第八章第六节直接资本化法学习教案

1、会计学1第八章第六节直接第八章第六节直接(zhji)资本化法资本化法第一页，共21页。 资本化率资本化率(capitalization rate(capitalization rate，R)R)是房地产是房地产的某种年收益的某种年收益(shuy)(shuy)与其价格的比率，即：与其价格的比率，即：价价格格年年收收益益资资本本化化率率 利用资本化率将年收益转换为价值利用资本化率将年收益转换为价值(jizh)的直接资本化法的常用公式是：的直接资本化法的常用公式是：RNOIV式中：式中：V-V-房地产价值；房地产价值； NOI- NOI-房地产未来房地产未来(wili)(wili)第一年的净收益；第

2、一年的净收益； R- R-资本化率。资本化率。第1页/共21页第二页，共21页。 收益乘数收益乘数(chn sh)是房地产的价格除是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即：以其某种年收益所得的倍数，即：年年收收益益价价格格收收益益乘乘数数 利用利用(lyng)(lyng)收益剩数将年收益转换收益剩数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：为价值的直接资本化法公式为：房地产价值房地产价值= =年收益收益乘数年收益收益乘数第2页/共21页第三页，共21页。二、几种收益二、几种收益(shuy)(shuy)乘数乘数法法 对不同种类的年收益，收益乘数对不同种类的年收益，收益乘数FAFA具体具体(jt

3、)(jt)有有：毛租金乘数毛租金乘数(gross rent multiplier(gross rent multiplier，GRM)GRM)法法潜在毛收入乘数潜在毛收入乘数(potential gross income (potential gross income multipliermultiplier，RGIM)RGIM)法法有效毛收入乘数有效毛收入乘数(effective gross income (effective gross income multipliermultiplier，EGIM)EGIM)法法净收益乘数净收益乘数(net income multiplier(net

4、income multiplier，NIM)NIM)法法第3页/共21页第四页，共21页。(1)(1)毛租金毛租金(zjn)(zjn)乘数法乘数法毛租金乘数毛租金乘数(chn sh)(chn sh)也是经常所讲的也是经常所讲的“租租售比价售比价” ” 毛租金乘数毛租金乘数(chn sh)(chn sh)法是将估价对象未来法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应的毛租某一年或某一个月的毛租金乘以相应的毛租金乘数金乘数(chn sh)(chn sh)来求取估价对象价值的方来求取估价对象价值的方法，即法，即: :房地产价值房地产价值= =毛租金毛租金乘数毛租金毛租金乘数(chn (chn

5、sh)sh)第4页/共21页第五页，共21页。毛租金乘数毛租金乘数(chn sh)(chn sh)法的优点：法的优点：方便易行，在市场上较容易获得房地产的价方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料；格和租金资料；由于在同一由于在同一(tngy)(tngy)市场上，相似房地产的市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值；此毛租金乘数是一个比较客观的数值；避免了由于多层次测算可能产生的各种误差避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的因计。的因计。 第5页/共21页第六页，共21页。毛租金乘数法有下列毛租

6、金乘数法有下列(xili)(xili)缺点：缺点：忽略了房地产租金以外的收入；忽略了房地产租金以外的收入；忽略了不同房地产空置率和运营费用的差忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异。异。毛租金乘数法一般毛租金乘数法一般(ybn)(ybn)用于土地或出租用于土地或出租型住宅型住宅( (特别是公寓特别是公寓) )的估价。但由于它的的估价。但由于它的计算方法比较粗糙，往往作为市场法或其计算方法比较粗糙，往往作为市场法或其他收益法的一个部分。他收益法的一个部分。第6页/共21页第七页，共21页。(2)(2)潜在潜在(qinzi)(qinzi)毛收入乘数毛收入乘数法法潜在毛收入乘法是将估价对象某一年的潜

7、在潜在毛收入乘法是将估价对象某一年的潜在毛收入毛收入(PGI)(PGI)乘以潜在毛收入乘数乘以潜在毛收入乘数(PGIM)(PGIM)来求来求取估价对象价值的方法，即取估价对象价值的方法，即: : V=PGI V=PGIPGIMPGIM潜在毛收入乘数法考虑了房地产租金以外潜在毛收入乘数法考虑了房地产租金以外(ywi)(ywi)的收入，但同样没有考虑地产空置率的收入，但同样没有考虑地产空置率和运营费用的差异。和运营费用的差异。第7页/共21页第八页，共21页。(3)(3)有效有效(yuxio)(yuxio)毛收入乘数法毛收入乘数法 有 效 毛 收 入 乘 数 法 是 将 估 价 对 象有 效 毛

8、收 入 乘 数 法 是 将 估 价 对 象(duxing)(duxing)某一年的有效毛收入某一年的有效毛收入(EGI)(EGI)乘乘以有效毛收入乘数以有效毛收入乘数(EGIM)(EGIM)来求取估价对来求取估价对象象(duxing)(duxing)价值的方法，即价值的方法，即: : V=EGI V=EGIEGIMEGIM第8页/共21页第九页，共21页。有效毛收入乘数法的优点是不仅考虑了房有效毛收入乘数法的优点是不仅考虑了房地产租金以外地产租金以外(ywi)的收入，还考虑了房的收入，还考虑了房地产的空置率。地产的空置率。因此，当估价对象与可比实例房地产的空因此，当估价对象与可比实例房地产的空

