第4章_商业与服务业区位论

1、第四章第四章 商业与服务业区位论商业与服务业区位论1 中心地理论中心地理论2 零售业区位论零售业区位论3 服务业区位论服务业区位论1、第三产业第三产业（1 1）分类）分类流通业流通业：商业、通讯、邮电、交通、仓储等：商业、通讯、邮电、交通、仓储等服务业服务业：为生产、生活服务，金融业、保险业、旅游、：为生产、生活服务，金融业、保险业、旅游、房地产、咨询信息服务等房地产、咨询信息服务等 生产服务业生产服务业 科教业科教业：教育、文化、广播、电视、卫生、体育、社：教育、文化、广播、电视、卫生、体育、社会福利等会福利等 生活服务业生活服务业 公共业公共业：国家机关、政府机关、社会团体、军队、警：国家

2、机关、政府机关、社会团体、军队、警察等察等。 社会服务业社会服务业 1 中心地理论中心地理论（2 2）特点）特点 易行性易行性：资本、劳动可进入性强。：资本、劳动可进入性强。 服务性服务性：服务于居民生产、生活。：服务于居民生产、生活。 普遍性普遍性：广域分布。：广域分布。2、商业生产商业生产（1 1）含义）含义 商业亦称贸易，是以专门从事商品流通而获取经商业亦称贸易，是以专门从事商品流通而获取经济回报的国民经济部门，其基本职能是通过商品买卖济回报的国民经济部门，其基本职能是通过商品买卖的经营活动，在生产者与消费者间担当媒介，促成商的经营活动，在生产者与消费者间担当媒介，促成商品交换，实现商品

3、所有权的让渡。其在促进商品生产、品交换，实现商品所有权的让渡。其在促进商品生产、繁荣地方经济、保障城乡居民物资供应等方面具有重繁荣地方经济、保障城乡居民物资供应等方面具有重要地位。要地位。（2 2）特征）特征依附性依附性：其性质、内容和作用，依附于其服务的社会：其性质、内容和作用，依附于其服务的社会生产方式。生产方式。中介性中介性：为生产与消费、工业与农业、城市与乡村、：为生产与消费、工业与农业、城市与乡村、地区与地区间的桥梁与纽带。地区与地区间的桥梁与纽带。链环性链环性：存在购、销、存、调等环节，存在多级产业：存在购、销、存、调等环节，存在多级产业和价值链条。和价值链条。体系性体系性：由零售

4、点：由零售点多级批发构成商品流通网络多级批发构成商品流通网络（产业体系）。（产业体系）。3、商业区位布局商业区位布局（1 1）含义与内容）含义与内容 商业布局是指商业机构及其活动过程的空间排列商业布局是指商业机构及其活动过程的空间排列组合形式和地域表现特征，集中于空间分析（集市、组合形式和地域表现特征，集中于空间分析（集市、商业中心、商业机构、商业设施、消费者的空间结构商业中心、商业机构、商业设施、消费者的空间结构研究）和区域开发（以商品流、商品生产、商品消费研究）和区域开发（以商品流、商品生产、商品消费为中心的区际联系和区域商业发展环境的探讨）。为中心的区际联系和区域商业发展环境的探讨）。（

5、2 2）区位因子）区位因子 自然环境自然环境：空间与场所影响地域分布、通过影响：空间与场所影响地域分布、通过影响商品生产类型和规模制约形式、内容和区际商业联系，商品生产类型和规模制约形式、内容和区际商业联系，影响商品生产的连续性导致商业活动表现强烈的时令、影响商品生产的连续性导致商业活动表现强烈的时令、影响商品的品质与性能形成全国性土、特、风味商品。影响商品的品质与性能形成全国性土、特、风味商品。经济地理位置经济地理位置：对商业中心和商业集散地的兴衰至关：对商业中心和商业集散地的兴衰至关重要。重要。历史条件历史条件：历史基础、：历史基础、 传统商业联系、久负盛名的老传统商业联系、久负盛名的老字

