对当前房地产市场形势的几点分析和建议

1、对当前房地产市场形势的几点分析和建议 总体看，20082008 年 1 19 9 月房地产市场整体继续向下调整。继 2 2 季度 7070 大中城市二 手住宅销售价格同比下降之后，7070 大中城市房屋销售价格和新建商品住宅销售价格在 8 8 月份和 9 9 月份连续出现环比下降局面，房地产开发投资意愿持续下降。从周期分析的 角度看，我国房地产市场现在已经进入了一次尚未见底、可能持续 2 2 3 3 年的衰退。 一、20082008 年 1 19 9 月房地产市场运行状况 （一） 房地产市场销量增长连续 1212 个月维持下行 20082008 年房地产市场继续去年 4 4 季度的下行态势，在

2、未来收入预期显着下降，以 及资产价格暴跌带来负的财富效应背景下，民众购房意愿普遍下降。 1 1 9 9 月商品房屋 销售面积同比负增长% %。商品住宅、办公楼、商业用房等各种主要类型物业的销售面积 均同比下降。商品房屋空置面积迅速增加， 20082008 年 8 8 月末同比增加% %。 购房者 观望”态势从珠三角区域已经逐步蔓延到全国范围。 4040 个重点城市中有 1515 个城市商品房屋销售面积比去年减少 30%30%以上，北京、深圳、宁波等城市商品房屋 销售面积甚至同比下降 50%50%左右。 （二） 7070 个大中城市房价出现绝对下降 20082008 年 1 1 9 9 月，70

3、70 大中城市房屋销售价格同比涨幅逐月快速回落，环比价格 小幅波动。房屋销售价格环比涨幅由 20072007 年 3 3 季度的% %降为 4 4 季度的% %，继而又降为 20082008 年 1 1 季度的% %和 2 2 季度的% %，7 7月为% %， 8 8 月和 9 9 月则为一% %。 其中， 商品住宅 销售价格环比涨幅由 20072007 年 3 3 季度的% %降为 4 4 季度的% %、 20082008年 1 1 季度的% %和 2 2 季 度的% % , 7 7 月为% % , 8 8 月则为一% % , 9 9 月为一% % ;二手住宅销售价格环比涨幅由 2007 2

4、007 年3 3 季度的% %降为 4 4 季度的% %和 20082008 年 1 1 季度的% % , 2 2 季度则为一% % , 7 7 月为% % , 8 8 月则不升不降，9 9 月为% %。 20082008 年上半年，7070 大中城市中有 20%20%的城市住房价格出现下降，7 7 月和 8 8 月 这些城市住房价格继续下降。其中，珠三角地区主要城市房价出现较大幅度下降， 深圳 商品住宅和二手住宅销售价格比年初分别下降了 10%10%和 15%15%，9090 平方米以下商品住宅 销售价格比年初下降了 15% 15% ;广州、惠州商品住宅和二手住宅销售价格均比年初下降 5%5

5、%左右。此外，长三角地区中的上海住房价格上半年保持小幅上涨， 7 7 月和 8 8 月则开 始绝对下降，杭州和宁波住宅价格出现下降。 前 8 8 个月，东北地区中的沈阳、黄河中游 地区中的郑州和包头、长江中游地区中的南昌、大西南地区中的重庆、成都、遵义等城 市的商品住宅或二手住宅价格出现不同程度的下降。北京住房价格仍保持小幅上涨。 （三）房地产开发投资意愿持续下降 20082008 年 1 1 9 9 月，房地产开发完成投资同比增长 % %，增幅比去年同期减少个百 分点，而上半年房地产开发投资增幅比去年同期增加 5 5 个百分点，说明 7 79 9 月房地产 开发投资增长出现快速下降。 今年

6、1 18 8 月，房地产开发企业购置土地面积增幅比去年同期减少个百分点； 前 8 8 个月商品房新开工面积、施工面积增幅分别比去年同期减少个和 1 1 个百分点。从不同 物业类型看，商品住宅、办公楼、商业用房 1 1 季度的各项建设指标增幅均同比增加，2 2 季度以后多数指标则出现同比下降。国房景气指数自去年 1111 月份以来连续 1010 个月持 续下降。 （四）房地产开发企业资金链条日趋紧张 我国房地产开发企业融资渠道单一，20072007 年，与房屋需求相关的定金及预收款、 个人按揭贷款的比重之和占到了 42%42%、银行贷款占比为 17%17%，二者之和占到了房地产 开发企业资金来源

