安装公司宿舍物业管理方案

1、陈岗宿舍物业管理方案编 写：流花雅轩管理处 编写日期： 20xx 年 4 月 4 日XX 省安装公司宿舍物业管理方案效劳宗旨 以人为本、标准管理、追求创新、至诚效劳追求目标 以公司经营为主导，为业户提供完善的管理效劳。第一节拟采用的管理模式、物业管理架构管理处管理处卞任管理处卞任收费员门卫门卫纟隹修班维修工保洁组纟隹修班保洁织置，以求到达降维修班六块组物业管理效劳，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配低管理本钱，提供优质效劳的目的。管理处按“直线制设定管理架构。由管理处主任、物业助理、收费员、保洁组、治安组、 成。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权清楚，指挥

2、及时。注：治安组在管理处值班时间内归管理处值班人员物业助理、收费员管理，管理负责 人为管理处主任。 在管理处值班时间外由管理处维修班值班人员及流花雅轩保安队长进行工作 监督，发现有违纪现象应通报管理处。 在处理突发事件发生时，应听从管理处的工作人员的工 作安排，正确有序的处理好突发事件。、效劳特色1.快速、完善的效劳形式：首问责任制+30分钟效劳承诺首问责任制：每一位员工都有责任和义务接待客户的建议，任何一位员工接到建议后，统一传递到办公室，并告诉建议人我处在二日内反响处理结果。第一接待人负责跟踪这项效劳建议处理的情况直至客户满意为止。接待效劳建议时应对处理时间做出适当的承诺，尽量在最短的承诺

3、时间内处理完毕，因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方，争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理的情况。承诺时间最好控制在12天，一般不超过一周，特殊情况除外。处理完毕后，由处理人与对方交代清楚，需要让对方签字确认的应该留签字记录，并告知第一接待人30分钟效劳承诺：第一接待人接到客户的建议时，应及时将客户的建议反响到管理处，由管理处安排相关人员到客户指定的地方，为客户提供相应的效劳，这一过程不能超过30分钟假设有特殊情况，无法在 30分钟赶到客户指定的地方，应在事先跟客户解释，取得客户的谅解,在客户同意的同提下，在最短的时间内，赶到现场为客户效劳2.全天候的效劳时间治安组实行24小时

4、专人效劳，客户有任何需求可以得到最及时的效劳维修班实行24小时专人效劳，客户普通维修事项可以得到是及时的效劳,有危及客户平安的大维修也能得到紧急处理。管理处实行9小时专人效劳，9小时专人效劳时间为& 00 17 :00，管理处9小时外值班 由流花雅轩维修值班人员兼值。维修班值班人员在接到客户求助 后，假设不能在 中处理了客户的问题，应第一时间赶到事故现场，给予客户最及时的关心与帮助。属于重大突发事件的应立即上报管理处主任，管理处主任须在接到电话后立即应赶赴现场进行处理。、内部运作流程图回访流程图用户室内装修申请流程图1=1常搬出室内大件物品1申办人持相物品放行流程图用户迁出时物品放行特

5、约效劳有偿维修流程图川门持约效劳确定费用,不同意进行效劳采取弥补扌酋施入户维修流程图管理处制作维修单交维修班维修人员到维修地点向用户解释，要V 求用户支援属用J的用天员的原囚回头准备必要 的工島材料处成用户验收满意后 在维修单上签签 认，维修人员签名用户投诉处理流程图二、物业管理岗位编制暂定本物业管理方针为：人性效劳、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针，特制定以下用人方1?管理处1 由1名管理处主任和_2_名员工组成。管理处主任负责小区的全面日常管理工作。2物业助理名，负责管理处文字处理工作和物品入库保存、发放、领用工作。资料及人员档案资料的收集、整理工作。咨询及商务、票务的有偿效劳工

