军产房的租赁行为，主要体现在中国人民解放军房地产管理条例等相关法律文件中，军产房租赁放军房地产管理条例等相关法律文件中，军产房租赁基本基本第2页/共52页第二页，共53页。 属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利(fl)(fl)和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。纠纷应适用本解释。第二条【违法建筑物租赁合同无效】第二条【违法建筑物租赁合同无效】 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照出租人就未取得建

5、设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。当认定有效。 【理解与适用】【理解与适用】 1 1、 关于关于“违法建筑物违法建筑物”的的 理解理解 所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房

6、屋，具体包括违反了城乡规划法规定的建筑物、构屋，具体包括违反了城乡规划法规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。第3页/共52页第三页，共53页。 2、租赁合同的效力的补正、租赁合同的效力的补正 否定就违法建筑签订的房屋否定就违法建筑签订的房屋(fngw)租赁合同的效力，有利于维护租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正，设工程规划许可证或者经主管部门批准建

7、设的，租赁合同的效力会得以补正，此处此处“一审法庭辩论终结前一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。形。第三条【违法临时建筑物租赁合同无效】第三条【违法临时建筑物租赁合同无效】 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩租赁期限

8、超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。内的租赁期间有效。第4页/共52页第四页，共53页。 【理解与适用】【理解与适用】 1 1、 关于关于“临时建筑临时建筑”的理解的理解 所谓临时建筑，是指在城镇规划区内，根据形势的客所谓临时建筑，是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围设工程规划许可证记载的使用期限

9、、范围(fnwi)(fnwi)、用途、用途内，建造的供临时使用的建筑物。内，建造的供临时使用的建筑物。 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。限，超过部分无效。 2 2、租赁合同的效力的补正（如同第二条所述）、租赁合同的效力的补正（如同第二条所述）第5页/共52页第五页，共53页。 第四条【登记备案与房屋租赁合同的效力

10、】第四条【登记备案与房屋租赁合同的效力】 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。支持。 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。接受的除外。 【理解与适用】【理解与适用】 1 1、我国城市房屋租赁实行、我国城市房屋租赁实行(shxng)(shxng)登记备案制度的登记

11、备案制度的法律规定法律规定 城市房地产管理法（城市房地产管理法（19951995年年1 1月月1 1日）第日）第5353条：条：“房屋租赁，出租人和承租人应当房屋租赁，出租人和承租人应当，并向房产管理部门，并向房产管理部门登记备案登记备案”。这就是我国城市房屋租赁实行。这就是我国城市房屋租赁实行(shxng)(shxng)登记登记备案制度的法律依据，但该条规定属于管理性规定，并非效备案制度的法律依据，但该条规定属于管理性规定，并非效力性强制力性强制第6页/共52页第六页，共53页。 性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的

12、，其有效性不受影响。租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。 2 2、关于第、关于第2 2款的理解款的理解 若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件以办理登记备案手续未合同生效要件(yojin)(yojin)的合同的合同约定，此时，

13、即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。第五条【无效合同的处理】第五条【无效合同的处理】 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。持。 第7页/共52页第七页，共53页。 当事人请求赔偿当事人请求赔偿(pichng)(pichng)因合同无效受到的损失，人因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处

14、理。第十四条的规定处理。 【理解与适用】【理解与适用】 按照合同法第五十八条的规定，合同无效的法律后按照合同法第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿果为返回财产、赔偿(pichng)(pichng)损失，该规定同样适用于房损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。屋租赁合同无效的场合。 (1) (1)房屋租赁合同无效的财产返还房屋租赁合同无效的财产返还 参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴。原物的范畴。 (2) (2)房屋租赁合同无效的损失赔偿房屋租赁合同无效的损失赔偿(pichng)(pichng)

15、合同无效的损失赔偿合同无效的损失赔偿(pichng)(pichng)在性质上属于缔约过失在性质上属于缔约过失责任，赔偿责任，赔偿(pichng)(pichng)范围限于信赖利益。即合同双方为缔范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信赖，一方约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信赖，一方由于信赖而支由于信赖而支第8页/共52页第八页，共53页。 出一定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和出一定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与第三人准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失

