浅议房地产估价行业发展现状趋势及发展对策知识交流

1、广东科技 2008.09.总第 196 期沈颖杨雪红 房地产估价行业是房地产中介行业的一部分。随着经济的 快速发展和改革开放的不断深入 ,我国房地产估价行业伴随着 房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来,房地产估价行业也得到了广泛的应用。随着房地产市场的逐步完善,分工愈来愈细 ,人们对信息、知识、专业化服务的需求日渐增大,这也为房地产估价市场创造了许多业务机会 ,提供了发展空间。正视当前房地 产估价行业的现状与问题 ,把握其发展趋势 ,寻找发展对策 ,尽 快缩短与发达国家的行业距离 ,就显得至关重要。一、我国房地产估价业发展的现状 我国房地产估价行业起步于上世纪 80 年代中期 ,由于行业 起步较

2、晚及我国的特殊国情 ,整个房地产估价行业一直处于政 府主导的状态 ,因而具有浓厚的行政色彩 ,其应用范围也相对狭 窄。近年来 ,伴随着我国经济的快速发展 ,房地产开发、经营、交 易活动以及房地产与资本市场的结合日益频繁,房地产估价业务得到了广泛的应用 ,服务对象和服务形式也日趋多样化 ,使得 房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法 诉讼、拆迁、课税等经济活动中不可缺少的基础性工作。 房地产估价行业的蓬勃发展 ,从客观上要求越来越多的专 业人员加入这一行业。在借鉴国外及发达地区经验的基础上,我国从 1988 年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度 , 1992 年建立了房地产

3、估价师职业资格制度 ,1995 年实施了全 国统一的房地产估价师职业资格考试制度。经过多年的发展,目前我国从事房地产的中介机构有 6000 多家 ,房地产估价从业 人员超过 25 万人,取得房地产估价师职业资格者超过2 万人。整个房地产估价行业的蓬勃发展对中国的房地产市场和资本市 场以及产权转让市场的发展起到了不可忽视的作用,房地产估价行业已成为房地产中介行业的重要组成部分,对房地产业的发展承担着至关重要的推动作用。二、房地产估价行业存在的主要问题（一 ）房地产估价行业立法滞后 ,估价业务缺乏法律保证 由于我国房地产估价行业起步时间不长,一直处在摸索和借鉴的过程之中 ,所以就难免存在行业法规、

4、制度不健全,缺乏全面完善的职业规范和行为规范 ,行业自律不足 ,对违纪、违规 等行为也缺乏具体可操作的法律法规,没有做到真正意义上的“有法可循、有法可依”等问题。这种缺乏应有的法律保障的状 况,就使得房地产估价师在执业过程中畏手畏脚,不能充分发挥其能动作用 ,其估价结果也就很难得到社会认可,无法对整个社会、各个行业的有关房地产中介活动起到应有的监督作用。随着 我国社会主义市场经济体制的不断深入和房地产市场的逐渐完 善,如果不对现有的各种文件、规范进行补充和完善,就不能适应不断变化的市场需要。（二 ）行政部门的管理越位 ,限制了市场的有效竞争目前在房地产估价师协会注册的评估机构大都是原来隶属 于

5、行政部门 ,后脱钩改制进入市场的。在这一蜕变过程中,大部分评估机构及房地产估价师靠质量、服务赢得了市场信誉,树立了自己的行业形象。但是也有一些评估机构凭借与原管理部门 的关系 ,同时兼营事业性评估和中介性评估 ,背离了脱钩改制的 目标。而一些行政部门则为了巩固保护原隶属于该管理部门下 评估机构的收益 ,以口头或默许的方式对执业活动进行行政干 预,或是为其介绍客户 ,更有某些地方的行政部门对于不是自己 制定的评估机构的评估报告不承认其效力。这些行为,已经超出了行政机构本身的行政职权 ,是一种严重违反市场规则的不正 当竞争行为 ,也妨碍了房地产估价师公正、独立地开展评估活 动。（三）房地产估价人员

6、整体素质及诚信度不高 房地产估价具有很强的专业性 ,并倚重于估价师的经验和 诚信度。一个优秀的估价师不仅需要熟练掌握估价专业知识,而且还要具备建筑、机电、经济、法律、金融、财务、工程管理等多方 浅议房地产估价行业发展现状趋势及发展对策17 广东科技 2008.09.总第 196 期面的知识 ,此外还要具备一定的执业能力和执业经验,同时还要恪守职业道德 ,遵循合法、独立、公正、客观原则。在国外,估价机构从业人员的信誉及诚信度是至关重要的,是一个估价从事人员的最核心价值。由于我国目前仍未形成一套非常完整、科学的 人才培养、准入及晋级机制 ,且在法律和法规的健全方面还不完 善,缺乏对从业人员严格的约

