01招商基础知识培训

1、01招商基础知识培训招商基础知识培训一、租赁政策1、租金：承租方使用产权人的商铺，给予产权人约定的场地的使用费用。市场上的一般 法是按照商铺的建筑面积去计算租金的多少。笔者观点：2、租期：承租方租用产权人商铺的年限，标注于租赁合同屮的一项重要的内容。承 方的经营业态、实力大小以及视商场特点和承租商铺位置而言有不同，一般在2 5年笔者观点：X的增有架 人向3、租金递增：一般承租方与出租方在签定租赁合同屮约定的按一定时间跨度去计算 租金增长的额度，以比率的形式体现。市场上的通常做法是根据商场成熟程度的不同，递 较大差异，一般年递增率在5%以下，并按照复利计算方法计算。笔者观点：4、保证金：保证金是

2、约束承租方在租赁合同期限Z内，经营活动不能够超越合同框所规定的条款内容，需要由承租方交纳除租金之外的一项费用。市场上的一般做法是出租 承租人收取2 3个月租金作为保证金数额。笔者观点：5、租金支付周期：承租方支付租金丁？出租方的吋间间隔。市场的一般做法有按季度支付、按半年支付、按一年支付，大多市场会采用按季度支付租金的方法。笔者观点：二、租赁合同租赁合同是租赁政策各项内容的细化，租赁合同中的每一个细节的问题如果不能 够充分在承租方的角度考虑问题，则很有可能错失成交。租赁合同中有几个的细节问题需要充分重视。1、起租日起租日是出租方正式计算承租方租金的日期。签定租金 ZU并非为起租日，它为开业吋间

3、 冇 着区别，市于在实际情况 Z中会存在着出租方给予租户的免租优惠期、装修免租期，同时 由于 不可预计情况的存在，实际上即定的开业时间有不能够达成的可能，则必须要求工作屮的各方认真的细致的充分考虑到阻碍开业时间的因素，并做适当的延迟。因而，起租日的确定能够减轻招商工作中的租金计算工作的困难程度与复杂程度。2、交纳租金时间商铺租赁经营依据的是先交租后经营的原则。租赁合同内 -?般规定有笫一次交纳租金的 吋间和数额，实际上就是起租之 H的规定，但并不明确有注明以后租金交纳的时间，行业 内的 通常做法是在木期租金到期后的刀末或当期期末的最后三天为下期租金交纳的时间。一般出租方为了减轻交纳租金过程屮的

4、复杂程度，都从每月的 1 口作为衡最交租跨度的标准，即选择了 上述两种方式的后者。3、装修免租期合理的租赁合同屮，都将会预留出一段吋间为新的承租商家场所进行的装修活动，由于在这段时间内，经营商家不能够正常经营以产生利润，因而，这段时间内的承租方承受租金免除。免租装修期的长短视商铺的成熟程度，市场上一般为半个月至一个月左右。4、免租优惠期免租优惠期与免租装修期在概念上不同，但在实际操作上却可以融合为-?体。免租优惠的 做法一般为新的商场大规模吸引冃标意向租户进驻所运用的工具。免租期的长短一般等于租金支付周期跨度时间，这是从减轻租金结算的基础上岀发考虑的。例如，租金的支付周期为三个月，则免租期选择

5、为三个月或半年。实际上，免租期的存在，使得首次承租成为先交租金后经营的形式。5、装修时间完整的租赁合同屮，双方对装修有一定程度上的约定，特别是对装修时间上的约定，这是为避免承租方对商铺进行短期的投机活动。市场一般的做法是承租方在签定正式的租赁合同后的一段时间内，打管理公司签定正式的装修合同，交纳装修押金，提交相应材料，并在装修合同中约定投入装修费用，进驻工作人员，以及具他相关细节问题。（目前新的相关法规出台，禁止了对装修押金的收取，但可以在以保证金的形式收取，在规定范围内完成装修后，部分退还保证金于承租方。）6、重新装修有部分租赁合同中考虑要求商家在经营较长的一段时间后，重新対经营商铺进行部分

6、或整体的装修，特别是项n的经营业态容易造成项冃陈IH ,以此保证整体项忖的更氏的商业生命力。7、租期结束后的装修问题?般租赁合同注明租期结束之后，租户可搬离可移动物品和装修，但对不可移动部分则必须留于项目，严格规定租八不能够对商铺内不可移动部分进行损坏。如呆租期结束后，租户尚未搬走要求搬走的物品，租赁介同则约定按一定的计算标准计算商铺场地占用费用。&承租费用组成完善的租赁合同屮包括？租金、物业管理费用、租户所承担的税金、工商管理费，以及 广告费用、商业活动等一系列费用都直接进行了细化。而水电费用、维修基金等则体现于物 业管理合同中。（维修基金一般由业主交纳。）9、转让、转租问题的规定对