7、的 60%60%。 20082008 年 1 1 8 8 月，受从紧货币政策影响，房地产开发资金来源中的国内贷款增 幅逐步下降，由 1 12 2 月的% %逐月降至 1 1 8 8 月的% %，其中，银行贷款的增幅由 1 1 2 2 月 的% %逐月降至 1 18 8月的% %。20082008 年前 8 8 个月，受房地产市场需求增长减缓的影响， 定 金及预收款和个人按揭贷款的增幅均逐月下降。个人按揭贷款增幅由 1 1 2 2 月的% %逐月 降至 1 18 8 月负增长% %，1 1 8 8 月增幅同比减少了 8080 个百分点。 二、对当前房地产市场形势的几点判断 （一）房地产市场已经进

8、入一次尚未见底、可能持续 2 23 3 年的衰退 严格地说，市场观望态势”已经不能反映当前房地产市场的局势。人们已经清 楚地看到了国民经济以及收入增长下行周期”的到来，开始显着地、大幅地减少住房、 汽车等耐用品的支出。 房地产市场的起伏最终由宏观经济形势变动所决定。例如，超常的外部需求拉 动经济偏热、外汇储备猛增和流动性过剩等宏观经济环境，决定了近年、特别是 20072007 年包括房地产市场的火爆，以及整个资产市场价格的全面暴涨。同样，始自 20072007 年 4 4 季度的宏观经济下行，叠加一系列房地产政策带来的不确定性影响，决定了本轮房地产 市场的大幅调整。 从长期的、经济周期阶段分析

9、角度看，我国的房地产市场在 2005200520072007 年期 间处于繁荣期，即周期的顶部区域。其特征是量、价的持续上行，市场中投机者活跃， 房地产商利润率较高。进入 20082008 年，房地产市场开始呈现销售量急剧下降，但房价还 保持相对稳定、市场上新增楼盘逐渐减少的特征，这实际上标志着房地产市场已从周期 的繁荣阶段进入到衰退阶段。 我国房地产业从 19981998 年才开始初步形成，人们还没有真正经历过一个完整的 房地产市场周期，缺乏对我国房地产周期特征的认识，因此还很难判断这到一个衰退期 有多长，底部有多深。另外，房地产周期与整个宏观经济周期密切相关，而后者的发展 趋势又决定于国内

10、外多种因素的变化，目前前景还不十分明朗，这也增加了对房地产市 场发展趋势进行判断的难度。 （二）房地产价格较大幅度普跌将难以避免 第一，8 8 月份数据表明，全国 7070 个大中城市房屋销售价格环比涨幅为一,即 环比价格指数在100100 以下，已经出现绝对下降。这是多年以来的第一次，很可能是具 有标志性意义的转折点。 第二，许多开发商的价格策略是 明稳暗降”即表面上保持价格不变，实际上 通过各种优惠措施，如送装修、送车位、减免物业管理费甚至买房送车等刺激购房，其 价格实际上已早开始下调而不是稳定。由于在我国现行统计体系下这种价格下降并不能 反映出来，因此现在关于房价的统计数据很可能低估了房

11、价实际下降的幅度， 而且滞后 了一段时间 第三，据我们对宁波、武汉的调查判断，随着临近年底各项结算压力的显现， 如支付建筑商工程款、支付银行到期贷款本息和支付各项相关税款，一些本来资金链就 十分脆弱的房地产开发企业（包括部分较大的企业）在流动性方面将面临更严重的考验。 对当前同比房价的继续上升，实际上还是 翘尾”因素在起作用，这种情况不会持续很长 时间。 第四，根据我们对国外本轮房地产市场调整过程中 量价关系”的研究借鉴，我 们认为，在销售量大幅下滑的背景下，房价必将会对销售量的剧烈变动做出反应， 国内 房地产市场价格较大幅度（即较最高价出现 1010%以上的跌幅）的普跌恐难以避免。 美、英两

12、国房地产市场 交易量”与价格”时间序列关系呈现以下两点特征：其 一，房屋销售量和价格指数（年度环比）变化趋势基本一致，二者的相关系数达到了； 其二，销售量的变动领先于价格指数的变动， 当销售量开始下降后，同比价格指数仍在 100100 以上，持续胶着一段时期之后，价格指数才开始出现下降。也就是说，价格变动滞 后于交易量变动。在本轮全球性房地产市场调整中，美英两国市场价格下行滞后于交易 量下行的时间长度有些差别。美国房地产价格指数跌到 100100 以下的时间， 滞后交易量 变动时间长达 6 6 个季度，英国市场的价格变动滞后期则为 2 24 4 个季度之间。 事实上，8 8 月份数据全国 70

13、70 个大中城市房价已经出现绝对下降（价格指数在 100100 以下）。也就是说，本轮衰退中，我国房地产价格下降相对交易量变动（指数在 100100 以下）的滞后期约为 3 3 个季度。 （三）房地产开发投资增幅将显着下滑 应强调的是，房地产开发投资增幅降速度比预计得还要快。今年上半年各月增 幅均在 3030%以上，7 7 月大幅下降到, 8 8 月进一步下降到。我们认为，由于建设周期 较长，建设惯性”可能使得房地产投资在 20082008 年保持 20%20%以上的增长速度。但是房地 产业投资意愿下降的影响仍将会在年底或 20092009 年初显现，明年呈负增长的的概率很大。 据我们最近在武

