楼盘商业全程规划报告之招商执行报告

1、风华盛世裙楼商业全程策划报告之招商执行报告1 / 30项目综合评. P31.1商场所在项目概况1.2交通路网环境1.3商业环境项目定. P82.1定位原则2.2项目定位2.3定位总结2.4商场成功的条件第三部分 租金价格定. P133.1定价因素3.2定价策略3.3定价过程第一部分估.第二部分位.2 / 30第四部分 招商方案优选.4.1招商环境4.2招商方案总体要求4.3招商方案的提出4.4方案相关指标的评估4.5方案销售阻碍4.6方案优选第五部份 招商预备工 作.5.1招商主体5.2招商对象5.3招商范围5.4招商物料预备5.4招商架构5.5现场治理3 / 30第六部份 招商打算及实P26

2、5.1实施战略及推广打算5.2招商实施5.3营销成本概算第一部分 项目综合评估1.1商场所在项目概况项目一般特征项目名称： 风华盛世区位位置： 位于福田中心区彩田路与福华三路交汇处位于以后中心区南P17P234 / 30项目性质：部商圈的一级核心地段。占地5970.40平方米，商住用地（非餐饮） ，期限为70年。项目规模 ：本项目由两栋二十五层高尚联体住宅 （约250户）、三层商业裙楼和一层地下停车场 （约140个车位） 组 成。临福华三路有840平方米（8米X105米）的商业广场 、后有400平方米的花园 。 延街面长105米，进深27米。商场面积：1/F2,078.55平方米2/F 2,4

3、18.45平方米3/F 2,430.67平方米总 计：6,927.67平方米物理素养： 框架结构，要紧柱距6.67.1米，层高4.8米。商场现状： 整体已竣工验收，商场内部水泥沙浆抹面、 毛地皮；外墙面（1/F）为12mm 透玻、（23/F）为蓝玻和预留广5 / 30告展示面；13层配备4部扶手电梯和2部垂直货梯，消防、通风设施已初步安装完毕。项目个体特征商场整体外观呈现出明快现代的风格，整体设计取向为开放式统一经营和治理的商业场所商场周边通行情况良好，同时随着地铁站的建成，人流物流可保通行畅通的状态延街展示面较宽，进深稍显不够住宅部分250户6月份开始入住，将逐渐为商场聚拢商业经营所需人气1

4、.2交通路网环境交通网评析:所处地理位置近邻两条交通要道一一深南大道和滨河大道，毗邻岗厦旧商圈，与皇岗村和皇岗口岸相守望，区域物流系统通畅成熟。交通 四通八达，又与新洲路、金田路、彩田路一衣相连，形成交通平面合围 和地理立体放射的绝对优势。处于政府规划的福田中心区彩田路商业线 中心(以后中心区南区商业中心一级辐射范围)，具有开办商业的地理条件和区域优势，周边中高档居民社区林立，消费资源丰富。C1相关点人车日流量表：(取RW50M 2003/5/29)1.3商业环境调研点车流量人流量车流特征人流特征东侧采田路A)2900025000私车、货车、公交车本地居民、外来消费者、路过人流南侧福為路(B)

5、1800011500私车、公交车本地居民西侧岗厦入口(C)/76006/ 30本地居民北侧福华路D)/3100/本地居民7 / 301.3.1商圈概况项目所处商圈为深圳又一新兴商圈-中心区商圈，深圳中心区作为一个高起点、高标准、超时代的重点规划建设区域，其商业前景必 将成为继华强北商圈之后又一崭新亮点商圈。在中心区及其周边辐射范围内，随福华、滨河、中航、下步庙、莲 花山、景田、香蜜湖、石厦南等区域的成熟，人们就近消费的要求日益 强烈，中心区的商服物业将出现前所未有商机。以后的中心区商圈，将 发挥其作为整个深圳市中心的流通职能和形象职能，并成为深圳的商业至咼点。项目位于中心区商圈的东南部，属于该

6、商圈的核心区域。区域内商经营种店经营规模租金水平商业饱和度（估平趋类名（川）（元/ m2）算）均势业集中分布在彩田路南段1.3.2区域商业概况C2区域要紧行业调查表:8 / 30超市百货新佳1600060（整租）86%0.77略升平稳人人乐1200060（整租）65%家居装饰好百年4000050（整租）79%0.64略 升上 升世纪中心3300080（整租）45%五金家电新佳500/24%0.24略降餐饮麦当劳300120（整租）92%0.76平稳下降彩田食街2300120（分租）73%行业分析：区域内的超市百货业供需两旺，而家居装饰行业总体处于一个上升 时期，五金、家电业由于没有专业细分市场

7、而造成商业密度太低；就规 模来看，家居装饰已形成区9 / 30域专业市场环境，商业空间专门大，超市百货随人口的增加也会有一定的上升空间 ；餐饮受政府规划的阻碍在商业 供应量上有一定的限制，随即会产生专门大的商业缺口。1.3.3区域居民概况片区目前的住宅区要紧有岗厦村、福华新村、辛城花园、万景花园、新一佳与好百年的商住楼和港丽豪园（新盘）等，人口规模大概为：常住人口38,100人，暂住人口5.6-8万，总人口1114万人；其中暂住人口近72%总数不稳定，波动大。（资 料来源：深圳统计局） 由于该区处于都市中心地段，房价房租较高，居民的普遍收入 水平较高，消费能力较强。区域内居民除了收入水平高以外，要紧还表现了小资阶层的特 征，如消费追求时尚、生活富有品位。1.3.4商业缺口 商业缺口相关指标有商业饱和度、有效需求和有效供给，结合C2估算如下：10 / 30项目饱和度有效供给有效需求商业缺口值超市百货0.7789923家居装饰0.64849713五金家电0.2448524餐饮0.76617817商业缺口明显地出现在家居装饰和餐饮行业，用地的性质排除了餐饮的可能