房地产开发企业收入确认的时限

1、房地产开发企业收入确认的时限 一、房地产开发企业会计确认收入时限（一）房地产会计实务中对收入确认时限的常见看法在实务中各房地产开发企业对收入实现有不同的确认 方法，主要有：1）以签订预售合同并收取预收房款作为收 入确认的依据；2）以签订正式房屋销售合同作为收入实现； 3）以开发的房地产业经竣工验收，开出入住通知书”并开具 销售发票作为销售实现；4）以收讫房款并办妥产权过户手续作为收入的确认。值得一提的是，上述标准也会因人而异， 不同的职业判断导致不同的结果。例如在上市公司年报中， 有几家从事房地产开发业务的上市公司年报因当年房地产 销售收入确认的问题，被注册会计师出具了保留意见或解释 性说明段

2、。而公司与注册会计师的分歧的焦点集中在：商品 房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。商品房销售包括商品房现售和商品房预售。开发商销售收入的确认是按照 企业计制度的收入口径来确认的， 即: 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企 业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对 已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企 业；相关的收入和成本能够可 *地计量。这样房地产开发企业通常认为符合同时满足这四个条件可以确认为收入的时 点，一般是在为客户办理房产证时，即在产权变更时确认收 入。比如目前，大约80%客户米用银行按揭方式购房，银行 通常在客户首付款后的一个月左右将

3、余款拨付给开发商。银 行要与购房者签订一个 个人购房（抵押）借款合同 ”，在这 个合同中，开发商需要作为保证人的身份出现，加盖公章。 合同中开发商需要提供的保证是自本合同签订之日起至借款人（购房者）之房地产办妥正式抵押登记，并取得房地产 权证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止”。因此开发商在没有将房屋法律意义完全交付给购买者前，必须承担这样 的连带责任。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品 房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买 卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人

4、参加诉讼； 担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款 合同提供保证的，应当列为共同被告。第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得 房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵 押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的， 不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。开 发商因为存在承担这种连带责任的可能性，已收取的购房款 还存在一定风险和不确定性，所以通常不在办理产权证之前 确认收入。商品房销售管理办法第三十四条：房地产开发企业 应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管

5、部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用 权变更和房屋所有权登记手续。城市房地产开发经营管理 条例第三十三条：预售商品房的购买人应当自商品房交付 使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登 记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。因此， 房地产开发企业在相关手续的办理上仅仅是协助义务，是否 办理还是由购买者来做决定。有些购买者迟迟不办理权属登 记手续，主要是从两点考虑：（1）所购房屋准备增值后卖 出，卖出时在开发商那里办理更名手续，这样自己无须交纳 办证时的契税、住房维修基金等手续费。（2）开发商在此期间承担担保

6、的连带责任。（二）个人对房地产收入时限的理解F面，将上述确认收入的时限做逐一剖析1）签订预售合同收取预收货款其性质是预收货款，因 为房地产预售合同是在房屋尚未建成竣工前预先销售行为， 只属于合同要约的一部分，能否真正实现销售应根据工程的 进展情况及买主的最后意想决定；且预售合同不同建造合 同，建造合同是指为建造一项资产而订立的合同，而房地产 预售合同是商品购销双方的意想。因此根据企业会计准则 收入规定商品所有权上的主要风险和报酬是否已转移 给买方判定，签订预售合同并收取预收货款由于该开发产品 尚未竣工验收，不符合收入确认条件，不能作为销售实现依 据。只有等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方

7、可确 认房地产销售收入实现，将 预收账款”转为 经营收入”2）签订正式销售合同是否可以作为销售实现，笔者认 为签订正式房屋销售合同仍只具有预售性质，如同一般工业 产品销售合同，从法律意义上讲也只是一种要约，极有可能 发生变更，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风 险和报酬尚未转移给买方， 不符合企业会计准则 收入 的有关规定，故也不能确认收入。只有符合建造合同的条件， 并且有不可撤销的建造合同的情况下，方可按照建造合同收 入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。3 ）以房款已收讫、产权过户确认收入，会出现收入滞 后现象，同样不符合收入确认原则。我国的房地产开发市场 经过十

