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文档简介
1、设施配套及智能化管理建议:司正开发的某某花园”项目,凝聚了设计师、发展商领导及技术人员的 智能和心血,乃精心策划、综合平衡、仔细考量比较而形成的结果。总体 来说,方案体现了现代风格、中西结合及新颖布局,具有高档居住环境风 貌;在功能搭配、人车分流、景观营造等方面都花了不少苦心,在建筑、 结构等方面均采用了一些创新手法,使户型更显多彩效果。由于该项目定 位为深圳市的高档住宅小区, 故在安全保卫、 设施配套、 智能化应用技术 拟应体现目前国内先进技术水平。根据查阅相关资料,仅对项目方案特提 出如下建议,以供参考。1.智能化系统工程建议_序号项目名称方案要点建议备注己有技术方案部分1闭路监视系统TM
2、CM9740系列矩采用阵、硬盘录像、彩色与 黑白相结合,摄像机及 监视器配备充足,共有 台彩色监视器和 148744 台摄像机(其中 彩色台)统一使用黑白系统,以 利在低照度下的效果。黑白系统并不影响小区 的档次,此为物管监控 之设备,与业主无直接 接触;另监视器过多, 不利监控值班运作。此 外,摄像机数量可减少, 如地下停车场可通过增 加云台和变焦功能而达 到2.小区周界防范系统釆用四光束探头共 14对,配显示图及打印设无疑义序号项目名称方案要点建议备注备3.停午场管理系统选用捷顺产品, 二进二 出,带图像对比,计算 机管理无疑义4 门禁一卡通系统CHD805AE 门禁采用控 制器,通过管理
3、工控机 处理来操作电磁锁当消防报警和停电时须能自动启动门禁开门,确保安全和方便业主进出与消防等规范5.安保巡更系统采用美国 Landwell巡更软件及相应的数据传输 个棒 300 个点器,共 5小区建成并物可待始安装开业进场后6.住户可视对讲系统设一个管理中心主机, 别墅设一对一的门口机 和室内机,其它设楼栋 单元对讲主机和室内分 机的形成,并与室内报 警等多项功能联网管理建议取消由开发商统一 安装室内门磁、紧急报 警按钮、红外探测器及 窗磁;而仅将该些室内 报警内容作为附加之业 主自选项目较为有利, 即节约费用又方便物 管,减少浪费7.小区背景音乐系统小区的消防紧急报警系 统作为背景音乐和紧
4、急 广播共享。当报警时强 切到紧急广播,即通过 增加音源设备和庭院广 播喇叭达到此功能无疑义8.物业管理软件网络版采用思源 6.0网络版即需要求供货商 负责将停车收费与物业 管理内部收费监管调整 安装并能正常运行序号项目需称方案要点建议备注9.防雷与接地系统釆用信息中心内接地、均压汇集环等电位联接无疑义10.小区灯光照明控制系统采用澳大利亚奇胜电器 系统,通 EusC 公司过 系统编程使控制开关与 输出回路建立逻辑对 应关系无疑义11.弱电系统集成主要是对可视对讲控制 软理通管软件、停车一 件、卡场管理软件进行 分析开发通口料资接和信协议用能应 IC 卡应业主门禁之于停车场收费系统而 无需另外
5、带卡,一卡多 用解决持卡过多问题。小区会所消费系统完成 后应可使用之问题 建议增加部分内容2.有关合同条款的建议1 电梯运行远程监视加装电梯运行显示盘至 监视中心,以便及时了 解电梯运行情况,及时 处理运行中发生的问题 及与电梯内乘客对讲2.燃气泄漏报警及控制仅在住宅单元内配备单 元式燃气泄漏探头并与 该单元煤气进气之电动 球阀联动,即泄漏报警 时可立即关闭该单元煤 气进气总阀;不必与小 区联网,减少费用和物 管管理的麻烦3.会所消费系统釆用智能卡收费办法,收费在会所装备 POS 机,提高档次和加强收.序号项目名称方案要点建议备注费的财务管理,希望与一卡通同进行为宜。1.智能化合同_主要是对工
