淀山湖区域市场及竞品概况（课堂PPT）

1、淀山湖区域市场及竞品概况区域竞案概况区域竞案概况淀山湖板块淀山湖板块锦溪板块锦溪板块华纺艺墅上海湾，淀山湖板块，联排、双拼，面积136-239平米，总价152-330万。荷玛诗湾，淀山湖板块，合院、双拼，面积188-292平米，总价200-400万。2014年 6月开盘富力湾，淀山湖板块，双拼、面积252-282平米，总价260-300万。首创青旅岛尚，锦溪板块，叠加、联排、双拼，面积120-275平米， 总价100-450万。鹿鸣九里，淀山湖板块，面积133-143平米，总价130-140万。长泰淀湖观园，锦溪板块，联排、合院，面积193-206平米，总价190-250万。竞争由竞争由 单板

2、块竞争单板块竞争 向向 多板块竞争多板块竞争 转变转变转变理由转变理由购买目的均以度假为主，作为第二居所购买目的均以度假为主，作为第二居所 、客户具有相同性、均以上海客户输入为主、客户具有相同性、均以上海客户输入为主时代御湖，锦溪板块，联排、双拼，面积192-630平米，总价188-1150万。恒海国际花园，淀山湖板块，联排双拼、独栋、合院，面积130-265平米，总价165-350万。在售公寓在售公寓已售别墅已售别墅在售别墅在售别墅在售别墅在售别墅会所会所价值项价值项价值点对比价值点对比规划规划占地占地100100万方，建筑面积万方，建筑面积4646万方万方独栋、双拼、叠墅及公寓的混合社区独

3、栋、双拼、叠墅及公寓的混合社区利用度城潭湖泊及原生态河流分隔别墅与公寓区利用度城潭湖泊及原生态河流分隔别墅与公寓区立面立面欧式丹麦、东南亚风格、西班牙风格别墅、及法式公寓欧式丹麦、东南亚风格、西班牙风格别墅、及法式公寓综合运用砂岩、文化砖、面砖及石材等多种材料，铁艺雕综合运用砂岩、文化砖、面砖及石材等多种材料，铁艺雕花栏杆，落地窗花栏杆，落地窗户型户型独栋，独栋，374-434374-434平，送地下室平，送地下室100100平左右，花园平左右，花园100-300100-300平，平， 毛坯，总价毛坯，总价550550万万-700-700万万双拼，双拼，252-282252-282平（含地下室

4、面积，且地下室收物业费），平（含地下室面积，且地下室收物业费）， 花园花园100-200100-200平，毛坯，平，毛坯， 叠墅、公寓叠墅、公寓40-17040-170平，精平，精装装景观景观紧靠淀山湖紧靠淀山湖2 2公里湖岸线，内拥度城潭。别墅区景观档次不公里湖岸线，内拥度城潭。别墅区景观档次不高，多以绿篱及简单乔木为主。高，多以绿篱及简单乔木为主。 法式风情景观，采用品质法式风情景观，采用品质感强的装饰性围墙、喷泉及楼宇间绿化构成立体景观；感强的装饰性围墙、喷泉及楼宇间绿化构成立体景观；配套配套配置配置58005800方会所，室外网球场、露天泳池、室内篮球场、方会所，室外网球场、露天泳池、

5、室内篮球场、标准泳池、健身房，桌球室，酒吧，餐厅等；标准泳池、健身房，桌球室，酒吧，餐厅等；服务服务天力物业（富力旗下）别墅天力物业（富力旗下）别墅 3.53.5元元/ /月月/ / 公寓公寓 1.91.9元元/ /月月/ /分析分析优势：大盘概念，区域推广较早，有老客户资源；较成熟优势：大盘概念，区域推广较早，有老客户资源；较成熟商业配套；土地成本较低，单价竞争优势明显；一线沿湖商业配套；土地成本较低，单价竞争优势明显；一线沿湖概念。概念。劣势：老盘印象、别墅产品力较差，现场表现劣于其它项劣势：老盘印象、别墅产品力较差，现场表现劣于其它项目目富力湾富力湾主要竞品说明主要竞品说明规规 模：模：