6、号。字号。技术因素技术因素：科学管理水平，存储技术现代化、运输技：科学管理水平，存储技术现代化、运输技术的大型化与高速化、电子技术网络化等。术的大型化与高速化、电子技术网络化等。消费偏好消费偏好：消费行为、消费偏好、消费习惯等。：消费行为、消费偏好、消费习惯等。（3 3）商业区位布局原则）商业区位布局原则v接近购买力原则接近购买力原则：经济收入水平、消费倾向。：经济收入水平、消费倾向。v最短时间原则最短时间原则：位于人流集散最方便的区位，：位于人流集散最方便的区位，顾客购物最方便。顾客购物最方便。v区位易达性原则区位易达性原则：可进入性原则，位于交通最便利、：可进入性原则，位于交通最便利、易达

7、性最好的区位。易达性最好的区位。v满足消费心理原则满足消费心理原则：求实、求新、求美、求选择和：求实、求新、求美、求选择和自尊、疑虑和害怕、偏好等心理。自尊、疑虑和害怕、偏好等心理。v接近接近CBDCBD原则原则：商业活动具有扩延效应，土地增值：商业活动具有扩延效应，土地增值及群体效应。及群体效应。（4 4）商业体系）商业体系中央商务区中央商务区CBDCBD：城市一切活动的中枢地带。：城市一切活动的中枢地带。商业带或商业街商业带或商业街：商业步行街等：商业步行街等地区商场中心地区商场中心：为地区顾客购物提供方便：为地区顾客购物提供方便社区购物中心社区购物中心：为社区顾客购物提供方便：为社区顾客

8、购物提供方便邻里购物中心邻里购物中心：为附近家庭生活消费服务：为附近家庭生活消费服务4、中心地理论产生的背景与目的、中心地理论产生的背景与目的（1）背景）背景 经济活动集聚：人口、工业向城市集聚。经济活动集聚：人口、工业向城市集聚。 城市问题涌现：环境恶化、交通拥挤等。城市问题涌现：环境恶化、交通拥挤等。（2）目的）目的 城市空间布局合理化城市空间布局合理化城市数量、规模及分布城市数量、规模及分布的规律。的规律。（3）研究方法）研究方法 在实际调研基础上，运用演绎法研究中心地的空在实际调研基础上，运用演绎法研究中心地的空间秩序。间秩序。（4）核心思想）核心思想 提出聚落三角形、市场六边形中心地

9、空间秩序的提出聚落三角形、市场六边形中心地空间秩序的区位标准化理论，并构建了三原则区位标准化理论，并构建了三原则市场、交通、行政市场、交通、行政中心中心地空间系统模型。地空间系统模型。5、基本概念、基本概念（1）中心地、中心商品、中心地职能）中心地、中心商品、中心地职能中心商品中心商品：在少数地点生产、供给，而在多数地点消：在少数地点生产、供给，而在多数地点消费的商品。费的商品。中心地职能中心地职能：供给中心商品的职能：供给中心商品的职能基本职能、非基本职能，一基本职能、非基本职能，一般职能、特殊职能般职能、特殊职能。中心地中心地：供给中心商品职能的布局场所或向居住在它：供给中心商品职能的布局

10、场所或向居住在它周围地区的居民提供各种商品和服务的地方或场所，周围地区的居民提供各种商品和服务的地方或场所，一般指城镇，有时也指商业零售中心。一般指城镇，有时也指商业零售中心。（2）中心性）中心性 相对于中心地的周围地区而言，中心地的相对重相对于中心地的周围地区而言，中心地的相对重要性，中心地对周围区域作用的相对意义的综合，即要性，中心地对周围区域作用的相对意义的综合，即中心地发挥中心职能的程度，是表示中心地职能大小中心地发挥中心职能的程度，是表示中心地职能大小的指标。的指标。（3）补充区域）补充区域 以中心地为中心的区域，即中心地周围从中心地以中心地为中心的区域，即中心地周围从中心地接受中心

