滕州项目市场调查报告

1、 第一篇 市场分析第一部分：滕州概况及发展 滕州市位于山东省南部，滕，取自泉水腾涌之意，古为“三国五邑之地”，先秦时期县制，滕州作为州郡的所在地，1988年改名为滕州市。总面积1485平方公里，总人口156万 是山东省人口最多的县级市。滕州历史悠久，文化灿烂。境内有7300多年前的“北辛文化”遗址以及滕国、薛国故城等古文化遗址，是“科圣”墨子和“工匠祖师”鲁班的故里。 还是滕文公、孟尝君、毛遂等许多历史名人，俊彩星驰，各领风骚，留下千古佳话。滕州地处苏鲁豫皖四省交界处的淮海经济区中心位置，东依沂蒙山，西濒微山湖，南邻苏淮重镇徐州，北依孔子故里曲阜。自古就有“九省通衢”之称，“104”国道、京福

2、高速公路、京沪铁路和京杭大运河穿境而过，形成了四通八达的公路、铁路、水路交通网络。距滕州市区200公里以内有机场四处，距济南、临沂机场有两个小时的车程，距徐州、济宁机场仅有一个小时的车程。从滕州至宁波由京沪高速公路转沪杭高速不足8个小时里程。第二部分：滕州房地产市场2005年2006年初总体状况及分析 滕州市的房地产业起身于上世纪八十年代中期，初兴于九十年代中期。在滕州市委、市政府、市建设局和全社会的共同努力下，经过短短六、七年的引导和培育发展，初步形成了以行政企事业单位职工集资自建房为主，逐步发展到集资、经济适用房、商品住宅多层次的建设供应体系，共同发展的产业框架。人居水平，环境质量明显改善

3、。05年滕州市已有房地产开发企业34家，开发建设项目25个，实施了新兴中路步行街、通盛上海花园、滕阳丽都、滨江国际花苑等小区建设，施工面积达91.5万平方米，竣工45万平方米，累计完成投资8.5亿元。第三部分：市场调查问卷分析 滨江·国际花园 开发商：滕州市越夏房地产开发有限公司物业地址：二期龙泉路府前路向西200米路北售楼地址：府前东路龙泉广场东临 销售电话：5696166 5696188物业类型：二期都是多层 项目情况：本项目体量为40万平方米 共分四期开发 一期目前已经于去年入住，二期现在正在封顶，目前销售价格如下： 6F阁楼 1150-1200/平5F 大约1648/平4F

4、大约1988 /平 3F 大约2168/平 平均价位约：1840元/平方2F 大约2080/平1F 大约1918 /平 储藏室价格：1050/平 车库价格：2600元/平 付款方式：一次性付款优惠：40元/平 按揭付款优惠：20元/平交房时间：2007年5月份优：总体量40万平的大体量、项目一期已经交房入住，以其优异的物业管理赢得了广大业主的心，也在滕州市人民的心理树起了名牌效应，而且其二期的外立面也要更换成瓷砖，这将会成为新的卖点。 媒体分析： 在9路公交车车体广告 路旁灯箱广告 滕州市电视台 滕州日报 头版版角4cm×4cm滕信·凤凰苑开发商：滕州市藤信置业有限公司物业

5、地址：龙泉路府前路向北2000米路北售楼地址：滕州饭店一楼 销售电话：5683666物业类型：多层 体量：50多亩滕信·凤凰苑项目目前工期已经近4F了，但是还没有开始销售；项目总占地50亩，位置优越，位于解放路口，西依滕州市的两条河，是我们最大的竞争对手。根据滕信公司去年的锦绣家园项目低价位走势，居其项目销售员目前讲：该项目价位预计在1700多元每平方米！ 媒体分析：府前东路与善国路交叉府前路上做的有拱桥霓虹灯广告； 翡翠名苑开发商：滕州市房地产综合开发公司营销代理：深圳市安佳置业顾问有限公司项目地址：府前东路与龙泉路交叉向东800米路北售楼电话售楼地址：

6、滕州饭店一楼项目情况： 总占地面积：1.32万平方米 总建筑面积：1.72万平方米 容积率：1.3 住宅套数：228（含8套回迁户） 楼数：8栋多层目前价格分析： 1F 173617922F 184419043F 186019204F 17671824 5F 13951440 平层 6F 10851120 阁楼价格不祥！ 储藏室：550元 车库价格不祥！交房日期：2007年2月 优惠率：直接可优惠6个百分点！平均价：1616元/平 实际均价:1551元/平 本项目周边都是村民，且交通不便利，府前路尚未打通，项目目前尚未动工，目前属于内部认购期。小区户型主要以经济型面积小为特点86平方到120平