16、，后者由于举证较为困另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为困难，实践中很难得到支持。难，实践中很难得到支持。 由于房屋租赁合同的特殊性，损失赔偿的争议主由于房屋租赁合同的特殊性，损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释第九条、第十三条、第十四条都有明确规定。第九条、第十三条、第十四条都有明确规定。第六条【一房数租的处理原则】第六条【一房数租的处理原则】 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按有效的情况下，承租人均主张履行合

17、同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：照下列顺序确定履行合同的承租人： （一）已经合法占有租赁房屋的；（一）已经合法占有租赁房屋的； （二）已经办理登记备案手续的；（二）已经办理登记备案手续的； （三）合同成立在先的。（三）合同成立在先的。 不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照损失的，依照(yzho)(yzho)合同法的有关规定处理。合同法的有关规定处理。第9页/共52页第九页，共53页。 【理解与适用】【理解与适用】 本条规定了本条规定了“一房数租一房数租”的处理原则，在数份合的处理原则，在数份合同均有效的前提下，按照如下

18、顺序确定履行合同的承租同均有效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人：人： （1 1）已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、）已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的，不在此列；欺骗等非法手段占有租赁房屋的，不在此列； （2 2）已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备）已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽不影响案手续虽不影响(yngxing)(yngxing)合同效力，但可享受优先合同效力，但可享受优先履约权；履约权； （3 3）合同成立在先的，即合同成立时间在先，判）合同成立在先的，即合同成立时间在先，判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格

19、地说，断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间。是当事人中最后签字盖章的时间。 “ “一房数租一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租时，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿人，可以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。损失。第10页/共52页第十页，共53页。 第七条【出租人的合同解除权】第七条【出租人的合同解除权】 承租人擅自变动房屋建筑主体承租人擅自变动房屋建筑主体(zht)(zht)和承重结构或和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状

20、，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。二百一十九条的规定处理。 【理解与适用】【理解与适用】 1 1、合同法第、合同法第219219条条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。偿损失。 2 2、综合合同法关于房屋租赁合同的相关规定，出、综合合同法关于房屋租赁合同的相关规定，出租人享有法定解除权的情形如下：租人享有法定解除权的情形如下：

21、第11页/共52页第十一页，共53页。 （1 1）因不可抗力致使合同不能继续履行的；（合同法）因不可抗力致使合同不能继续履行的；（合同法第第9494条第（一）项）条第（一）项） （2 2）承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，）承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的；（本司法解释在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的；（本司法解释第第7 7条）条） （3 3）承租人未经出租人同意转租的；（合同法第）承租人未经出租人同意转租的；（合同法第224224条、本司法解释第条、本司法解释第1414条）条） （4 4）承租人无正当理由未支付租金或迟

22、延支付租金的，出）承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期(y q)(y q)支付的；（合同法第支付的；（合同法第227227条）条） （5 5）承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租）承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的；（合同法第赁房屋，致使租赁物受到损失的；（合同法第219219条）条） （6 6）不定期租赁，出租人有权随时解除合同。（合同法）不定期租赁，出租人有权随时解除合同。（合同法第第232232条）条）第12页/共52页第十二页，共53页

23、。 3 3、出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅、出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权自改变主体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租人恢复原状，不受任何期限限制。但当出随时要求承租人恢复原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时，必须在租人行使本条规定的解除权时，必须在“合理期限合理期限”内内要求承租人恢复原状，承租人在此期限内不予恢复的，要求承租人恢复原状，承租人在此期限内不予恢复的，出租人方可解除合同。出租人方可解除合同。 4 4、实践中出租人行使解除权的方式有两种，一是、实践中出租人行使解除权的方式有两种

24、，一是向法院起诉，请求解除合同（本条文所采用向法院起诉，请求解除合同（本条文所采用(ciyng)(ciyng)的方式）；二是出租人直接通知承租人解除合同，通知的方式）；二是出租人直接通知承租人解除合同，通知到达承租人即产生合同解除的法律效果，如果承租人对到达承租人即产生合同解除的法律效果，如果承租人对此有异议，可以起诉要求确认合同解除无效。此有异议，可以起诉要求确认合同解除无效。 结合第二种行使解除权的方式，具体到本条文，结合第二种行使解除权的方式，具体到本条文，对于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下两对于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下两种通知方式：种通知方式：第13页/共