11、商品供给的区域，又称市场区域或中心地区接受中心商品供给的区域，又称市场区域或中心地区域。域。（4）商品服务范围）商品服务范围 商品服务范围有上限与下限两种。前者从理论上商品服务范围有上限与下限两种。前者从理论上为补充区域的边界。后者为中心地内该最小限度的消为补充区域的边界。后者为中心地内该最小限度的消费者的空间范围。费者的空间范围。（5）中心商品与中心地职能的等级）中心商品与中心地职能的等级 根据中心商品服务范围的大小可分为高级中心商根据中心商品服务范围的大小可分为高级中心商品和低级中心商品。供给高级中心商品的中心地职能品和低级中心商品。供给高级中心商品的中心地职能为高级中心地职能，反之为低级

12、中心地职能。为高级中心地职能，反之为低级中心地职能。（6）中心地的等级）中心地的等级 中心地系统具有层次性、等级性、整体协同性的中心地系统具有层次性、等级性、整体协同性的特点，中心地数量与中心地等级称反向关系，中心地特点，中心地数量与中心地等级称反向关系，中心地等级越低，数量越多，等级越高，规模越大，高级中等级越低，数量越多，等级越高，规模越大，高级中心地依附有多个低级中心地。心地依附有多个低级中心地。6、克氏理论概要、克氏理论概要克里斯特勒，德国地克里斯特勒，德国地理学家，理学家，1933年出年出版版德国南部中心地德国南部中心地原理原理一书，在实地一书，在实地调研的基础上，采用调研的基础上，

13、采用抽象演绎法，结合地抽象演绎法，结合地理学的地域性和综合理学的地域性和综合性、古典区位论学说，性、古典区位论学说，对德国南部地区城乡对德国南部地区城乡聚落的市场中心和服聚落的市场中心和服务范围进行了实验观务范围进行了实验观测研究。测研究。（1）前提）前提 根据研究需要，提出了中心地理论研究的根据研究需要，提出了中心地理论研究的4个假设个假设条件（详见教材），虽然其现实中并不存在，但又是条件（详见教材），虽然其现实中并不存在，但又是从复杂多样的地域经济现象抽象出来的，故其理论前从复杂多样的地域经济现象抽象出来的，故其理论前提可看作为一种理想的平均状态。提可看作为一种理想的平均状态。（2）市场区

14、域图形）市场区域图形 商业行为中，商品供给者的经济活动目的是获取商业行为中，商品供给者的经济活动目的是获取利润利润（纯收益）（纯收益），消费者以费用最小原则进行消费行为活，消费者以费用最小原则进行消费行为活动，由于圆形市场区域存在空白，有居民得不到最佳动，由于圆形市场区域存在空白，有居民得不到最佳服务，会在空白区出现次一级中心地，依次逐一填满服务，会在空白区出现次一级中心地，依次逐一填满空白区域，这样存在市场区域重叠区，由于消费者追空白区域，这样存在市场区域重叠区，由于消费者追求费用最小，效用最大，各级中心地各占优势价格重求费用最小，效用最大，各级中心地各占优势价格重叠部分市场，形成多级正六边

15、形空间模型，区域中心叠部分市场，形成多级正六边形空间模型，区域中心地达到空间均衡。地达到空间均衡。单一中心商品构成单一中心商品构成的中心地分布结构的中心地分布结构7、克氏中心地空间模型、克氏中心地空间模型（1）市场原则）市场原则 从商品和服务供给范围最大角度出发，确立了从商品和服务供给范围最大角度出发，确立了K3的中心地系统模式，的中心地系统模式，市场原则适用于联系方便的市场原则适用于联系方便的发达地区和城市内部中心地布局发达地区和城市内部中心地布局，其是克氏中心地理，其是克氏中心地理论的核心。论的核心。市场原则下的中心地系统形成原理示意图市场原则下的中心地系统形成原理示意图市场原则下的中心地

16、系统市场原则下的中心地系统市场最优原则v各等级中心地各等级中心地的市场区域数的市场区域数为：为：1、3、9、27、81、v为为K=3的中心的中心地系统地系统v各等级中心地各等级中心地的数量是：的数量是：1、2、6、18、54、市场原则中心地系统的特点市场原则中心地系统的特点 第一，第一， 中心地具有等级性，且各级的中心地与中心地具有等级性，且各级的中心地与中心职能相对应。中心职能相对应。 第二，第二， 中心地按照一定的规则分布，一般是三中心地按照一定的规则分布，一般是三个中心地构成的三角形的重心是低一级中心地布局个中心地构成的三角形的重心是低一级中心地布局的区位点。的区位点。 第三，各等级间的