6、总建面积总建面积100100万方，容积率万方，容积率0.460.46产产 品：品：独栋、双拼、叠加、平层等独栋、双拼、叠加、平层等在在 售：售：新延地块的双拼新延地块的双拼面面 积：积： 263263平米、平米、282282平米平米成交价：成交价：260260万万-300-300万万推推 量：量：134134套套去去 化：化：已售已售3535套，剩余套，剩余9999套套神州数码办公区神州数码办公区开发商自持物业开发商自持物业待推公寓待推公寓商业街商业街在售叠加在售叠加待推叠加待推叠加价值项价值项价值点对比价值点对比规划规划总建筑面积总建筑面积3232万方，物业形态丰富，涵盖星级酒万方，物业形态

7、丰富，涵盖星级酒店、会所、别墅、住宅、商业区、店、会所、别墅、住宅、商业区、SOHOSOHO等多种等多种业态，内部生活配套完善业态，内部生活配套完善立面立面社区是现代简约风格，立面立体层次感较强，外社区是现代简约风格，立面立体层次感较强，外飘窗台外挑阳台或内置阳台，合理运用色块色带飘窗台外挑阳台或内置阳台，合理运用色块色带处理。处理。户型户型叠墅，叠墅，133-143133-143平米，赠送花园或下沉庭院平米，赠送花园或下沉庭院20-20-100100平米，地下车位平米，地下车位景观景观社区内部拥有两个淀山湖天然水系，西邻湿地公社区内部拥有两个淀山湖天然水系，西邻湿地公园，景观主要以入口主轴景

8、观，辅以组团景观园，景观主要以入口主轴景观，辅以组团景观配套配套1313万方滨湖商业街，配套包含超市、酒店、餐饮、万方滨湖商业街，配套包含超市、酒店、餐饮、邮局、康体中心等。邮局、康体中心等。服务服务中奥物业管理有限公司，中奥物业管理有限公司，2.652.65元元/ /平平月月装修装修毛坯毛坯分析分析优势：总价较低。优势：总价较低。劣势：现场表现等视觉效果较弱；产品力较弱，劣势：现场表现等视觉效果较弱；产品力较弱，外立面办公化、绿化无竞争力，与区域主力竞案外立面办公化、绿化无竞争力，与区域主力竞案相比，不够生态相比，不够生态鹿鸣九里鹿鸣九里主要竞品说明主要竞品说明规模：规模：总建面积总建面积3

9、232万万产品：产品：独栋、双拼、叠加、平层公寓独栋、双拼、叠加、平层公寓 精装精装SOHOSOHO公寓、沿湖商业街公寓、沿湖商业街 神州数码行政楼等神州数码行政楼等在售：在售：叠加别墅叠加别墅报价：报价：最新报价最新报价95009500元元/ /，总价，总价130-140130-140万万丽思卡尔顿酒店丽思卡尔顿酒店沿湖商业街沿湖商业街待售酒店式公寓待售酒店式公寓待售合院、双拼别墅待售合院、双拼别墅预计预计4月推月推价值项价值项价值点对比价值点对比规划规划占地面积22万方，打造23万方纯法式别墅区及大型临湖生态商务社区 立面立面纯法式风格，运用文化砖、面砖、砂岩及石材等多种材料，铁艺雕花栏杆

10、；户型户型五合院、双拼，188-292平米，无地下室，赠花园，地面车位。景观景观法式风情园林，品质感强的装饰性围墙，临湖景观公园。配套配套3万方丽思卡尔顿酒店，7000方滨湖商业街服务服务上海申大物业管理有限公司3.4元/平月精装修精装修毛坯分析分析优势：开发商品牌、地块沿一线淀山湖湖岸、五星优势：开发商品牌、地块沿一线淀山湖湖岸、五星酒店配套及幼儿园等社区商业配套、利用梦莱茵售酒店配套及幼儿园等社区商业配套、利用梦莱茵售楼处表现较好楼处表现较好劣势：绿化较弱、总价段略高劣势：绿化较弱、总价段略高荷玛诗湾荷玛诗湾主要竞品说明主要竞品说明规模：规模：占地占地2222万方、总建万方、总建2323万