7、束和考核,就导致许多估价人员对房地产的估价认识不足 ,并且市场的激烈竞争导致许多从业人 员职业道德观念淡薄。与欧美发达国家相比,我国房地产估价行业的人员整体素质较低 ,客观上制约了房地产估价行业的进一 步发展。三、房地产估价行业发展趋势 随着经济全球化席卷我国 ,越来越多的外资企业及外资评 估机构纷纷进入我国 ,这就给我国房地产估价行业带来了机遇 与挑战并存的局面 :一方面 ,投资的多样化以及投资主体的多元 化使我国的房地产估价行业市场扩大,业务领域拓宽。但同时外资评估机构的进入 ,也带来了先进的管理模式、经营理念和国际 化的服务意识和评估技术 ;另一方面 ,我国房地产估价行业面临 国际评估机

8、构的竞争 ,如何缩短与发达国家行业间的差距 ,如何 把握房地产估价行业未来发展的趋势就更显得意义重大。笔者 认为 ,我国房地产估价行业的未来必将呈现出市场化、国际化、 信息化、专业化、规范化等发展趋势。（一）市场化 房地产估价行业提供的是对房地产公开市场价值的评定 , 因此估价越客观、越接近市场 ,其信誉就越好 ,估价业务所占有 的市场份额也就应该越大。而估价人员和估价机构也就越将会 在市场的磨练中逐步树立起良好的公信力。现代社会越发注意 企业的形象与商业信誉 ,同时社会对房地产评估机构及个人的 信用的判断标准也将发生转变 ,更加注重评估机构的质量与信 誉,竞争更加激烈 ,优胜劣汰明显。（二）

9、国际化 随着经济全球化进程的加快 ,越来越多的国外资金涌入我 国,这对我国的房地产估价行业的发展 ,无疑是一个很好的市场 契机 ,为适应这一客观需要 ,评估机构应在业务类型、估价机构 的理念以及估价机构的人才方面向国际化发展。（三 ）信息化 房地产估价行业是房地产业的重要组成部分,房地产业的发展与国家的经济发展、政策调控息息相关。同时,由于房地产估价行业是社会服务行业 ,掌握大量的房地产市场信息以及建 立完善的客户信息数据库对房地产估价行业就显得至关重要 , 它是行业提供高质量服务的前提和保证,国外房地产估价行业的发展也证明了这一点 ,因此信息化是房地产估价行业乃至评 估机构未来发展的方向。（

10、四）专业化 随着社会分工的进一步细化 ,社会要求估价机构提供的服 务必须是高质量、专业化的服务 ,才能在行业竞争中处于不败之 地 , 同时估价机构在提高专业能力的同时 ,也要不断扩展市场空 间,扩大业务范围 ,改变业务单一、业务量少的局面 ,以估价作为 切入点 ,全方面地开拓市场 ,提高估价人员的素质和能力 ,才能 更好地为市场服务 ,占领更多的市场份额。因此 ,“业务多样化、 服务特色化”应成为众多服务机构追求的目标。（五）规范化 由于房地产估价行业发展历史悠久 ,发达国家的行业法规 及技术规范都很健全 ,具有规模化和规范化的优势。我国房地产 估价行业要想和国际接轨 ,与国际评估机构竞争 ,

11、就必须引入并 采用国际通行评估标准 ,加强估价立法 ,规范估价技术。规范化 是房地产市场得以健康发展的途径。四、房地产估价行业发展对策 近年来 ,我国宏观政策稳健 ,经济快速发展 ,房地产估价行 业具有巨大的市场潜力与发展空间。未来房地产估价行业市场 化、国际化趋势明显 ,服务领域及业务内容也将呈现多样化及专 业化的趋势 ,国际评估机构的蜂拥而至将加大行业的竞争压力。 针对我国房地产估价行业现有的问题 ,结合房地产估价行业未 来发展的趋势以及国际市场的挑战 ,采取有效的措施及对策 , 来 促进房地产行业的健康及可持续发展显得日益紧迫和重要。 （一）建立健全房地产估价行业的法律规范 有法可依是房

12、地产估价行业存在和发展的根据和保证。只 有明确的法律支持 ,才能保证房地产估价师独立、客观、公正地 开展业务 ,真正实现其中介服务的职能。伴随着我国法律化进程 的深入 ,各行业的法律规范都在不断完善 ,房地产估价行业也应 该抓住机遇 ,促进本行业法律规范的颁布与实施。房地产估价行业的法律建设 ,有利于明确行业协会、房地产评估机构和房地产 估价师的权利、义务和职责 ,切实落实行业自律守则 ,规范行业 职业道德 ,对违规的机构和人员及时曝光。尤其要明确各种不规 范行为的违规性 ,严厉查处估价活动中的违法违规典型案例,完善处罚措施 ,使违规者、失信者在利益上受到损失,对守信者褒扬,树立行业典型 ,建