6、作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素质较好。3收费员名，负责宿舍小区收费工作。2?保洁组保洁组由2名员工组成，上班时间为6: 00 17 : 003?台安组治安组由4名员工组成，设立 49号、51号大院门两个治安岗，49号大院门岗上班时间为全天24小时，每班上班时间为12小时；51号大院门岗每天 6: 00 22: 00，每班上班时 间为为8小时。4?维修班1 由1名维修班长和 2名员工组成。维修班长负责维修班文字处理工作及文档资料保管工作，并同时兼任管理处仓库管理员的工作，维修班的日常工作安排及检查。第三节员工任职条件一、物业管理人员1. 管理处主任流花雅轩管理处主任邝登科兼大专

7、以上学历，持有物业管理上岗证，具有物业管理实际工作经验，熟悉物业管理有关法律、法 规及企业 根本管理工作，有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力，勤业、敬业、乐业。2. 物业管理助理流花雅轩管理处物业助理韦苈茜兼大专以上学历，持有物业管理上岗证，有一定的写作能力，熟悉公关业务、各劳动法规及公司的各项规章制度，具有较强的调查、解决问题、沟通、理解、判断、分析的能力，熟练操作电脑，有较强的管理能力和组织协调能力，勤业、敬业、乐业。3. 收费员流花雅轩管理处收费员田玉凤兼中专以上学历会计专业，2年以上本行业工作经验， 熟悉结算业务，具有较强的法律意识，对物业工 作有一定了解，懂电脑操作。

8、工作认真负责，敬业、乐业。二、维修班流花雅轩管理处维修班兼维修班长：阮文辉维修工：陈武军邹建明初中以上学历水电专业，持有特种行业操作证，身体健康，品行端正，工作认真负责 ，有一定的口头 表达能力，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。三、治安组以对外承包形式管理平安管理员 4名：2 名原居委聘请值班人员， 2 名另处聘请下岗工人 初中学历以上，下岗人员优先，男性， 35 岁一 60 岁，身高 160 厘米以上，身体健康、品行 端正，工作认真负责，须有本地户口担保人。四、保洁员外聘清洁公司初中以上学历，身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳第四节物业管理人员培训一、通过实际工

9、作中所产生的问题，不定期地安排当事人 指员工 参加班后的专 题 培训。二、每位在岗员工每月参加 2 次公司组织的工作指引培训。 组织员工座谈会，交流 事 件处理技巧及与业户沟通的经验。三、上岗循环培训的考核方法。1通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。2在实践工作中对业户投诉率、违章、违规的行为是评价员工工作成绩的根底。3通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，到达优化管理的目的。四、培训方案及培训内容提纲。第五节物业改造方案所需物质条件一、撤除 49 号大院 1 4 号门自行车棚。二、撤除 49 号、 51 号值班室并进行重建。三、对大院内的路面进行修补。四、在49 号大院 1 4 号门

10、对开的围墙进行重新整修，并建立一个宣传栏。五、已破损的化粪池盖，污水井盖重新更换。六、在 49 号大院 1 4 号门建立绿化带。第六节 物业管理工作岗位职责一、管理处主任岗位职责1. 全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，完成与公司签订的年度管理目标和经济指2. 制订管理处年度、月度工作方案并组织实施，业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。3. 负责检查、监督各项制度的执行情况。4. 合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工 积极的工作态度。5. 负责所管辖物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实平安、防火工作。6. 协调本部门与供水、供电、工

11、商等和物业管理有关部门的关系，便于开展各项工作。7. 认真完成管理处其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务。二、物业助理岗位职责1. 协调管理处主任完本钱管理处的各项工作。2. 认真完成所分管的各项工作。3. 当经理不在时，代理经理进行工作。1. 有权处理顾客对其分管工作范围内的投诉。2. 有权处理分管工作范围内的突发事件。3. 负责小区业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反响敏捷、处事稳健。4. 负责为业户办理入伙、入住、装修手续。5. 按接待来访规定， 做好来访登记，对 预约的来访要及时通知， 对突然来访者， 要报 再约时间接待。6. 负责接待及处理业户咨询、投诉工作，