11、方万方风格：风格：纯法式纯法式产品：产品：五合院、双拼别墅、酒店公寓五合院、双拼别墅、酒店公寓 丽思卡尔顿酒店，沿湖商业街丽思卡尔顿酒店，沿湖商业街推量：推量：预计预计5 5月推出五合院、双拼别墅，月推出五合院、双拼别墅，报价：报价：预计预计12000-1400012000-14000元元/ /，总价，总价200-400200-400万万待售合院、双拼别墅待售合院、双拼别墅价值项价值项价值点对比价值点对比规划规划占地面积10万方，打造11万方地中海式联排别墅和部分酒店式公寓立面立面托斯卡纳风格，运用涂料、面砖等材料户型户型八联排、十联排，136-239平米，半地下室，赠花园，地下车库，局部人车

12、分流。景观景观地中海式花园，硬质景观半围合花园，不够生态配套配套2000方滨湖会所服务服务苏州安邦物业管理有限公司2.6元/平月精装修精装修毛坯分析分析优势：一线沿湖地块、面积小，总价底优势：一线沿湖地块、面积小，总价底劣势：小区内部环境较差，生态绿化环境弱、产品劣势：小区内部环境较差，生态绿化环境弱、产品力弱，整体项目档次低力弱，整体项目档次低上海湾上海湾主要竞品说明主要竞品说明规模：规模：占地占地1010万方、总建万方、总建1010万方万方风格：风格：托斯卡纳托斯卡纳产品：产品：联排、酒店公寓、联排、酒店公寓、20002000平会所平会所推量：推量：联排销售过半，酒店公寓未售联排销售过半，

13、酒店公寓未售报价：报价：12000-1400012000-14000元元/ /，总价，总价152-330万万价值项价值项价值点对比价值点对比规划规划占地面积占地面积6666万方，西班牙风格，独栋、双拼、联万方，西班牙风格，独栋、双拼、联排、合院、会所及社区商业等排、合院、会所及社区商业等立面立面真石漆真石漆户型户型联排，面积联排，面积130-225130-225平，赠送花园平，赠送花园30-8030-80平，地下平，地下室室70-10070-100平平双拼，面积双拼，面积265265平，赠送花园平，赠送花园100-150100-150平，地下室平，地下室100-130100-130平平景观景观

14、地中海风格，多种立体、小品组团景观，富水系地中海风格，多种立体、小品组团景观，富水系配套配套幼儿园、会所、社区商业幼儿园、会所、社区商业服务服务绿城物业公司，绿城物业公司，3.53.5元元/ / /月月精装修精装修毛坯毛坯分析分析优势：开发商品牌、大盘效应、推广力度大；物优势：开发商品牌、大盘效应、推广力度大；物业及现场表现较好；业及现场表现较好；130-160130-160面积段总价控制较好；面积段总价控制较好；户型附送地下室面积较大产品附加值高，面宽较户型附送地下室面积较大产品附加值高，面宽较宽舒适度较好、依托相邻动迁房商业配套宽舒适度较好、依托相邻动迁房商业配套劣势：非一线沿湖项目、邻动

15、迁房，区域外部环劣势：非一线沿湖项目、邻动迁房，区域外部环境较差境较差农房恒海国际花园农房恒海国际花园主要竞品说明主要竞品说明规模：规模：占地面积占地面积6666万方，万方，风格：风格：西班牙西班牙产品：产品：联排、双拼、独栋、类独栋、合院及会所、联排、双拼、独栋、类独栋、合院及会所、 社区商业社区商业 在售：在售：联排、双拼别墅联排、双拼别墅报价：报价：12000-1400012000-14000元元/ / ，联排总价，联排总价165-250165-250万，万， 双拼双拼350350万万价值项价值项价值点对比价值点对比规划规划占地面积占地面积2525万方，总建面积万方，总建面积2626万方