17、中心地数量、距离和市场区第三，各等级间的中心地数量、距离和市场区域面积呈几何数变化。域面积呈几何数变化。（2）交通原则）交通原则 从中心地间空间距离最短角度出发，确立了从中心地间空间距离最短角度出发，确立了K4的中心地系统模式，的中心地系统模式，交通原则适用于有重要交通线通交通原则适用于有重要交通线通过或新开发地区中心地布局过或新开发地区中心地布局。交通原则中心地系统特点交通原则中心地系统特点各个中心地布局在两个比自己高一级的中心地的各个中心地布局在两个比自己高一级的中心地的交通线的中点。因此，如果同一级的中心地间铺设一交通线的中点。因此，如果同一级的中心地间铺设一条交通线，那么在这条交通线上

18、布局着比它等级低的条交通线，那么在这条交通线上布局着比它等级低的所有中心地。所有中心地。交通原则下的中心地系统交通原则下的中心地系统 交通最优原则交通最优原则v各等级中心地的各等级中心地的市场区域数：市场区域数：1，4，16，64，256v为为K=4的中心地的中心地系统系统v各等级中心地的各等级中心地的数量：数量：1，3，12，48，192（3）行政原则）行政原则 从尽量保持低级行政区域完整性角度出发，是行从尽量保持低级行政区域完整性角度出发，是行政管理要求的结果，确立了政管理要求的结果，确立了K7的中心地系统模式，的中心地系统模式，行政原则适用于自给自足的地区中心地布局。行政原则适用于自给自

19、足的地区中心地布局。行政原则行政原则中心地系统中心地系统特点特点在行政原则在行政原则基础上形成的中心地系统中，低级基础上形成的中心地系统中，低级中心地从属于一个高级中心地。原因是在行政区域中心地从属于一个高级中心地。原因是在行政区域划分时，尽量不把低级行政区域分割开，使它完整划分时，尽量不把低级行政区域分割开，使它完整地属于一个高级行政区域。地属于一个高级行政区域。行政最优原则行政最优原则 各等级中心地的各等级中心地的市场区域数为：市场区域数为：1、7、49、343 为为K=7的中心地的中心地系统系统 各等级中心地的各等级中心地的数量：数量：1，6，42，294，行政原则下的中心地系统行政原则

20、下的中心地系统中心地理论的实证研究中心地理论的实证研究 克里斯塔勒计算了德国南部中心地的中心性。然克里斯塔勒计算了德国南部中心地的中心性。然后，根据计算结果把当时德国南部的中心地划分为后，根据计算结果把当时德国南部的中心地划分为7个等级个等级(L，P，G，B，K，A，M)。 测定了各级中心地间的距离，发现测定了各级中心地间的距离，发现最低一级的中心最低一级的中心地地(M)间的距离为间的距离为7 km，高级的中心地间的距离是次高级的中心地间的距离是次一级中心地间距离的一级中心地间距离的31/2倍倍。德国南部德国南部的城市、的城市、城镇和村城镇和村庄分布庄分布8、克氏中心地理论优缺点、克氏中心地理

21、论优缺点（1）意义）意义克氏中心地理论是现代地理学发展的基础，其首次将克氏中心地理论是现代地理学发展的基础，其首次将演绎思维方法引入地理学，为理论地理学之父。演绎思维方法引入地理学，为理论地理学之父。中心地理论是城市地理学和商业地理学的理论基础。中心地理论是城市地理学和商业地理学的理论基础。中心地理论是区域经济学研究的理论基础之一。中心地理论是区域经济学研究的理论基础之一。（2）问题）问题注重市场区域上限分析，对下限分析欠详尽，未对注重市场区域上限分析，对下限分析欠详尽，未对超额利润以明确阐述。超额利润以明确阐述。克氏确立中心地系统恒定原则，与事实不尽相符。克氏确立中心地系统恒定原则，与事实不