7、需要进行转租的商家，租赁合同屮将会给予其一定的招商时间，并要求其明确较准确的开业经营时间。转租问题需要写明于合同的补充条款如未达到合同的约定，则可根据实际情况扣除保证金。対短期投机的商家，是必须严格的禁止。而対后期如为经营不善不得不进行转让的租户，合同中必须规定其需要找到另外的承租人 Z后方可获得保证金的追述，但项 H不承担为其招 商 的工作。笔者观点：1()、其他与租赁合同有关的问题1、商业管理公司与物业管理公司商业管理公司？物业管理公司是两个不同的管理部门。商业管理公司形便的职责是如何保证所管理的商场以及商铺能够经营良好。而物业铮理公司的职责在于保证商场唤件条件的运转良好，尽可能的延长商场

8、的使用寿命。租赁合同中会有部分条款要求承租方与相应的管理公司签定相关的协议和合同，并交纳费用。笔者观点：Z2、开业与试营业租赁合同中对开业时间的设置很灵活，正如同购买住宅的商品房买卖合同对交房 的H期规定一样，开业时间总是设置了一个操作空间比较大的范围，这就衍牛：岀了一个概念一一试营业，-?般租赁合同中対其没有严格的规定。试营业时间可以设置于免租期全部时间内或是部分时间內。需耍清楚的是开业时间并耒必等于起租日。笔者观点：/3、税金问题这是一个非常敏感的问题。实际上，租赁合同中规定的费用交纳仅针对于承租商家日常经营产牛的有关税费支出，租赁合同小并未能够体现出的是一一业主也需要针对出租商铺产生的租

9、金收益交纳的税金。在商铺出租前，业主必须办理一 ？个获収出租商铺资格的流程手续：业主必须凭借着房产证 或商品房买卖合同到房产局办理租赁证，房产局则为业主办理备案登记，业主即可获得租赁商铺资格；完成租赁事务 Z后，业主持租赁合同分別到房产局与税务机关办理备案LI后则按刀对业主获得的租金征收登记，则租赁合同即产生法律效力。而税务机关 20%的税收。另外，另一种税收方式是业主申请税收定额。 笔者观点：租赁合同在招商工作环节中是一个十分重要的组成部分，能够深入的掌握了租赁合 同，实际上就可以掌握了招商工作的一半认识。租赁合同的设置原则与其他的合同一般，都是遵守着“先小人示君了叩勺游戏规则，只 要双方都

10、能够以合作的态度对待出租与承租，那么后期的才盾和纠纷就会减少和避免。（但 般租赁合同都是对业主有利的。）以上未能够详尽记录，如有错漏，望能与各位共同探讨。三、招商工作的一般流程1、接待、谈判2、签定租赁合同3、审图纸、报批图纸4、签定装修合同5、签定物业管理协议（根据实际需要，在签定租赁合同 Z前，可以与承租商家签定定金协议。）四、承租商家考虑的问题1、成行成市实际上只冇规模性的经营，商场才能够获得更多的市场消费关注，经营才能够获得更多的 业机会，承租方的经营风险才会得到启效的降低。这是众多意向承租商家共同关注的一个 题：“你这里是做什么的？"2、建筑方面（1）、层高：足够高的层高才

11、能满足商家的装修婆求，创造宽松的消费空间 笔者观点：(2) 、开间进深比例市场上对开间进深的比例由于业态不同而有所差别，但都在1:2 1:4 Z间。零售行业要的开间较大，而部分餐饮行业对此没有很高的要求。(3) 、过道有经验的经营者十分重视商场内部过道的设置，他们在评估商场规划的优劣时，往往都是 据过道大小，商铺如何在过道上排列，过道的起始，支T?道的配合去衡量商铺是否能够消笔者观点:(4)、商铺朝向商铺朝向可以分为三种:者的消费行进与消费习惯口然融合，进而决定了商场的规划价值的大小。并不是过道越宽 好，如果同时考虑消费氛围的营造和拥挤程度的控制，那么过道一般在2m左右合适。“U字型商铺3三面