14、汉调查，由于前景不明，一些房地产开发企业对新开工项目都采取建到 正负零就停下来的策略。 由于房地产投资占全社会总投资的比重较大，将会拖曳整个固定资产投资增幅 的进一步下降，增加宏观经济过度下滑的风险。如果 20092009 年住宅开发投资增速下降到 0 0-20%20%之间，大约导致全社会总投资增速下降 5 58 8 个百分点。加上制造业投资增速 的回落，明年初全社会固定资产投资名义增速也将在 20%20%以下。 （四）我国房地产市场下滑不会对金融体系造成严重损害 从直接原因分析，当前美国的金融体系危机是由房地产危机引发的，因此人们 高度关注我国房地产市场变动对金融体系的影响。 从各方面情况看

15、，我们认为，尽管我 国房地产市场已进入衰退并还将继续走低，但因房地产贷款在整个贷款余额中比例较 小，商业银行对房地产金融可能导致的风险一直控制较严， 居民储蓄率较高，这与美国 购房零首付、家庭高负债、超前消费的情况完全不同，因此并不会对金融体系造成严重 损害。在我们调查中，一些金融界人士指出相关房地产贷款的质量还是比较好的， 不良 率很低，因此具有较强的风险承受能力。即使房价再进一步走低至 3030%的幅度，银行 依然可以承受。 三、端正对房地产业的认识，促进房地产市场健康发展 一是不宜再反复抑制房地产投资。住宅本身是耐用消费品，在购置时被纳入投 资统计，而且将在此后 50507070 年的使

16、用中，或以出租租金、或以折旧作为 虚拟房租” 被计入每年的消费统计。此外，伴随购房还会发生一系列的消费支出。应该说，如果没 有住宅投资，会更深刻、更长期地抑制我国消费增长。 二是不宜把住房保障”泛化为普遍的社会福利”。住房保障是社会保障体系的 一个组成部分，因而与社会保障一样，不能将之泛化为一种普遍化的、多数人分享的福 利。目前的经济适用房、限价房、以及现实中繁衍出的 定向两限房”，均是变相福利房， 是在向广大的中等收入者”进行资产补贴，实际上偏离了对低收入者救助的本质含义。 此外，含补贴的物品将永远供不应求。 政策性住房供给比例的过分扩大，只会带来对市 场正常需求的抑制，进而带来对市场的破坏

17、。鉴于经济适用房已经在全社会铺开，建议 严格限制其转让、出租经营等行为。 三是正确认识高房价问题的根源。一方面从长期看，稀缺而供给刚性更强的土 地价格注定会伴随国民经济增长而持续上涨，而且其上涨速度会快于供给弹性较大的要 素报酬（如劳动报酬）的上涨速度；另一方面，在我国现行城乡土地配置制度， 政府 总量控制农地征用规模+部分领域实行招牌挂 ”的环境下，土地无法完全根据收益进行 有效配置，会对房价上升产生进一步的推动作用。这个问题的破解需要决策层统一认识 和下决心。 四、几点对策建议 当前房地产调控政策的目标可定位为力争实现一个温和的周期，减弱市场震荡 的幅度和萧条阶段的长度。但由于我国还没有经

18、历过一次真正市场意义上的房地产周 期，缺乏经验和借鉴，影响房地产市场的因素又非常复杂， 对当前的房地产市场发展趋 势还很难正确把握。在这种情况下，仅提出以下建议供参考： 第一，当前应一步加强对房地产市场运行态势的监测和监控，完善各种调控政 策预案。 第二，要明确提出防止高保障倾向，同时尽早确定住房保障范围。如果政策明 确了，将有利于提高政策和市场的透明度，稳定购房者和房地产开发企业的预期，这对 稳定市场至关重要。 第三，对地方政府提出的调控房地产市场的政策措施，我们倾向于采取默认甚 至鼓励的态度，同时应进一步密切观察其效果。 第四，降低交易环节税费，尤其是二手房交易环节税费。目前二手房交易中所 涉及的各项税费多达 9 9 项，各项税费合计税费率最高可达 1010%左右（房屋交易个人所 得税 1 1 %、营业税、契税 2 2%、维修基金）。如果降低交易环节税费，可减轻居民 购房负担，提高其购房意愿，对稳定房地产市场甚至激励购房需求将能起到积极的作用。 第五，调整 二套房”政策，弱化对居民购买第二套房的政策限制。如可考虑对 一户家庭中年满 1818 周岁的子女所购买的首套住房，不再界定为家庭第二套住房，不受 第二套住房首付比例 4040%和贷款利率上浮