22、尽相符。克氏把消费者看作经济人，与现实不符。克氏把消费者看作经济人，与现实不符。克氏忽视集聚利益。克氏忽视集聚利益。克氏未对需求增加、交通发展和人口移动因素影响克氏未对需求增加、交通发展和人口移动因素影响中心地系统变化进行分析。中心地系统变化进行分析。2 零售业区位论零售业区位论 零售业由于直接接触消费者，要求其区位布局的零售业由于直接接触消费者，要求其区位布局的核心思想为接近消费者。核心思想为接近消费者。1、零售业布局区位因子、零售业布局区位因子（1）消费市场状况）消费市场状况 市场区域大小、消费者数量、收入贫富状况、人市场区域大小、消费者数量、收入贫富状况、人口构成、生活方式。零售业区位布

23、局具有明显的消费口构成、生活方式。零售业区位布局具有明显的消费者指向，在利润追求下考量门槛人口者指向，在利润追求下考量门槛人口。（2）购物空间临近性）购物空间临近性 空间距离、交通状况。影响消费者的空间费用、空间距离、交通状况。影响消费者的空间费用、时间费用。时间费用。（3）竞争环境状况）竞争环境状况 在市场区域中同行业在市场区域中同行业竞争者的数量、发展水平。竞争者的数量、发展水平。（4）地价的作用）地价的作用 地价属于经营成本，地价属于经营成本，影响收入最大化和利润。影响收入最大化和利润。2、零售业空间模型、零售业空间模型（1）零售业地域结构模型）零售业地域结构模型 关于零售业活动的空间分

24、布和职能结构模型，侧关于零售业活动的空间分布和职能结构模型，侧重于从空间角度研究零售业集聚的形态和职能。重于从空间角度研究零售业集聚的形态和职能。（2）零售业中心地区位模型）零售业中心地区位模型 关于零售业活动的区位模型，侧重于以中心地理关于零售业活动的区位模型，侧重于以中心地理论和地价理论为基础研究商业活动的区位模型。论和地价理论为基础研究商业活动的区位模型。3、零售业地域结构模型、零售业地域结构模型（1）零售业空间类型划分）零售业空间类型划分普劳德福特：中心商业区、外围商业区、主要商业普劳德福特：中心商业区、外围商业区、主要商业街、邻近商业街、孤立商店群。街、邻近商业街、孤立商店群。贝利：

25、贝利：CBD核心商业区、通道带状商业空间、集聚核心商业区、通道带状商业空间、集聚专门化商业空间。专门化商业空间。（2）中心商业区的内部结构）中心商业区的内部结构霍伍德、博伊斯的中心霍伍德、博伊斯的中心边缘模型边缘模型戴维斯的中心商业区空戴维斯的中心商业区空间融合模型间融合模型（3）零售业引力模型）零售业引力模型赖利模型赖利模型 赖利提出当赖利提出当AB两城市间存在一个等级相对低的两城市间存在一个等级相对低的C城市，两城市对城市，两城市对C城市吸引的零售额的比率与两城市城市吸引的零售额的比率与两城市的人口成正比，与到的人口成正比，与到C城市的距离比的平方成反比。城市的距离比的平方成反比。 如果如

26、果AB两城市的规模差距太大时，对两城市的规模差距太大时，对C城市的零城市的零售引力与其离两城市间的距离比的售引力与其离两城市间的距离比的3次方成反比。次方成反比。赫夫模型赫夫模型 鉴于大城市存在多个鉴于大城市存在多个零售中心，消费者购买零售中心，消费者购买行为的空间选择具有随行为的空间选择具有随机性特点，提出了基于机性特点，提出了基于考量消费中心的规模和考量消费中心的规模和到消费中心的距离两因到消费中心的距离两因素的赫夫模型。素的赫夫模型。如何选择店铺的优势区位如何选择店铺的优势区位v店铺区位的选择包括两个方面内容：店铺区位的选择包括两个方面内容：一是商圈的选择，也就是店铺所在位置大环一是商圈