16、，托斯卡纳风万方，托斯卡纳风格，联排、合院、花园洋房及五星级洲怡酒店、格，联排、合院、花园洋房及五星级洲怡酒店、2 2公里湿地景观湖岸线、幼儿园、社区商业公里湿地景观湖岸线、幼儿园、社区商业立面立面真石漆真石漆+ +石材贴面石材贴面户型户型联排，面积联排，面积193-206193-206平，赠送花园平，赠送花园30-10030-100平，无平，无地下室地下室合院，面积合院，面积260-430260-430平，赠送花园平，赠送花园350350平，地下平，地下130130平平景观景观重点打造重点打造2 2公里湖岸线，多种立体景观、小品组团公里湖岸线，多种立体景观、小品组团配套配套幼儿园、会所，洲怡

17、酒店幼儿园、会所，洲怡酒店服务服务长宜物业公司，长宜物业公司，4.24.2元元/ / /月月精装修精装修毛坯毛坯分析分析优势：开发商品牌及系列别墅产品形象较好、地优势：开发商品牌及系列别墅产品形象较好、地块沿一线淀山湖湖岸、五星酒店配套及幼儿园等块沿一线淀山湖湖岸、五星酒店配套及幼儿园等社区商业配套、二期产品总价、现场表现较好社区商业配套、二期产品总价、现场表现较好劣势：无地下室，产品附加值较低；所在板块不劣势：无地下室，产品附加值较低；所在板块不属于正淀山湖板块属于正淀山湖板块长泰淀湖观园长泰淀湖观园主要竞品说明主要竞品说明规模：规模：占地面积占地面积2525万方，总建面积万方，总建面积26

18、26万方万方风格：风格：托斯卡纳托斯卡纳产品：产品：合院别墅、联排、花园洋房合院别墅、联排、花园洋房及五星级酒店、及五星级酒店、 湿地湖岸绿化带、幼儿园、社区商业湿地湖岸绿化带、幼儿园、社区商业 在售：在售：联排、合院别墅联排、合院别墅报价：报价：10000-1600010000-16000元元/ / ，总价，总价190-680190-680万万在售别墅在售别墅待推别墅待推别墅待推别墅待推别墅五星级酒店群五星级酒店群沿河商业街沿河商业街价值项价值项价值点对比价值点对比规划规划占地面积55万方，总建面积37万方， 中式汉唐风格，叠加、联排、双拼别墅及沿河商业街、五星级酒店等立面立面中式汉唐风格，

19、米黄色外墙+黑色琉璃瓦户型户型叠墅，面积120平 联排，面积170平，赠送花园40-80平双拼，面积275平，赠送花园100平以上赠送大露台、地面车位，无地下室赠送景观景观中式风格，多种立体景观组团，天然水系环绕，亭台楼阁遍布。配套配套3000平米沿河风情商业街，30000平米中式五星级酒店群服务服务北京盛世物业公司、3.5元/.月装修装修毛坯分析分析优势：品牌开发商、联合区政府打造江南水乡旅游古镇整体开发概念；产品面积小，售价低、低总价；劣势：板块不成熟、配套差、地段偏辟、产品力较弱岛尚岛尚主要竞品说明主要竞品说明规模：规模：占地面积占地面积5555万方，总建面积万方，总建面积3737万方万

20、方风格：风格：中式汉唐风格中式汉唐风格产品：产品：叠加、联排、双拼及商业、五星级酒店等叠加、联排、双拼及商业、五星级酒店等在售：在售：叠加、联排、双拼叠加、联排、双拼报价：报价：10000-1600010000-16000元元/ / ，总价，总价100-450100-450万万优惠：优惠：叠墅叠墅3 3万抵万抵1010万、联排万、联排3 3万抵万抵1515万万 双拼双拼3 3万抵万抵2020万万区域市场成交表现区域市场成交表现20132013年周边项目月去化年周边项目月去化项目名称项目名称1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月总计总计恒海国际恒海国际412910267070富力湾富力海湾上海湾201591743淀湖观园淀湖观园201003云湖御墅云湖御墅200002岛尚岛尚 淀湖桃源淀湖桃源鹿鸣九里鹿鸣九里水月周庄水月周庄时代御湖时代御湖荷马诗湾荷马诗湾 20142014年周边项目去化年周边项目去化项目名称项目名称1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月总计总计恒海国际恒海国际565111037富力湾富力