房地产开发用地的获取

1、主要内容1. 土地使用权获取的方式。2. 土地征收、征用以及拆迁安置补偿。学习目标 1. 掌握本章所涉及的概念、招牌挂出让的基本程序。 2. 熟悉土地征收（用）的拆迁安置补偿的有关内容。 一、土地使用权的获取土地使用权的获取获取的主要渠道土地出让土地出让土地转让土地转让行政划拨行政划拨市场机制其他取得渠道（一）土地使用权出让（一）土地使用权出让土地土地所有权：国家使用权使用权用地者用地者地方政府出让 国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 1. 含义土地所有权与使用权分离2. 土地使用权出让的特征受让主体的多样性 有偿有期限性 计

2、划性 国家主权神圣不可侵犯原则 3. 土地使用权出让的基本原则平等、自愿、有偿原则 所有权与使用权分离原则 合理利用土地原则 4. 土地使用权出让年限 居住 工业 教育、科技、文化、卫生、体育商业、旅游、娱乐 综合或其他 70年 50年 50年 40年 50年 用地类型 年限 依据： 中华人民共和国城市房地产管理法 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例提示：注意使用期限届满的后续问题的处理5. 土地使用权出让方式 中华人民共和国城市房地产管理法城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国土资源部第11号部令（2002年7月1日起执行） 国土资源部第71号部令（2004年8月31日起执行） 协议、招标

3、、拍卖 招标、拍卖或挂牌 不再实行协议出让 依据 出让方式 出让方式的演变出让方式的演变2006年7月30日，国土资源部公布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范，并自2006年8月1日起实施 .招标招标拍卖拍卖挂牌挂牌底价是否公开底价是否公开不公开不公开公开底价由谁确定底价由谁确定招标委员会拍卖委员会委托人交易决策组织交易决策组织招标委员会拍卖委员会委托人报价方式报价方式填写投标书举牌交易中心电脑报价报价次数报价次数一次多次可多次竞买（投）人数竞买（投）人数3人2人1人公告发布地点公告发布地点交易中心、互联网、报纸交易中心、互联网、报纸一般在交易中心和互联网公告期限公

4、告期限拍卖前不少于30日不少于30日公告发布方公告发布方委托机构委托机构委托机构三种出让方式的比较三种出让方式的比较6. 土地出让的一般程序拟定方案 正式报批 组织实施 登记发证 获取出让文件缴纳投标或竞买保证金签订成交确认书签订国有土地使用权出让合同 领取国有土地使用权证书出让方角度受让方角度7. 招标出让程序领取招标文件领取招标文件 公开招标或邀请招标 发布招标公告或通知发布招标公告或通知投标投标开标、评标和定标开标、评标和定标签订合同签订合同登记领证登记领证招标书、投标书、土地使用和规划条件及土地使用权出让合同等 投入密封的投标书于标箱，交付投标保证金 开标、验标 、评标和定标 ，发出中

5、标通知书 签订合同，并支付规定数额的土地出让金 持付清地价款的凭证，办理登记和领取证件 8. 拍卖出让程序领取拍卖文件领取拍卖文件 发布拍卖公告发布拍卖公告举行拍卖活动举行拍卖活动 签订合同签订合同登记领证登记领证载明事项：拍卖时间、地点、标的基本情况、用地要求、展示时间、地点及手续和其他事项等。持证申报登记，领取文件资料和竞买牌号，交纳保证金 最高应价以拍卖主持人落槌或其他方式确认 ，签署成交确认书 签订合同，并支付规定数额的土地出让金 持付清地价款的凭证，办理登记和领取证件 9. 挂牌出让程序竞买人申请并竞买人申请并提交有关文件提交有关文件 发布挂牌公告发布挂牌公告竞买竞买 签订合同签订合

6、同登记领证登记领证提交文件：竞买申请书、营业执照、法人代表证明书、法人代表身份证复印件，履约保证金，领取竞买标志牌 竞价最高者，与土地整理中心签订挂牌成交确认书签订合同，并支付规定数额的土地出让金 持付清地价款的凭证，办理登记和领取证件 文件移交文件移交 土地整理中心向土地利用中心移交项目文件10. 出让合同宗地出让合同成片开发土地出让合同划拨土地使用权补办出让合同（1）类型出让方及受让人的姓名或者名称、地址； 出让土地使用权的坐落位置、宗地号、面积、界址及用途； （2）内容土地使用年限及起止时间，土地使用条件；交付土地出让金的数额、期限及付款方式 ； 交付土地的时间，转让、出租和抵押土地使用