27、的选择，也就是店铺所在位置大环境的确定。境的确定。二是点的选择，即门市在特定商圈的最终位二是点的选择，即门市在特定商圈的最终位置。置。商圈的选择商圈的选择商业店铺的选址是店铺经营成败的首要商业店铺的选址是店铺经营成败的首要因素，它关系着商业企业未来的经济效因素，它关系着商业企业未来的经济效益与发展前景。选择一处好的店址，需益与发展前景。选择一处好的店址，需要耗费大量的时间与精力。繁华地段往要耗费大量的时间与精力。繁华地段往往是商业门店较好的选择，但有时也并往是商业门店较好的选择，但有时也并非都是店铺的好区位。非都是店铺的好区位。店铺选择上具有相对优势的区位店铺选择上具有相对优势的区位、同行密集

28、的地方、同行密集的地方、专业市场所在地、专业市场所在地、商业活动频繁的地区、商业活动频繁的地区、人口密度高的地区、人口密度高的地区、交通便利或流量大的地方、交通便利或流量大的地方、人们聚集的场所、人们聚集的场所、城郊结合部、城郊结合部店铺的点选择店铺的点选择v在确定了商铺的区位以后，接下来就是店址的在确定了商铺的区位以后，接下来就是店址的具体位置的确定，我们在进行点位评价时，除具体位置的确定，我们在进行点位评价时，除了注意拐角、交叉路口、车站旁、旅客换乘必了注意拐角、交叉路口、车站旁、旅客换乘必经之地等位置外，还应特别注意店铺的经之地等位置外，还应特别注意店铺的面积面积、形状形状和和层高层高。

29、v思考：店铺面积是否越大越好？思考：店铺面积是否越大越好？v计算：有一个商铺的面积为计算：有一个商铺的面积为1200平方米，三个平方米，三个楼层各楼层各400平方米，如果业主要求租金平方米，如果业主要求租金140万元，万元，按照各楼层的价值变化规律，求每个楼层每平按照各楼层的价值变化规律，求每个楼层每平米的租金是多少？米的租金是多少？肯德基在中国的店址选择肯德基在中国的店址选择v肯德基在中国市场主要是运用商圈分析法肯德基在中国市场主要是运用商圈分析法进行店址选择。其选址一般有两个步骤：进行店址选择。其选址一般有两个步骤：（一）商圈的划分和选择（一）商圈的划分和选择、划分商圈、划分商圈、选择商圈

30、、选择商圈（二）具体位置的测算与选择（二）具体位置的测算与选择、确定商圈内的聚客点、确定商圈内的聚客点、本店聚客线路上有没有竞争者拦截、本店聚客线路上有没有竞争者拦截3 服务业区位论服务业区位论1、服务业类型与区位特征、服务业类型与区位特征（1）经营营利性服务业）经营营利性服务业 以个人和家庭为服务对象，具有营利性经营特征。以个人和家庭为服务对象，具有营利性经营特征。区位布局类似于零售业，即尽量接近消费者。区位布局类似于零售业，即尽量接近消费者。（2）运营支撑性服务业）运营支撑性服务业 以企业、行政机关等办公机构为对象，为其提供以企业、行政机关等办公机构为对象，为其提供运营活动的服务业，区位多

31、为城市中心区。运营活动的服务业，区位多为城市中心区。（3）办公机构性服务业）办公机构性服务业 该服务业主要是行使各种管理职能，并不依据盈该服务业主要是行使各种管理职能，并不依据盈利原则布局，多考量管理成本最小，区位多为交通便利原则布局，多考量管理成本最小，区位多为交通便利的城市中心区。利的城市中心区。2、服务业区位选择因素分析、服务业区位选择因素分析（1）服务业的城市选择）服务业的城市选择 该城市能够接受企业服务的规模和范围，服务区该城市能够接受企业服务的规模和范围，服务区的人口数量和消费偏好，总体消费能力和消费量的分的人口数量和消费偏好，总体消费能力和消费量的分配状况，不同服务业的总体消费潜力，其他竞争者的配状况，不同服务业的总体消费潜力，其他竞争者的数量、规模和质量，竞争程度等，企业经营者依此做数量、规模和质量，竞争程度等，企业经营者依此做出合理的企业定位。出合理的企业定位。（2）服务业的城市区域选择）服务业