《浙江省物业管理条例》之完善_图文

1、 浙 江省物业 管理条例 之 完善 非责任 人 的业 主 ” 相 应地 ， “ 责任 人” 也 只能 限缩解 释 为“ 须承 担 责任 的业 主 ” 。 而 现 实生 活 中 ， 存 在安 全 隐 患 的物 业不 仅可 能 侵 害除 “ 责任 人 ” 业 主 以外 的其 他 业 主的合法权 益 而且 有可 能损 害物业 管理 区域 内 的 非业 主使 用人 、 物业 服务 企 业 的合法 权 益 ， 甚 至可 能 会损害 物业管 理 区域外 的其他 人 的合法 权益 ：同样 。 对存 在安 全 隐患 的物 业 承担 维修 养 护义 务 的责 任人 也不限 于业 主 ， 还 有可 能是建设 单位

2、 、 物业 服务企 业 、 非业 主使用 人或其 他人 服务行 业 的健 康发展 因为此倾 向性保 护使 物业 企业 的责任 意识减 弱 容 易使物业 服务 行业 不重 视 自身服 务水平 的提 高 ， 忽视 其 内涵 发展 。 （ 三 ）对业 主 、非业 主使 用人违 反公 约行 为 的规 制仍存 一定缺 陷 依 浙 江省 物业管 理条例 第 条 ， 业 主委 员会 、 物业 服务企 业 只有 在业 主 、 非业 主使 用人违 反业 主临 时公 约 、 业 主公约 ， 并且损 害其他 业 主 、 非业 主使用 人 合法权 益 的 ， 才应 当予 以劝 阻 、 制止。 实 际上 ， 业主、 非

3、 业 主使用 人 违 反公 约 的行 为并 不一 定 必然 损 害他人 六 、“ 法律责任” 部 分 的 不足 与 完善 思 路 合法权益 进 一步 ， 即使损害 他人 合法权 益 ， 损 害的也 不 一定 是 其 他业 主 、 非业 主 使用 人 的合法 权 益 。 执行 此 规定 ， 必然 导致业 主委员 会 、 物业 服务 企业对 业主 、 一 ）规定业 委会督促 业主 交纳服 务费似 有不妥 浙江省 物业管理 条例 第 条仍 延续 国务 院物 非 业主使 用人违 反公 约但未 损害其 他业 主 、 非业 主使 用 人 合法 权 益 的行 为无 劝 阻 、制 止 之 职责 的现 象发 管

4、条例 第 条 规定 要求业 委会应 当督 促未按 约 交 纳物业 服务费 的业 主交 纳服务 费 此 规定 有违物 业 管 理 法理 和合 同法理 就 物 业管 理法 理 而言 业 主 委员 会是 业主大 会 的执行 机构 而业 主大会 是全 体业 主组 生 而 可依 法提 起诉 讼 的“ 相关 ” 业主、 非 业 主使用 人 究 竟是 哪些 人 该 条规 定 中并 未 明确 。 目前 对 条例 中 的“ 相关 ” 业主 、 非业 主使用 人 可 能存 在三 种理 解 ， 其 一 是 因某些业 主 、 非 业主使 用人 违反公 约而 致合法 权 成的 代 表全 体 业 主利 益 的组织 按 国

5、务 院物 管条 例 的规定 业主 与物业 服务企业 间 的物业 服务合 同一 般 益受 损 的业 主 、 非业 主使 用 人 ， 其 二是 物管 区域 内除 了违反 公 约 者 以外 的业 主 、 非业 主使 用 人 ， 其 三是能 证 明其与 违反公 约行 为有直接 利害 关 系的其他 业主 、 非 业主使 用人 。 本 文认 为第 三种理解 可能较 为适 当。 由业 主委员会代 表业 主大会 与物业 服务 企业签 订 可 见 业 主委员会 最终是 代表全 体业 主与 物业服 务企 业 签订 合 同的 ， 是业 主 利益 的代 表 方 即在 物业 服 务合 同之债 的法律关 系 中 是 处

6、于与物业 服务 企业 相对立 的一 方 国务 院及 浙 江省 物 管条例 的上述 规定 实 际 是 让 自己（ 业 主利益 的代 表 业主 大会及 业 主委员 会） 监督 自已（ 业主） ， 让业 委会 履 行代 表 与业 主 的职 责 而为业 主利益 的对立方 即物业 服 务企业 的利 益服 务。 故 建议今后 相应 规定 中应删去 或 回避此 规定 。 （ 二 ）对 物 业 服 务 企 业 违 约 责 任 构 成 要 件 的 规 定 七 、条 文设 计 等 方 面 的 不足 与 完 善 思路 （ 一 ）部分涉及 同一主题 内容 的条文设计 较为分散 如 对业 主 、 物 业服 务 企业 临