6、程内容的调整问题,此系发展商结合实际情况酌定之事。2.电梯合同_建议订立补充合同条款,主要有以下内容:(1)电梯在免保的 24 月内经由乙方完成国家规定的年检内容并保证通 过技术监督局的年检。若不能通过年检,则扣罚其相应的保修金额和赔偿 其损失。(2)电梯紧急故障发生后,供货商之维保人员须在 30 分钟内赶到现场 进行处理。(3)电梯每月的例检内容项目须提供相关之书面表格加以说明,便于检 查监督。(4)电梯在保修期内的保修材料界定问题,如超过 5000 元以上元以下 的材料均由供货商 5000而之单件材料由甲方负责,负责。3.绿化合同_建议订立补充合同条款,主要有以下内容:(1)竣工单位保证绿
7、化的成活及生长状态的良好,死苗或长势不佳的苗 木则需更换,定期修剪花草树木,保持效果,若效果达不到要求,则需扣 罚维护款。(2)对定期施肥、打药的时间问题间隔予以明确,保证绿化之生长正常 和长期效果。3.其它(1)生活水池问题_小区有生活水池一个共 500m3 (其中生活用水 150m3)o 为进一步提高生 活用水的质量和便于今后清洗水池的方便,建议将生活水池分隔为二个水 池,将主泵与备用泵各用一个水池作为主要水源抽水供应住宅,二个水池 轮流抽水并互为备用,即通过管道及阀门联通,当清洗水池时,水的浪费 较少,而且小区不用停水。水池减少, 加大了水的循环, 提高了水的质量。为便于今后给排水运行的
8、管理需求,建议在水泵房内设置水池液位计, 便于巡查并记录检查水池水位情况。.为确保水池不因溢水而造成事故,建议将水池溢水报警和水泵房集水井超 高液位报警之声光信号接入消防监控中心,以便马上发现并处理,防止溢 水造成损失。四层以下住宅供水问题_小区在四层以下采取市政直供水,可以节约电费和保障供水压力。由于小 区定位较高,当小区环网发生故障或市政停水时则会对该部分住宅的生活 有一定的影响。为此,建议对该部分住宅在市政直供的基础上,附加变频 加压供水的备用措施,以保障其用水不受影响。小区直饮水问题_小区设计有直饮水的设施,从目前情况来看,大多数供货商可以免费投资 并在水费提成一定的比例给物管公司。不
9、论自己投资还是由设备供货商免 费投资,在选择时宜慎重考虑及挑选;直饮水的质量及设备的稳定性涉及 儿十年的问题。目前建成的小区,其直饮水仍未为业主所接受,在都处于 闲置或成为纯净水生产商生产纯净水处,若在售楼时未明确有直饮水设施, 一般以不建为宜。此外,在建了直饮水系统,可考虑对过滤后的废水利用 问题,以节约水源和降低物管成本。(4)地下室高低压变电站室内分隔问题小区变电站部分对高压室、变压器室均已分隔,从管理方便及对仅以金属 围栏阻隔高压该部分无需间隔,设备的运行有利来讲,器即可;以方便值班检查及改善变压器间的温度环境(变压器产生热量最 多,影响最大),尤其是变压器未全部投入使用时更为明显,而
10、实际运作 时又以此方式为多。(5)建议地下室停车场每 100-200米设一个给水点及 100-150平方米设 一个防水插座便口后物管清洁及维修,建议对地下停车场的照明灯具采取 插花多回路方式,以便日后节减用电并节俭灯具。(6)建议在多、高层住宅部分每三层在水表井内设置一个取水点(水龙头), 该层地板要安装地漏。建议在每层电井内安装取电插座,以便满足 ri 后维 修及使用要求。(7)小区排水管采用 PUC-U 硬塑管,为防止石子及尖硬物品对排水管的 破坏,建议在排水主管至水平管的第一个弯头釆用金属弯头为宜,杜绝弯 头破损后造成污水的溢出和损失。(8)设计时经考虑并给出空调室外机组的安装位置及统一制做遮掩空调的 百
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