25、52页第十三页，共53页。 （1 1）承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承）承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人告知承租人必须在一定重结构或者扩建，出租人告知承租人必须在一定(ydng)(ydng)期限内恢复原状，承租人在此合理期限内不予恢复的，期限内恢复原状，承租人在此合理期限内不予恢复的，出租人通知承租人解除合同；出租人通知承租人解除合同； （2 2）出租人向承租人发出通知，要求其在一定）出租人向承租人发出通知，要求其在一定(ydng)(ydng)期限内恢复原状，同时载明如果不再此期限内期限内恢复原状，同时载明如果不再此期限内恢复原状，合同即自动解除。恢复原状

26、，合同即自动解除。第八条【承租人的合同解除权】第八条【承租人的合同解除权】 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：请求解除合同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的；（二）租赁房屋权属有争议的；第14页/共52页第十四页，共53页。 （三）租赁（三）租赁(zln)(zln)房屋具有违反法律、行政法规关于房屋房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。使用条件强制性规定情况的。 【理解与适

27、用】【理解与适用】 1 1、综合合同法的相关规定，承租人享有法定解除的、综合合同法的相关规定，承租人享有法定解除的情形如下：情形如下： （1 1）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（合同法）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（合同法第第9494条第（一）项）条第（一）项） （2 2）出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限）出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的；（合同法第内仍拒不交付房屋的；（合同法第216216条）条） （3 3）因不可规责于承租人的事由致使租赁）因不可规责于承租人的事由致使租赁(zln)(zln)物部分物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不

28、能实现的；（合同法或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的；（合同法第第231231条）条）第15页/共52页第十五页，共53页。 （4 4）不定期租赁，承租人有权随时解除合同；（合）不定期租赁，承租人有权随时解除合同；（合同法第同法第232232条）条） （5 5）租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人订）租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同；（合同法第合同；（合同法第233233条）条） （6 6）司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋）司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋(f

29、ngw)(fngw)导致承租人不能使用的；（本司法解释第导致承租人不能使用的；（本司法解释第8 8条第一条第一种情形）种情形） （7 7）租赁房屋）租赁房屋(fngw)(fngw)权属有争议导致承租人不能使权属有争议导致承租人不能使用的；（本司法解释第用的；（本司法解释第8 8条第二种情形）条第二种情形） （8 8）不符合建筑法、消防法等法律关于房屋）不符合建筑法、消防法等法律关于房屋(fngw)(fngw)使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的；使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的；（本司法解释第（本司法解释第8 8条第三种情形）条第三种情形） （9 9）一房数租之有效合同不能实际

30、履行的。（本司法）一房数租之有效合同不能实际履行的。（本司法解释第解释第6 6条）条）第16页/共52页第十六页，共53页。 2 2、关于、关于“无法使用无法使用”的理解的理解 在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议，或者具有违反法律、行政法规（主要封、权属有争议，或者具有违反法律、行政法规（主要包括不符合建筑法、消防法等）关于房屋使用包括不符合建筑法、消防法等）关于房屋使用条件强制性规定情况任何一种情形时，承租人的合同解条件强制性规定情况任何一种情形时，承租人的合同解除权并非任意的，还须具备一个必要前提，即该情形的除权并非任意的，还

31、须具备一个必要前提，即该情形的出现导致出现导致“租赁房屋无法使用租赁房屋无法使用”。所谓。所谓“无法使用无法使用”是是指无法按照租赁房屋的约定用途使用，或者无法按照租指无法按照租赁房屋的约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。赁房屋的性质使用。 3 3、关于、关于“查封查封”的理解的理解 司法机关对房屋的查封，实务中有司法机关对房屋的查封，实务中有“活封活封”和和“死封死封”之分，其中之分，其中“死封死封”是指房屋被查封后不仅其是指房屋被查封后不仅其处分权受到限制，而且丧失了使用、管理权，权利人只处分权受到限制，而且丧失了使用、管理权，权利人只有有(zhyu)(zhyu)妥善保管的义妥善