9、置率有较大差异，而且这种差异预计还将置率有较大差异，而且这种差异预计还将继续下去时，则使用有效毛收入乘数比使继续下去时，则使用有效毛收入乘数比使用潜在毛收入乘数更为合适。用潜在毛收入乘数更为合适。有效毛收入乘数法的缺点是没有考虑运营有效毛收入乘数法的缺点是没有考虑运营费用的差异，只适用于做粗略的估价。费用的差异，只适用于做粗略的估价。第9页/共21页第十页，共21页。(4)(4)净收益净收益(shuy)(shuy)乘数乘数法法净收益净收益(shuy)(shuy)乘数法是将估价以象某乘数法是将估价以象某一年的净收益一年的净收益(shuy)(NOI)(shuy)(NOI)乘以净收益乘以净收益(sh

10、uy)(shuy)乘数乘数(NIM)(NIM)来求取估价对象价值来求取估价对象价值的方法，即的方法，即V=NOIV=NOINIMNIM或或: :RNOIV 第10页/共21页第十一页，共21页。二、收益成数二、收益成数(chngsh)和资本化率的求取和资本化率的求取方法方法利用净收益率与有效毛收入乘数之比求取(qi q)综合资本化率的公式为：EGIMNIRR0因为(yn wi) NIR=1-OER 所以 EGIMOERR10第11页/共21页第十二页，共21页。三、资本化率与报酬率的区别三、资本化率与报酬率的区别(qbi)和关系和关系区别区别1、资本化率是在直接资本化法中采用的，是一、资本化率

11、是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的预期未来收益转换为价值的比率步就将房地产的预期未来收益转换为价值的比率(bl)；报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通；报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的预期未来收益转换为价过折现的方式将房地产的预期未来收益转换为价值的比率值的比率(bl)。第12页/共21页第十三页，共21页。2、资本化率是房地产的某种年收益与其价格、资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率（通常为未来第一年的净收益除以价的比率（通常为未来第一年的净收益除以价格来计算），仅仅格来计算），仅仅(jnjn)表示从收益到价值表示从收益到价值的比率，并不明确表示获利

12、能力；报酬率则的比率，并不明确表示获利能力；报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益，以来求是用来除一连串的未来各期净收益，以来求取未来各期净收益现值的比率。取未来各期净收益现值的比率。第13页/共21页第十四页，共21页。联系联系(linx)：在报酬资本化法中，如果净收益模式不同，具在报酬资本化法中，如果净收益模式不同，具体的计算公式就有所不同。体的计算公式就有所不同。在净收益每年不变且收益期限为无限年的情况在净收益每年不变且收益期限为无限年的情况下，报酬资本化法的公式：下，报酬资本化法的公式：YAV 第14页/共21页第十五页，共21页。在净收益每年(minin)不变但收益期限为有限年的情况

13、下，报酬资本化法的公式为：nYYAV111在净收益每年按一定比率g递增收益期限为无限(wxin)年的情况下，报酬资本化法的公式为：gYAV第15页/共21页第十六页，共21页。在预知未来(wili)若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式:1Y1Y-tYAV上面四种情况下的报酬上面四种情况下的报酬(bo chou)资本化法公式资本化法公式中，中，Y就是所讲的报酬就是所讲的报酬(bo chou)率。率。第16页/共21页第十七页，共21页。YR 111nYYYRn资本化率是不区分净收益流模式的，在所有情况下的未来第一年的净收益与价格的比率(bl)（A/V）都是资本化率。因此，在上述第一

14、种情况下，资本化率刚好等于报酬率：第二种情况下，资本化率就不等于第二种情况下，资本化率就不等于(dngy)报酬率。它与报酬率的关系变为：报酬率。它与报酬率的关系变为：第17页/共21页第十八页，共21页。11tYYYR第三种情况(qngkung)下，资本化率与报酬率的关系变为： R=Y-g第四种情况(qngkung)下，资本化率与报酬率的关系变为：第18页/共21页第十九页，共21页。四、直接资本化法与报酬资本化法的比较四、直接资本化法与报酬资本化法的比较（一）直接资本化法的优点（一）直接资本化法的优点 1、不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要、不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要预测未来第一年的某种收益。预测未来第一年的某种收益。 2、资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示、资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示(xinsh)的收益与价值的关系。的收益与价值的关系。 3、计算过程较简单。、计算过程较简单。第19页/共21页第二十页，共21页。报酬资本化法的优缺点：报酬资本化法的优缺点：1 1、指明房地产的价值是未来各期净收益的现、指明房地产的价值是未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值。考虑到了资金的时间价值。2 2、每期的净收益或是、每期的净收益或是(hu sh)(hu sh)现金流量都