前期物业费测算指引

1、、测算编制总体要求本着“取之于用户、用之于用户，收支平衡，略有结余”的原则，公平、科学、合理地测算物业管理费，保证企业有可靠、足额的经费来源，维持企业良性发展。二、测算物业服务成本费用应遵循的原则（一）合法性原则计入成本的费用应当符合有关法律、 行政法规和国家统一的会计制度的规定。（二）相关性原则计入成本的费用应当为与物业服务直接相关或间接相关的费用。（三）对应性原则计入成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。（四）合理性原则影响物业服务成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。三、测算方法（一）在测算费用的过程中，要依据所接管的物业类型、性质、市场定位、配套设施

2、设备的具体情况及管理要求和服务项目，弁参考物业所在区域物业管理市场同质同类物业的收费标准及企业现有日常综合管理的经验数据进行全面、具体的测算。（二）根据中国铁建房地产集团有限公司物业服务等级标准 （附件1）确定项目服务等级。四、测算所需主要材料（一）项目概况主要包括：项目的分期开发情况、各期计划交付时间、本次 测算为几期的物业费、地块组成、业态种类、服务收费方式（包 干制、酬金制）等。（二）集团服务等级本项目执行集团公司几级物业服务标准 （集团公司物业服务 标准由低到高共分为四级）。（三）总平面简图和带经济技术指标的CADffl纸（四）物业费测算基础数据统计表（附件 2）和秩序一线人员编 制表

3、（五）周边物业费调研报告（附件 3）以同档次、较新的楼盘为调研对象，明确该项目的周边对标 项目为最佳，从而具有较大的参考价值（六）当地薪酬调研表（附件 4）（七）物业服务方案（八）地方性物业管理条例需要涉及到的内容有：物业费、车位管理费、装修管理费、 垃圾清运费、工本费、公共能耗费（能源费、电梯费）等内容， 目的是为测算收入提供政策性依据。五、物业费测算成本责任落实按照成本形成环节，形成归口管理，物业费测算成本责任落实到具体部门。具体如下：（一）管理人员工资、社会保险和福利费等费用的归口管理为人 力资源部。（二）物业共用部位设施设备日常运行维护-能源费的归口管理为工程管理部。（三）物业共用部位

4、设施设备日常运行维护费的归口管理为工程管理部。（四）物业管理区域清洁卫生费用的归口管理为运行管理中心。（五）物业管理区域绿化养护费用的归口管理为工程管理部。（六）物业管理区域秩序维护费用的归口管理为运行管理中心。（七）管理、办公及其他费用的归口管理为综合管理部、法律合规部、品质管理部。（八）物业服务企业固定资产折旧的归口管理为综合管理部、计划财务部。（九）物业共用部分及公众责任保险费用的归口管理为运行管理中心。（十）税金、企业管理费的归口管理为计划财务部。（十一）不可预见开支费用的归口管理为相关业务部门。六、物业费测算成本构成物业管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使

5、用人所提供维修、管理和服务等过程中发生的 各项支出。物业服务成本由管理人员工资、 社会保险和福利费等；物业 共用部位设施设备日常运行维护-能源费；物业共用部位设施设 备日常运行维护-维护保养；物业管理区域清洁卫生费用；物业 管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；管理、办 公及其他费用；物业服务企业固定资产折旧； 物业共用部分及公 众责任保险费用；不可预见费用；税金；企业管理费共计十二项 费用组成。具体内容如下：（一）管理人员工资、社会保险和福利费等包括管理服务人员工 资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，公司为员工缴纳的 养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用以及住房公 积

6、金，员工福利费等。（二）物业共用部位设施设备日常运行维护 -能源费是指为保障 各项目物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运 行所需的供水、电和燃气等费用。（三）物业共用部位设施设备日常运行维护费是指为保障各项 目物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任 而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的更新、 改造费用。 （四）物业管理区域清洁卫生费用是指各项目保持物业管理区 域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、 管道疏通费、清洁用品费、环卫所需费用等。（五）物业管理区域绿化养护费用是指管理、养护绿化所

7、需的绿 化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应 由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。（六）物业管理区域秩序维护费用是指各项目维护物业管理区 域秩序所需的器材装备费、安全防范人员人身保险费等。其中器 材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。（七）管理、办公及其他费用是指各项目为维护管理区域正常的 物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、通讯费、书报费及其它费用。（八）物业服务企业固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。 物业服务固定资产指在各项目拥 有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。固定资产主要包括办公与电子设备、家具用具、机