13、立接受社会监督的反馈机制 ,用法制的手 段规范房地产评估市场。（二 ）加强房地产估价行业自律组织建设 ,为行业发展服务 一个行业的健康发展离不开行业组织的管理和监督。我国 房地产估价行业自律组织是由房地产估价机构和房地产估价师 组成的自我管理、自我约束的社会团体中国房地产估价师 与房地产经纪人学会 （以下简称中房学 ）。行业协会既要维护会 商界建设经济18 员的合法权益 ,又要对严重损害行业整体利益的会员进行处理 同时要及时反映广大会员的声音。在事务所内部或事务所之间 出现纠纷时 ,协会可以调解。通过各个层面的自律管理,可保障本行业内部环境乃至外部环境的净化。从房地产估价师职业资 格制度建立以

14、来 ,中房学在沟通、调解、服务职能方面发挥了一 定的作用 ,但是监督和监管的职能还未得到有效发挥。以后我们 要充分发挥各级房地产估价师协会的监管作用,一方面监督房地产估价师的诚信行为 ,另一方面监督房地产评估中介机构的 信用 ,严厉制裁各种违规行为。行业协会还要承担一定的信用服 务功能。目前 ,我国信用服务业还处于初级阶段 ,运作不规范 ,有 的甚至自身还存在信用问题。因此 ,协会在诚信制度建立初期除 协助行业主管部门开展行业诚信管理外,承担一定的信用服务也是非常必要的。（三 ）培养高质量人才 ,提高房地产估价师的执业水平 房地产估价行业的发展壮大 ,要求执业人员整体素质不断 提高。目前房地产

15、估价行业总体素质偏低、后备力量明显不足 与行业发展面临的新挑战和行业发展提出的新要求之间的矛盾 十分突出。因此 ,房地产估价师应积极提高业务素质 ,在理论研 究、实务分析、政策法规、学术与国外动态等方面进行培训和学 习,并与房地产估价师资格认证和注册结合起来,促使房地产估价师不断地充实新知识、新规定、新技术,把估价行业培育成学习型行业。具体来说 ,在人才培养上 ,一方面要求严格执行房地 产评估师资格考试制度 ,在增量人才选拔上严把入门关。此外还 要加大宣传力度 ,鼓励和培养更多的优秀人才加入到房地产估 价师队伍中来 ; 另一方面还要借助中房学等自律组织的力量,开展房地产估价师的年度审查和后续教

16、育,加强对存量人才房地产政策法规、相关评估技术的继续教育和培训,不断提高存量人才对国家现行房地产调控政策的理解和把握能力。还应强调的 是,作为房地产估价师 ,不应仅仅钻研业务知识 ,还应强化法律 意识 ,严格把握合法与违法的界限。因此 ,房地产评估师还必须 学习与评估相关的民法、经济法、合同法等民事法律知识,也要了解刑法、刑事诉讼法等刑事法律常识。通过学习法律知识,了解所承担的法律责任及违法后果 ,是房地产估价师防范执业风 险的一项重要措施。（四 ）制定房地产估价师行业的职业道德标准,促进诚信经营在房地产评估领域 ,由于信息透明度不高及专业知识的欠 缺,要真实客观地了解房地产价值状况是非常困难

17、的。房地产估 价师从专业的角色将房地产价值信息披露给需要者,可以很好地解决这个问题。在评估过程中 ,估价师充当了公信者的角色。 在这个过程中 ,专业知识固然重要 ,但更重要的是估价师具备可 信任的条件。所以房地产估价师必须在执业过程中诚信经营,严格遵守本行业的职业道德标准 ,严格控制评估报告的质量 ,不断 改进和提高技术水平和服务质量。社会可以在条件允许时积极 建立房地产估价师诚信档案 ,由中房学负责组织、全面收集和汇 总估价师的执业信息 ,建立信用公布和开放制度、提供网络查询 服务。根据这些动态信息还可以测算和划分不同信用等级的评 估机构 ,接受社会公众的监督。（五 ）加快拓展业务领域 ,积

18、极创新业务品种 目前我国大多数估价机构的业务较为单一,基本上只开展房地产评估业务 ,从国外成功的估价机构的经营管理上可以看 出,它们的业务范围涉足多个方面 ,业务范围多元化发展趋势越 来越明显。我国的众多估价机构必须走多元化发展的道路,拓宽业务领域 ,创新业务品种 ,除为政府部门提供土地定价的估价咨 询服务外 ,还应积极介入各类房地产评估、咨询、策划、可行性研 究等相关服务市场 ,为发展商、投资机构提供全面、便捷的一条 龙服务 ;同时 ,充分发挥估价人员的专业技术优势,挖掘市场业务潜力 ,拓宽业务渠道 ,全面介入城市房屋拆迁、城市更新与重 建、城市资产运营、企业资产运作与并购等领域。（六）增强估价机构竞争力 目前我国大多数评估机构面临的现状是评估机构数量众 多,但是规模较小 ,竞争力较弱 ,评估机构的生存压力大 ,行业恶 性竞争激烈。即将进入我国市