12、并定期进行回访。7. 完成管理处主任临时交办的工作。三、财务收费员岗位职责1. 做好各项费用的收取、统计、核算工作，在业务上接受公司财务管理部的指导和监督，保 证做到工作日清月结，账表相符，钱据相符，对拖欠费用及时催收，做到费用收缴率达标。有良好精神面貌和有关领导或部门后，2. 根据业户需要提供上门收费效劳，在预约时间内准时到达。3. 对拖欠费用的业户以 联系、上门催收或下发催费通知单等方式使拖欠费款项及时回收。4. 完成管理处经理交办的其他任务。四、物业清洁员岗位职责1. 负责本辖区的清洁卫生工作。2. 负责小区各区域的垃圾收集工作。3. 完成领导交办的其他工作。五、维修工岗位职责修、保养方

13、法，做1. 执行管理处制定的和有关技术标准、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维 一名合格的维修人员。2. 定期清洁所管理设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。3. 严格遵守平安操作规程，防止发生平安事故。4. 发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。5. 定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。6. 积极完成上级交办的各项临时任务。六、门岗门卫岗位职责1. 服从领导，听从指挥，。2. 负责本辖区车辆进出、停放管理，遇事要向上级报告。3. 负责本辖区人员的进出管理。4. 模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。5. 熟悉本岗位职

14、责和工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务。6. 熟悉消防有关器械的使用。7. 负责宿舍小区平安、防火、防盗、防破坏的防范工作。8. 负责宿舍小区应急处理的抢救工作。9. 负责宿舍小区物业、工程、清洁、咨询等各项效劳工作。10. 完成上级交办的各项任务第七节物业管理预算、物业管理收支分类预算序号收费工程月/元年收入1.物业维修费10 元 *350=350042000 元2.治安费5 元*350=175021000 元3.卫生费15 元 *350=525063000 元4.总计126000 元、物业管理处开支明细预算序号支出工程名称算式支出金额元月支出年支出1办公材料费分摊流花雅轩此

15、项费用的 30%40.00480.002办公设备折旧费分摊流花雅轩此项费用的 30%30.00360.003节日装点费中秋，国庆，元旦，春节2000 .004办公 费分摊流花雅轩此项费用的 30%60.00720.005办公水电费分摊流花雅轩此项费用的 30%70.00840.006对讲门铃维护费45054007固定资产折旧费70.00840.008物业办公水电费80元960元9物业公共用水费20元240元10维修材料费60.007200 .0011管理处主任1人分摊流花雅轩此项费用的 30%1000.0012000 .0012物业助理1人分摊流花雅轩此项费用的 30%500.006000 .

16、0013收费员1人分摊流花雅轩此项费用的 30%500.006000.0014维修人员3人分摊流花雅轩此项费用的 30%1400.0016800.001549号门门卫工资850.00 元 X 2 人1700.0020400.001651号门门卫工资700.00 元 X 2 人1400.0016800.0017“四害消杀费30.00360.0018化粪池维护475.005700.0019卫生清洁费3000.0036000.0020员工福利按流花管理处人员年工资收入的14%计5712.00总计144812第八节物业管理规章制度和档案建立与管理一、管理规章制度科学管理、合理量化、健全制度是我们取得成

17、功的重要保障，为了到达高标准的管理目的，我公司已成功导入IS09000质量管理标准模式。在接管物业以后，将严格按照质量管理体系的标准，实行专业化、标准化管理。制定出管理规章制度共计51条，其中公众制度12条，内部岗位制度6条，运作管理制度26条，员工培训考核制度 7条。1?公众制度(1)?业户手册?。?业主公约?。?精神文明公约?。?楼宇使用维护管理规定?二次装修管理规定?。6?二次装修管理协议?(7) ?装修人员管理规定?(9) ?平安管理规定?。(10) ?消防管理规定? 。(11) ?清洁卫生管理规定?(12) ?园林绿化管理规定?2. 岗位职责(1) 物业主任岗位职责。(2) 物业助理

