房地产投资分析报告案例

1、word可编辑房地产投资分析报告一总论一   工程的根本情况1         工程概况工程位于石家庄市时光街东，工农路南，工程地块呈狭长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件较为平整。2         工程的主要技术经济指标1：工程单位数量工程单位数量占地面积公顷4.71居住人数人2896总建筑面积平方米136670平均每户建筑面积平方米140.

2、5居住面积平方米101750平均每户居住人数人4公建面积平方米17760人均居住用地平方米35居住户数户724车库面积平方米10300 3 工程主要经济指标2： 功能所占面积合计总计地上面积共建面积9120117730136670商铺14900住宅93710地下面积车库1030018940设备面积8640 总投资20000万元不含带款利息其中自有资金：4000万元高层住宅开发本钱：1643元/平方米；超高层住宅开发本钱：1777元/平方米税后利润：4332.87万元全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6%总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128

3、.5%二工程的组织与实施1、  工程工程方案说明工程总工期为一年零四个月2006年1月1日至2007年5月1日当完成地下工程后开展预售工作总工程进度分为四个周期，每个周期四个月。2         工程实施进度方案见附表三工程投资估算与投资筹措方案一   开发本钱1.       土地本钱按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产工程用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本工程土地使用权是通过拍卖方式取得。土

4、地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。2建筑安装工程费 序号工程建筑面积单价元/总价万元1高层68020.079506461.912超高层33729.310843656.263商铺1490010841615.16 合计  11736.53 建安工程费合计 11736.53万元3.前期工程费序号工程计算依据金额万元1规划设计费建安本钱×3%352.12可行性研究费建安本钱×1.5%176.053水文地质勘察费建安本钱×0.5%58.684通水通电通路费建安本钱×2.5%293.415场地平整

5、53元/公顷250.26合计 1130.44 4.根底设施配套费参见附表3 附表3 根底设施配套费序号工程计算依据金额万元1道路工程42.13万元/公顷×4.71公顷198.432绿化工程5.4万元/公顷×4.71公顷×33.5%8.523供水工程15万元/公顷×4.71公顷70.564供电工程65万元/公顷×4.71公顷306.155其它建安本钱×2%234.736合计 929.875.公共配套设施建设费用参见附表4 附表4 公共配套设施经社给用估算表序号工程建设费用万元1办公面积  

6、;282元/×20020=564.56万元2物业面积3车库面积7合计564.56        6.不可预见的费用250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44×5%=498.04 7.开发期间税费参见附表5 附表5 开发期间税费 序号工程计算依据金额万元1配套设施建设税费建安本钱×6704.192投资方向调节税建安本钱×5586.833工程质量与施工平安监督费建安本钱×4469.464供水管网补偿费0.3吨/人×2896人×60

7、0元/吨52.135供电用电负荷费724户×4KVA/户×480元/KVA1396其它税费建安本钱×2234.737合计 2303.7 8.开发本钱 开发本钱为以上7项之和，共计17868.09万元二   开发费用参见附表6附表6 开发费用汇总表序号工程计算依据金额万元1管理费用开发本钱×3535.022销售费用2.1+2.2+2.31412.732.1广告及市场推广费销售收入×2565.712.2销售代理费销售收入×2565.712.3销售手续费销售收入×1282.63贷款利息详见“贷款还本付

8、息表另计4合计 1947.75 三   投资本钱费用估算汇总参见附表7 附表7 投本钱费用估算汇总表 本钱工程总额万元开发本钱元/高层超高层一土地本钱235.5234234二建安工程费11736.519501084三前期工程费1130.44338433.84四根底设施配套费929.8790.3690.36五公建配套费564.56101.52101.52六不可预见费498.044545七开发期间税费2303.79090八开发费用1947.75 98.2898.28九投资总额合计19815.5916431777 四   资金筹措

9、与投入方案及贷款利息本工程开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金;二是银行贷款;三是预售用于投资的局部。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资;首期贷款4080万元全部用于第一期投入，缺乏局部由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。本工程开发总投资共计20000万元，按照规定，自有资金投入不得少于总投资的20，由此可以计算出，需要自有资金4000万元，需要贷款合计4264.41万元，预售房地产收入用于投资合计11920万元。本工程资金筹措及投资方案情况见附表8附表8 资金方案与资金筹措表序号工程合计建设经营期12341投资总额2000060005720508032001.1建设投资19815

10、.595924.525643.125047.9532001.2贷款利息184.4175.4876.8832.05 2资金筹措2000060005720508032002.1自有资金400019201200880 2.2借款含利息4264.414264.414117.74  2.3销售收入在投入11920 4520420032002.贷款本金归还与利息支付 销售收入扣除有关销售税费后，作为可以运用的资金，用于投资及还本付息。具体还本付息方案见附表9 附表9 i=1.85% 贷款还本付息估算表序号工程合计建设经营期12341期初借款累计 

11、 4155.481732.36 2本期借款40804080   3本期应计利息184.4175.4876.8832.05 4本期底本息归还4264.41 25001764.41 5期末借款累计 4155.481732.361764.41 6归还借款本息来源4264.41 25001764.41 6.1投资回收4264.41 25001764.41  四工程销售收入及利润的估算一   住宅销售单价的估算根据本钱估算及市场分析的结