32、保管的义第17页/共52页第十七页，共53页。 务；而务；而“活封活封”则相反，房屋被查封后，权利人仍享有对房屋的使用、管理和收益则相反，房屋被查封后，权利人仍享有对房屋的使用、管理和收益权，仅处分权受限。实践中，租赁房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人权，仅处分权受限。实践中，租赁房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同时也可要求出租人赔偿损失在要求解除合同的同时也可要求出租人赔偿损失(snsh)(snsh)；如果是由于承租人的原；如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受损失因，出租人因此遭受损失(snsh)(snsh)的，出租人除了可以提起反诉要求承租人赔偿损的，出

33、租人除了可以提起反诉要求承租人赔偿损失失(snsh)(snsh)以外，也可另行起诉要求承租人赔偿损失以外，也可另行起诉要求承租人赔偿损失(snsh)(snsh)。第九条【合同无效时，经同意的装饰装修物的处理】第九条【合同无效时，经同意的装饰装修物的处理】 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。除造成房屋毁损的，承租人应

34、当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失(snsh)(snsh)。 第18页/共52页第十八页，共53页。 【理解与适用】【理解与适用】 1 1、关于、关于“未形成附合未形成附合”“ ”“ 形成附合形成附合”的理解的理解 按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离（即未按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离（即未形成附合）和不可分离（即形成附合）两种形态。装饰装修物形成附合）和不

35、可分离（即形成附合）两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可分离已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大，可以认定形成附合，例如铺设地板或者虽可分离但花费巨大，可以认定形成附合，例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等；装饰装修物与房屋未完全砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等；装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态，则不能认定形成附合，如安装空结合尚未达到不可分离状态，则不能认定形成附合，如安装空调调(kn dio)(kn dio)、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等。、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等。 对于未形成附合的装饰装

36、修物，所有权仍归承租人，房对于未形成附合的装饰装修物，所有权仍归承租人，房屋租赁无效时，由承租人拆除取回，出租人想要留用，应当支屋租赁无效时，由承租人拆除取回，出租人想要留用，应当支付相应对价，承租人拆除过程中造成房屋损坏的应恢复原状。付相应对价，承租人拆除过程中造成房屋损坏的应恢复原状。对于形成附合的装饰装修物，在出租人同意利用的前提下，可对于形成附合的装饰装修物，在出租人同意利用的前提下，可折价归承租人所有；出租人不同意利用的，由双方各自按照导折价归承租人所有；出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。致合同无效的过错分担现值损失。 第19页/共52页第十九页，共5

37、3页。 2 2、关于、关于“装饰装修物的现值损失装饰装修物的现值损失”的理解的理解 装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁(zln)(zln)合合同被确认无效时尚存在的实际价值，应按承租人已使用房屋的时间予以折旧，同被确认无效时尚存在的实际价值，应按承租人已使用房屋的时间予以折旧，不能按照租赁不能按照租赁(zln)(zln)期限进行分摊。期限进行分摊。 3 3、实践中，在处理无效房屋租赁、实践中，在处理无效房屋租赁(zln)(zln)合同涉及的装饰装修物纠纷合同涉及的装饰装修物纠纷时，应根据出租人的需要程度和可利用价值，结合过错责任

38、原则，分别对待：时，应根据出租人的需要程度和可利用价值，结合过错责任原则，分别对待： （1 1）纯属出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失：对于）纯属出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失：对于未形成附合的，损失主要包括装饰装修物的折旧费用、拆除费用、恢复原状未形成附合的，损失主要包括装饰装修物的折旧费用、拆除费用、恢复原状费用及承租人因租赁费用及承租人因租赁(zln)(zln)合同无效而受到的其他损失；对于形成附合的，合同无效而受到的其他损失；对于形成附合的，该损失是租赁该损失是租赁(zln)(zln)合同无效时装饰装修物尚存在的价值，即现值。合同无效时装饰装修物尚存在的价值

39、，即现值。 第20页/共52页第二十页，共53页。 （2 2）纯属承租人过错的，由承租人自行承担装饰）纯属承租人过错的，由承租人自行承担装饰装修损失，并由承租人赔偿承租人因租赁合同无效受到装修损失，并由承租人赔偿承租人因租赁合同无效受到的其他损失。的其他损失。 （3 3）属双方共同过错的，应由双方当事人按过错）属双方共同过错的，应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。责任分担装饰装修现值损失。第十条【合同履行期间届满或解除时，未形成符合的第十条【合同履行期间届满或解除时，未形成符合的装饰装修物的处理】装饰装修物的处理】 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或承租人经出租人同意装饰装修