18、岗位职责。(3) 物业清洁员岗位职责。(4) 维修工岗位职责。(5) 门卫岗位职责。(6) 财务收费员岗位职责。3. 运作管理制度(1) ?员工手册?。(2) ?管理人员文明效劳准那么?。(3) ?员工办公制度?。?各部门月工作方案及总结制度?(5) ?物业管理工作廉洁制度?。?员工培训制度?。(7) ?内部财务管理制度?。(8) ?档案资料管理制度?。(9) ?值班管理制度?。(10) ?公用品申请、购置、领用制度?(11) ?维修回访制度?。(12) ?机电设备的编号方法?。(13) ?机电设备的统计制度?。(14) ?配电房管理制度?(15) ?物业防火平安检查制度?(17) ?业户投诉

19、处理程序?。(18) ?业户入住装修管理工作程序? 。(19) ?物业管理档案建立工作程序? 。(20) ?物业管理档案监督工作程序? 。(21) ?公共设施维修、养护工作程序? 。(22) ?机电设备维修工作程序? 。(23) ?平安管理工作程序? 。(24) ?消防应急处理工作程序? 。(25) ?清洁管理工作程序? 。(26) ?社区文化开展工作程序?。4?员工培训考核制度(1) ?新员工入职培训制度?。?在岗员工循环培训制度?。(3) ?员工工作考核及奖罚制度?。(4) ?员工岗位责任月考核成绩汇总表?。(5) ?部门员工岗位月工作考核表?。(6) ?业户意见月上访统计表?。(7) ?

20、员工违章违纪处理意见申报表?。(8) ?物业管理工作情况一览表?。二、物业档案建立与管理1?资料收集资料的收集坚持内容丰富的原那么，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要和效劳的角度出发，扩大信息的收集来源，从时间上来讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料，从空间上讲是指物业构成的全部，大到房屋本体公共设施，小到花草苗木都 应有详细的资料。2?资料分类整理(5)(6)(7)(8)(9)一、1、2、3、4、5、6、7、8、1、2、(3)组编档号。(4)装订精美。3?档案资料管理采用原始档案和电脑档案双轨管理制。采用多种形式的文档储存方法 ，便于原始档案的管理 如:采用录像、刻

21、盘、胶卷、照片、图景 等方法 。 建议尽可能的采用电脑储存，便于查找调用，以便更好地保护原始档案的资料免受翻动的磨损和损坏。建立健全的档案外借管理规定，档案管理必须专人负责，应做到保管、保密，工作细致；如有破损，应及时修补。档案管理室必须到达防火、防潮、防变质的“三防标准。第九节 XX 宿舍物业管理效劳标准根本要求 效劳与被效劳双方签订标准的物业效劳合同，双方权利义务关系明确。承接工程时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验。 管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、 档案管理等制度健全。 管理效劳人员佩带

22、标志，行为标准，效劳主动、热情。公示 8 小时效劳 。白天有专职管理人员接待住户， 处理效劳范围内的公共性事务，受 理住户的咨询和投诉。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。夜间有专人值 班，处理急迫性报修，水、电急迫性报修 30 分钟内到达现场。按有关规定和合同约定公布物业效劳费用或者物业效劳自己的收支情况。 每年进行一次物业管理效劳满意率调查，促进管理效劳工作的改良和提高，住户满意率 70% 以上。房屋管理对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及 时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修方案，向业主大会或者业主委员会提出 报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。每周巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约业主临时公约要求，建立完善的住宅装修制度。装修前，依规定审核业主使用人的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止 行为和考前须知。至少两次巡查装修施工现场， 发现影响房屋外观、危及房屋结构平安及 拆改共用管线等公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。各栋、单元门、户有明显标志。共用设施设备维修养护对共用设施设备进行日常管理和