7、权的条件，不可抗力对合同履行造成影响的处置方式 ；规划设计要点，项目建设进度及竣工时间 ；市政设施配套建设义务，使用相邻土地和道路的限制 ；违约责任，合同适用的法律及合同争议的解决方式等。 参见出让合同样本，总结出让方和受让方的权利和义务。 （二）土地使用权转让（二）土地使用权转让转让转让用地者用地者土地使用权土地使用权用地者用地者地方政府出让土地一级市场土地二级市场以土地使用权出让为基础 2. 土地使用权转让的特征需要具备一定的条件 平等民事主体之间的民事法律行为 转让的同步性 转让人享有土地使用权的处分权；转让双方都只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行。 3. 土地使用权转让

8、的一般条件 必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续。 转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收。 土地使用者不得非法转让土地。 依据： 中华人民共和国城市房地产管理法 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例4. 国有土地使用权转让的内容 有效使用年限原合同规定使用年限已经使用年限。 土地转让中应进行评估，地方政府有优先购买权和平抑地价权。 国有土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移给新的受让人。 （1） 权利和义务的规定权利和义务的规定（2） 土地使用权年限的规定土地使用权年限的规定（3） 转让价格的相关规定转让价格的相关规定5. 国有土地使用权转让的方式 出售出售交换交换

9、赠与赠与土地使用权作价入股土地使用权作价入股 企业收购、兼并或合并等企业收购、兼并或合并等 （1）出售出售 买卖双方当事人等价有偿行为。 合同的标的是国有土地使用权。 土地使用权的转移以登记为要件。 （2）交换交换 本质是权利交易。 标的的双重性。 双方的权利和义务具有相同性。 （3）赠与赠与 一种无偿、单方的行为 ，可以对赠送的土地使用权设置附加条件 。 转让申报转让申报协商并协商并签订协议签订协议合同公证合同公证变更登记变更登记换证换证交纳相关税费交纳相关税费（三）土地使用权行政划拨（三）土地使用权行政划拨土地使用权土地使用权用地者用地者地方政府划拨没有明确的使用年限 2. 土地使用权行政

10、划拨的特征无须支付土地使用权出让金 不能随意转让、出租和抵押 经县级以上人民政府依法批准，在向原土地使用者缴纳补偿、安置等费用后获得土地使用权的形式； 3. 土地使用权划拨的形式 经县级以上人民政府依法批准，将国有土地使用权无偿划拨支付给土地使用者使用的形式。 4. 以划拨形式获得土地使用权的用地类型 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 法律、行政法规规定的其他用地提示：以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途的，应当实行土地使用权有偿使用。 5. 土地使用权划拨的审批权限 基本农田；基本农田以外的耕地

11、超过35公顷的；其他土地超过70公顷的由国务院批准； 征用以上规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。依据：中华人民共和国土地管理法第45条规定 。 二、房地产开发用地的征收与征用房地产开发用地的征收与征用2. 土地征收的特征强制性 一种政府行为 补偿性 3.土地征收程序 用地申请用地申请拟定征地补偿安置方案拟定征地补偿安置方案报批报批登记颁证登记颁证出让或划拨土地使用权出让或划拨土地使用权建设项目预审建设项目预审签订征地协议签

12、订征地协议4. 征地补偿与安置 土地补偿费 征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的610倍。 青苗补偿费 按在田作物一季产量、产值计算，给予青苗补偿 。 地上附着物补偿费视协商征地方案前地上附着物价值与折旧情况确定 。 安置补助费 每一个农业人口的安置补助标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的46倍。 新菜地开发建设基金按照城市规模确定的标准收取。 【例】河南郑州大学城万亩土地违规大案一、违规土地位址及项目名称一、违规土地位址及项目名称 郑州市郑东新区龙子湖高校园区，规划面积16平方公里，规划人口15万人，其中大学生11万多人，教职工3万多人。二、违规土地建设情况二、违规土地建

13、设情况 20032006年间,郑州市政府及有关部门违反土地利用总体规划和城市总体规划，违法征收集体土地14877亩，其中，12所院校和配套基础设施占用一般耕地3118亩、基本农田6417亩；安置农民统一建设小区占地500亩。三、违规及查处情况三、违规及查处情况 该块土地涉及13个行政村的村庄、耕地和鱼塘。2003年，河南省和郑州市政府有关会议决定，由郑东新区管委会负责对13个行政村的集体所有土地实施征地拆迁，但在省级国土部门的手续都没有办。由于省、市政府主要领导点了头，国土部门既不敢签字批示，也不敢向上反映。 2005年2月经群众举报，国土资源部开始核查并要求按照程序报批，直至监察部带头彻查。