8、几年的发展，有关的管理制度已较健全，在房屋开发 前根据规定要缴清土地出让金，取得土地使用证，并办理领 取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收及房管部门对 建筑实测后方可领取销售许可证、签订正式房屋销售合同。 因此在工程已竣工并经有关部门验收合格，房屋已经买主验 收、面积和房屋价款等无异议，并交付买主办理入住手续的 情况下，根据收入准则 一商品所有权上的主要风险和报酬已 转移给买方，产权是否过户并非确认收入的必要条件。因为 我们知道办理产权过户手续涉及到房地产管理、土地管理及 税务等政府有关部门，办妥产权证书时间并非开发商或买主 所能控制。综上所述，笔者认为，房地产收入的确认应同时具备以 下条

9、件：1）开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋 面积业经有关部门测定；2）已与客户签订的正式房屋销售合同；3）标的物一房屋已经客户验收、对房屋的结构、销 售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住 手续，双方均已履行了合同规定的义务。因为房屋移交手续 办妥后，就可持相关单证到有关部门办理房地产有关权证， 同一般商品一样房屋已经买主验收并办妥移交手续就可收 取房款并取得法律保障，因此与房屋所有权相关的主要风险和报酬已转移给买主；其次根据房地产管理有关规定房地产 开发企业出售房屋办妥移交手续后，应移交该开发项目区域 内的物业管理公司管理，房地产开发企业不再拥有管理权和 控制权；至于与收

10、入相关的成本因房屋已经建成与之相关的 成本均能够可*地计量。因此笔者认为房地产收入的确认只 有同时具备上述条件，才符合企业会计准则一收入。（三）新出台的法规对房地产收入确认时限的最新明确 说法（94）财会二字第02号文件：销售土地和商品房，应 在土地和商品房已经移交，已将发票帐单提交买主时，作为 销售实现。2003年6月18日财政部关于施工、房地产开发企业 的财务制度财发200355号第六十二条明确：房地产开发 企业开发的土地、商品房在移交后，将结算帐单提交买方并 得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算帐单经委托 单位签证后，确认为营业收

11、入的实现；出租房屋按合同、协 议约定的承租方付租日期应付的租金，确认为营业收入的实 现。以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的 价款或按合同约定的本期应收款，确认为营业收入的实现。第六十三条、企业发生的产品销售退回、折让或折扣，冲减 销售收入。二、房地产开发企业税法确认收入时限为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地 产开发企业的纳税行为，总局出台了国家税务总局关于房 地产开发有关企业所得税问题的通知国税发200383号（）关于开发产品销售收入确认问题房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商 业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入 来源的性质和销售方式，

12、按下列原则分别确认收入的实现：1采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际 收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的 实现。2采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或 协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实 际付款日确认收入的实现。3采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实 际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之 日确认收入的实现。4采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收 入的实现：（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按 实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合

13、同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入 的实现。（3）采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合 同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（4）采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方 式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算 的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清 已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产 品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等（5将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入 的实现：（1）将待售开发产品转作经营性资产，

14、先以经营性租 赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间 取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产 确认收入的实现。（2）将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期 间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开 发产品确认收入的实现。6以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发 产品时确认收入的实现。（二）关于开发产品预售收入确认问题房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期 取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额， 再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发 产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额=预售开发产品收入X利润率预售收

15、入的利润率不得低于 15%（含15 %），由主管 税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分 类（或分项）确定。预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成 本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计 算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再 将此差额并入当期应纳税所得额。（三）关于开发产品视同销售行为的收入确认问题1下列行为应视同销售确认收入（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、 样品、职工福利、奖励等；（2）将开发产品转作经营性资产；（3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资 者;（4）以开发产品抵偿债务；（5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币 性资产。2视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于 实际取得利益权利时确认收入的实现。3视同销售行为收入确认的方法和顺序（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市 场销售价格确定；（2）由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值 确定；（3）按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润 率不得低于15 % （含15 %）,具体由主管税务机关确定。（四）关于代建工程和提供劳务的收入确认问题房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过1