40、，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损(hu sn)(hu sn)的，承租人应当恢复原状。的，承租人应当恢复原状。 第21页/共52页第二十一页，共53页。 【理解与适用】【理解与适用】 1 1、适用本条、适用本条(bn tio)(bn tio)的前提条件有三：的前提条件有三： （1 1）承租人经出租人同意装饰装修，即善意添附；）承租人经出租人同意装饰装修，即善意添附； （2 2）租赁期间届满或者合同解除，合同无效不在此列；）租赁期间

41、届满或者合同解除，合同无效不在此列； （3 3）装饰装修未形成附合。）装饰装修未形成附合。 2 2、适用本条、适用本条(bn tio)(bn tio)的注意事项：的注意事项： （1 1）承租人可以对未形成附合的装饰装修物进行拆除，）承租人可以对未形成附合的装饰装修物进行拆除，且不以出租人同意为必要条件；且不以出租人同意为必要条件； （2 2）承租人在拆除装饰装修物时，必须尽到必要的注意）承租人在拆除装饰装修物时，必须尽到必要的注意义务义务, ,不得对房屋造成毁损不得对房屋造成毁损, ,否则应恢复原状或赔偿损失；否则应恢复原状或赔偿损失； （3 3）当事人对未形成附合的装饰装修物另有约定的，应）

42、当事人对未形成附合的装饰装修物另有约定的，应依照意思自治原则从其约定。依照意思自治原则从其约定。 第22页/共52页第二十二页，共53页。 第十一条【合同解除时，形成附合的装饰装修物的处第十一条【合同解除时，形成附合的装饰装修物的处理】理】 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的

43、，应予支出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；当补偿； （三）因双方违约导致合同解除（三）因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的剩余租赁期内的装饰装修残值损失装饰装修残值损失,由双方根据由双方根据(gnj)各自的过错承各自的过错承担相应的责任；担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同

44、解除的（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。则分担。法律另有规定的，适用其规定。 第23页/共52页第二十三页，共53页。 【理解与适用】【理解与适用】 1 1、关于、关于“剩余租赁期内装饰装修物残值剩余租赁期内装饰装修物残值”的理解的理解 所谓所谓“剩余租赁期内装饰装修物残值剩余租赁期内装饰装修物残值”，是指在房屋租赁，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价

45、值。计算残值的方法是按照租赁期限，将赁期限内尚存在的价值。计算残值的方法是按照租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，从而得出合同解除时剩余租赁期内附装饰装修费用平均分摊，从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值。若双方对装饰装修投资数额无法达成合的装饰装修费用价值。若双方对装饰装修投资数额无法达成一致一致(yzh)(yzh)，可委托专门的鉴定机构进行鉴定。，可委托专门的鉴定机构进行鉴定。 2 2、本条与第十条相对应，规定了合同解除时，对于形成、本条与第十条相对应，规定了合同解除时，对于形成附合的装饰装修物的处理规则：附合的装饰装修物的处理规则：第24页/共52页第二十四页，共53页。

46、（1 1）因出租人违约）因出租人违约(wi yu)(wi yu)导致合同解除，承租人无导致合同解除，承租人无法按照约定的租赁期限使用房屋，也就不能完全享用附合的装法按照约定的租赁期限使用房屋，也就不能完全享用附合的装饰装修物价值，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰饰装修物价值，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失。装修物残值损失。 （2 2）因承租人违约）因承租人违约(wi yu)(wi yu)导致合同解除，承租人应导致合同解除，承租人应自行承担剩余租赁期内装饰装修物残值的损失，但出租人同意自行承担剩余租赁期内装饰装修物残值的损失，但出租人同意利用装饰装修的，应予适当补

47、偿，补偿标准参照剩余租赁期内利用装饰装修的，应予适当补偿，补偿标准参照剩余租赁期内装饰装修物残值。装饰装修物残值。 （3 3）因当事人双方违约）因当事人双方违约(wi yu)(wi yu)导致合同解除，对于导致合同解除，对于出租人同意利用的，将剩余租赁期内装饰装修残值减去出租人出租人同意利用的，将剩余租赁期内装饰装修残值减去出租人同意补偿的部分的剩余价值，由出租人和承租人按照各自的过同意补偿的部分的剩余价值，由出租人和承租人按照各自的过错程度分担；对于出租人不同意利用的，则按剩余租赁期内装错程度分担；对于出租人不同意利用的，则按剩余租赁期内装饰装修残值，由双方按照各自的过错程度分担。饰装修残值