8、器工具和运输 工具等。（九）物业共用部分及公众责任保险费用是指各项目购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以各项目与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。（十）税金主要包含城建税，教育费附加，地方教育附加费等。（十一） 企业管理费是指公司在管理多个物业项目情况下，为 保证相关的物业服务正常运转而由各项目承担的管理费用。（十二） 不可预见开支预算根据不同地区的情况而定。七、不允许在成本费用中开支的项目（一）物业共用部位、公共设施设备的大修、中修和更新、改造 费用。（二）营业外支出：固定资产的盘亏、毁损、报废清理出售净损 失；临时设施报废清理净损失；公益性支出、救济性支出

9、、捐赠； 赔偿金、违约金等。（三）应从其他渠道开支的项目。在企业税后利润中开支的被没 收的各种财物损失、支付各项税收的滞纳金和罚款； 在公益金中 开支的用于职工集体福利设施的支出； 应当资本化的支出，比如, 为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；对外投资。八、测算要点指引【要点指引1】测算系统新增项目申请表测算项目名称一般与最终签订的备忘录的项目名称保持一致性； 同时，应注意表单中流程发起人唯一，如无项目经理或分公司测算负 责人可不填，分公司负责人、区域负责人必填。原则上测算责任落实 到人，一旦申请不再调整。【要点指引2】基础设置项目概况请完整填列，确保无缺项漏项，同时保证数据准确性

10、。其中，项目的分期开发情况、计划交付时间、本次测算为几期的物业 费、本项目执行集团公司几级物业服务标准等信息必须明确；占地面积、建筑面积、收费面积、绿化面积、户数、楼座数、大门数、电梯 数、停车位数量必须准确。止匕外，户数一般指住宅户数。项目住宅、商业、公建等业态需完整列示，填列每一项业态的收 费面积和物业费单价。停车位车位类型需完整列示，注意区分地上与 地下，填列每一项类型的车位数量和车位单价。关于项目业态分类，可参考以下说明:业态类型说明7层（含）以下住宅（注：规范定义4-6层为多层住宅，1-3层为低层住宅）多层住宅小高层7层以上至18层（含）以下住宅（注：规范无严格定义，规范7-9层为中

11、高层，小高层为开发概念，一般指 8-11层住宅）高层18层以上（建筑高度100米以下）住宅（注：规范定义10层以上就为高层 住宅）建筑高度100米（含）以上住宅超Wj层独栋别墅别墅独栋别墅即独门独院，上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都 有面枳/、等的绿地、院落双拼别墅由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅联排别墅后天后地，每户独门独院，设有 1至2个车位，还后地卜室。由二个或 三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用 外墙，有统一的平囿设计和独立的门户。叠拼别墅由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶 花园，一般为四层带阁楼建筑。写字楼公建商业办

12、公用楼非住宅用地的居住项目公寓酒店为公众提供住宿、膳食和服务的建筑与机构 一般指独立大型商业集中式商业商铺一般指社区街铺、裙楼商业产权车位车位利用除人防外的地下室作为车库使用所设置的车位，可销售利用人防平战结合，平时可作为车库使用所设置的车位。由于设置在人 防内，产权归人防部门，车位/、可销售。人防车位【要点指引3】关于收入物业管理费收入辅助计算中收费面积、 物业费单价自动关联基础设置中的数据，只需填列计费月份数和收缴率，原则上以12个月和100%勺收缴率计物业费收入。停车场收入辅助计算中车位数量、车位管理费或租金单价自动关联基础设置中的数据，只需填列计算月份数和系数。原则上地面车位 费收入不

13、计入停车场收入。其他收入原则上不计入前期物业费测算，特殊情况另作处理。【要点指引4】员工费用员工费用应区分管理人员与一线人员， 其中管理人员工资、社会 保险和福利费等不包含一线自有秩序、 保洁人员费用，这类人员费用 列于秩序维护费用、清洁卫生费用中。关于人员岗位薪酬以及社保公积金等， 应参照相关标准以及当地 政策要求并按实际酌情调整以测算，尤其应注意通胀影响导致的人力 市场价格变动趋势等。【要点指引5】人员配置关于人员数量配置，应参照以下标准并按实际酌情调整以测算：中铁建物业公司基层人员配置标准表集团一级标准集团二级标准集团三级标准集团四级标准客服人员350户/人240-280 户/ 人220

14、-240 户/ 人130-160 户/人工程人员350户/人260-300 户/ 人220-260 户/ 人170户/人绿化人员1.2力平米/人1力平米/人0.8力平米/人0.6力平米/人秩序人员一1力平米/人0.8力平米/人0.65力平米/人0.5力平米/人保洁人员1.1力平米/人0.9力平米/人0.8力平米/人0.6力平米/人同时，按成本定额现行要求，自有人员配置总人数应控制在人均在管面积6400平米/人以上的标准。【要点指引61工程相关工程方面测算数据一般由前介部门或工程部门专业对口人员按项目实际情况计算各项成本支出，包括电费、水费、维修保养费用、 清洁卫生费用中的污水管道淤泥清理费和化