12、开门，虽然相对“字型”商铺更易吸引消 商铺建筑价值一般。“一字型商铺S单面开门， 价值一般。虽然利于内部产品的摆设陈列，但不利于吸引消费者“T字型”商铺：有两面可以开门，利于接受消费者的关注，另两而方便于摆设陈列产品, 种类型商铺建筑价值最高。者，但不利于产品的摆设陈列，笔者观点:(5)、商铺形状方正的商铺的商业价值较人，而内部不规则的商铺价值白然会有所打折，但经营业态的不 同，对不规则程度的接受程度亦有所不同。笔者观点:3、商场的硬件设施(1)、电梯：电梯的数量决定了一个商场的档次，其存在带动了人流往上行进，加人了行 进的范围，提升了首层以上楼层的价值。但电梯是个耗电量大、故障点多、维修费用

13、昂贵 ，加 大了承租商家的经营成本。每 2000 nV设置2台电梯(上下各一台)则是相对较合理的(笔 者的 经验估计)。笔者观点：(2) 、中央空调：除了能够提升商场的档次外，在南方的城市里，商场缺乏中央空调则直 接影响消费者进入购物的兴趣。但屮央空调的用电最在商场所使用的设施里是最人的，平均/能够达到12元/nf,同时冷却塔占用大量的位置，并造成巨大的噪音，因而在设置中央空调的时候应充分考虑到其所带来的不便性笔者观点：/商场的硕件设施述包括了货梯、公用照明、音响等，在此不详细进行阐述。4、商场配套(1) 、停车位数虽：重要性不言而寓，无论对什么类型、什么定位、什么地段的商场而言，都是完成招商

14、工作中的一个关键因素。(2) 、商铺通用性这是商铺设置标准的问题，如果商铺的设置是以餐饮业标准设置(起码做到预留)，那么商铺属于较高标准的设置，则说明了商铺的通用性较高，由于餐饮行业的经营必须考虑到供水系统、排水系统、排烟系统、供电系统、消防系统，以及空调安装、厨房设置等问题，要求相对其他行业而言较高。通用性大的商铺一般价值都较鬲。笔者观点：另外的绿化配套、休闲设施配套等方血不再进行详细阐述。5、证件办理中小意向承和商家在和赁谈判中会具体咨询到相应的营业执照办理的问题，一般的流程是，承租方在签定租赁合同之后，凭借着合同以及业主提供的房产证复印件或者商詁房买卖合同到所属的工商税务机关办理营业执照

15、，这是由承租方自己去办理，但有部分商场提供这项手续的办理服务。以上儿个方面是和赁谈判过程中经常会碰到的问题，期外仍冇很多细节Z处不能够完全记录，在后期的工作中还需要各位同事注意积累。五、与招商相关的部分商业地产知识（一）、商铺价值的决定因素：1、从大的方面上看：（1）、城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素。（2）、城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素（3）、投资渠道是决定一个城市商铺价格水 平的重耍因索2、从小的方面上看：（1）、是否处于核心商圈商圈有大有小，城市的商业中心是人商圈，社区商业屮心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商

16、铺。（2）、商圈的变动因索在商圈变动过程中投资商铺，成v性是一个很重要的考虑因索。在已经成熟的商圈投资商铺，其成氏空间非常小,而如果选择正在发展屮的商圈，也许前/ 2? 3年投资回报不理想，但是，随着商圈的快速 发 展，商铺的成长性将非常好/（3）、有广场就有冲天的人气什么是广场？广场就是休闲、娱乐的场所，所以冇广场的地方，就冇冲天人气，就冇无穷的商业机会。人如天安门广场、西单文化广场，每天有几十万的人流汇集，形成了巨人的消费能力，对商铺來讲就是巨大的商业机会。（4）、立地条件商铺项目所处位置的立地能力也是非常重耍的一个要索。立地条件决定了 商业周囤环境和其木身因素对商业经营的影响。所谓“ -

17、?步三市”，立地差之毫厘，会导致业 绩火Z千里。（5）、周边租金水平如果说以上评估条件定性的内容多，那么周边的租金水平将宜接反映你投资商铺的租金能支撑购买价格。购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报总应该比银行禾熄要高，这是一个原则性的问题。(6) 、主力店效应在选择商铺承租的时候，看是否有这些主力店进來也是一个很重要的参考因索。其主耍有两方而的原因：一是主力店品牌客八对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是冇保证的，许多经营快餐的企业现在跟着肯徳基、麦当劳走就是这个原因。其二，知名的主力店品牌客户它木身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有晶牌客八非常关键。这基本也能从一个侧而反映出项n的优劣。笔者观点：(%1)、餐饮行业经营特点各种不同餐饮行业承租商铺的要求特点（三）、养铺的