48、，由双方按照各自的过错程度分担。 （4 4）因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除，按）因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除，按照公平责任原则，由双方共同分担，一般为平均分担。照公平责任原则，由双方共同分担，一般为平均分担。第25页/共52页第二十五页，共53页。 第十二条【租赁期限届满时，形成附和装饰装修物的处理】第十二条【租赁期限届满时，形成附和装饰装修物的处理】 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。另

49、有约定的除外。 【理解与适用】【理解与适用】 对于经出租人同意的装饰装修，租赁期间届满时，承租人对于经出租人同意的装饰装修，租赁期间届满时，承租人可在不损害出租人合法权益可在不损害出租人合法权益(h f qun y)的前提下拆除并的前提下拆除并取回未形成附合的装饰装修物，对于已经形成附合的装饰装修取回未形成附合的装饰装修物，对于已经形成附合的装饰装修物，承租人无权要求出租人予以补偿，出租人亦无权要求承租物，承租人无权要求出租人予以补偿，出租人亦无权要求承租人恢复原状或赔偿损失，但双方另有约定的除外。人恢复原状或赔偿损失，但双方另有约定的除外。第26页/共52页第二十六页，共53页。 第十三条【

50、承租人擅自装饰装修、扩建费用的处理】第十三条【承租人擅自装饰装修、扩建费用的处理】 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。人民法院应予支持。 【理解与适用】【理解与适用】 本条文之前的四个条文，即第本条文之前的四个条文，即第9 9、1010、1111、1212条分别规范条分别规范了承租人在经出租人同意进行装饰装修的前提下，合同无效、了承租人在经出租人同意进行装饰装修的前提下，合同无效、合同解除、合同终止履行合同解

51、除、合同终止履行(lxng)(lxng)等几种合同形态中的装饰等几种合同形态中的装饰装修的护理方式。虽然本条文只原则性规定了承租人未经出租装修的护理方式。虽然本条文只原则性规定了承租人未经出租人同意进行了装饰装修或者扩建的法律后果，但结合前述四条人同意进行了装饰装修或者扩建的法律后果，但结合前述四条进行体系解释可知，本条文就其适用范围而言，应涵括了合同进行体系解释可知，本条文就其适用范围而言，应涵括了合同无效、被撤销、合同解除、合同履行无效、被撤销、合同解除、合同履行(lxng)(lxng)期限届满等多期限届满等多种可能纠纷类型。种可能纠纷类型。 第27页/共52页第二十七页，共53页。 第十

52、四条【房屋扩建费的处理】第十四条【房屋扩建费的处理】 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）办理合法建设手续（一）办理合法建设手续(shux)(shux)的，扩建造价费用由的，扩建造价费用由出租人负担；出租人负担； （二）未办理合法建设手续（二）未办理合法建设手续(shux)(shux)的，扩建造价费用的，扩建造价费用由双方按照过错分担。由双方按照过错分担。 【理解与适用】【理解与适用】 1 1、有关、有关“扩建扩建”“ ”“ 合法建设手续合法建设手

53、续(shux)”(shux)”的理的理解解 所谓扩建，是指在原有建筑基础上加以扩充的建设所谓扩建，是指在原有建筑基础上加以扩充的建设项目。对于房屋，其扩建一般通过加高、加层，增加其使用项目。对于房屋，其扩建一般通过加高、加层，增加其使用面积。面积。 房屋的扩建行为本身是否合法，取决于该扩建行为是房屋的扩建行为本身是否合法，取决于该扩建行为是否符合城市规划要求。根据城乡规划法第否符合城市规划要求。根据城乡规划法第4040条第条第1 1款款第28页/共52页第二十八页，共53页。 之规定，扩建行为是以取得建设工程规划许可证作为其已之规定，扩建行为是以取得建设工程规划许可证作为其已办理合法建设手续的