15、粪池清掏费用及绿化养护费用等。在此给出部分经验值，仅供参考1.电费一部位估算面积（m2）估算负荷密度（KW/怆）年运行时间 （小时）年用电量（度）1楼内公区照明 （走廊、人堂、 电梯间、楼梯 间、安全出口 等）=估算面积可 销售面积* （1- 得房率）范围 0.002 0.005建议值0.002 （每平米2瓦）=1小时/天*365 天=365小时=估算面积*估算负荷密度*年运行时间2楼外公区照明 （含道路照明 及绿地照明）=道路面积+绿 地面积范围 0.002 0.004 建议值0.002 （每平米2瓦）=11小时/ 天*365天 =4015小时=估算面积*估算负荷密度*年运行时间3地库市电照

16、明=地卜车库囿 积（地卜室面 积-地下机房 面积）范围 0.002 0.004 建议值0.002 （每平米2瓦）=24小时/ 天*365天 =8760小时=估算面积*估算负荷密度*年运行时间二部位数量（部）度（度/层/月）月年用电量（度）1住宅电梯11-10层25度/月； 11-20层30度/月; 21-30层35度/月; 31-35层40度/月;36-40层45度/月 （层数*月用电量）12月=数量*层数*能源用量/部/ 月*12月2生活水泵（如自来水公 司管理，无此 费用）运行泵的功率高区：（水泵运行功率 *0.8 水泵功率系数*6小时+水泵 运行功率*0.8水泵功率系数 *0.3水泵运转

17、系数*18小时）*30天中区：（水泵运行功率 *0.8 水泵功率系数*6小时+水泵 运行功率*0.8水泵功率系数 *0.3水泵运转系数*18小时）*30天12月=数量*能源用量/台/月*12月3中水水泵（如自来水公 司管理，无此 费用）运行泵的功率高区：（水泵运行功率 *0.8 水泵功率系数*4小时+水泵 运行功率*0.8水泵功率系数*0.15水泵运车专系数*20小 时）*30天中区：（水泵运 行功率*0.8水泵功率系数*4 小时+水泵运行功率*0.8水 泵功率系数*0.15水泵运转系数*20小时）*30天12月=高区+中区4污水排水泵1=水泵总功率*0.3系数*运行时间（0.16小时/天）*

18、30天12月=数量*能源用量/台/月*12月5消监控制室用 电1*台显示屏*0.06KW+1台空 调1.5kw*0.4+*台硬盘录像 机*0.07kw+1台矩阵 *0.1kw+2台电脑0.3kw+消防 设备*0.6kw24*365 （天）=功率*运行24小时/365天6物业办公用电1*台电脑*0.3kw +4.2kw 空调 *0.310小时/天*365 天=3650小时=功率*运行10小时/天*365天7热力循划、泉数量（台）=水泵功率*运行时间（12小时/天）*30天4月=数量*能源用量/台/月*4月三部位数量（台）开启风机功率运行时间年用电量（度）1地卜车库风机（4小时/天）*75天=数量

19、*能源用量/台/天*75天2.水费序号用水公共区域建筑面积估算负荷密度（nB/m2）次数/年能源用量1公共区域清洁二楼内公区面 积（可销售面 积 *13%）范围为0.0001 0.0002 吨一般选用0.0001吨0.0001 （吨）=100=1次/天*365 天=公共区域建筑面积*估算负荷密度*次数/年2配套商业清洁=商业面积范围为0.0001 0.0002 吨一般选用0.0001吨0.0001 （吨）=100=2次/天*365 天=配套商业面积*估算负荷密度*次数/年3地上车位清洁 （可忽略不计）=地上车位数量 *10m2范围为0.0001 0.0002 吨 一般选用0.0001吨 0.0

20、001 （吨）=10052次/年=公共区域建筑面积*估算负荷密度*次数/年4住宅地卜车库 区域清洁=地卜车库囿 积（地卜室面 积-地下机房 面积）0.0003 （吨）=300 毫升12次/年=公共区域建筑面积*估算负荷密度*次数/年5绿化=绿化面积0.8 （吨/立方米）=绿化面积*0.8 （m3/m2）6办公人员用水考虑人员定编（含外委人 员）范围为12吨 建议值1.2吨/人/月12月=人数*1m3/人/天*365 天7水景=水景面积*水景深度=水景面积*水景深度*换水次数换水次数=水景面积*水景深 度*换水次数 +年降水量 -"洲 （参考当地年降水 量、年蒸发量）3 .维修保养费用