7、方，主要都是两房的三房的；总价低，升值大！主要媒体分析： 因本项目目前还是内部认购期，所以尚未大力宣传，只是在9路公交车上做些车体广告！第二篇 项目解析第一部分：项目基本经济技术指标l 地理位置：府前东路与龙泉路口东北角l 总占地面积：35172.94l 总建筑面积：35092.10（包括住宅、商业和公建配套设施等） 其中多层253821.50 联排别墅8050.60 公建1660.00l 容积率： 1.0 l 绿地率: 38.5%l 建筑密度: 26%第二部分：项目四至情况及分析1、东面：l 建筑物：临唐村停工杂乱门面房；据说是家具市场.l 视野景观：无景观；l 人居状况：都市乡村居民2、南

8、面：l 道路：临未打通的府前东路;l 建筑物：目前是低层民房,污染较严重；l 视野景观：视野杂乱 l 人居状况：都市乡村居民；3、西面：l 道路：临龙泉路，噪音污染较大；l 建筑物：低层民房 有低档饭店和小商店l 视野景观：无景观l 人居状况：都市乡村居民；4、北面：l 建筑物：樱花苑小区；已经建好,l 视野景观：视野较美观；新建小区外立面简约美观!l 人居状况：拆迁户；结论：本项目四面均无较佳的景观环境，且还临主要交通要道，汽车尾气和噪音污染较大，可利用的开发资源匮乏。第三部分：项目交通条件及周边配套分析1、交通：l 大巴：有9路公交经过l 长途汽车站：约5公里 l 火车站：约5公里 从上述

9、分析可以看出，本项目临龙泉路及府前路道路宽畅连接东西南北，是通往滕州新区及市内等地的要道；而且是去京福高速的要道。2、购物：l 目前近距离范围无超市、百货类市场，只有杂货铺3、娱乐休闲：l 奥林匹克体育场l 低档歌舞厅l 龙泉广场4、餐饮：l 低档小饭馆5、医疗 ：l 滕州市中医院 l 英华医院l 工人医院6、教育l 滕州市第四中学l 职业技术高中l 滕州市一中新校l 滕州高教区等结论：从上述分析可以看出，本项目周边市政和各项生活配套设施相当落后。第四部分：项目SWOT分析1、优势l 具一定规模和竞争力本项目总占地面积逾35172.94，在片区楼市竞争态势中，具一定规模和竞争优势；l 地块规则

10、平整，便于施工本地块相当规则平整，对项目以后的施工及管理相当有利；l 临交通要道，交通方便本地块临主干道府前东路,龙泉路,有9路公交车经过，交通相当便利，并随着区域的发展成熟，会越来越便利；l 周边低层建筑，视野较佳周边多为低矮民房，项目建成后视野较佳；l 开发实力强劲发展商是招商引资项目，实力强劲，政府政策支持，保证项目顺利进行；2、劣势l 临交通要道，噪音污染由于本项目临交通主干道府前东路与龙泉路，因此，汽车尾气和噪音对本项目影响较大；l 配套落后，生活不便本项目位于都市乡村，目前地块周边各项市政和生活配套设施相当落后，居民生活较为不便；l 临府前路及龙泉路为低矮农民房，不利展示形象本项目

11、临府前路及龙泉路为民房，且形象较差，对于本项目未来的形象展示造成不利；l 四周无良好的景观环境本项目周遍环境脏乱差，四周没有较好的景观环境。l 建筑物低矮陈旧3、机会l 滕州东区发展势头好，该区效应较佳l 该区潜在客户群相当大由于该区是房地产开发的主要区域，居住氛围将会越来越浓，在未来几年时间里，将成为滕州市居民购房主流；l 滕州楼市处上升阶段，销售情况良好从目前来看，滕州整体楼市状况相当好，特别是进两年，正蒸蒸日上，且众多楼盘的销售情况相当好。l 该区范围内较少中高档次项目，存在市场空间在该区近距离范围内较少中高档次项目开发，因此，对本项目而言，存在一定的市场机会和开发空间4、威胁l 该区楼

12、市发展迅速，竞争压力大目前滕州市我们项目附近在售和将售楼盘多，竞争和开发压力较大；l 该区内政府无重点规划，前景不明在地块片区近距离范围内，政府没有整体规划，前景不明，市政和生活配套设施尚待解决；l 无地产开发经验开发商属第一次在滕州开发房地产，无地产开发经验，因此，对开发各环节控制力量相对较弱（如成本控制、施工管理等）第五部分：项目价值判断从上述分析可知，本项目占地35172.94，具一定规模竞争优势，位于目前交通便利，发展前景较佳，价值凸显，是一块不可多得的地；但也存在着目前位置较偏、周边配套落后、周边竞争楼盘较多、景观环境较差及片区发展不成熟等诸多弊端，对项目的顺利开发和价值提升等将有较大的消极影响。 建议销售均价：1700元/左右 多层价格：2 号楼 均价：1733