12、果，经济适用房高层售价2500元/，超高层售价2750元/车位售价初定为5万/个。二   销售总收入的估算根据上述估算的住宅、车库单价，估算出销售总收入见附表10附表10 销售总收入估算表 销售方案期间收款情况时期销售比例销售数量第一期第二期第三期第四期第一期住宅50%车位50%     第二期住宅50%车位50%50875200个 13140.37万1000万  第三期住宅50%车位50%30525120个  7884.22万600万 第四期住宅50%车位50%2

13、035081个   5256.15万405万合计 28285.74万元 三   工程利润估算本工程土地增值税估算情况见附表11。工程可运用资金估算见附表12。工程税后利润的估算见附表13，即税后利润总额为14747万元。附表11 土地增值税计算表序号工程金额万元备注1扣除工程金额24944.931.1+1.2+1.3+1.41.1开发本钱17868.09见“开发本钱构成表1.2开发费用1947.5销售费用+管理费用+财务费用1.3销售税金及附加1555.72销售收入×6.431.4加扣203573.621.1×20

14、2销售收入28285.74 3增值额3340.812-14增殖率13.4% 5增值税率20% 6增值税免交  附表12 工程可运用资金估算表序号工程合计建设经营期12341销售收入28285.7413140.378484.225661.152销售税金及附加1555.72777.72466.63314.22.1营业税1414.29707.02424.21283.062.2教育专项基金56.5728.2816.9711.322.3教育费附加9949.4929.6921.82.4城市维护建设税42.4321.2112.739.342.5防洪工程维护费

15、50.9125.4515.2710.192.6印花税及交易管理费155.8577.7746.6631.423土地增值税4可运用资金1-2-326727.1412362.658017.594346.95附表13 税后利润测算序号6工程合计建设经营期12341销售收入28285.74 13140.378484.225661.152总本钱费用20000 7720708052003营业税1818.77 707.02424.21283.064教育专项基金56.57 28.2816.9711.325教育费附加99 49.4929.6921.86城市维护建设

16、税42.43 21.2112.739.347防洪工程维护费50.91 25.4515.2710.198印花税及交易管理费155.85 77.7746.6631.429土地增值税10利润总额6466.97 1691.142858.682097.1411所得税2134.1 558.08943.36692.0612税后利润4332.87 1200.061915.321405.08 五财务分析一   财务内部收益率由工程的全部投资现金流量表附表14和自有资金现金流量表附表15，工程损益表，计算如下行业基准收益率取

17、10附表14 全部投资财务现金流量序号工程合计经营建设期12341销售流入28285.74 13140.378484.225661.151.1销售收入28285.74 13140.378484.225661.152现金流出21818.7760007187.316568.94256.072.1建设投资2000060005720508032002.2销售税金及附加1818.77 909.23545.54364.012.3土地增值税2.4所得税2134.1 558.08943.36692.063净现金流量3548.84-60005953.061915.3271

18、3.054折现现金流量2429.35-5891.025844.931812.83662.61由全部投资财务现金流量表可得到评价指标：全部资金税后内部收益率 FIRR=30.6全部资金税后净现值 NPV=2429.35万元静态投资回收期：3-1+|-46.94|/1915.32=2.0245 2.0245×4=8.1(月)动态投资回收期：3-1+|-46.09|/1812.83=2.025 2.025×4=8.1月附表15 自有资金现金流量表序号工程合计经营建设期12341销售流入28285.74    1.1销售收入28285.74&

19、#160;   2现金流出21818.7719209129.238333.314256.072.1自有资金400019201200880 2.2销售收入在投入11920 4520420032002.3销售税金及附加1818.77 909.23545.54364.012.4土地增值税2.5所得税2134.1 558.08943.36692.062.6贷款本息归还4264.41 25001764.41 3净现金流量3647.13-19204011.14150.911405.084折现现金流量2654.17-1

20、885.133407.28118.151013.87自有资金现金流量表评价指标：财务内部收益率：FIRR=128.5净现值：NPV=2654.17静态投资回收期：2-1+|-1885.13|/3407.28=1.56 1.56×4=6.2月动态投资回收期：2-1+|-1920|/4011.14=1.78 1.78×4=7.12月 附表16 损益表 序号6工程合计建设经营期12341销售收入28285.74 13140.378484.225661.152总本钱费用20000 5720508032003销售税金及附加1818.77 909.2354

21、5.54364.014土地增值税5利润总额6466.97 1691.142858.682097.146所得税2134.1 558.08943.36692.067税后利润4332.87 1200.061915.321405.088盈余公积金433.29 120.01191.53140.519可分配利润3899.58 1080.051723.791264.51评价指标 1：全部投资的投资利润率=利润总额/总投资×100=6466.97/20000=32 2：全部投资的利税率=利税总额/总投资×100=1555.72+2134.1

22、/20000×100 =18% 3：自有资金投资利润率=利润总额/自有资金=6466.97/4000=161.7% 4：税后利润率=税后利润/自有资金=4332.87/40000=108.3%二   工程财务分析汇总附表17 财务分析汇总表计算根底动态指标静态指标财务内部收益率FIRR财务净现值FNPV动态投资回收期投资利润率静态投资回收期全部投资30.6%2429.35万元8.1月32%8.1月自有资金128.5%2654.17万元6.2月161.7%7.12月 六不确定性分析本工程的不确定性因素主要有：建设本钱、销售价格、建设周期、贷款利率。这些因素可能受到当地政策、经济、社会条件的影响，有可能发生变化