21、公共区域日常维修费总建筑面积v 8力TF米500元/月8力T户米总建筑面积V 15力平兴1000元/月总建筑面积 15万1500元/月维修用物料总建筑面积v 8力TF米1000元/月8力T户米总建筑面积v 15力平*2000元/月总建筑面积 15万3000元/月外判维修工总建筑面积v 8力TF米20000元/年8力T户米总建筑面积v 15力平40000元/年总建筑面积 15万60000元/年照明系统维保总建筑面积*0.1兀/平米强电系统保养总建筑面积*0.2兀/平米弱电系统保养总建筑面积*0.2兀/平米避雷系统检测每个检查点位80元/年排水系统总建筑面积*0.1兀/平米供水系统消防系统总建筑面

22、积*0.5兀/平米灭火器等费用检测30元/个两年检测一次电梯保养费（适用于100m以下，超 过100m®照梯速、高度、品牌等当地询价）清包1-20层：4800元/部/年21-30层：6600元/部/年31-33层：7400元/部/年半包（含500兀以卜配件/含1000兀 以下配件）1-20 层：5000/5600 元/部/年21-30 层:7360/7900 元/部/年31-33 层:9400/9800 元/部/年全包1-20层:10300元/部/年21-30 层:12750 元/部/年31-33 层:15500 元/部/年电梯检测（含电梯配件 群用、1600元/部/年水景系统维保5

23、000元/年水质分析及水箱清洗水质检测一年检测一次1500元水箱清正f方 3000元人防工程维保1000元/月冷暖系统维保1000元/月通风系统400元/月停车库收费系统维保400元/月不可预见费用总建筑面积v 8力平米20000元/年8力平米总建筑面积v 15力平 米40000元/年总建筑面积 15万60000元/年4 .清洁卫生费用（部分）污水管道淤泥清理费5000元/年化粪池清掏各地区情况不同，当地询价5.绿化费用一般绿化养护及摆设1000元/月绿化节日摆设10000元/年绿化改造绿化面积*1.5兀/平米/年外派绿化费8-15元/平米/年【要点指引71管理办公及其他费用管理、办公及其他费

24、用需注意避免成本缺项漏项， 着重强调以下 几点：1 .办公费各细项费用不为0;2 .交通费中的车辆使用费，须严格按照公司车辆使用管理规定；3 .集团规定，业务招待费不超过营业总收入的千分之一；4 .节日装饰费与社区活动费原则上属成本必填项，费用不为0c前期物业费测算中的节日装饰费与社区活动费是为了按照相关法律 法规和服务标准开展物业服务所必须的最低限度的费用测算，而项目地产公司的5元/平米的社区文化活动及品质提升费用是在上述费用 之外增加社区文化活动频次及在基础服务之上提升品质而另行支付 的费用。在进行前期物业费测算时，应注意区分。5 .办公用品单价在5000元以下属于低值易耗品，应列入“低值

25、 易耗品摊销”费用，原则上一般按照50%T入费用，最多按5年摊销；6 .根据公司信息化建设规划及目前软件使用与推广情况，软件及软件维护费原则上属成本必填项，费用不为 0;7 .诉讼费：一般按照总建筑面积*0.04元/平米的标准，原则上不低于8000元，且不高于45000元；同时，以总收入作参照值，若 年收入超过1000万元，则该项费用不低于15000元；8 .审计费、银行手续费、房产税、印花税等，原则上属成本必填 项，费用不为0羁目堵码202.W占ll聃出1%不第畤WltH业为了£恻第U'iHE.印1，中，出州,辛nos00.44 OJO。如Q小总1叩(LOOD轧时aaiO.

26、DOaoa6%期1X140QM 040MJ0。照t oagti.Maotaga时内£品距”千务aiotitnotOJDG00.194 SU口ODDD.MII 00a.aoQ。.0 0O.DHo.aoCLDfl砂把020611302jflO0D.AO OJOO(LDJ0H.M口(LOOfl。.口小cldii0.00OlDO4JDaOidDlQJOD0。闻 0.00口 JO。0O.KV.DD(loga.dc<LQVO.DCIOM00 4)Q9D>0a.D4t DOdgfla.ato.maoa由1R国用h叫曲般fl JOO0o.w gjQO阿5CLE4DM*Q附aavQ.Wau

27、nnjo&mc中加q|P.IQ OJOO01M90.M加0.00DQ.Q«QlQVQ.go商.02069202u。刖 04J0口用。0U.W四0Hgna(OLNO.K1O.DQ仁娟过3平三度归晚0300.M0 flO6Q MDO4.00Do.o«o.o«0.00m的工如0206MtMo|OM 0 flOd。OQ，ooD4 .at他MOM生班雷暨m ：般MXOJOO0ug M0。加1aD.KC DQ©M0a.QedM也西n抬至晒i*用鼻阴：甲其口修MQL0。0X0am0a.oaC的g1OiQIamG.OCiaoaOJOQ00M 5W。加.DMl叩M

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