当前房地产成本管控存在的问题与对策研究

1、当前房地产本钱管控存在的问题与对策研究【摘要】房地产企业的本钱控制是影响企业经济效益和市场竞争力的关键，关系房地产企业的持续开展。通过本钱控制可以减轻建立过程中的浪费，节约社会资源和经济资源，本文从房地产企业本钱控制的现实问题和管理对策等方面进展分析，针对企业本钱控制中存在的问题，提出了相关的本钱控制对策。【关键词】房地产企业；本钱控制；对策研究本钱管控是房地产企业管理的核心，随着现代建筑业的快速开展，房地产企业的市场竞争压力日益剧烈，加强本钱控制成为房企管理中的非常重要的问题。为保证实现本钱管理的目的，在满足消费需要的条件下，对影响本钱的主要因素进展严格管控。为了谋求企业的长期稳定开展，企业

2、应保持“收与支之间的相对平衡，本钱控制一方面可以保证将建立本钱控制在一定范围内，另一方面可以进步企业的内部管理程度，进展有效的企业管理。企业的本钱控制指标是综合性的经济指标，表达了企业管理程度的上下，本钱管理可以针对企业消费管理、质量管理、技术管理等方面的问题进展调整控制，改进企业管理中存在的问题，同时有效的进展本钱控制，节约企业本钱和社会资源。一、房地产本钱控制中存在的问题1.对房地产本钱控制的认识不全面不深化房地产企业的本钱控制应表达全过程、全方位的控制要点，但目前大部分的企业都只是从工程施工阶段进展本钱控制，无法满足全过程本钱管控要求。房地产企业对本钱控制认识上存在一定的局限性，有的企业

3、只重视设计阶段的本钱控制，有的企业那么只重视施工阶段的本钱控制，认为施工材料、机械设备、人工是造本钱钱问题的主要方面。事实上，房地产企业是一个综合性强资金密集型行业，随着市场竞争压力增大，企业的开展道路逐渐趋于精细化，全过程以及全面控制已经成为了企业本钱控制的核心，在进展本钱管理控制时应尽量将所有的本钱要素考虑在内，同时还要重视全员本钱管理。2.缺乏完善的房地产企业本钱管理体系很多房地产公司不重视本钱管理体系的建立，不重视制定目的本钱，没有明确的岗位职责，没有建立完善的责任本钱体系，也没有对动态本钱进展跟踪分析预警，对于最终的业绩评估，没有真正拿数据来说话，也不重视本钱数据库的建立和知识管理。

4、3.缺乏科学的房地产本钱控制方法很多房产公司对投资阶段，缺乏战略决策，对于土地的获取，只能采取招拍挂方式获取，没有创新的思维和创新的形式获取更低价的土地，造成楼板价过高。对设计阶段的本钱控制是绝大部分开发商的弱项，由于设计阶段的专业性强，要求开发商的管理人员有较高的设计程度和实际经历，具备此才能的设计人员非常紧缺，因此对设计阶段的本钱控制很弱，缺乏进展限额设计和标准化设计的思路和方法。对招标阶段的本钱控制，很多开发商不重视合约规划，不重视招标工作的方案性，也不重视清单招标，缺乏前瞻性，缺乏对整个工程的统筹方案。施工阶段的本钱控制，房地产企业对施工过程中设计变更、现场签证、索赔资料、结算资料管理

5、不严格，缺乏严谨的制度流程，造成开工结算价远远高出合同签订价格。二、房地产企业本钱管理控制的对策1.加强对本钱控制的认识，培养本钱管理意识本钱控制管理是房地产企业本钱管理的核心，在市场下行阶段更具有关键性意义，尤其是在低利润时代，实行严格的本钱管理比规模化扩张更为重要。实行本钱管控是加强企业的内功，房地产企业要努力控制土地本钱、前期开发本钱、根底设施配套本钱、建安本钱、尽量降低财务本钱和企业管理费用，到达本钱领先，进而进步企业的利润率。2.建立完善的本钱管理体系主要从以下几个方面建立房地产企业的本钱管理体系：1建立详细的目的本钱管理体系，首先根据工程的定位和设计特点、选材用料标准、财务利润要求

6、和类似楼盘的对标经历，测算出各项建筑单方指标，尽可能分解到五级科目，每一个单项落实到每一份合同。2建立责任本钱管理体系，目的本钱制定以后一定要将本钱逐项分解到部门，并建立控制的标准，分解后的本钱责任必须纳入绩效考核的范畴。3建立动态本钱管理体系，根据工程建立动态本钱信息系统，保持对工程本钱的动态监控，首先建立动态本钱台帐，确保各部门发生的本钱能及时反映，其次，要确保所有涉及到费用的变更能得到及时管理。4建立完善的工程后评估体系，比照结算与目的本钱的差异，分析各期动态本钱分析报告，分析工程承包范围的变化，工程量的变化，以及设计变更、现场签证等对本钱的影响。3.采取先进的本钱控制方法主要采取如下先

7、进的本钱控制方法：1在投资阶段重视土地本钱及获取土地的方式，尽量采取合作的方式来获取土地，防止全部采取招拍挂方式高价获取土地。2在设计阶段推行设计招标、限额设计和标准化设计，在设计阶段引入竞争机制，实行设计招标，不仅能节省设计费用，更能获取好的设计方案，引入好的设计供应商，在设计阶段推行限额设计，按照房地产企业批准的设计任务书以及通过审批的目的本钱，来控制初步设计以及施工图设计，同时保证各专业到达使用功能的前提下，按分配到的投资限额控制各专业的设计，严控设计的不合理性，保证总投资控制在目的本钱内，限额设计不是单纯的控制投资，而是在满足功能的前提下，为控制本钱而精心设计。3在招标阶段重视合约规划

8、，制定适宜工程的合约构架，强调本钱管理工作的方案性，重视供应链本钱管理，坚持清单招标，杜绝费率招标，坚持公开招标，减少议标，以形成充分竞争，注重市场调研和同行竞品对标分析。合约规划是指工程目的本钱确定后，对工程所要发生的所有合同大类及金额进展预估计，是实现本钱管控的根底，将目的本钱科目上的金额分解为各部门各专业的详细合同，应由各职能部门核心人员参与编制，尽量采取标准的合约规划模版，便于统一管控。工程量清单招标是由招标人提供工程量清单，投标人根据企业的实际情况自行报价，一般采取合理低价的中标原那么，为投标者提供了统一的竞争性平台，把定价的自主权交给投保单位，在此报价机制下，投标单位才会对自己的报

9、价承担相应的风险和责任，防止后期合同施行过程中多种扯皮现象。为进一步降低本钱，房地产企业应该重视供应链本钱管理，尽量形成战略集采，降低采购本钱。4在施工阶段严控现场签证和设计变更，不断进展本钱测算和方案优化，重视认质认价。首先，应该重视施工图的审核工作，在施工前组织详细的图纸会审，对不合理的设计进展修改，在施工中尽量减少设计变更和现场签证，其次对已发生的设计变更和现场签证进展分类，明确责任，杜绝再次发生。在施工阶段，应重视对施工方案进展本钱测算，对施工方案的技术经济进展比较，选择最优方案，优化施工方法，优化施工组织，从而降低建立本钱。5在后评估阶段，重视合同后评估，总结经历教训，重视数据库的积累和知识管理。三、结论在实际本钱控制工作中，要坚持向全员宣贯本钱管理理念，认清本钱管理是全员、全过程管控，加强本钱管理标准化、标准化培训，强调