7、时 占用 、 挖 掘共 用 部 位、 共用设施设备的限制制度的条文设计 相对分散 。 浙 江省物业 管理条 例 第 条 共分 款规 定 了对 占用 、 挖 掘共 用 部位 、 共 用设 施 设备 的限制 制 度 ， 第 款为 一 有违合 同法违 约责任 之一般 规定 浙 江省物业 管理 条例 第 条 第 款规 定物业 服 务企业 未履行物 业服 务合 同约定 义务 导致业 主人 般 性规 定 ， 第 、 第 款 分别 涉 及 业 主及 物 业 服务 企业 占用 、 挖掘 的限制规 定 而有关 对供水 、 供 电等相 关专 业单 位 占用 、挖掘 的 限制 规定 却被 安排 至第 身、 财产 受

8、 到损 害 的 ， 依 法 承担 民事责 任 。 依 此规 定 ， 物业公 司违 约责任 之承担 不仅须 有违 约行 为存在 而 且须 有损 害 后果 出现 ， 若无 损 害后 果 。 即使 物 业公 司 有违 约行 为 亦 无须 承 担违 约责 任 这显 然 与合 同法 有关违 约责任之 一般规 定不一 致 此规定 从 表面看 条第 款 从 而使 其远离 第 条第 款 这一一般 条 款 的涵 摄 ： 同时 第 条第 款 是有关 全体 业主共 有 的供 水 、供 电等 设施 设 备 的产 权归 属 与责 任承 担制 度， 可见 ， 该条第 款 的规定 与其关 联度 并不密 切 。 仅 是规 制

9、对 象 同为供水 、 供 电等 相关 专业单 位这一 形式 要 件相 同而 已 故 建 议将 第 条 第 款移 至 第 能在短期 内起 到降低物业 服务 企业 责任风 险 、 扶持物 业 企业 发展 的作用 但 从 长远 发展 的角度 分 析 此种 倾 向性 保 护实 际上 不利 于正在 发 展逐 步 成熟 的 物业 条， 列入 第 款另 ， 第 条 、 第 条 、 第 条亦 可合 浙 江省物 业 管理 条例 之 完善 并 为一个 条款 （ 二） 将 业 主 、 非 业 主 使 用 人 违 反 公 约 行 为 规 制 与“ 私” 对立 ， 强调“ 公 共性 ” 、 “ 国 际性 ” 、 “ 公

10、权性” ， 而 依 前分 析 区分所 有人 之 自治约 定本 质上 是一 私权 约 定。 而法律 语境 下 之“ 公约” ， 多运 用 于国 际法层 面 一 般 指 三个 或 三个 以上 的 国家 缔 结 的某 些 政 治性 的 或 关 于某 一专 门 问题 的条 约 。 其三 ， 域 外 法 律制 度 移植 之影 响 国 内物权法 中有关 建 筑物 区分 所有 权 制度 主 要借 鉴 日本建 筑物 区分 所有 法 和我 国 台湾地 区 “ 公 寓 大厦管 理条 例 ” 。两者 均将 区分 所有 人 自治 规则 称 之为 “ 规约 ” 。 “ 规约” 不仅 意味 区分 所有 人 之 自治 规

11、则 之“ 约定性 ” 及“ 约束 力 ” 而且 强调 其 “ 规则性” 。 其 四， 区分 所 有人 自治 规 则之 核 心 内容 是 对 涉及 区分 所有 制度 置于 法律责 任一 章似有 不 妥 因 浙 江省物 业管 理条 例 第 条 具体 内容 中并 无 直接规 定违 反公 约行 为 的业 主 、 非 业 主使 用人 应 承 担 何种 责 任 。 而仅 是要 求 业 主 委员 会 、 物业 服 务 企业 对业主、 非业 主使 用人 违反 公 约行 为负 有劝 阻 、 制 止 的职 责 而 赋予 相 关业 主 、 非业 主使 用 人享 有 依 法 提 起诉 讼 的权利 将 此规定 放 置

12、于第二 章业 主及 业 主 大 会 中有关 业 主公约 的制 度规 定 中似较 为合 理 （ 三 ）应 依 物 权 法 有 关 规 定 将 “ 业主（ 临时） 公约” 修 改为“ 临时） 管 理规 约” 建 筑 物之保 存 、 改良、 利用 、 处 分乃 至 区分所 有人 共 同 生活 秩序之 维持 等诸 多事 项之 管理 “ 业 主公 约 ” 称谓 未能如“ 管 理规 约 ” 称 谓 直 观 体 现 此 点 年 国务 院物 管条例 依物 权法 相关 规定 对上 述术 语 已作修 正 物权 法将 国务 院物 业 管 理条 例 所 称 之 “ 业主 （ 临 时） 公约” 还原 为 “ （ 临时 ） 管 理规 约 ” ， 可 能基 于如 下考 量： 其一 ， “ 业主公约” 之 称谓 存 在 效 力 范 围上 的 明显 缺陷 易致