14、 2006年9月27日，国务院下发通知，严肃处理郑州市违法批准占用土地事件，中纪委决定对河南省委常委、政法委书记李新民和河南省委常委、郑州市委书记王文超党内严重警告处分。 这是国土部监察局建制8年来，首次因为土地问题处理省级以上官员。第一财经日报2006.9.28季谭、田毅 2. 城市房屋拆迁程序 房屋拆迁审批房屋拆迁审批 签订拆迁补偿和安置协议签订拆迁补偿和安置协议报批报批登记颁证登记颁证监督检查监督检查 房屋拆迁申请房屋拆迁申请实施拆迁实施拆迁 3. 城市房屋拆迁补偿 补偿对象 被拆迁房屋及其附属物的所有人，包括公民和法人。 依据：城市房屋拆迁管理条例 城市房屋拆迁估价指导意见补偿形式 货

15、币补偿 房屋产权调换 出租房屋的拆迁补偿 特殊情况的房屋拆迁补偿产权不明确房屋的拆迁补偿 设有抵押权房屋的拆迁补偿公益事业房屋及其附属物的拆迁补偿临时建筑、违章建筑的拆迁补偿 4. 城市房屋拆迁安置 安置对象 被拆除房屋的使用人，而不是所有人。 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费 安置的相关规定 过渡期限内，或者提供周转房，或者支付临时安置补助费拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿 5. 房屋拆迁纠纷的处理 依法向法院申请行政强制拆迁 听证非拆迁人过失或过错协商 行政裁决 行政复议或起诉 由批准拆迁

16、的房屋主管部门或同级人民政府裁决 城市房屋拆迁补偿和安置协议被拆除房屋的坐落地点、面积和用途 补偿方式 补偿金额 安置用房面积和安置地点 搬迁过渡方式及期限 内容违约责任 解决争议的方式 特征协议当事人是特定主体 协议签订有严格的时间限制 协议签订有相对的强制性 【例】北京开发项目强制拆迁引发暴力致死事件一、项目位址及性质一、项目位址及性质 北京西城区南礼士路19号危改工程二、开发建设单位二、开发建设单位 北京建工集团三、拆迁单位及其背景三、拆迁单位及其背景 负责该项目的拆迁工作的是博瑞星拆迁公司。该公司成立于1997年8月28日，出资人为来自内蒙古的陆长海及其舅舅，初始注册资金50万元，后通

17、过数次增资，最终在2005年5月达到600万注册资本金，取得北京市房屋拆迁的一级资质。四、协议内容四、协议内容 建工集团与博瑞星公司于2004年5月签订委托拆迁协议，由后者负责南礼士路19号工程所涉及的330户居民的拆迁工作，其主要职责是：依据货币安置和回迁房安置等相关条件与住户谈判，谈好后签订拆迁协议，转交给建工集团，每签一份即得到4000元的报酬，预计可获得收益132万元。五、拆迁争议五、拆迁争议 一是建工集团所提供的一幢高密度、东西向的高层楼房不如原住的南北向板楼；二是拆迁补偿金标准仍采用2001年标准，与市场现价差别较大。六、拆迁进程六、拆迁进程 顺利拆迁时段：从签订委托拆迁协议至20

18、04年10月28日； 僵持时段：2004年10月28日后。拆迁公司被迫向区房屋拆迁管理部门申请强制搬迁裁决，部分居民由此签订协议，但仍有部分居民拒绝签订协议，拆迁公司便以建工集团的名义将其诉至西城区法院。这部分居民不服判决，上诉至市一中院，维持原判，但居民仍拒签协议。 2006年1月18日，在西城区政法委组织下，西城区法院、法制办、西城公安分局治安处、博瑞星公司、建工集团、拆除公司、物业公司等部门和单位召开协调会，决定于该月24日对2号楼1门2号的居民实施强制拆迁。七、事发经过七、事发经过 2006年1月24日，拆迁公司雇请圣地8名保安维持现场秩序，并在拆迁办公室交待，对围观居民中比较“激进”的居民必须进行教训。结果人群中的杜建平被多名保安拖出，按倒在地一顿殴打，在众目睽睽之下，满脸是血地仰躺在地，直至2月12日心脏停止跳动，再也没有开口说话。华夏时报2006年10月27日朱弢思考题二、简答二、简答1房地产开发用地土地使用权获取的方式有哪些？