54、标志。因此，本条文规定的办理合法建设手续的标志。因此，本条文规定的“ “ 合法建合法建设手续设手续”，应是指取得建设工程规划许可证。，应是指取得建设工程规划许可证。 2 2、本条所规定的、本条所规定的“过错过错”仅指导致仅指导致“未办理合法建设未办理合法建设手续手续”的过错。具体包括以下四种情况：的过错。具体包括以下四种情况： （1 1）若系单纯出租人的过错所致，则扩建费用由出租人）若系单纯出租人的过错所致，则扩建费用由出租人承担；承担； （2 2）若系单纯承租人的过错所致，则由承租人承担；）若系单纯承租人的过错所致，则由承租人承担； （3 3）若系双方过错所致，则由双方按照各自的过错程度）若

55、系双方过错所致，则由双方按照各自的过错程度(chngd)(chngd)分别承担；分别承担； （4 4）若双方均无过错，则按公平原则，由双方分担。）若双方均无过错，则按公平原则，由双方分担。 第29页/共52页第二十九页，共53页。 3 3、关于、关于“扩建造价费用扩建造价费用” 关于扩建造价费用的计算，一般有关于扩建造价费用的计算，一般有“支出费用年度分摊支出费用年度分摊法法”、“工程工程造价费用支出法工程工程造价费用支出法”、“现存价值审计鉴定现存价值审计鉴定法法”，最高院主张采用工程造价费用支出法，即以扩建时，承，最高院主张采用工程造价费用支出法，即以扩建时，承租人实际支付的工程造价费用作

56、为扩建费用。租人实际支付的工程造价费用作为扩建费用。第十五条【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】第十五条【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】 承租人经出租人同意承租人经出租人同意(tngy)(tngy)将租赁房屋转租给第三人将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 第30页/共52页第三十页，共53页。 【理解与适用】【理解与适用】 1 1、适用本条文时应多注意但书条款。比如：承租人虽、适用本条

57、文时应多注意但书条款。比如：承租人虽超期转租，但承租人事前关于此问题已与出租人达成相关协超期转租，但承租人事前关于此问题已与出租人达成相关协议；承租人超期转租后，如果事后取得了出租人的认可；承议；承租人超期转租后，如果事后取得了出租人的认可；承租人超期转租后，承租人与出租人续约，将原租赁期延长到租人超期转租后，承租人与出租人续约，将原租赁期延长到超过转租合同超过转租合同(h tong)(h tong)期限。等等诸如此类，均应视为本期限。等等诸如此类，均应视为本条所称的条所称的“出租人与承租人另有约定。出租人与承租人另有约定。” 2 2、再转租、多手转租行为符合转租的法律特征，应适、再转租、多手

58、转租行为符合转租的法律特征，应适用本条规定。用本条规定。第31页/共52页第三十一页，共53页。 第十六条【出租人同意转租的推定】第十六条【出租人同意转租的推定】 出租人知道或者出租人知道或者(huzh)(huzh)应当知道承租人转租，但在六应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者者(huzh)(huzh)认定转租合同无效的，人民法院不予支持。认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

59、人作为第三人参加诉讼。 【理解与适用】【理解与适用】 1 1、“6“6个月个月”期限的性质期限的性质 合同法第合同法第224224条规定：条规定：“承租人未经出租人同意转租的，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人可以解除合同。”为督促出租人及时行使合同解除权，为督促出租人及时行使合同解除权，维护交易的稳定性，本条将出租人知道或者维护交易的稳定性，本条将出租人知道或者(huzh)(huzh)应当知应当知道承租人转租，但在道承租人转租，但在6 6个月内未提出异议的，推定为出租人同个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。该意转租。该6 6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关

60、个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。于中断与中止、延长的规定。 第32页/共52页第三十二页，共53页。 2 2、关于次承租人的诉讼地位、关于次承租人的诉讼地位 在房屋租赁合同被解除或被认定无效在房屋租赁合同被解除或被认定无效(wxio)(wxio)情形下，都涉及房屋的返还问题，此时，情形下，都涉及房屋的返还问题，此时，案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系，当次承租人对租赁房屋进行装饰装修或者扩关系，当次承租人对租赁房屋进行装饰装修或者扩建，则次承租人对诉讼标的享有独立的请求权。因建，则次承租人对诉讼标的享